Решение по делу № 2-676/2013 от 19.08.2013

Дело № 2-676/2013г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1. 18 сентября 2013 года

Нытвенский районный суд Пермского края

В составе председательствующего судьи Кургульской С.Н.

С участием заместителя прокурора Нытвенского района Сайфутдинова Ю.Н.

При секретаре Сериной Н.И.,

А также с участием:

Бочкарева А.В., Аликина В.Ю., Спехова В.В., Вожаковой Е.В., Лобаевой Т.Д., Петровой Т.П., Аликина А.М., Власовой Е.А.; Власова В.А.

представителя ответчика Азматова А.И. - по доверенности Бакирова Р.Ф.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

          Прокурора Нытвенского района в интересах:

          Поповой Л.В., Бочкарева А.В., Аликина В.Ю., Ивановой Н.Р., Власова Д.В., Волковой Н.Ф., Волкова А.Д., Спехова В.В., Спеховой Н.Е., Спеховой А.А. Спеховой А.А., Спехова С.В., Вожакова М.И., Вожаковой Е.В., Кольчуриной Г.М., Вожакова Ю.М., Вожаковой Н.М., Блинова Д.М., Любаевой Т.Д., Парамоновой Л.В., Парамонова А.В., Парамоновой Ю.А., Буденного А.И., Лютовой О.В., Гачегова А.А., Гачечовой М.А., Гачегова А.А., Гачегова В.А., Попова И.В., Кулакова А.Н., Кулаковаой А.А., Кулаковой П.А., Петровой Т.П., Петрова С.Г., Шмырина В.А., Аликина А.М., Аликиной С.П., Безматерных В.В., Власовой Е.Е., Власова В.А., Власовой Т.А., Чепкасовой В.В., Чепкасовой Д.А.,

           к открытому акционерному обществу «Нытва», Азматову А.И. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

          Прокурор Нытвенского района в интересах определенного круга лиц:

          Поповой Л.В., Бочкарева А.В., Аликина В.Ю., Ивановой Н.Р., Власова Д.В., Волковой Н.Ф., Волкова А.Д., Спехова В.В., Спеховой Н.Е., Спеховой А.А. Спеховой А.А., Спехова С.В., Вожакова М.И., Вожаковой Е.В., Кольчуриной Г.М., Вожакова Ю.М., Вожаковой Н.М., Блинова Д.М., Любаевой Т.Д., Парамоновой Л.В., Парамонова А.В., Парамоновой Ю.А., Буденного А.И., Лютовой О.В., Гачегова А.А., Гачечовой М.А., Гачегова А.А., Гачегова В.А., Попова И.В., Кулакова А.Н., Кулаковаой А.А., Кулаковой П.А., Петровой Т.П., Петрова С.Г., Шмырина В.А., Аликина А.М., Аликиной С.П., Безматерных В.В., Власовой Е.Е., Власова В.А., Власовой Т.А., Чепкасовой В.В., Чепкасовой Д.А.,

          обратился в суд с иском, требуя:

          1. Признать недействительной сделку по заключению договора № купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ОАО «Нытва» (продавец) продало, а гражданин Азматов А.И. (покупатель) купил следующее имущество, расположенное по адресу г.Нытва, ул.Энгельса, 1:

- кирпичное здание пожарного депо на 6 машин, лит.А, общей площадью 2596,5 кв.м., кирпичное здание дымокамеры, лит.А1, общей площадью 157,5 кв.м., кирпичное здание пенообразовательной, лит.А2, общей площадью 135,9 кв.м., условный номер объекта: №, а также имущество, находящееся в здании пожарного депо, указанное в перечне - Приложении № 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (вместе - Имущество).

           2. Применить последствия заключения недействительной сделки, в соответствии с которыми каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.

           3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю отменить регистрацию совершения сделки по продаже указанного имущества и признании недействительным выданное Азматову А.И. свидетельство о праве собственности от 21.11.2012г. №.

           Требования прокурора в исковом заявлении мотивированы следующим.

15 ноября 2012 года между ОАО «Нытва» (продавец) и гражданином Азматовым А.И. (покупатель) заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого ОАО «Нытва» продало в собственность гр. Азматова А.И. следующее имущество, расположенное по адресу: г. Нытва, ул. Энгельса, 1:

- кирпичное здание пожарного депо на 6 машин, лит. А, общей площадью 2 596, 5 кв. м., кирпичное здание дымокамеры, лит. А1, общей площадью 157, 5 кв. м., кирпичное здание пенообразовательной, лит. А2, общей площадью 135, 9 кв. м, условный номер объекта: № (далее - Объект недвижимости), а также имущество, находящееся в здании пожарного депо, указанное в перечне - Приложении № 1 к настоящему Договору, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора (вместе - Имущество).

Пунктом 1.4. Договора установлено, что продаваемое Имущество не является предметом залога, под арестом и запрещением не числится, в доверительном управлении, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не передано.

В соответствии с пунктом 2.1. стоимость продаваемого имущества была определена сторонами в 4 (четыре) млн. руб., в том числе НДС - 18%.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности Азматова А.И. на нежилое здание, кадастровый номер 59-59-26/019/2012-990 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 21.11.2012 года с выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности №.

Вышеназванным договором № купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2012 и свидетельством права собственности от 21.11.2012 № гр. Азматова А.И. какие либо ограничения (обременения) в связи с его владением, пользованием и распоряжением, не установлены.

При этом, на момент продажи нежилого здания пожарного депо по ул. Энгельса, 1 в г. Нытва на 3 и 4 этажах расположены 13 квартир и 16 комнат, в которых были зарегистрированы и проживали 48 человек - семьи бывших работников пожарной части и работников ОАО «Нытва» (семьи Аликиных, Бочкаревых, Спеховых, Вожаковых, Гачеговых, Парамоновых, Петровых и др.). С такими лицами продавцом - ОАО «Нытва», ранее были заключены договоры найма жилого помещения. Квартиры полностью благоустроены. В каждой квартире имеется туалет с ванной, отдельные кухни, центральное отопление, ГВС, ХВС. В жилых комнатах имеется центральное отопление. Общие туалет и умывальник расположены в общем коридоре.

Статус таких жилых комнат и квартир был определен служебным в соответствии с протоколом № заседания исполнительного комитета Нытвенского городского Совета народных депутатов от 12.04.1988 года. Вселение граждан в жилые помещения производилось на основании ордеров, в установленном жилищным законодательством порядке.

Отсутствие ограничения (обременения) в договоре купли-продажи нарушает жилищные права жителей 3-го и 4-го этажей данного здания: с момента его заключения не определены их права и обязанности по дальнейшему использованию комнат и квартир, пользованию общим имуществом здания, оплате коммунальных услуг.

Так, с момента заключения договора купли-продажи - 15.11.2012 и получения свидетельства на право собственности на здание пожарного депо по ул. Энгельса, 1 в г. Нытва, покупатель - Азматов А.И. не заключил договоры на коммунальное обслуживание здания с энергоснабжающими организациями, в результате чего с 16.01.2013 в здании отсутствует электроснабжение, несколько раз энергоснабжающая организация ООО «ГК Нытва-Энерго» предупреждала Азматова А.И., администрацию Нытвенского городского поселения и жильцов дома о возможном отключении тепло- и водоснабжения.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьей 10 ГК РФ установлен запрет на действия, носящие заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения таких требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статьей 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Таким образом, при заключении между ОАО «Нытва» и гр. Азматовым А.И. договора купли-продажи здания пожарного депо, в нем в качестве обязательных условий должны были быть перечислены лица, проживающие на 3-м и 4-м этажах здания, с указанием их прав проживания в квартирах и комнатах, имеющих статус служебного жилого помещения, то есть, такой договор должен иметь обременения.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Статьей 166 ГК РФ определено, что сделка признается недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В соответствии со ст. 4 названного Федерального закона ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

          В судебном заседании заместитель прокурора Сайфутдинов Ю.Н. пояснил, что изначально исковое требование о признании договора купли-продажи пожарного депо недействительной сделкой прокурором было заявлено законно и обоснованно, мотивировано статьей 558 ГК РФ. В процессе рассмотрения дела между ОАО «Нытва» и Азматовым А.И. к данному договору было заключено дополнительное соглашение, где указаны лица, которые фактически проживают в помещении по адресу г.Нытва, ул.Энгельса,1, были переданы документы регистрационного характера - карточки, то есть требование прокурора было исполнено.

          Лица, в интересах которых заявлен иск: Аликин В.Ю., Бочкарев А.В., Лобаева Т.Д., Вожакова Е.В., Власова Е.А., Власов В.А., Спехов В.В., Аликин А.М., Петрова Т.П. исковые требования прокурора поддержали.

           Петрова Т.П. в поддержание иска прокурора пояснила, сделка купли-продажи № от 15.11.2012г. является недействительной, дополнительное соглашение не дает жильцам дома по ул.Энгельса, 1, никаких прав; считает, что в соглашении должны быть указаны права жильцов на занимаемые квартиры, и оно должно быть зарегистрировано в ЕГРП.

          Представитель ответчика Азматова А.И. - по доверенности Бакиров Р.Ф. с исковым заявлением прокурора не согласен, требования считает необоснованными. Основания для признания сделки недействительной отсутствуют, так как по договору купли-продажи от 15.11.2012г. № Азматов А.И. приобрел кирпичное здание пожарного депо, согласно выписке из ЕГРП от 05.12.2012г. назначение объекта «нежилое».

          Представитель ОАО «Нытва» в судебное заседание не явился. В письменном отзыве от 20.05.2013г. № сообщается о несогласии с исковыми требованиями, так как в установленном порядке помещениям, находящимся на 3,4 этажах пожарного депо статус жилых помещений не присваивался (т.1, л.д.198-199).

          Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился. В материалах дела (т.1, л.д.82-83) имеется письменный отзыв, где сообщается, что в силу п.1 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления сторон договора. На государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, которые соответствовали установленным требованиям, основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав отсутствовали.     

          Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

         Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в том случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему гражданина о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.

          Из анализа указанных норм следует, что критерии определения неопределенного круга лиц в гражданском процессуальном законодательстве отсутствуют. Вместе с тем, по смыслу статьи 45 ГПК РФ группа лиц считается неопределенной, если отсутствует возможность установить личность каждого участника спорных правоотношений. Неопределенный круг лиц следует отличать от значительного, но определенного круга лиц.

           В данном деле круг лиц, в интересах которых прокурор обратился с иском, определен, имеется список граждан, зарегистрированных в помещении по адресу г.Нытва, ул. Энгельса, 1 (т.1, л.д.19). Эти лица поименованы в исковом заявлении прокурора (т.1, л.д.138-141). То есть, в данном случае прокурор не мог обратиться в суд с заявлением в интересах определенного круга лиц.

          Кроме этого, нельзя признать заявление прокурора как поданное в защиту обеспечения права граждан на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах, так как все лица, участвующие в деле, проживают в помещениях, принадлежащих частному лицу - ответчику Азматову А.И.

         Таким образом, исковое заявление прокурора не соответствует положениям статьи 45 ГПК РФ и удовлетворению не подлежит.

          Однако при этом следует учесть, что в процессе судебного разбирательства между ОАО «Нытва» и Азматовым А.И. к договору № купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2012г. было заключено 26.04.2013г. дополнительное соглашение, в котором поименованы все лица, зарегистрированные в помещениях пожарного депо по адресу г.Нытва, ул.Энгельса,1, а также перечислены договоры найма жилых помещений, заключенные с семнадцатью лицами, проживающими в спорном помещении, (т.1, л.д.200-201).

          По сути, в связи с заключением дополнительного соглашения, недостаток сделки, совершенной 15.11.2012г., устранен. В настоящее время требования п.1 ст.558 ГК РФ сторонами     договора купли-продажи недвижимости выполнены, оснований для признания его недействительным не имеется. Также следует учесть, что в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012г. № 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. В данном случае государственная регистрация в ЕГРП дополнительного соглашения, заключенного 26.04.2013г., не требуется.

          Несмотря на возражения ответчиков о том, что в здании пожарного депо нет жилых помещений, суд обращает внимание на следующие письменные доказательства, представленные прокурором в обоснование иска и находящиеся в материалах гражданского дела. Это: копия протокола № заседания исполнительного комитета Нытвенского городского Совета народных депутатов от 12.04.1988г., где в решении № содержится следующая информация: Утвердить служебную жилую площадь в сданном пождепо (15 комнат, 10 квартир) для Нытвенского метзавода (т.1, л.д.22); копия ордера №, выданного 30.09.1988г. Петровой Т.П., с семьей из 3- человек, на занятие служебного жилого помещения - 2-х комнатной квартиры № жилой площадью 30,8 кв.м., в доме № 1 по ул.Энгельса, 1, г.Нытва (т.1, л.д.33); копия технического паспорта здания № по ул.Энгельса г.Нытва, где в экспликации по 3 и 4 этажам описаны квартиры с указанием жилых площадей (т.1, л.д.180-185); копия типового рабочего проекта 1974 пожарного депо на 6 автомобилей с жилыми помещениями, где в планах 3 и 4 этажей в перечне помещений указаны жилые комнаты (т.1, л.д.187-197).

          С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств можно сделать вывод о том, что при заключении договора № купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2012г. в связи с несоблюдением требований ст.558 ГК РФ были нарушены права лиц, проживающих в помещениях пожарного депо по адресу г.Нытва, ул.Энгельса,1. Путем заключения 26.04.2013г. сторонами сделки дополнительного соглашения, эти права были восстановлены. Однако данный факт не свидетельствует бесспорно о том, что лица, все по списку, указанному в дополнительном соглашении, приобрели право пользования жилыми помещениями.

         В настоящее время согласно выписке из ЕГРП назначение объекта недвижимости по адресу г.Нытва, ул.Энгельса, 1, в целом значится как нежилое. Других правоустанавливающих документов на пожарное депо, в том числе на 3 и 4 этажи, не имеется. Поэтому устные заявления участников процесса Петровой Т.П. и Аликина А.М. о подтверждении факта их проживания в жилых помещениях в рамках данного гражданского дела рассмотрены быть не могут. Данные лица, а также другие участники процесса, имеют возможность самостоятельно обратиться в суд за защитой своих прав, подав исковое заявление с соблюдением требований ст.ст.131, 132 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

          Отказать прокурору Нытвенского района, в интересах Поповой Л.В., Бочкарева А.В., Аликина В.Ю., Ивановой Н.Р., Власова Д.В., Волковой Н.Ф., Волкова А.Д., Спехова В.В., Спеховой Н.Е., Спеховой А.А. Спеховой А.А., Спехова С.В., Вожакова М.И., Вожаковой Е.В., Кольчуриной Г.М., Вожакова Ю.М., Вожаковой Н.М., Блинова Д.М., Любаевой Т.Д., Парамоновой Л.В., Парамонова А.В., Парамоновой Ю.А., Буденного А.И., Лютовой О.В., Гачегова А.А., Гачечовой М.А., Гачегова А.А., Гачегова В.А., Попова И.В., Кулакова А.Н., Кулаковаой А.А., Кулаковой П.А., Петровой Т.П., Петрова С.Г., Шмырина В.А., Аликина А.М., Аликиной С.П., Безматерных В.В., Власовой Е.Е., Власова В.А., Власовой Т.А., Чепкасовой В.В., Чепкасовой Д.А. в удовлетворении исковых требований:

       1.О признании недействительной сделку по заключению договора № купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ОАО «Нытва» (продавец) продало, а гражданин Азматов А.И. (покупатель) купил следующее имущество, расположенное по адресу г.Нытва, ул.Энгельса, 1:

- кирпичное здание пожарного депо на 6 машин, лит.А, общей площадью 2596,5 кв.м., кирпичное здание дымокамеры, лит.А1, общей площадью 157,5 кв.м., кирпичное здание пенообразовательной, лит.А2, общей площадью 135,9 кв.м., условный номер объекта: №, а также имущество, находящееся в здании пожарного депо, указанное в перечне - Приложении № 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (вместе - Имущество).

         2. О применении последствий заключения недействительной сделки, в соответствии с которыми каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.

         3. Об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю отменить регистрацию совершения сделки по продаже указанного имущества и признании недействительным выданное Азматову А.И. свидетельство о праве собственности от 21.11.2012г. №.

         Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня составления судом мотивированного решения 18.09.2013г.

         Судья                                                                                                          С.Н. Кургульская