Решение по делу № 33-7511/2024 от 15.11.2024

Судья Хуруджи В.Н.                                          № 33-7511/2024 (№2-5341/2024)

УИД 86RS0004-01-2024-005433-93

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 декабря 2024 года                                                                г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи           Протасовой М.М.,

судей                                  Воронина С.Н., Латынцева А.В.,

при ведении протокола секретарем        Тороповой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Сургута к Петровой Олесе Владимировне об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по апелляционной жалобе администрации города Сургута на решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 09.07.2024, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Латынцева А.В., объяснения представителя ответчика Довган Б.В., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация г. Сургута обратилась в суд с иском к Петровой О.В. об изъятии следующих объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов: нежилого здания с кадастровым номером (номер), степенью готовности 13 процентов, расположенного по адресу: (адрес); нежилого здания с кадастровым номером (номер), степенью готовности 45 процентов, расположенного по адресу: (адрес)

Требования мотивированы тем, что в соответствии с договором аренды земельного участка от (дата) (номер), Администрация муниципального образования городского округа г. Сургут предоставила в аренду Петровой О.В. земельный участок с кадастровым номером (номер) для окончания строительства объекта «Бизнес-центра». Срок аренды определен сторонами с 08.12.2017 по 07.12.2020.

(дата) между администрацией г. Сургута и Петровой О.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды вышеуказанного земельного участка, срок аренды установлен до 07.12.2023.

Согласно выпискам из ЕГРН от 09.01.2024 и от 15.01.2024 на земельном участке с кадастровым номером (номер) расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности ответчику, а именно: нежилое здание с кадастровым номером (номер), степень готовности 13 процентов, местоположение: (адрес), дата государственной регистрации права 22.11.2011; нежилое здание с кадастровым номером (адрес), степень готовности 45 процентов, местоположение: (адрес), дата государственной регистрации права 25.10.2023.

Истец отметил, что в настоящее время договор аренды земельного участка (номер) от (дата) прекращен, строительство объекта не завершено, ввод в эксплуатацию не осуществлен. В этой связи объекты незавершенного строительства подлежат изъятию у ответчика путем его продажи с публичных торгов.

Решением Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 09.07.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация г. Сургута в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Сообщает о наличии оснований для изъятия у Петровой О.В. объекта незавершенного строительства, ссылаясь на то, что заключенный между сторонами договор аренды земельного участка прекращен, заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта недвижимости, в настоящее время строительство не завершено.

Возражает против указания суда на обстоятельства распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции, ссылаясь на заключение с ответчиком дополнительного соглашения, продлившего срок аренды земельного участка, а также на достаточное количество времени у ответчика для завершения строительства.

Кроме того, ответчик с заявлением о заключении дополнительного соглашения на основании Федерального закона № 58-ФЗ не обращалась.

Ответчик в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Указывает на отсутствие на момент заключения договора аренды, градостроительного плана земельного участка и, как следствие, потерю времени на его получение, на необходимость проектирования, проведения инженерных изысканий, что также заняло большое количество времени, обосновывает начало проведения строительных работ только после получения разрешения на строительство в январе 2022 года.

Отмечает, что произошедшая пандемия в связи с распространением коронавирусной инфекции, а также события февраля 2022 года, санкционная политика объективно препятствовали нормальной строительной деятельности. Петрова О.В. утверждает, что свои обязательства по договору аренды исполняет и намерена исполнить в полном объеме, строительство объекта будет завершено в кратчайшие сроки, для чего имеются все необходимые материальные ресурсы, но единственным препятствием является истечение срока договора аренды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Довган Б.В. возражала против доводов апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просила оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили.

С учетом изложенного, и поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие явки участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что (дата) между Администрацией муниципального образования городского округа г. Сургут (арендодатель) и Петровой О.В. (арендатор), на основании п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», заключен договор аренды земельного участка (номер), по условиям которого, арендатору во временное пользование с целью окончания строительства «Бизнес-Центра» предоставлен земельный участок с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес). Срок аренды земельного участка установлен с 08.12.2017 по 07.12.2020 (п. 1.1., 1.5. договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 06.01.2018.

(дата), в соответствии с п.6 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.12.2017 №270, по условия стороны пришли к соглашению о внесении изменений в договор в части срока аренды, установив указанный срок с 07.12.2020 по 07.12.2023.

16.11.2020 данное соглашение также зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 09.01.2024 ответчик Петрова О.В. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером (номер), степенью готовности 13 процентов, расположенного по адресу: (адрес) Право собственности зарегистрировано 22.11.2011. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером (номер).

Кроме этого, согласно выписке из ЕГРН от (дата) ответчик (ФИО)1 также является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером (номер) степенью готовности 45 процентов, расположенного по адресу: Северный промрайон, (адрес) собственности зарегистрировано (дата). Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером (номер).

Согласно представленному истцом акту осмотра от (дата) (номер), на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства – семиэтажное здание, ориентировочными размерами по фундаменту 2 436 кв. м. Разрешение на строительство объекта «Гостиничный комплекс» № ru(номер) выдано (дата), сроком действия до 23.08.2025. По результатам визуального осмотра незавершенного строительством объекта его ориентировочная готовность составляет 50 процентов (перекрытия, фундамент). Строительная площадка огорожена, на площадке расположены: строительный кран, строительные материалы, вагончики. На момент осмотра выполнялись строительные работы.

Как следует из пояснений истца, возражений ответчика на иск, а также выписок из ЕГРН от 09.01.2024 и 15.01.2024, объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами (номер) и (номер) являются одним и тем же объектом недвижимости. Вышеуказанное является следствием повторной регистрации одного и того же объекта недвижимости, но с разной степенью его готовности.

В соответствии с актом обследования от (дата), проведенного кадастровым инженером СРО Ассоциация «ОКИС», при натуральном обследовании объект с кадастровым номером (номер) не обнаружен. Произошло за двоение объектов с кадастровыми номерами 86:10:0000000:6235 и 86:10:0101043:3872. Фактическое расположение двух объектов на земельном участке с кадастровым номером (номер) невозможно, поскольку его площадь составляет 728 кв.м.

02.04.2024, в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка, администрация г. Сургута обратилась в суд с настоящим иском об изъятии у Петровой О.В. объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.

Согласно выписке из ЕГРН от (дата) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101043:3872, имеет степень готовности 80 процентов. Данная информация внесена в результате проведения кадастровых работ от (дата).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также разъяснениями, изложенными в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, указав на существенное изменение обстоятельств в результате распространения новой коронавирусной инфекции, что повлияло на исполнение обязательств ответчиком, принял во внимание, что арендатором указанного спорного земельного участка приняты все возможные меры для завершения строительства объекта, объект незавершенного строительства готов на 80 процентов, соответственно, пришел к выводу об отсутствии оснований для изъятия путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку нарушений в применении норм материального права не установлено, а выводы суда сделаны с учетом фактических обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Петрова О.В. при рассмотрении настоящего дела указывала на наличие уважительных причин, по которым она была лишена возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалась на отсутствие градостроительного плана при заключении договора аренды земельного участка, на длительную разработку проектной и технической документации, в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, что объективно исключило возможность подготовки данной документации в разумный срок. Разрешение на строительство ее получено лишь 25.01.2022.

Судебная коллегия принимает во внимание, что разрешение на строительство выдано ответчику сроком до 23.08.2025, в настоящее время на объекте ведутся строительные работы, степень его готовности с 25.10.2023 по 07.05.2024 возросла с 45 до 80 процентов.

Недобросовестного поведения Петровой О.В., как арендатора земельного участка применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса, судом апелляционной инстанции не установлено. В данном случае, ответчик использует земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования для завершения строительства, регулярно вносит арендную плату, необходимая разрешительная документация ею получена, она законно воспользовалась своим правом однократного продления срока аренды для завершения строительства.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения 07.12.2023 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав ответчика, как застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

При таких обстоятельствах, с целью соблюдения баланса прав собственности, публичных и частных интересов лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии условий для изъятия спорного объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, следовательно, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 данного Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 09.07.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.12.2024.

Председательствующий                                              Протасова М.М.

судьи                                                   Воронин С.Н.

                                                                                                         Латынцев А.В.