Решение по делу № 2-2423/2024 (2-11156/2023;) от 23.10.2023

УИД: 78RS0015-01-2023-011895-96

Дело 2-2423/2024 (2-11156/2023;)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    14 марта 2024 года                                                                г. Санкт-Петербург

    Невский районный суд Санкт-Петербурга

        в составе председательствующего судьи:    Евстратовой А.А.,

        при помощнике судьи     Иноземцевой Н.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сокол Н. А. к ООО «АльянсСтройИнвест» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Сокол Н.А. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском, просит признать предварительный договор № купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 5 386 253,60 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АльянсСтройИнвест» и ЗАО «Управление инженерных работ» заключен предварительный договор № купли продажи квартиры общей площадью 51,61 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Львовская ул., <адрес>, лит. А. Согласно п. 1.2 предварительного договора дата планового окончания строительства ДД.ММ.ГГГГ. Общая стоимость квартиры на момент заключения предварительного договора составляет 2 580 500 руб. ООО «Управление инженерных работ» свои обязательства выполнило, стоимость жилого помещения выплатило ответчику.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Управление инженерных работ» заключило с Сокол Н. А. договор цессии №, по условиям которого все права по предварительному договору перешли к Сокол Н.А. ДД.ММ.ГГГГ основной договор с Сокол Н.А. не заключен, квартира истцу не передана, сведений о производстве строительных работ на объекте нет.

ДД.ММ.ГГГГ Сокол Н.А. направила ответчику претензию с требования о возврате уплаченных денежных средств в размере 2 530 500 руб., неустойки, ответчик требования претензии не исполнил, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с рассматриваемым иском.

Представитель истца в судебное заседание явился, просил требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в суд не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав мнение представителя истца, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства с учетом положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АльянсСтройИнвест» и ЗАО «Управление инженерных работ» заключен предварительный договор № купли-продажи.

По условиям вышеуказанного договора, стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры общей площадью 51,61 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Согласно пункту 1.2 предварительного договора дата планового окончания строительства определена ДД.ММ.ГГГГ.

Как предусмотрено Договором, обеспечительный платеж по договору составляет 2 580 500 рублей.

Факт внесения истцом полной суммы обеспечительного платежа подтверждается представленным в материалы дела протоколом соглашения о договорной цене.

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность продавца осуществить строительство в сроки, предусмотренные договором (п. 1.2).

Согласно п. 8.2 предварительного договора покупатель осознает, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве, выполнения работ или оказания услуги, и что предметом настоящего договора является заключение в будущем основного договора купли-продажи квартир.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Управление инженерных работ» заключило с Сокол Н. А. договор цессии N 16/02-12, по условиям которого все права по предварительному договору перешли от ЗАО «Управление инженерных работ» к Сокол Н.А.

Согласно п. 3 договора цессии Сокол Н.А. возместила ЗАО «Управление инженерных работ» внесенные при заключении предварительного договора ООО «АльянсСтройИнвест" 2 530 500 рублей.

При этом в п. 4 договора цессии стороны отметили, что оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 50 000 рублей будет оплачена Сокол Н.А. непосредственно ООО "АльянсСтройИнвест" при заключении основного договора купли-продажи.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ основной договор с Соколо Н.А. не заключен. Квартира истцу не передана, сведений о производстве строительных работ на объекте нет.

ДД.ММ.ГГГГ Сокол Н.А. направила ответчику претензию с требования о возврате уплаченных денежных средств в размере 2 530 500 руб., неустойки.

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве связана с переходом прав и обязанностей, вытекающих из договорных отношений, от старого кредитора к новому.

На основании вышеизложенного, Сокол Н.А. перешли права требования по предварительному договору купли-продажи№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

     На основании п. 3 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что в будущем продавец обязуется продать покупателю квартиру, общей площадью 51,61 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется купить указанную квартиру, на условиях и в срок, установленных настоящим договором.

Пунктом 3.2.1 предварительного договора предусмотрена обязанность продавца в течение 2 (двух) месяцев после получения на свое имя свидетельства о регистрации права собственности на квартиру подписать с покупателем основанной договор купли-продажи квартиры на условиях настоящего договора.

Основываясь на вышеизложенном, принимая во внимание, что предмет основного договора и условия, позволяющие его определить, установлены в предварительном договоре купли-продажи, а цена договора внесена на счет ответчика, суд полагает возможным признать предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве.

Разрешая требования о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального Закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту – Закона об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом на основании письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, объяснений сторон установлены следующие обстоятельства.

Цена договора 2 580 500 руб. оплачена покупателем в установленный срок и в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора дата планового окончания строительства ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчиком не представлено доказательства наличия обстоятельств, являющихся по смыслу указанной выше правовой нормы чрезвычайными и непредотвратимыми, которые могут служить основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства.

При таком положении, учитывая, что объект долевого участия, срок передачи которого установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, фактически квартира истцу не передана.

Период неустойки судом определяется, согласно пункту 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве».

Согласно положениям пункта 1 указанного Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.

Таким образом, неустойку следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ по – ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Последняя дата начисления неустойки определена судом исходя из положений, установленных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве".

Согласно пункту 1 указанного Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (то есть с 29.03.2022) до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

При расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, ставка рефинансирования определяется исходя из действующей по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу квартиры – ДД.ММ.ГГГГ.

На момент обусловленного договором срока исполнения обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства (ДД.ММ.ГГГГ) действовала ставка рефинансирования ЦБ РФ, в размере 7,5%, которая и подлежит применению при расчете неустойки в соответствии с ч.2 ст.6 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ.

Неустойка за 2 554 дней исходя из цены договора в 2 530 500 руб. и ставки рефинансирования Центрального банка РФ на момент обусловленного договором срока исполнения обязательства (7,5%) равна 3 231 448,50 руб., исходя из расчета: 2 530 500 ? 2 554 ? 2 ? 1/300 ? 7.5% = 3 231 448,50 руб.

При таком положении, имеются основания для частичного удовлетворения исковых требований Сокол Н.А. в части взыскания неустойки.

В силу статьи 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту – Закон «О защите прав потребителей») моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации» регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации примирителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку факт нарушения прав истца как потребителя нашел свое подтверждение, то в силу требований ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которого с учетом принципа разумности и справедливости, а также длительности неисполнения условий договора суд определяет в сумме 50 000 рублей.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Сокол Н. А. - удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с ООО «АльянсСтройИнвест» в пользу Сокол Н. А. сумму неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 231 448,50 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 28 августа 2024 года.