Решение по делу № 2-3553/2017 от 28.09.2017

Дело №2-3553/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2017 года                        г. Севастополь

Гагаринский районный суд г. Севастополя в составе:

Председательствующего судьи Блейз И.Г.

при участии секретаря               Русаковой Е.Н.

    истца             Панфилова В.Б.

    представителей             Меркуловой О.А., Лобач С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Панфилова Владимира Борисовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд Отель Аквамарин Ру» о признании виновным в ненадлежащей эксплуатации системы центрального кондиционирования, обязании восстановить работу центрального кондиционирования за свой счет, признание незаконным начисления платы за содержание инженерных сетей, обязании осуществить перерасчет, признания незаконным повышения размера затрат по содержанию комплекса, обязании произвести перерасчет начислений,-

установил:

Панфилов В.Б. обратился с иском к ООО «Гранд Отель Аквамарин Ру» о признании виновным в ненадлежащей эксплуатации системы центрального кондиционирования, обязании восстановить работу центрального кондиционирования за свой счет, признание незаконным начисления платы за содержание инженерных сетей, обязании осуществить перерасчет, признания незаконным повышения размера затрат по содержанию комплекса, обязании произвести перерасчет начислений, мотивируя свои требования тем, что он является собственником апартаментов №, расположенных в курортном комплексе «ФИО3» по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор, согласно которому ответчик обязался обеспечивать надлежащую эксплуатацию и проведение необходимого ремонта комплекса, а также прилегающей к комплексу территории, что в том числе включает техническое обслуживание системы центрального кондиционирования (п. 2.1 договора). С ДД.ММ.ГГГГ года система центрального кондиционирования комплекса неоднократно выходила из строя, в связи с чем в апартаментах истца несколько суток отсутствовало охлаждение воздуха. В начале ДД.ММ.ГГГГ года ответчиком были выставлены счета на частичную компенсацию затрат на замену и установку основного элемента системы кондиционирования – чиллера. Поскольку выход из строя системы кондиционирования обусловлен ненадлежащим выполнением ответчиком обязанностей по обслуживанию системы, требования о возмещении затрат на замену и установку чиллера незаконны. Также истец считает незаконным начисление оплаты за содержание общего имущества в сумме равной 25 процентам от суммы компенсации за потребленные жилищно-коммунальные услуги, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ, содержание общего имущества должно быть пропорционально доле собственника. Кроме того, истец считает незаконным увеличение компенсационных затрат, поскольку данные затраты не являются обоснованными. Увеличение компенсационных затрат имело место без каких-либо правовых оснований.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что в настоящее время система кондиционирования восстановлена, однако, истец настаивает на том, что ответчиком безосновательно с него взысканы денежные средства на установку данной системы, так как восстанавливать систему охлаждения ответчик должен был за свой счет.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что ненадлежащее содержание чиллера подтверждается представленными истцом заключениями специалистов. Система центрального кондиционирования является сложным оборудованием, которое не может выйти из строя за один день, а потому отсутствие кондиционирования имело место в связи с тем, что чиллер надлежащим образом не обслуживался. Ответчиком не предоставлено ни одного договора об обслуживании чиллера. Относительно увеличения расходов на содержание комплекса представитель пояснила, что, исходя из документов, предоставленных ответчиком, за счет собственников апартаментов содержится персонал, который не имеет отношения к апартаментам, не все собственники помещений принимают участие в содержание комплекса, а потому расходы, в том числе расходы истца, необоснованно возрастают. Кроме прочего, с истца необоснованно взыскивается НДС. Также представитель пояснила, что дополнительное начисление 25 процентов на содержание инженерных сетей необоснованно, так как каждый собственник должен участь в содержании общего имущества только пропорционально своей доли в собственности. Представитель также указала, что решением Гагаринского районного суда г. Севастополя № года установлено. что чиллер является общим имуществом.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на то, что вина ответчика в нарушениях работы системы центрального кондиционирования отсутствует. В обязанности ответчика по договору от ДД.ММ.ГГГГ входит только техническое обслуживание инженерных сетей, к которым система центрального кондиционирования не относится. Кроме того, данная система не работала в связи с выходом из строя основного оборудования – <данные изъяты>, была произведена его замена. Длительность указанных работ вызвана отказом собственников апартаментов оплатить расходы на замену оборудования, в связи с чем ответчик вынужден был за свой счет произвести замену чиллера, с последующим возмещением собственниками апартаментов стоимости оборудования и работ. Также представитель пояснил, что система кондиционирования, инженерные сети, как и все здание, принадлежат АО «<данные изъяты>». Ответчик не освобожден от уплаты НДС, а потому данные расходы не могут быть исключены. Основанием для увеличения компенсационных выплат является увеличение цен на товары и услуги, истец подписал договор, согласившись на его условия, следовательно, обязан его выполнять. Ранее по аналогичным требованиям решениями Гагаринского районного суда г. Севастополя №, № в удовлетворении аналогичных требований было отказано.

Суд, заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Панфилов В.Б. является собственником апартаментов № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в оздоровительном комплексе со специализированным парком отдыха «<данные изъяты>» по адресу: г. Севастополь, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Панфиловым В.Б. и ООО «Гранд Отель Аквамарин Ру» заключен договор об участии в затратах на содержание здания, согласно которому ответчик осуществляет функции по содержанию Комплекса, в котором находятся апартаменты истца, а истец принимает участие в затратах на содержание Комплекса.

Согласно пункту 1.4 договора содержание Комплекса – деятельность ответчика по обеспечению надлежащей эксплуатации и проведению необходимого ремонта Комплекса, а также прилегающей к комплексу территории.

В соответствии с пунктом 2.1 договора ответчик обеспечивает надлежащую эксплуатацию Комплекса, что включает в себя следующие мероприятия: уборка помещений общего пользования Комплекса и прилегающей территории; вывоз твердых бытовых отходов; обеспечение общей охраны Комплекса и другие мероприятия, в том числе техническое обслуживание системы центрального кондиционирования.

Согласно пункту 2.2 договора ответчик по мере необходимости осуществляет текущий и капитальный ремонт Комплекса в соответствии с нормами действующего законодательства.

Расчет затрат по содержанию Комплекса (за исключением затрат на оплату коммунальных услуг, потребляемых апартаментами, а также затрат на ремонт Комплекса) приведен в Приложении № 1 к данному договору (пункт 3.1).

Согласно пункту 3.4 договора истец обязан компенсировать (оплачивать) все затраты ответчика, связанные с содержанием Комплекса (за исключением затрат на оплату коммунальных услуг, потребляемых апартаментами), пропорционально площади его апартаментов к площади комплекса.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что выполнение мероприятий по ремонту Комплекса осуществляется ответчиком при условии предварительного внесения собственниками апартаментов Комплекса средств, необходимых для проведения ремонта. Выполнение ответчиком мероприятий по ремонту до получения средств на это от истца не освобождает истца от обязанности компенсировать ответчику понесенные затраты.

Согласно пункту 6.2.4 договора за надлежащую эксплуатацию устройств кондиционирования – фанкойлов отвечает ответчик.

Обязательства по выполнению мер для восстановления работоспособности инженерных сетей в случае выхода их из строя возлагается на ту сторону, которая отвечает за их эксплуатацию. При этом истец компенсирует (оплачивает) затраты ответчика на восстановление (ремонт) сетей в установленном договором порядке за исключением случаев, если выход сетей из строя обусловлен ненадлежащим выполнением ответчиком обязательств по содержанию сетей, допущенным по его вине. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной обязательств по содержанию инженерных сетей, она обязуется компенсировать второй стороне все убытки, причиненные таким нарушением обязательств (пункт 6.2 договора).

Пунктом 3.2 договора установлено, что ответчик имеет право в одностороннем порядке корректировать состав затрат по содержанию Комплекса и соответствующие расценки, указанные в Приложении №1 к Договору в следующих случаях: увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположен Комплекс; рост тарифов на предоставление коммунальных услуг, рост цен на расходные материалы, услуги привлекаемых к содержанию Комплекса организаций; в иных случаях, когда содержание Комплекса невозможно без дополнительных затрат.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что причиной нарушений в работе системы кондиционирования в здании комплекса, в котором расположены апартаменты истца, явилась поломка основного оборудования системы кондиционирования – холодильной установки (чиллера), предназначенного для кондиционирования воздуха во всех помещениях здания, в связи с чем произведена его замена на новую холодильную установку

В ходе судебного заседания не установлен факт ненадлежащего обслуживания чиллера, данных доказательств истцом не представлено.

Судом не могут быть приняты во внимание ссылки истца, представителя истца на аналитическую записку, от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>», отчет о проделанной работе предприятия Энергия, поскольку данные документы фиксируют состояние оборудования, проделанную работу по ремонту, однако, не содержат выводов о причинах остановки работы чиллера и о его ненадлежащей эксплуатации.

Из пояснений участников процесса следует, что работы чиллера в настоящее время восстановлена, а потому отсутствуют основания для обязания восстановить работу чиллера в течение 10 дней с момента постановления решения суда.

Таким образом, требования о признания вины ответчика в нарушении работы чиллера, а также обязании восстановить работу системы кондиционирования не подлежат удовлетворению.

Относительно оплаты компенсационных выплат, в том числе и относительно содержания инженерных сетей и выплаты 25 процентов от суммы компенсации, указанной в приложении №1 к Договору, суд также не находит оснований для удовлетворения данных требований, исходя из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 153, 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или являющиеся необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписана законом или иными правовыми актами (п.4 ст. 421 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 424 ГК РФ установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 310 ГК РФ в редакции, действующей по состоянию на 01 декабря 2014 года, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Таким образом, заключая договор, Панфилов В.Б. согласился со всеми его условиями, в том числе и с условием, согласно которому ответчик имеет право в одностороннем порядке корректировать состав затрат по содержанию комплекса и соответствующие расценки при наличии определенных обстоятельств. Договор истцом подписан без возражений и протокола разногласий.

Из сути договора следует, что данный договор является договором двух собственников, договорившихся о распределении расходов на содержание имущества. Целью договора является не получение прибыли, а компенсация затрат, которые были уже понесены в процессе обеспечения надлежащей эксплуатации здания, прилегающей территории, инженерных сетей.

Договор в части компенсации затрат на обслуживание инженерных сетей, в части увеличения суммы компенсации недействительным не признан, из договора не исключен путем внесения изменений.

Представителем ответчика были предоставлены расчеты затрат.

Под необходимыми затратами на содержание и сохранении имущества следует понимать не только издержки, направленные на поддержание имущества в том состоянии, в котором оно поступило к приобретателю, но и вообще любые расходы, имеющие разумный экономически обоснованный характер, в том числе и те, которые улучшают имущество, повышают его качество и доходность.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд г. Севастополя.

Мотивированный текст решения составлен 01 декабря 2017 года.

Председательствующий         (подпись)                 И.Г.Блейз

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Председательствующий                         И.Г.Блейз