Решение по делу № 2-1313/2018 от 05.06.2018

Дело 2-1313/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 сентября 2018 года

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Русинова Д.М.,

при секретаре Слепцовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле гражданское дело по иску Костылевой Оксаны Николаевны к ООО «Строительная компания Авангард» о расторжении договора аренды земельного участка, обязании передачи земельного участка,

у с т а н о в и л:

Костылева О.Н. обратилась в суд с указанным иском к ООО «Строительная компания Авангард». В обоснование сослалась на то, что Костылевой О.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 1108 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: бытовое обслуживание (нежилое здание проката спортивного инвентаря), расположенный по адресу: <адрес>. 01.09.2016г. между Костылевой О.Н. (Арендодатель) и ООО «Строительная Компания Авангард» (Арендатор) заключен договор № аренды указанного земельного участка. По условиям данного договора Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и использует данный земельный участок с видом разрешенного использования: для проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, срок аренды участка установлен по 31.08.2019г. Ответчиком нарушаются условия договора, а именно, обязательства по внесению арендной платы (1000 руб. в месяц) Арендатором в полном объеме не исполняются, Арендатором без ведома и согласия Арендодателя на земельном участке осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, для указанных целей привлекаются средства участников долевой собственности, на участок накладываются обременения, в отношении данного объекта возникают права третьих лиц. Пунктом 2.4.2 договора предусмотрено получение Арендатором письменного согласия на возведение дома, которое получено не было. Помимо этого, после завершения строительства дома земельный участок перейдет в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками помещений многоквартирного дома, что влечет причинение истцу ущерба в размере стоимости земельного участка. По претензии истца в адрес ответчика о расторжении договора аренды и возврате участка положительного решения не принято. В связи с этим, Костылева О.Н. просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, заключенный между Костылевой О.Н. и ООО «Строительная Компания Авангард»; обязать ООО «Строительная Компания Авангард» возвратить Костылевой О.Н. данный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца (по доверенности) Халатян Р.С. исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме, дал пояснения согласно заявленного.

Представитель ответчика (по доверенности) Захарова А.В. исковые требования не признала, просила в иске отказать в полном объеме, дала пояснения согласно предоставленным в дело отзывам на иск \т. 1 л.д. 123-127, т. 3 л.д. 275-279\. Сослалась, в том числе, на отсутствие предусмотренных законом или договором оснований для расторжения договора аренды земельного участка, его заключение с соблюдением принципов свободы договора, добровольности волеизъявления истца при его заключении, указала на исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, на возведение многоквартирного дома на арендуемом земельном участке согласно условиям договора, с соблюдением требований закона, получением необходимых разрешений и согласований.

Третьи лица Яковлева Т.Н., Базанков С.А., Маркелова Л.Н., Пойлов А.И., Пойлова Ю.Е., Труфанова Н.В., Смирнов С.Н., Рябов А.В., Шатилович О.А., Калистратова И.Н., Стрелецкая Н.Н., Мужичина Л.А., Леонтьев О.А. против удовлетворения иска возражали, поддержали позицию ответчика по делу.

Третьи лица – иные участники долевого строительства, а также Управление Росреестра по ЯО, ДАЗО мэрии г. Ярославля, просивший о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. С согласия явившихся в судебное заседание лиц суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 08.04.2016г. Костылева О.Н. приобрела в собственность земельный участок общей площадью 1108 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: бытовое обслуживание (нежилое здание проката спортивного инвентаря), расположенный по адресу: <адрес>. 02.06.2016г. произведена государственная регистрация права собственности Костылевой О.Н. на указанный участок с внесением соответствующей записи в ЕГРН \л.д. 63-72\.

По заявлению Костылевой О.Н. от 09.06.2016г. осуществлен государственный кадастровый учет изменений вышеуказанного объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № а именно, изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусмотренный зонированием территории, - «многоквартирные малоэтажные жилые дома». \т. 1 л.д. 128-131\.

01.09.2016г. между Костылевой О.Н. (Арендодатель) и ООО «Строительная Компания Авангард» (Арендатор) заключен договор № аренды земельного участка площадью 1108 кв.м. с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям данного договора (п. 1) Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и использует данный земельный участок с видом разрешенного использования: для проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями. Право аренды ООО «Строительная Компания Авангард» в отношении земельного участка по данному договору 18.11.2016г. зарегистрировано в ЕГРН \т. 1 л.д. 9-18\.

25.11.2016г. ДАЗО мэрии г. Ярославля выдало ООО «Строительная Компания Авангард» разрешение на строительство на указанном земельном участке объекта капитального строительства – многоквартирного малоэтажного жилого дома (4 надземных этажа) с инженерными коммуникациями \т. 1 л.д. 92, 93\. Из пояснений сторон, предоставленных фотографий следует, что в соответствии с данным разрешением ООО «Строительная Компания Авангард» осуществляет строительство на участке многоквартирного дома, в настоящее время возведение дома на участке фактически завершено, строительство находится на окончательных этапах для последующего ввода указанного объекта в эксплуатацию. Для строительства указанного многоквартирного дома застройщиком привлечены средства дольщиков, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве соответствующих объектов долевого строительства \т. 1 л.д. 94-96, 138-224, т. 2 л.д. 1-248, т. 3 л.д. 1-274\.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

В силу положений ст.ст. 1, 421, 434 ГК РФ граждане свободны в приобретении и осуществлении гражданских прав и обязанностей, руководствуясь своей волей и действуя в своем интересе, в том числе посредством вступления в договорные правоотношения путем выбора формы, вида договора, определении его условий.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ по общему правилу земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд приходит к выводу, что, применительно к вышеназванным положениям закона, условиям договора, основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Так, доводы истца о том, что строительство многоквартирного дома на арендуемом земельном участке является нарушением условий договора, нецелевым использованием участка опровергаются непосредственно содержанием данного договора аренды, к предмету которого согласно п. 1.1. договора относится использование ответчиком земельного участка площадью 1108 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: для проектирования, строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями.

Одновременно, условия п. 2.4.1 договора предусматривают обязанность арендатора принять и использовать участок исключительно в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде и непосредственно земле.

При этом, как указано ранее, непосредственно по заявлению арендодателя Костылевой О.Н. (перед заключением договора аренды) осуществлен государственный кадастровый учет изменений в отношении земельного участка путем изменения вида его разрешенного использования на «многоквартирные малоэтажные жилые дома».

Согласно Карте градостроительного зонирования территории города Ярославля в составе Правил землепользования и застройки города Ярославля, утвержденных решением муниципалитета города Ярославля от 17.09.2009г. №201, спорный земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж.3), в отношении которой размещение многоквартирных малоэтажных домов относится к основным видам разрешенного использования земельного участка \т. 1 л.д. 98, 102\.

В силу изложенного, суд приходит к выводу, что, осуществляя на арендованном земельном участке строительство многоквартирного дома, ответчик использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды.

Сторона истца в обоснование требований о расторжении договора аренды земельного участка в связи с нарушением арендатором условий договора ссылается на неполучение ответчиком письменного согласия Костылевой О.Н. на строительство на земельном участке многоквартирного дома, предварительное получение которого до строительства, согласно позиции истца, предусмотрено п. 2.4.2 договора.

В рассматриваемом случае условие п. 2.4.2 договора (включенное в п. 2.4 договора, определяющий обязанности Арендатора) изложено в следующей формулировке: «Без письменного согласия Арендодателя не возводить на арендуемом земельном». Суд учитывает, что данное условие не определяет наименование (признаки, характеристики, категорию и др.) объекта, возведение которого на участке требует письменного согласия арендодателя, сама вышеуказанная формулировка является неконкретизированной, незавершенной по смыслу. Сопоставление данного условия с другими условиями и смыслом договора в целом применительно к ст. 431 ГК РФ не позволяет сделать вывод о том, что в п. 2.4.2 договора его сторонами была согласована возможность строительства арендатором многоквартирного дома на земельном участке под условием получения какого-либо дополнительного предварительного письменного согласия арендодателя на проведение данного строительства.

Таким образом, отсутствие помимо заключенного сторонами договора аренды иного письменного согласия Костылевой О.Н. на строительство на арендуемом земельном участке многоквартирного дома не указывает на нарушение ответчиком условий договора аренды, не свидетельствует о наличии оснований для его расторжения.

Доводы истца о нарушении ООО «Строительная компания Авангард» условий договора в части невнесения арендной платы опровергаются расходными кассовыми ордерами, заявлением арендодателя о перечислении денежных средств, иной предоставленной стороной ответчика документацией \т. 1 л.д. 88-90, 119-122\. Ссылки стороны истца на необоснованно заниженный размер договорной арендной платы не принимаются судом, поскольку данный вопрос не связан с нарушениями ответчиком условий договором, заявленными в качестве оснований для его расторжения.

Доводы истца о возникновении обременений в отношении участка после начала строительства, а также последующей утрате Костылевой О.Н. права собственности на земельный участок и возникновении у нее убытков в виде стоимости участка (после окончания строительства дома и перехода участка в общую долевую собственность собственников помещений дома) также не свидетельствуют о существенном нарушении арендатором условий договора и наличии иных оснований для расторжения договора аренды.

В данном случае истец Костылева О.Н. при заключении договора аренды на оговоренных в нем условиях, действуя разумно, добросовестно, добровольно, руководствуясь своей волей и действуя в своем интересе, должна была осознавать указанные правовые последствия строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома на принадлежащем ей участке. При этом, договор не содержит условий о сохранении земельного участка в собственности Костылевой О.Н. после окончания строительства дома.

В качестве дополнительного основания для расторжения договора аренды земельного участка сторона истца также ссылается на неполучение в нарушение п. 3 ст. 35 СК РФ нотариально удостоверенного согласия супруга Костылевой О.Н. на совершение ею с ООО Строительная компания Авангард» указанной сделки в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу супругов Костылевых.

Данные доводы суд также признает необоснованными, поскольку отсутствие указанного согласия положениями ст. 450 ГК РФ, иными нормами закона, а также условиями договора аренды от 01.09.2016г. не отнесено к основаниям расторжения договора.

Положения п. 3 ст. 35 СК РФ предусматривают право супруга (чье нотариально удостоверенное согласие на совершение другим супругом в отношении общего имущества сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации не было получено) требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, п. 3 ст. 35 СК РФ предусматривают иной способ защиты прав (признание сделки недействительной, а не расторжение договора), при этом, установлен конкретный субъект обращения в суд с иском об оспаривании сделки по данному основанию - супруг, нотариально удостоверенное согласие которого не было получено.

В связи с этим, по требованиям о расторжении договора по указанному основанию Костылева О.Н. является ненадлежащим истцом, одновременно выбравшим ненадлежащий способ защиты.

Одновременно, суд принимает во внимание, что иск о расторжении договора аренды земельного участка подан в суд фактически после окончания строительства на участке многоквартирного дома, вышеизложенное свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца и применительно к ст. 10 ГК РФ является дополнительным самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Суд считает, что сторона истца не предоставила доказательства законности и обоснованности своих требований в пределах заявленного.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска Костылевой Оксаны Николаевны к ООО «Строительная компания Авангард» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья                          Д.М. Русинов

м.р. 09.10.2018