Решение по делу № 2-200/2021 (2-1411/2020;) от 28.01.2020

К делу № 2 – 200 / 2021 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Адлерский район г. Сочи                17 марта 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 17.03.2021 г.

Мотивированное решение изготовлено 22.03.2021 г.

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего Горова Г.М.

при секретаре Саакян Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бородкиной Марины Владимировны к Хохлову Алексею Анатольевичу, Татьковой Анне Николаевне о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства на основании договора инвестирования,

УСТАНОВИЛ:

Истец Бородкина Марина Владимировна обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с исковым заявлением к Хохлову Алексею Анатольевичу, Татьковой Анне Николаевне о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства на основании договора инвестирования.

В обоснование исковых требований (с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ) истец указала, что Хохлову А.А. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1344 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Хохловым А.А. на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ г. № на указанном земельном участке было начато строительство жилого дома, площадью застройки 255 кв.м.. ДД.ММ.ГГГГ между Хохловым Алексеем Анатольевичам и Бродкиной Мариной Владимировной был заключен договор соинвестирования строительства жилого дома. Согласно п. 1,2 договора, соинвестор Бородкина М.В. принимает на себя обязательство финансировать процесс строительства объекта по адресу: <адрес> в размерах и на условиях предусмотренных договором, а инвестор Хохлов А.А. обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить строительство указанного объекта и после его завершения передать обозначенную в договоре долю в праве общей собственности на объект соинвестору. В соответствии с п. 1.3 договора по окончанию строительства, стороны получают право на доли в общей долевой собственности. Пунктом 1.4 договора определено, что доля соинвестора в общей долевой собственности на объект будет составлять 28,6 кв.м. на 1-м этаже вышеуказанного объекта. Согласно п. 1.5 договора, инвестор обязуется завершить строительства объекта до ДД.ММ.ГГГГ г. В соответствии с п. 2.1 объект финансирования доли объекта соинвестирования составляет 1 800 000 рублей. Бородкина М.В. передала Хохлову А.А. денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается расписками. Таким образом, Бородкина М.В. исполнила свои обязательства перед Хохловым А.А.. Однако Хохлов А.А. свои обязательства исполнил частично. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ г. Хохлов А.А. зарегистрировал права собственности на незавершенный строительством объект, со степенью готовности 90%, площадью застройки 255 кв.м., проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Фактически жилой дом полностью достроен. В настоящее время Хохлов А.А. умышлено уклоняется от исполнения обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ г., в частности передачи объекта инвестирования. Просила определить долю Бородкиной Марины Владимировны, равную 27,8 кв.м. в незавершенном строительством объекте, со степенью готовности 90%, площадью застройки 255 кв.м., проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> в размере 37/1000. Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать за Бородкиной Мариной Владимировной право общей долевой собственности на 37/1000 долей в незавершенном строительством объекте, со степенью готовности 90%, площадью застройки 255 кв.м., проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Истец Бородкина Марина Владимировна, ее представитель в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Татькова Анна Николаевна в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Ответчик Хохлов Алексей Анатольевич, третье лицо – представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились по неизвестной причине, о дне, времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Бородкиной Марины Владимировны к Хохлову Алексею Анатольевичу, Татьковой Анне Николаевне о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства на основании договора инвестирования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ г. земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1344 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Хохлову Алексею Анатольевичу.

ДД.ММ.ГГГГ года Хохлову А.А., Пахомовой Т.Г.? Чудесову А.А., Мороз Е.В. администрацией города Сочи выдано разрешение на строительство № согласно которому в соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешено строительство объекта капитального строительства индивидуального жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 433,50 кв.м., площадью застройки 255,00 кв.м. по адресу: г<адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ года между Хохловым Алексеем Анатольевичем (Инвестор) и Татьковой Анной Николаевной (Соинвестор) заключен договор соинвестирования строительства жилого дома в соответствии с условиями которого Соинвестор в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство (финансировать процесс строительства Объекта по адресу: <адрес> в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а Инвестор обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить строительство указанного Объекта, и после его завершения передать обозначенную в настоящем договоре долю в праве общей собственности на Объект соинвестору. Выделение из общей долевой собственности отдельной квартиры, соответствующей доле соинвестора может быть произведено по заявлению Соинвестора после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1.2). По окончании строительства Объекта Стороны получают право на доли в общей долевой собственности на Объект и долю земельного участка под ним согласно ГК РФ (п. 1.3). Доля соинвестора в общей долевой собственности на Объект будет составлять 28,6 кв.м. на 1-м этаже вышеуказанного Объекта. Указанная площадь доли жилого строения является проектной. Фактический размер доли определяется по результатам замеров производимых организацией, имеющей лицензию на проведение соответствующих видов работ (п. 1.4). Финансирование строительства указанной Доли даст Соинвестору право пользоваться, владеть и распоряжаться помещением, находящимися на первом этаже с условным номером 06 (пом. № 7 по спецификации технического паспорта) указанного жилого строения (п. 1.6.). Объем финансирования Доли Объекта Соинвестором составляет 1 350 000 (один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей (п. 2.1.). Инвестор принимает на себя следующие обязательства: обеспечить получение необходимых документов на ввод объекта в эксплуатацию и подключение к коммунальным сетям; осуществить выполнение всех работ по возведению Объекта в установленные настоящим договором сроки; контролировать ход и качество работ по строительству Объекта и благоустройству прилегающей территории; после завершения работ обеспечить получение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на жилые помещения; по заявлению Соинвестора обеспечить выделение его доли из общей долевой собственности на Объект в виде обособленной жилой квартиры, соответствующей помещению, указанному в п. 1.6 настоящего договора без дополнительной оплаты Соинвестором данного пункта договора (п. 3.1). Односторонний отказ от исполнения договора не допускается (п. 4.4.).

ДД.ММ.ГГГГ. между Татьковой Анной Николаевной (Правообладатель) и Бородкиной Мариной Владимировной (Правопреемник) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору соинвестирования жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ года в соответствии с условиями которого «Правообладатель» передает свои права и обязанности «Правопреемнику», а «Правопреемник» принимает соответствующие права и обязанности в объеме, указанном в договоре о передаче прав и обязанностей договору соинвестирования жилого дома от «ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между «Продавцом» и «Правообладателем», по которому «Правообладатель» принял на себя, и по настоящему договору передает свое право на заключение основного договора купли-продажи и приобретение помещения с условным № 6 (пом. 7 по спецификации технического паспорта), общей проектной площадью 28,6 кв.м., расположенное на 1 жилом этаже в доме, строящемся на земельном участке площадью 1344 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство, расположенном по адресу: <адрес>, в доме по адресу: <адрес>, инвентарный номер объекта: № (п. 1.1.). С момента вступления настоящего договора в силу «Правопреемник» становится «Покупателем» помещения с условным № 6 (пом. 7 по спецификации технического паспорта), общей проектной площадью 28,6 кв.м., расположенное на 1 жилом этаже в доме, строящемся на земельном участке площадью 1344 кв.м., с кадастровым номером №, Категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство, расположенном по адресу: <адрес>, в доме по адресу: <адрес>, инвентарный номер объекта: № (п. 1.2.). «Правообладатель» гарантирует, что до подписания настоящего договора оплатил «Продавцу» гражданину РФ Хохлову Алексею Анатольевичу стоимость указанного помещения, в полном объеме (п. 1.3.) По соглашению сторон права на помещение, указанное в п. 1.1 продаются за 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей (1.5.).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Татькова А.Н. получила от Бородкиной М.В. денежные средства в размере 1800 000 рублей в рамках договора о передаче прав и обязанностей по договору соинвестирования жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет произведен в указанном объеме. Финансовых и прочих претензий не имеет.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за Хохловым Алексеем Анатольевичем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 90 %, с кадастровым номером №, площадью застройки 255 кв.м., планируемое назначение – жилое, по адресу: <адрес>.

Согласно заключению судебно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ эксперта отдела ГБУ КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по городу-курорту Сочи Володиной А.В. исследуемый объект незавершенного строительства со степенью готовности 90%, площадью застройки 255 кв.м., проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № полностью достроен (частично отсутствует наружная отделка). В исследуемом помещении с условным номером 6 (помещение № 7 по экспликации технического паспорта), расположенном в исследуемом жилом доме, произведены перепланировка и переустройство: установлены перегородки, разделившие его на три внутренних помещения (жилую комнату, санузел и коридор), установлены сантехприборы, проведены отделочные работы. Работы выполнялись в границах исследуемого помещения и не затронули несущие конструкции жилого дома. Экспликация помещения с условным номером 6 по фактическому обмеру: помещение № 7 - жилая комната с кухней-нишей, площадью 24,6 кв.м.; помещение № 7а - санузел, площадью 3,2 кв.м. Общая площадь - 27,8 кв.м.; жилая площадь - 24,6 кв.м.; подсобная площадь - 3,2 кв.м. Общая площадь помещения с условным номером 6 уменьшилась с 28,6 кв.м. на 27,8 кв.м. за счет установки перегородок и проведения отделочных работ. Доля помещения с условным номером 6 (помещение № 7 по экспликации технического паспорта) в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 90%, площадью застройки 255 кв.м., проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (фактически объект достроен, частично отсутствует наружная отделка) составляет 37/1000. Исследуемое помещение является изолированным и имеет изолированный выход в коридор и далее на закономерный земельный придомовой участок, следовательно, реальный выдел помещения с условным номером 6 (состоящего из внутренних помещений № 7, № 7а) возможен. Реальный выдел не нарушает права и законные интересы совладельцев дома.

Выводы эксперта, изложенные в заключении судебно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ суд признает объективными, обоснованными и правильными, поскольку они изложены полно, мотивированы, противоречий и неточностей не содержат, подтверждаются результатами исследований, совокупностью других доказательств по делу. Экспертиза проведена компетентным лицом в установленном порядке.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Истцом представлена совокупность доказательств, достоверно подтверждающих, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, объект возведен, потому вправе требовать исполнения обязательств со стороны ответчика.

Сведений о наличии какого-либо спора в настоящее время между сторонами о незаконности возведенного объекта либо о допущенных при его строительстве нарушениях - не имеется, а предметом настоящего спора не являются.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что оплата объекта долевого строительства по договору соинвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ произведена в полном объеме.

Застройщик в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за долю жилого строения в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании исследования и оценки предоставленных доказательств суд удовлетворяет исковые требования Бородкиной Марины Владимировны к Хохлову Алексею Анатольевичу, Татьковой Анне Николаевне о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства на основании договора инвестирования.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бородкиной Марины Владимировны к Хохлову Алексею Анатольевичу, Татьковой Анне Николаевне о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства на основании договора инвестирования – удовлетворить.

Определить долю Бородкиной Марины Владимировны, равную 27,8 кв.м. в незавершенном строительством объекте, со степенью готовности 90%, площадью застройки 255 кв.м., проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> в размере 37/1000.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать за Бородкиной Мариной Владимировной право общей долевой собственности на 37/1000 долей в незавершенном строительством объекте, со степенью готовности 90%, площадью застройки 255 кв.м., проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, начиная с 22.03.2021 года.

Председательствующий:                    Г.М. Горов