Решение по делу № 2-650/2021 от 26.04.2021

78RS0021-01-2021-000752-98

Дело № 2-650/2021                                                               28 сентября 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.

При секретаре Соболевой Н.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-650/2021 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в соответствии с договором купли – продажи

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась с иском к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 78:38:0011501:2512, площадью 64 кв.м., расположенную по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, лит. А, <адрес>, на ФИО4 в соответствии с договором купли – продажи, заключенным 10.02.2021 года между ФИО4 и ФИО1, взыскании с ответчика судебных расходов, мотивируя свое обращение тем, что 10.02.2021 между сторонами был заключен договор купли – продажи квартиры с кадастровым номером 78:38:0011501:2512 площадью 64 кв.м., расположенной по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, лит. А, <адрес>, обязательство продавца по передаче квартиры было исполнено в момент подписания сторонами договора, который согласно п. 7 договора, имеет силу передаточного акта. Согласно п. 14 договора, переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Санкт – Петербургу, покупатель приобретает право собственности на имущество с момента регистрации права в ЕГРН, однако продавец необоснованно уклоняется от такой регистрации, несмотря на полное исполнение обязательств покупателем (л.д.5-7).

Определением суда от 28.09.2021 производство по данному делу в части требований о взыскании судебных расходов прекращено в связи с отказом представителя истца от иска в указанной части.

Истец, ответчик и их представители в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. При этом ответчик исковые требования истца признал в полном объеме, о чем представил в суд личное письменное заявление о признании иска.

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт – Петербургу в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено о рассмотрении дела судом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 484 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

В соответствии с абзацем 3 частью 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 7 статьи 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

10.02.2021 между ФИО1 (продавец), в лице уполномоченного представителя ФИО3, и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли – продажи недвижимого имущества - квартиры с кадастровым номером 78:38:0011501:2512 площадью 64 кв.м., расположенной по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, лит. А, <адрес>.

Стороны согласовали, что стоимость объекта составляет 7 500 000 руб. и согласовали следующий порядок оплаты: часть стоимости объекта в размере 5 963 077 руб. 22 коп. оплачивается покупателем путем перечисления денежных средств на банковские реквизиты продавца в течение 5 (пяти) банковских дней с даты заключения сторонами настоящего договора либо посредством зачета встречных однородных требований (при наличии таковых на дату исполнения покупателем обязательств по оплате); часть стоимости объекта в размере 1 536 922 руб. 78 коп. оплачивается покупателем до 28.02.2021 посредством перечисления денежных средств в адрес ОАО «ДОМ РФ» (ОГРН: 1027700262270, ИНН: 7729355614), являющегося залогодержателем объекта и кредитором продавца на основании решения Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга по делу № 2-399/2019 от 23.12.2019, за продавца в счет оплаты по кредитному договору № 003-АН-СПб/11 от 10.06.2011. Оплата осуществляется по указанию продавца, которое считается данным покупателю настоящим пунктом как указание об оплате третьему лицу. Оставшуюся сумму долга перед ОАО «ДОМ РФ» (проценты), продавец обязуется оплатить самостоятельно в целях снятия обременения с объекта до оплаты сумма основного долга покупателем. Стороны согласовали, что до момента полного исполнения покупателем обязательств по оплате объект не находится в залоге у продавца. Стороны договорились признать данный договор имеющим силу передаточного акта.

В силу п. 14 договора купли – продажи, переход права собственности в соответствии со ст.ст. 551, 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Санкт – Петербургу. Покупатель приобретает право собственности (владение, пользование, распоряжение) на имущество с момента регистрации права в ЕГРН. С даты регистрации права собственности на объект покупателя, покупатель несет риск случайной гибели и повреждения объекта (л.д.13).

31.03.2021 уполномоченные представители продавца и покупателя совместно обратились в Управление Росреестра по Санкт – Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с приложенными заявлениями и необходимыми документами (л.д.37-38).

10.04.2021 из Управления Росреестра по Санкт – Петербургу покупателем было получено уведомление о возврате без рассмотрения прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав документов, поскольку в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (л.д.39).

ФИО4 обратилась к ФИО1 с требованием о совершении государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект по договору от 10.02.2021 (л.д.40). Данное требование было оставлено без удовлетворения.

При этом после заключения договора покупателем было исполнено обязательство по оплате суммы, составляющей стоимость квартиры, в размере 7 500 000 руб. следующим образом: посредством заключения соглашения о зачете встречных однородных требований, согласно п. 5 которого задолженность покупателя перед продавцом из договора была зачтена на сумму 5 963 077 руб. 22 коп. (л.д.14); посредством оплаты покупателем задолженности продавца в размере 1 536 922 руб. 78 коп. по кредитному договору № 003-АН-СПб/11 от 10.06.2011 перед ОАО «ДОМ РФ», являющегося на момент заключения договора залогодержателем квартиры и кредитором продавца на основании решения Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга по делу № 2-399/2019 от 23.12.2019 (л.д.29-31). Оплата покупателем задолженности продавца подтверждается платежным поручением № 21140 от 16.03.2021 (л.д.32). После оплаты покупателем задолженности продавца обязательства продавца перед банком были исполнены и залог с квартиры был снят на основании постановления о снятии ареста с квартиры и снятии запрета на совершение действий по регистрации относительно квартиры (л.д.33).

Следовательно, продавец является лицом, нарушающим обязательства по договору купли – продажи путем недобросовестного уклонения от совершения государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о переходе права собственности на недвижимое имущество.

Как установлено судом, что спорный объект недвижимости фактически был передан покупателю, поскольку по условиям договора данный договор признается имеющим силу передаточного акта.

Кроме того, договор купли-продажи квартиры, заключенный между сторонами, по своей форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к данного вида договорам, в том числе, в части согласования сторонами существенных условий договора, таких как предмет договора и цена отчуждаемого имущества.

Также судом установлено, что обязательства оплаты денежных средств по договору в размере 7 500 000 руб. исполнены покупателем в соответствии с условиями договора.

Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 10.02.2021 был заключен сторонами в установленном законом порядке, однако переход права собственности не произошел в связи с необоснованным уклонением ответчика от регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

Также суд принимает во внимание, что ответчик ФИО1 исковые требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру признал и в соответствии со ст.ст. 39, 173 ГПК РФ суд принял признание иска ответчиком, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы иных лиц.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в соответствии с договором купли – продажи – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, лит. А, <адрес>, площадью 64 кв.м., кадастровый №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между покупателем ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, гражданкой Российской Федерации, пол женский, место рождения: <адрес> Федерация, имеющей паспорт гражданки Российской Федерации 41 03 037196, выданный Управлением внутренних дел <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 472-004, зарегистрированной по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, и продавцом ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, гражданином Российской Федерации, пол мужской, место рождения: <адрес>, имеющим паспорт гражданина Российской Федерации 74 15 886456, выданный ОУФМС России по Ямало – <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 890-002, зарегистрированным по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, в лице уполномоченного ФИО3.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                     А.В.МАКСИМОВА

    Дата принятия решения суда в окончательной форме 05 октября 2021 года.