Решение по делу № 2-93/2012 (2-2548/2011;) от 09.12.2011

Дело №2-93/2012 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 марта 2012 года                                               Хостинский районный суд города Сочи

Краснодарского края в составе:

председательствующий судья Сидоров В.Л.,

при секретаре Ягудиной С.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зенковой О.В. к Габриелян Н.Г. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и признании недействительным права собственности и по встречному иску Габриелян Н.Г. к Торосян В.В., Зенковой О.В. и Матосяну Т.А. о признании договора купли-продажи домовладения состоявшимся, признании договоров купли-продажи домовладения ничтожными и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

У С Т А Н О В И Л:

Зенкова О.В. обратилась с иском в Хостинский районный суд города Сочи к Габриелян Н.Г., в котором просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 2 августа 2001 году между Торосян В.В. и Габриелян Н.Г., признать недействительным право собственности Габриелян Н.Г. на жилой дом <адрес>, а так же обязать Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенную запись № о регистрации права собственности за Габриелян Н.Г. на жилой дом <адрес>.

Ответчик Габриелян Н.Г., в свою очередь обратилась в Хостинский районный суд со встречным иском к Торосян В.В., Зенковой О.В. и Матосяну Т.А. в котором просит признать действительным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 2 августа 2001 года между Г., действующим по доверенности, выданной Торосян В.В., и Габриелян Н.Г., признать ничтожным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 10 сентября 2003 года между Торосян В.В. и Матосян Т.А. и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенную запись от 9 октября 2003 года№ о регистрации права собственности за Матосян Т.А. на жилой дом <адрес>, признать ничтожным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 12 марта 2004 года между Матосян Т.А. и Зенковой О.В. и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенную запись от 19 марта 2004 года № о регистрации права собственности за Зенковой О.В. на жилой дом <адрес>.

В своем исковом заявлении истец Зенкова О.В.указывает,что решением Хостинского районного суда г.Сочи от 27 октября 2011 года, Зенковой О.В. было отказано в удовлетворении требований о признании действий Хостинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи, выразившихся в отказе в государственной регистрации прав на земельный участок по <адрес>, незаконными. При этом судом было установлено, что указанный земельный участок, согласно выписке их похозяйственной книги, был предоставлен А., за которой в последствии было зарегистрировано право собственности на домовладение <адрес>. На данном земельном участке расположено только одно домовладение, что подтверждается домовой книгой. На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, от 25 февраля 1999 года за № собственником данного домовладения стала Торосян В.В. 2 июля 2001 года Торосян В.В. выдала Г. нотариально удостоверенную доверенность на право продажи принадлежащего ей домовладения <адрес>. На основании данной доверенности, 2 августа 2001 года Г. заключил с Габриелян Н.Г. договор купли-продажи указанного жилого дома. Договор купли продажи был удостоверен нотариусом города Сочи Д. 2 августа 2001 года, после чего по передаточному акту от 2 августа 2001 года домовладение было передано продавцом в собственность покупателя. После этого, Г. от имени продавца Торосян В.В. и Габриелян Н.Г., как покупатель, обратились в Краснодарское краевое учреждение юстиции с целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлениями о регистрации перехода права собственности на домовладение <адрес>. Однако 9 августа 2001 года доверенность Торосян В.В. на имя Г. на продажу дома была отменена самой Торосян В.В., о чем нотариусом Д. было направлено уведомление в Краснодарское краевое учреждение юстиции, которое так же имеется в архивном деле Хостинского отдела регистрирующего органа. Несмотря на то, что доверенность была отменена, 12 апреля 2002 года в ЕГРП была произведена запись, о регистрации права собственности Габриелян Н.Г. на данное домовладение и 12 апреля 2002 года ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорное домовладение. Таким образом, истица считает, что регистрация права собственности за Габриелян Н.Г. была произведена не законно. Кроме того, Торосян В.В., отменив доверенность на Г., 10 сентября 2003 года, как продавец заключила письменный договор купли-продажи с Матосяном Т.А., по которому продала последнему домовладение <адрес>, после чего по передаточному акту домовладение было передано продавцом в собственность покупателя Матосяна Т.А. Право собственности Матосяна Т.А. на указанное домовладение было зарегистрировано в ЕГРП 9 октября 2003 года и 10 октября 2003 года ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права. В свою очередь, 12 марта 2004 года Матосян Т.А. продал данное домовладение истице Зенковой О.В., заключив с ней письменный договор купли-продажи и акт приема-передачи от 12 марта 2003 года. Право собственности Зенковой О.В. на домовладение <адрес> было зарегистрировано в ЕГРП 19 марта 2004 года и 29 марта 2004 года ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права на домовладение. При этом, право собственности Габриелян Н.Г. на спорное домовладение не аннулировано и не признано недействительным. Таким образом, в настоящее время собственниками домовладения <адрес> являются два лица: Габриелян Н.Г. и Зенкова О.В. При обращении Зенковой О.В. в 2011 году в Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, ей был дан устный ответ о том, что Управление понимает допущенную прежним регистратором ошибку относительно неправомерной регистрации права собственности Габриелян Н.Г., однако самостоятельно ее исправить не может и ссылается на судебный порядок решения данного вопроса. На основании изложенного, просила суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 2 августа 2001 году между Торосян В.В. и Габриелян Н.Г., признать недействительным право собственности Габриелян Н.Г. на жилой дом <адрес>, а так же обязать Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенную запись № о регистрации права собственности за Габриелян Н.Г. на жилой дом <адрес>.

    Представитель истца Зенковой О.В.-Сергеева И.В. в судебном заседании на исковых требованиях истицы настаивала, просила удовлетворить их в полном объеме, пояснив вышеизложенное, встречные исковые требования не признала и пояснила что, регистрация права собственности за Габриелян Н.Г. на спорное домовладение была произведена не законно, поскольку доверенность Торосян В.В. на имя Г. на продажу дома была отменена самой Торосян В.В., о чем нотариусом Д. было направлено уведомление в Краснодарское краевое учреждение юстиции, однако несмотря на это, по непонятным причинам, 12 апреля 2002 года в ЕГРП была произведена запись о регистрации права собственности Габриелян Н.Г. на домовладение <адрес>, и 12 апреля 2002 года ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорное домовладение. Тем самым, из-за ошибки государственного регистратора, зарегистрировавшего право ответчика на спорное домовладение, Зенкова О.В. в настоящее время лишена возможности зарегистрировать за собой право на земельный участок <адрес>, чем нарушены ее права, так как она считает себя действительным собственником домовладения. Также представитель Зенковой О.В. пояснила, что о нарушенном праве её доверительнице стало известно при получении отказа в государственной регистрации права на земельный участок в 2011 году.

    Представитель ответчика Габриелян Н.Г. - Елькина Е.В. исковые требования Зенковой О.В. не признала и пояснила, что требования Зенковой О.В. являются не законными и не обоснованными, так как сделка купли-продажи домовладения по <адрес> между Торосян В.В., в лице Г., и Габриелян Н.Г. состоялась в 2001 году, Габриелян Н.Г. полностью выполнила свои обязательства перед продавцом, выплатив Торосян В.В. денежную сумму за домовладение в размере 150 000 рублей, домовладение было передано Габриелян Н.Г. по акту приема-передачи, после чего было зарегистрировано ее право собственности на дом. Тот факт, что 09 августа 2001 года Торосян В. В. отозвала доверенность на имя Г., не является основанием отказа в регистрации сделки купли-продажи, так как основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Договор купли-продажи от 02 августа 2001 года, заключенный между Г. от имени Торосян В. В. и Габриелян Н. Г., соответствует всем обязательным для сторон правилам, Торосян В.В. его не расторгла и не спорила, при его заключении продавец действовал на основании выданной ему доверенности. Представитель истца по встречному иску Габриеля Н.Г. так же пояснила, что ею все существенные условия договора были соблюдены и нарушений не имеется. Кроме того, соблюдены требования и ст. 556 ГК РФ, согласно которой передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Акт приема-передачи подписан, имущество передано во владение Габриелян Н. Г., что подтверждает факт исполнения сторонами и в этой части требования закона. В случае отмены доверенности на имя Г. и нежелании регистрировать договор купли-продажи от 02 августа 2001 г. в Учреждении государственной регистрации, Торосян В. В. обязана была известить об этом Г., как того требует ст. 189 ГК РФ, чего на самом деле сделано не было. Кроме того, Торосян В. В., должна была проявить должную заботу и осмотрительность, какая от неё требовалась по характеру договора, и расторгнуть его в соответствии со ст. 450 ГК РФ либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке, чего ни после регистрации сделки, ни до сегодняшнего дня Торосян В. В. сделано не было, что говорит о том, что Торосян В. В. одобрила сделку и нарушений ни при заключении договора купли-продажи, ни при его регистрации не имеется. На основании изложенного, просила отказать в удовлетворении исковых требований Зенковой О.В. так как договор купли-продажи от 02 августа 2001 г. является состоявшимся и не может быть признан ничтожным.

Кроме этого, в обоснование встречных исковых требований представитель Габриелян Н.Г. указывает, что 02 июля 2001 г. Торосян В. В. выдала нотариальную доверенность Г. на право продажи принадлежащего ей на праве собственности домовладения <адрес>. 02 августа 2001 года между Г., действующим от имени Торосян В. В., и Габриелян Н. Г. был заключен договор купли-продажи, подписан передаточный акт вышеуказанного домовладения и выплачена сумма за домовладение в полном размере, а именно 150 000,00 рублей. 02 августа 2001 г. Г. и Габриелян Н.Г., обратились в Краснодарское краевое учреждение юстиции с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанное домовладение от Торосян В.В. к Габриелян Н.Г. Данное заявление было принято государственным регистратором к обработке для выдачи свидетельства о государственной регистрации. 15 апреля 2002 г. на имя Габриелян Н.Г. выдано свидетельство, подтверждающее законные права, как собственника жилого дома <адрес>. Однако, как впоследствии выяснилось, Торосян В.В. 10 сентября 2003 года продала домовладение <адрес> Матосян Т. А., а последний 12 марта 2004 г. продал его Зенковой О. В. Считает, что последующие договоры купли-продажи жилого дома <адрес>, являются ничтожными сделками и к ним необходимо применить последствия их ничтожности, а договор купли-продажи от 02 августа 2001 г., заключенный между Габриелян Н.Г. и Г., действующим от имени Торосян В. В. - состоявшимся и действительным,так как Торосян в 2003 году распорядилась уже не принадлежащей ей собственностью. Торосян В.В.,продав Матосяну Т.А. вышеуказанное домовладение по Договору от 10 сентября 2003 года, одобрила сделку, однако решила обогатиться и заключила аналогичный договор купли-продажи этого же имущества с иным покупателем, скрыв от него о наличии законного собственника. Из чего следует вывод о ничтожности договора от 10 сентября 2003 года, заключенного между Торосян В. В. и Матосян Т. А., соответственно и ничтожность договора купли-продажи от 12 марта 2004 года между Матосян Т. А. и Зенковой О. В. С 12 апреля 2002 года Габриелян Н.Г.является собственником данного домовладения и иные лица не вправе распоряжаться принадлежащей ей собственностью. Представитель Габриелян Н.Г. полагает, что Зенкова О. В. должна обращаться с исковым заявлением к Матосян Т.А., поскольку договор купли-продажи спорного имущества заключался между ними, но никак не к Габриелян Н.Г. Ссылаясь на ст.166, 168, ГК РФ, просила удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме и признать действительным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 2 августа 2001 года между Г., действующим по доверенности, выданной Торосян В.В., и Габриелян Н.Г., признать ничтожным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 10 сентября 2003 года между Торосян В.В. и Матосян Т.А. и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенную запись от 9 октября 2003 года№ о регистрации права собственности за Матосян Т.А. на жилой дом <адрес>, признать ничтожным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 12 марта 2004 года между Матосян Т.А. и Зенковой О.В. и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенную запись от 19 марта 2004 года № о регистрации права собственности за Зенковой О.В. на жилой дом <адрес>. Представитель Габриелян Н.Г. в судебном заседании также пояснила, что ее доверительница действительно пропустила срок исковой давности ввиду болезни, так как длительное время находилась на лечении в г. Москве, кроме того, будучи человеком юридически не грамотным, не имела возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права. Просила признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и просила восстановить срок, а также отказать истице в удовлетворении ее требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Представитель третьего лица, /по встречному иску ответчика/ Торосян В.В. – Сергеева И.В. считала возможным удовлетворить заявленные Зенковой О.В. исковые требования, возражала против удовлетворения встречных исковых требований Габриелян Н.Г., и пояснила что истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности для данной категории дел, просила применить последствия пропуска срока исковой давности.

            Ответчик по встречному иску Матосян Т.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен телеграммой, о чем в материалах дела имеется уведомление.

            Представитель третьего лица Хостинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен повесткой, о чем в материалах дела имеется расписка.

             В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствии ответчика по встречному иску Матосян Т.А. и представителя третьего лица Хостинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

            Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что исковые требования Зенковой О.В. не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования Габриелян Н.Г. подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

    На основании ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч.1 ст. 555 ГК РФ). Существенным условия договоракупли-продажи недвижимости являются предмет и цена. При этом на основании ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, в соответствии с договором купли-продажи жилого дома от 12 марта 2004 года, заключенным между Матосяном Т.А. и Зенковой О.В., Зенкова О.В. приобрела в собственность жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями, находящийся по адресу<адрес>, состоящий из основного строения литер А, размером общей площади 307,5 кв.м., общеполезной площади дома 263, 7 кв.м., в том числе жилой площади 98, кв.м, и хозяйственных построек: цоколь литер А1, А2, пристройка литер А3, А4, душ литер Г, терраса литеры а, а1,а2, а3 и сооружений литеры Г1 Г2, расположенных на земельном участке площадью 1500 кв.м., не принадлежащем продавцу по праву собственности. 19 марта 2004 года данный договор зарегистрирован в установленном порядке в органах государственной регистрации и 29 марта 2004 года Зенковой О.В. выдано свидетельство серия № о государственной регистрации права собственности на домовладение <адрес>.

      Согласно исторической справки №3481 от 20 мая 2009 года, спорное домовладение принадлежало на праве частной собственности А., после смерти которой, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 25 февраля 1999 года, выданного нотариусом г.Сочи, зарегистрированного в МУП БТИ г.Сочи 25 февраля 1999 года, наследником имущества А. является Торосян В.В. На основании договора купли-продажи жилого дома от 10 сентября 2003 года, Торосян В.В. продала Матосяну Т.А. принадлежащее ей домовладение <адрес>, расположенное на земельном участке площадью 1500 кв.м. Матосян Т.А. зарегистрировал свое право в органах государственной регистрации на приобретенное им домовладение и 10 октября 2003 года, ему выдано свидетельство о праве собственности серия №. В последующем, Матосян Т.А. продал жилой дом <адрес> Зенковой О.В., на основании договора купли-продажи от 12 марта 2004 года. Зенкова О.В. зарегистрировала свое право в органах государственной регистрации на приобретенное ею домовладение и 29 марта 2004 года, ей выдано свидетельство о праве собственности серия №.

    Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03 марта 2011 года №, правообладателем спорного домовладения является Зенкова О.В., вид права: собственность.

    6 июня 2011 года Зенкова О.В. обратилась в Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации права собственности на земельный участок <адрес>, однако сообщением государственного регистратора от 25 июля 2011 года ей было отказано. Отказ мотивирован тем, что при проведении правовой экспертизы, установлено, что в соответствии с записями ЕГРП, право собственности на жилой дом, расположенный на заявленном к регистрации земельном участке зарегистрировано за другим правообладателем.

    В соответствии с решением Хостинского районного суда г.Сочи от 27 октября 2011 года, отказано в удовлетворении заявления Зенковой О.В. о признании действий Хостинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю не законными.

    В судебном заседании так же исследовались материалы гражданского дела №2-2189/11 по заявлению Зенковой О.В. о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК и было установлено, что на земельном участке по <адрес> расположено только одно домовладение, что подтверждается домовой книгой и иными письменными доказательствами.

               Действительно, согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31 октября 2011 года № правообладателем спорного домовладения так же является и Габриелян Н.Г., вид права: собственность.

    Между тем, на основании договора купли продажи от 2 августа 2001 года, заключенного между Г., действующим по доверенности, выданной Торосян В.В., и Габриелян Н.Г., последняя приобрела домовладение <адрес>, филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Хостинскому району г.Сочи, 12 апреля 2002 года произведена государственная регистрация сделки.

На основании п.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача вышеуказанного домовладения от продавца к покупателю подтверждается актом приема-передачи, подписанного сторонами сделки при заключении договора по которому 2 августа 2001 года продавец передал домовладение, принадлежащее Торосян В.В., находящиеся по <адрес>, а покупатель Габриелян Н.Г. приняла указанное имущество.

    На основании ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

             В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

    Право Габриелян Н.Г. на спорное домовладение было зарегистрировано в установленном законном порядке, о чем в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 15 апреля 2002 года серия №.

    В соответствии с доверенностью, выданной 2 июля 2001 года Торосян В.В. на имя Г. и удостоверенной нотариусом г.Сочи Д., Г. имел право продать за цену и на условия по своему усмотрению принадлежащее Торосян В.В. домовладение <адрес>.

    Указанный договор купли-продажи содержит все необходимые существенные условия, обязательные для данного вида договора, соответствует требованиям, установленным ст. 549-551, 554-556 ГК РФ и заключён уполномоченным продавцом, владеющим имуществом на праве собственности, поэтому оснований для признания его ничтожным по ст. 168 ГК РФ не имеется.

В соответствии с требованиями ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

На основании ст.423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным, а на основании ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В ст.454 ГК РФ указывается о том, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Кроме этого, на основании ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч.1 ст. 555 ГК РФ). Существенным условия договоракупли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

В п.2 договора купли-продажи домовладения от 2 августа 2001 года, заключенного между Г., действующего по доверенности от Торосян В.В. и Габриелян Н.Г., указано, что продавец продал домовладение <адрес> покупателю за 150 000 рублей, которые уплачены покупателем полностью при подписании настоящего договора.

Таким образом, покупатель Габриелян Н.Г. свои обязательства перед продавцом Торосян В.В. выполнила в полном объеме.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Однако, Торосян В.В., отменив доверенность на Г., 10 сентября 2003 года, как продавец заключила письменный договор купли-продажи с Матосяном Т.А., по которому продала последнему домовладение <адрес>, который в последующем продал указанное домовладение истице по первоначальному иску Зенковой О.В.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Таким образом, в нарушение ранее состоявшегося договора купли-продажи вышеуказанного жилого дома от 02 августа 2001 г. и исполненного Торосян В. В., в виде передачи имущества покупателю Габриелян Н. Г. и получении денежных средств за имущество по договору, Торосян В. В. неправомерно повторно распорядилась этим же имуществом, заключив с Матосян Т. А. новый договор купли-продажи 10.09.2003 г. и распорядившись в 2003 году уже не принадлежащим ей имуществом, так как на данный момент/2003 год/ собственником домовладения являлась и является по настоящее время Габриелян Н.Г.

Данные обстоятельства говорят о незаконности сделки от 10 сентября 2003 г. и последующей сделки от 12 марта 2004 г., как существенно нарушающие права Габриелян Н.Г., как законного владельца вышеуказанного имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу требований ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными являются сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

При определении сферы применения статьи 169 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Кодекса), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг и т.п..

В определении Конституционного Суда РФ от 08.06.2004 N 226-О указано, что понятия "основы правопорядка" и "нравственность", как и всякие оценочные понятия, наполняются содержанием в зависимости от того, как их трактуют участники гражданского оборота и правоприменительная практика, однако они не являются настолько неопределенными, что не обеспечивают единообразное понимание и применение соответствующих законоположений. Статья 169 ГК Российской Федерации указывает, что квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т.е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять данную норму Гражданского кодекса Российской Федерации, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий.

Согласно ч.3 ст.10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Вместе с тем, в случае отмены доверенности на имя Г., Торосян В.В. обязана была известить его об этом, так же она была обязана известить его о нежелании регистрировать договор купли-продажи от 02.08.2001 г. в Учреждении юстиции, как того требует ст. 189 ГК РФ, чего сделано не было, либо расторгнуть договор в соответствии со ст. 450 ГК РФ по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Однако ни после регистрации сделки, ни до настоящего момента Торосян В.В. не оспорила сделку, что говорит о том, что нарушений ни при заключении договора купли-продажи от 2 августа 2001 года, ни при его регистрации не имеется.

Оценивая в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к убеждению, что Торосян В.В., продав Габриелян Н.Г.спорное домовладение по договору от 2 августа 2001 года, одобрила данную сделку, однако решила обогатиться и заключила аналогичный договор купли-продажи этого же имущества с иным покупателем, скрыв от него о наличии законного собственника. Из чего следует вывод о ничтожности договора купли-продажи от 10 сентября 2003 г., заключенного между Торосян В. В. и Матосян Т. А., и договора купли-продажи от 12 марта 2004 г., заключенного между Матосян Т. А. и Зенковой О. В.

Относительно установленных в данном судебном заседании фактических обстоятельств, совершения сделки купли-продажи домовладения между Г., действующего по доверенности от Торосян В.В. и Габриелян Н.Г., суд не усматривает тех обстоятельств, которые бы свидетельствовали о ее заключении с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности. Каких- либо конституционных прав данная сделка не нарушает. С учетом изложенного оснований для признания ее недействительной в силу норм ГК РФ суд не находит и суд находит данную сделку состоявшейся и действительной.

    Кроме того, при рассмотрении данного дела сторонами были заявлены ходатайства о применении сроков исковой давности.

В силу ст.181 ГК РФ, предусматривающей сроки исковой давности по недействительным сделкам, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, оспариваемый Зенковой О.В. договор купли-продажи был заключен 2 августа 2001 года. Оспариваемые Габриелян Н.Г. договоры купли-продажи были заключены 10 сентября 2003 г. и 12 марта 2004 г.

Ст. 200 ГК РФ устанавливает, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Так, в судебном заседании представитель Зенковой О.В. пояснила, что о нарушенном праве её доверительнице стало известно при получении отказа в государственной регистрации права на земельный участок, однако её доводы опровергаются имеющимся в материалах дела определением Ленинского районного суда г.Краснодара от 8 апреля 2008 года, в соответствии с которым, по заявлению Зенковой О.В.был снят арест с домовладения <адрес>, наложенный Ленинским районным судом г.Краснодара по заявлению Габриелян Н.Г.

Таким образом, и Зенковой О.В. и Габриелян Н.Г. с 2008 года было известно о нарушении их прав, а потому и истцом по первоначальному иску, и истцом по встречному иску пропущены сроки исковой давности для данной категории дел.

Вместе с тем, представитель Габриелян Н.Г. в судебном заседании пояснила, что ее доверительница действительно пропустила срок исковой давности ввиду болезни, так как длительное время находилась на лечении в г. Москве, кроме того, будучи человеком юридически не грамотным, не имела возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права. Просила признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и просила восстановить срок.

Статья 205 ГК РФ допускает восстановление срока исковой давности лишь в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным восстановить Габриелян Н.Г. срок исковой давности.

    Вместе с тем, Зенкова О.В. не представила суду доказательств уважительности причин пропуска срока для обращения в суд и не ходатайствовала о восстановлении ей пропущенного срока.

    В соответствии со ст.199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Зенковой О.В. к Габриелян Н.Г.не подлежат удовлетворению, истец по первоначальному иску, заявляя требования о признании договора купли-продажи домовладения недействительным указывает суду о том, что является законным владельцем спорного домовладения на основании свидетельства о государственной регистрации права. Однако, заявляя требования о признании договора недействительным, не указала ни одну норму закона, которая была нарушена сторонами по сделке от 2 августа 2001 года. Данный договор не может быть признан недействительным, так как исполнен сторонами, о чем свидетельствует полученное покупателем свидетельство о государственной регистрации права на домовладение. При этом суд удовлетворяет встречные исковые требования в полном объеме, так как суд полагает, что договор купли-продажи домовладения между Г., действующего от имени Торосян В.В. и Габриелян Н.Г. состоялся, поскольку Габриелян Н.Г. были выполнены все обязательные (существенные) условия договора купли-продажи, предусмотренные ст. 454 ГК РФ, при этом, Торосян В.В., в нарушение закона заключила аналогичный договор купли-продажи этого же имущества с иным покупателем, скрыв от него о наличии законного собственника. Из чего следует вывод о ничтожности договора купли-продажи от 10 сентября 2003 г., заключенного между Торосян В. В. и Матосян Т. А., и договора купли-продажи от 12 марта 2004 г., заключенного между Матосян Т. А. и Зенковой О.В.В связи с чем, необходимо применить последствия недействительности ничтожных сделок, аннулировав регистрацию права собственности за Матосяном Т.А. на жилой дом <адрес> и за Зенковой О.В. на жилой дом <адрес>.

Суд не может принять доводы представителя истицы, так как они опровергаются изложенными в решении доказательствами и материалами дела

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления Зенковой О.В. к Габриелян Н.Г. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и признании недействительным права собственности – отказать.

Встречное исковое заявление Габриелян Н.Г. к Торосян В.В., Зенковой О.В. и Матосяну Т.А. о признании договора купли-продажи домовладения состоявшимся, признании договоров купли-продажи домовладения ничтожными и применении последствий недействительности ничтожных сделок – удовлетворить,восстановить ей срок исковой давности на обращение в суд с встречным исковым заявлением.

Признать действительным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 2 августа 2001 года между Г., действующим по доверенности, выданной Торосян В.В., и Габриелян Н.Г.

Признать ничтожным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 10 сентября 2003 года между Торосян В.В. и Матосяном Т.А.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенную запись от 9 октября 2003 года № о регистрации права собственности за Матосяном Т.А. на жилой дом <адрес>.

Признать ничтожным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 12 марта 2004 года между Матосяном Т.А. и Зенковой О.В.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать Хостинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Сочи аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведенную запись от 19 марта 2004 года № о регистрации права собственности за Зенковой О.В. на жилой дом <адрес>.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                                                                                         В.Л. Сидоров.

На момент публикации не вступило в законную силу.