Решение по делу № 2-1421/2024 от 19.08.2024

Дело №2-1421/2024

12RS0008-01-2024-002131-94

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт. Медведево 14 октября 2024 года

Медведевский районный суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Чикризовой Н.Б.,

при секретаре Крупиной Е.А.,

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Горбунова А.М. к Панкратову К.А. о взыскании двойной суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

Горбунов А.М. обратился в суд с иском к Панкратову К.А., в котором просит взыскать с ответчика двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи от 18 июня 2024 г. в размере 600 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований указал, что между Горбуновым А.М., Горбуновой Д.К. (покупатели) и Панкратовым А.М. (продавец) 18 июня 2024 г. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны обязались в срок до 10 июля 2024 г. заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости. Исполнение обязательств по заключению основного договора обеспечивалось задатком в сумме 300 000 руб., которые были переданы продавцу в момент подписания договора. В указанный срок основной договор купли-продажи не заключен по вине продавца, что в силу п. 4 предварительного договора дает покупателям право требовать возврата суммы задатка в двойном размере.

В судебное заседание истец Горбунов А.М. не явился, извещен, реализовал свое право на ведение дела в суде через представителя. Представители истца по доверенности Козлов К.А., адвокат Четверикова Е.Ю. в судебном заседании требования искового заявления поддержали по основаниям в нем изложенным. Суду пояснили, что у покупателей имелись необходимые денежные средства для оплаты объектов недвижимости на момент заключения основного договора, однако ответчик не имел намерения продавать жилой дом и земельный участок Горбуновым А.М. и Д.К., на связь не выходил, нашел другого покупателя.

Ответчик Панкратов К.А. в судебное заседание не явился, извещен. Представитель ответчика по доверенности Колотова Н.В. в судебном заседании с требованиями искового заявления не согласилась, пояснила, что к дате заключения основного договора покупатели не были готовы к сделке, не располагали необходимыми денежными средствами для оплаты объектов недвижимости, их заявка на ипотечный кредит в Россельхозбанке не получила окончательного одобрения. Основной договор не был заключен по вине покупателей, поэтому сумма задатка не подлежит возврату. Предварительный договор купли-продажи недвижимости был заключен Панкратовым К.А. с другим покупателем уже после истечения срока заключения основного договора с Горбуновыми А.М. и Д.К.

Третье лицо Горбунова Д.К. в судебное заседание не явилась, извещена.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля Даниловой М.О., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как установлено в пункте 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из приведенных положений закона и разъяснений о порядке его применения следует, что обязательства из предварительного договора прекращаются только в случае, если ни одна из сторон до истечения срока, установленного предварительным договором, не предложит заключить основной договор, что является доказательством утраты интереса в заключении договора (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договор").

В случае, если до истечения срока в адрес другой стороны направлено требование о заключении основного договора, то сторона не считается утратившей интерес в заключении договора, поскольку в этом случае спор относительно условий договора может быть урегулирован либо во внесудебном порядке, либо в судебном порядке.

При таком положении в рассматриваемом случае суду необходимо дать оценку поведению обеих сторон до истечения срока предварительного договора купли-продажи и после истечения указанного срока, установить в связи с чем не исполнен предварительный договор до истечения срока его действия.

Как следует из материалов дела Панкратову К.А. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым № ... площадью 1013 кв.м. и жилой дом кадастровый № ... площадью 146 кв.м., 2024 года строительства, расположенные по адресу: ....

18 июня 2024 г. между Панкратовым К.А. (продавец) и Горбуновым А.М., Горбуновой Д.К. (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому настоящим договором устанавливаются взаимные права и обязанности сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи объектов недвижимости, а именно индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...

В соответствии с п. 1.3 Договора стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее 10 июля 2024 г. включительно.

Согласно п. 2 Договора цена основного договора составляет 9550000 руб.: стоимость земельного участка – 700000 руб., стоимость дома – 8850000 руб.

Пунктом 3 Договора предусмотрено, что расчет сторонами будет произведен в следующем порядке: денежная сумма в размере 300000 руб. передается в день подписания настоящего договора; денежная сумма в размере 3250000 руб. оплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности: 6000000 руб. оплачивается покупателем за счет кредитных денежных средств, предоставленных покупателю. Датой выполнения покупателем своих обязательств по внесению денежных средств, считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца согласно выписке обслуживающего продавца банка.

Как следует из п. 4 Договора обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст. 380 и 381 ГК РФ. Покупатель передает Продавцу 300000 руб. в качестве задатка при подписании настоящего договора (п. 3 настоящего договора). Указанный задаток передается покупателем продавцу в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения. При подписании между сторонами основного договора указанная сумма обеспечения засчитывается в счет исполнения обязательств покупателя по оплате цены основного договора. Если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то продавец возвращает сумму задатка в двойном размере. Если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя, то сумма задатка не возвращается покупателю.

Распиской от 18 июня 2024 г. подтверждается факт передачи Горбуновым А.М., Горбуновой Д.К. денежной суммы в размере 300000 руб. в качестве задатка и обеспечения последующих платежей в счет продаваемых жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...

Горбунов А.М. и Горбунова Д.К. состоят в зарегистрированном браке с 15 июня 2013 г., о чем в деле имеется свидетельство заключении брака серии I-ЕС № ....

Из предварительного договора, заключенного сторонами по делу от 18 июня 2024 года, следует, что сумма 300000 руб. в данном случае обеспечивала возникшее обязательство покупателей перед продавцом заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору, в зачет которого и поступила бы внесенная ими сумма (задатка) в случае его заключения.

В установленный в предварительном договоре срок: 10 июля 2024 г., основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома заключен не был.

07 августа 2024 г. между Горбуновым А.М. и Горбуновой Д.К. заключен договор цессии (уступки права требования» № 1, согласно которому Горбунова Д.К. передает Горбунову А.М. право требования денежных средств (суммы задатка в двойном размере) от Панкратова К.А., возникшее в связи с неисполнением должником обязанности в срок до 10 июля 2024 г. заключения основного договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18 июня 2024 г.

Обращаясь с настоящим иском, истец Горбунов А.М. ссылается на то, что Панкратов К.А. принятых на себя по предварительному договору обязательств не выполнил и уклонился от заключения основного договора купли-продажи, так как на связь не выходил, не имел намерения продавать объекты недвижимости Горбуновым А.М. и Горбуновой Д.К., необходимых документов в банк не предоставил.

Возражая относительно заявленных исковых требований, представитель ответчика указала, что именно по вине истца не был заключен договор купли-продажи, поскольку на дату заключения основного договора у покупателей отсутствовали денежные средства в размере стоимости предмета сделки, окончательное одобрение ипотечного кредита не было получено.

В целях приобретения вышеуказанных объектов недвижимости Горбуновым А.М. 10 июня 2024 г. была подана заявка на ипотечный кредит в АО «Россельхозбанк», которой присвоен № .... 13 июня 2024 г. было получено предварительное одобрение заявки на ипотечный кредит в сумме 6000000 руб. По сведениям Марийского регионального филиала АО «Россельхозбанк» от 08 октября 2024 г., представленным по запросу суда, 11 июня 2024 г. по заявке Горбунова А.М. было получено положительное предварительное решение по сумме кредита, срок действия решения составляет 120 календарных дней. В течении установленного времени клиент обязан предоставить полный пакет документов по объекту недвижимости. Горбуновым А.М. 11 июня 2024 г. представлен не полный пакет документов, а именно не представлен документ нотариальное согласие супруги продавца – Пономарева П.В. о совершении сделки по отчуждению объекта недвижимости или брачный договор, о чем клиент был уведомлен лично.

Заявление Пономарева П.В., бывшего собственника земельного участка, о том, что он в зарегистрированном браке не состоял и в настоящее время не состоит представлено в банк 01 августа 2024 г.

Вместе с тем, обстоятельства получения одобрения заявки на ипотечный кредит и получения кредита не имеют существенного значения для определения наличия или отсутствия вины обеих сторон указанного предварительного договора в незаключении основного договора, так как к существенным условиям предварительного договора относится предмет договора, цена и срок, в течении которого стороны обязуются заключить основной договор. Порядок расчет не может быть отнесен к существенным условиям предварительного договора, так как цена договора могла быть оплачена покупателем как за счет личных денежных средств, так и за счет кредитных денежных средств, полученных в другом банке.

В силу п. 3 предварительного договора денежная сумма в счет оплаты стоимости приобретаемых объектов недвижимости оплачивается покупателем в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, кредитные денежные средства также не могут быть зачислены на счет продавца до заключения основного договора и подачи документов на государственную регистрацию.

Опрошенная в судебном заседании свидетель ФИО суду показала, что в июне 2024 г. занималась оформлением сделки по продаже указанных выше объектов недвижимости, принадлежащих Панкратову К.А. После получения предварительного одобрения ипотечного кредита истцу, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Банк потребовал дополнительные документы у Панкратова К.А., последний просил уточнить правомерно ли требование банка. 08 июля 2024 г. она показывали дом еще одним покупателями, которые позже ей сообщили о том, что Панкратов К.А. не намерен заключать сделку с Горбуновым А.М. 10 июля 2024 г. Панкратов К.А. сообщил ей, что не будет заключать сделку с Горбуновым А.М. У Горбуновых имелись необходимые денежные средства за счет личных накоплений и взятых в долг у родственников.

Вместе с тем, из скриншота переписки в мессенджере между ФИО и Панкратовым К.А. видно, что 16 июля 2024 г. ФИО уточняла у Панкратова К.А. кому он продает дом в д. Кузнецово – Горбуновым или Панкратовым, указывает, что Горбуновы нашли деньги, необходимо обсудить нюансы. В связи с чем, суд критически оценивает показания свидетеля относительно высказанного 10 июля 2024 г. намерения Панкратовым К.А. не заключать сделку с Горбуновым А.М.

В установленный предварительным договором срок 10 июля 2024 г. ни одна из сторон заблаговременно не направили друг другу основной договор купли-продажи, уведомления о явке в органы государственной регистрации или нотариусу для заключения основного договора. Следовательно, предварительный договор от 18 июня 2024 г. прекратил свое действие с 11 июля 2024 г., с этой даты обязательства сторон прекратились.

Доводы представителя ответчика о том, что основной договор не был заключен по вине истца, у которого не имелось необходимой денежной суммы, суд отклоняет, поскольку ответчиком не представлены надлежащие доказательства того, что он заблаговременно уведомлял истца о времени и месте заключения основного договора до 10 июля 2024 г. включительно.

Доводы истца о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца, который не представил необходимые документы банку также судом отклоняются, поскольку предварительным договором не установлены какие-либо обязательства продавца по предоставлению в банк документов, необходимых для заключения кредитного договора и оформления ипотечного кредита, не препятствует покупателю исполнить обязательства по оплате цены договора за счет иных денежных средств. Достаточных и убедительных доказательств, свидетельствующих о том, что в установленный предварительным договором срок покупатель направил продавцу уведомление о заключение основного договора, истцом не представлено. Показания свидетеля ФИО не являются достаточными доказательствами уклонения продавца от заключения основного договора. Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., был заключен Панкратовым К.А. с покупателем Зиминым А.Н. 16 июля 2024 г., т.е. уже после истечения срока заключения основного договора с Горбуновым А.М.

Уведомление телеграфом о направлении основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора от 18 июня 2024 г. было направлено Горбуновым А.М. и Горбуновой Д.К. в адрес Панкратова К.А. только 01 августа 2024 г., т.е. также после истечения срока, установленного предварительным договором для заключения основного договора.

В ответ на телеграмму Горбунова А.М., Горбуновой Д.К. ответчик 08 августа 2024 г. сообщил, что все документы, необходимые для сделки его стороны были подготовлены. До окончания срока действия договора покупатели не представили доказательства наличие необходимой суммы на расчетном счете (или наличными), попыток встереться и заключить основной договор (или продлить действие предварительного договора) не предприняли. В связи с чем, предварительный договор купли-продажи от 18 июня 2024 г. прекратил свое действие, никаких правовых последствий к заключению основного договора купли-продажи и возврату внесенного задатка не влечет.

Однако ответчиком не представлено суду сведений и доказательств, о том, какие именно документы им были подготовлены для заключения основного договора, о направлении в адрес покупателей основного договора в срок до 10 июля 2024 г.

При указанных обстоятельствах, оценивая последовательность действий сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что сторонами не совершались какие-либо реальные действия по заключению основного договора и осуществления государственной регистрации перехода права требования на объекты недвижимости до истечения срока, установленного предварительным договором, следовательно, предварительный договор от 18 июня 2024 г. прекратил свое действие с 11 июля 2024 г.

Поскольку обязательства по предварительному договору в связи с не заключением основного договора в согласованный сторонами срок являются прекращенными с 11 июля 2024 года в силу предписаний пункта 4 статьи 329 ГК РФ, обеспечительная функция задатка утратила свою юридическую силу, а переданная в качестве задатка сумма подлежит признанию авансом. Выплаченная истцом сумма в размере 300 000 рублей в счет обеспечения исполнения основного обязательства трансформируется в авансовый платеж, подлежащий возврату истцу в связи с незаключенностью основного договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, требования искового заявления подлежат частичному удовлетворению.

На основании положений ст. 88, ст. 98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенным судом требованиям с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6200 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Горбунова А.М. к Панкратову К.А. о взыскании задатка удовлетворить частично.

Взыскать с Панкратова К.А. (паспорт № ...) в пользу Горбунова А.М. (паспорт № ...) денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18 июня 2024 г. в размере 300000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6200 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Медведевский районный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Б. Чикризова

Мотивированное решение составлено 24 октября 2024 года.