Решение от 18.07.2023 по делу № 33-4698/2023 от 06.06.2023

Дело № 33-4698/2023

№ 2-173/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июля 2023 года г. Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Зудерман Е.П.,

судей областного суда Сенякина И.И., Ярыгиной Е.Н.,

при секретаре Ямщиковой К.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Литвиновой Е.А. к Наследовой Т.С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязании освободить жилой дом и земельный участок,

по апелляционной жалобе Наследовой Т.С. на решение Новоорского районного суда Оренбургской области от 21 марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Зудерман Е.П., судебная коллегия

установила:

Литвиновой Е.А. обратилась в суд с иском к Наследовой Т.С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязании освободить жилой дом и земельный участок, указывая, что (дата) между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дом с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, расположенных по адресу: (адрес).

Стороны оценили указанное имущество в 1000000 руб., из них 950000 руб. стоимость жилого дома, 50000 руб. стоимость земельного участка.

По условиям договора оплата за переданные объекты должна была производиться частями: 530000 руб. передаются покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, а сумма в размере 470000 руб. выплачивается покупателем за счет заемных средств, предоставляемых кредитным потребительским кооперативом «Национальная сберегательная касса» в соответствии с договора займа № от (дата).

По соглашению сторон жилой дом и земельный участок не будет обременен в пользу продавца, и не будет находиться в залоге.

(дата) ответчиком истцу по условиям договора была выплачена денежная сумма в размере 530000 руб., что составляет чуть более половины от общей суммы сделки (53 %).

После (дата) платежи ответчиком по условиям договора не вносились.

Считает, что ответчиком существенно нарушены условия договора об оплате недвижимого имущества, и ей причинен ущерб, поскольку в результате длительного неисполнения ответчиком обязательства по оплате суммы по договору, стоимость недвижимого имущества существенно изменилась, а это в значительной степени лишило ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Просила расторгнуть договор от (дата) купли-продажи жилого дома с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, находящихся по адресу: (адрес); обязать Наследову Т.С. в течение 14 дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №, находящихся по адресу: (адрес), взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 1 800 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 руб.

Определением Новоорского районного суда от (дата) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ГУ-Фонд пенсионного и социального страхования РФ по Оренбургской области, ФИО12, ФИО13

Истец Литвиновой Е.А. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена.

Представитель истца ФИО10 в судебном заседании поддержал исковые требования на вышеизложенных основаниях. Пояснил, что срок для перечисления денежных средств в сумме 470 000 руб. был установлено в 31 день с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении юстиции. Его доверителю данные денежные средства переданы не были, какие-либо расписки не составлялись. Факт получения его доверителем 530 000 руб. не оспаривает.

Ответчик Наследова Т.С. в судебное заседание не явилась, представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя ФИО5

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что(дата) между сторонами был заключен оспариваемый договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. До подписания данного договора его доверительница передала истцу 530 000 руб., остальная сумма была передана в марте месяце 2020 года в присутствии супруга Наследовой Т.С., который в настоящее время умер. Каких-либо расписок о передаче денежных средств не составлялось.

Представитель третьего лица ОСФР по Оренбургской области ФИО6 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица КПК "Национальная сберегательная касса", третьи лица ФИО12, ФИО13 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Решением Новоорского районного суда Оренбургской области от 21 марта 2023 года исковые требования Литвиновой Е.А. удовлетворены.

Суд расторгнул договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: (адрес), заключенный (дата) между Литвиновой Е.А. и Наследовой Т.С.

Обязал Наследову Т.С. в течение 14 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: (адрес).

Взыскал с Наследовой Т.С. в пользу Литвиновой Е.А. госпошлину в сумме 300 руб., расходы по составлению доверенности в размере 1800 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель Наследова Т.С. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Наследовой Т.С. - ФИО5, действующий по ордеру, поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить. Пояснил, что заявленное до начала судебного заседания ходатайство ответчика об отложении судебного заседания не актуально, ответчик не возражает против рассмотрения дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО10, действующий на основании доверенности, возражал против доводов жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

С учетом изложенного, судебная коллегия на основании статей 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что (дата) между Литвиновой Е.А. и Наследовой Т.С. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в право частной собственности жилой дом по адресу: (адрес), кадастровый № с земельным участком кадастровый №.

В соответствии с п. 3.1 договора, жилой дом с земельным участком продается по цене 1 000 000 руб., из них: 950 000 руб. жилой дом и 50 000 руб. земельный участок.

Согласно п. 2.1 договора, продавец жилого дома проинформирован покупателем, что жилой дом, указанный в п. 1.1 договора, приобретается покупателем за счет заемных средств, предоставляемых КПК "Национальная сберегательная касса", в соответствии с договором займа № от (дата), заключенного в (адрес), между кооперативом и Наследовой Т.С.

Заем, согласно условиям договора потребительского займа № от (дата) предоставляется покупателю в размере 470 000 руб., для целевого использования, а именно для приобретения в собственность покупателя жилого дома, указанного в п. 1.1 настоящего договора, со сроком возврата займа - (дата) (п. 2.2).

В соответствии с п. 3.1 договора, стороны оценили имущество в 1 000 000 руб., из них: 950 000 руб. жилой дом и 50 000 руб. земельный участок.

Расчет между покупателем и продавцом производится в следующем порядке: денежные средства в размере 530 000 руб. переданы продавцу до подписания настоящего договора в Управлении Росреестра по Оренбургской области, денежные средства в размере 470 000 руб., в счет уплаты за приобретаемый жилой дом выплачиваются покупателем за счет средств, предоставляемых по договору займа от (дата) в безналичном порядке.

Согласно п. 3.2 договора, передача денежной суммы в размере 470000 руб., указанной в п. 3.1 настоящего договора, осуществляется после регистрации перехода права собственности и осуществления регистрации ипотеки жилого дома в пользу Кооператива соответствующим территориальным органом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за счет заемных средств в течение тридцати одного календарного дня, считая с даты фактического получения предоставляемого покупателю ипотечного займа по договору займа.

В соответствии с п. 4.2.1 договора, покупатель обязуется оплатить приобретаемый жилой дом по цене, указанной в п. 1.4 настоящего договора, в сроки и на условиях, установленных разделом 3 настоящего договора.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (дата).

(дата) между КПК "Национальная сберегательная касса" и Наследовой Т.С. заключен договор займа № от (дата), согласно которому Наследовой Т.С. предоставлены денежные средства в размере 470 000 руб. на срок до (дата), под 12 %.

В соответствии с п. 10 договора займа, обязанность заемщика по предоставлению обеспечения исполнения обязательств по договору и требования к такому обеспечению обеспечивается договором № от (дата), жилого помещения, по адресу: (адрес).

Согласно платежному поручению № от (дата) КПК "Национальная сберегательная касса" перечислила Наследовой Т.С. денежные средства в сумме 470 000 руб.

(дата) руководителем территориального органа ПФР ФИО7 вынесено решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала №, согласно которому на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья осуществлено перечисление (части средств) материнского (семейного) капитала в размере 466 617 руб. на счет КПК "Национальная сберегательная касса".

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 450, 453, 455, 485, 486, 489 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и исходил из того, что ответчик Наследова Т.С. не исполнила обязательства по оплате стоимости жилого дома с земельным участком в полном объеме, чем допустила существенное нарушение покупателем условий договора купли-продажи, следовательно, требование истца о расторжении договора купли-продажи и возврате в ее собственность жилого дома и земельного участка является законным.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

На основании норм статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Литвиновой Е.А. основывала свои требования о расторжении договора на том, что ответчиком недоплачено по договору купли-продажи имущества 470 000 руб., полагая, что данное нарушение условий договора об оплате за приобретенные жилой дом и земельный участок является существенным.

Вместе с тем, саму по себе ссылку истца на передачу не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи ответчиками истцу, как на существенное нарушение договора покупателями, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными.

Из материалов дела следует, что в ходе судебного разбирательства как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции Литвиновой Е.А. не отрицала факт оплаты Наследовой Т.С. по договору купли-продажи денежных средств в размере 530 000 руб. (до заключения договора), при этом намерения возвратить уплаченные ответчиком денежные средства, в случае расторжения договора, не выразила.

Таким образом, в данном случае сумма произведенного ответчиком платежа по договору составила более 50% стоимости недвижимого имущества, и данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, исключает возможность квалификации действий ответчика в качестве существенного нарушения условий договора купли-продажи.

Оценив представленные сторонами доказательства, установив факт оплаты ответчиком по спорному договору купли-продажи большей части стоимости недвижимого имущества, учитывая, что договором купли-продажи не предусмотрена в качестве основания к его расторжению частичная неоплата имущества покупателем, а каких-либо доказательств существенного по смыслу статьи 450 ГК РФ нарушения договора со стороны ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи от (дата) по заявленным истцом основанию.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда, с принятием нового решения об отказе Литвиновой Е.А. в удовлетворении требований к Наследовой Т.С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязании освободить жилой дом и земельный участок.

Приходя к такому выводу, суд апелляционной инстанции также обращает внимание на то, что Литвиновой Е.А. на протяжении длительного периода времени, прошедшего с момента заключения договора, не обращалась ни к Наследовой Т.С. по вопросу предполагаемой доплаты по договору, ни в суд с иском о взыскании недоплаченной суммы по договору; не просит о взыскании долга истец и в настоящем деле.

При этом судебная коллегия отмечает, что истец не лишен возможности обратиться за восстановлением нарушенного права путем взыскания задолженности по оплате в судебном порядке.

Учитывая, что в удовлетворении иска истцу отказано, требования о взыскании судебных расходов также не подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда подлежит отмене и в указанной части.

Довод апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности для подачи настоящего иска судебной коллегией отклоняется, поскольку в п. 3.2 договора купли-продажи сторонами согласован срок уплаты оставшейся суммы в размере 470 000 руб. – в течение тридцати одного календарного дня, считая с даты фактического получения предоставляемого покупателю ипотечного займа по договору займа.

Согласно платежному поручению от (дата), сумма займа в размере 470000 руб. перечислена КПК «Национальная сберегательная касса» на счет Наследовой Т.С. (дата). Таким образом, ответчик должна была передать истцу оставшейся сумму по договору в срок до (дата) включительно ((дата) +31дн.).

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истец о нарушении своего права узнала со дня, следующего за последним днем согласованного между сторонами договора срока уплаты оставшейся суммы, то есть с (дата), следовательно, последней датой подачи настоящего иска являлось (дата).

Учитывая, что с настоящим иском Литвиновой Е.А. обратилась в суд (дата), согласно штампу на конверте, срок исковой давности истцом не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 21 ░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░: ░.░. ░░░░░░░

░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 24 ░░░░ 2023 ░░░░.