Решение по делу № 3а-271/2022 от 20.05.2022

Дело № 3а-271/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000179-14

Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                        22 июня 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием представителя административного истца Смирновой Т.Н. по доверенности от 18 мая 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Алексеева Михаила Владимировича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Алексеев М.В. в лице представителя по доверенности Смирновой Т.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1399,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 13 464 000 рублей по состоянию на 20 ноября 2020 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано на то, что административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости. Установленная в отношении данного объекта по состоянию на 20 ноября 2020 года кадастровая стоимость, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом ООО «Ярэксперт» от 20 апреля 2022 года №16085/22. Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Судом исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы».

Административный истец Алексеев М.В., надлежаще извещен о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил в суд представителя по доверенности (л.д.13) Смирнову Т.Н., которая исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления. Дополнительно отметила, что вступившими в законную силу решениями Ярославского областного суда по делу №3а-3/2021 и №3а-163/2021 пересматривалась стоимость спорного объекта капитального строительства и была установлена в размере 12 560 000 рублей по состоянию на 31 декабря 2019 года и в размере 13 804 285,88 рублей – по состоянию на 24 июля 2020 года.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Кроме того, по мнению автора отзыва, производство по делу должно быть прекращено, поскольку спорный объект не включен в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, включая помещения в них, помещений), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; Алексеев М.В. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и может быть освобожден от уплаты налога на имущество физических лиц.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, представителя в судебное заседание не направил.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо администрация Арефинского сельского поселения Рыбинского муниципального района о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, явка представителя не обеспечена.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца Смирнову Т.Н., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО3, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 марта 2022 года.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Из части 2 приведенной статьи 6 названного Федерального закона следует, что уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

Актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» №АОКС-76/2020/000499 от 8 декабря 2020 года утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства с кадастровым номером № в размере 29 821 173,04 рублей по состоянию на 20 ноября 2020 года (л.д.12, 174-177).

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Объект капитального строительства с кадастровым номером № включен в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, включая помещения в них, помещений), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год (№139) (приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14 декабря 2021 года № 62-н), на 2021 года (№46) (приказ департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18 декабря 2020 год № 34-н).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности. Оснований для прекращения производства по делу не имеется.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 20 апреля 2022 года №16085/22, согласно которому по состоянию на 20 ноября 2020 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 13 464 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Оценивая отчет ООО «Ярэксперт» от 20 апреля 2022 года №16085/22 по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.

Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

В возражениях относительно отчета ООО «Ярэксперт» от 20 апреля 2022 года №16085/22 административным ответчиком указано на необоснованное применение среднего значения корректирующего коэффициента - 0,81на красную линию в отношении объекта-аналога №1 (<адрес>) и объекта-аналога №2 (<адрес>), так как аналог №1 расположен в непосредственной близости от основной магистрали поселка по <адрес>, а аналог №2 - на второй линии застройки. Кроме того, корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций (отопление, водоснабжения и канализации) применена оценщиком безосновательно, привела к занижению рыночной стоимости.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО №7 оценщиком при составлении отчета был использован весь объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах.

Оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения, в том числе относительно корректировок на красную линию, на наличие/отсутствие коммуникаций (отопление, водоснабжения и канализации).

Представленные в отчете материалы (план месторасположения, публичная кадастровая карта) относительно объекта-оценки, расположенного вдали от автомагистралей и крупных автодорог, объекта-аналога №1, расположенного на трассе федерального значения, объекта-аналога №2, расположенного на трассе регионального значения Ярославль-Рыбинск, свидетельствуют, что объект оценки и аналоги расположены на улицах с совершенно разным транспортным трафиком. Применение оценщиком корректировки на красную линию к объектам-аналогам №1 и №2 федеральным стандартам оценки не противоречит.

Одним из элементов сравнения объекта оценки и объектов-аналогов является наличие (отсутствие) инженерных сетей. Оценщиком были получены данные о том, что в здании объекта оценки отсутствует центральное отопление (отопление происходит от дровяной печи), газоснабжение, центральная канализация (канализация здания – местная (септик). Поскольку корректировка на водоснабжение и канализацию единая, оценщиком принято решение принять на минимальном уровне 0,93.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная оценщиком методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Полагая расчеты стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода и затратного подхода, приведенные в возражениях департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, неверными, оценщик ФИО3 пояснила, что данные расчеты не обоснованы и вводят в заблуждение. Обратила внимание на то, что в отчете приведено обоснование расчета стоимости 1 кв.м свободного земельного участка – 1652 руб./кв.м, которое включает в себя благоустройство земельного участка. В соответствии с пунктом 1.14 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226, при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино – мест не учитываются как часть объекта недвижимости: движимое имущество; все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино – мест либо при отсутствии ограждающих конструкций – за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки зданий, сооружений, ОНС. Стоимость свободного земельного участка, определенная как в рамках сравнительного подхода, так и в рамках затратного подхода, соответствует диапазону стоимости свободных земельных участков.

Показания свидетеля ФИО3 не содержат противоречий, согласуются с содержанием отчета и материалами дела, доказательства, которые могли бы поставить под сомнения показания свидетеля, не представлены. Показания свидетеля основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объектов недвижимости, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности. В связи с этим оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений оценщиком требований федеральных стандартов оценки, предъявленных к форме и содержанию заключения, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к самой методике расчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов исследования, не установлено. Таким образом, оценка рыночной стоимости объекта административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость объекта капитального строительства подлежит установлению в размере, определенном отчетом ООО «Ярэксперт» от 20 апреля 2022 года №16085/22.

Поскольку административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление административного истца подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 20 мая 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1399,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 13 464 000 рублей по состоянию на 20 ноября 2020 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 20 мая 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                  И.Г. Сингатулина