Решение по делу № 33-338/2018 от 29.01.2018

Судья Петрова Н.С. Дело № 33-338

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«24» мая 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе председательствующего Никулинской Н.Ф.,

судей Дедюевой М.В., Демьяновой Н.Н.

при секретаре Добряковой Д.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Добролюбовой Татьяны Сергеевны, Константиновой Ольги Юрьевны на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 августа 2017 г., которым постановлено:

Иск Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы удовлетворить;

признать отсутствующим право собственности Добролюбовой Татьяны Сергеевны на <данные изъяты> доли в жилом доме, общей площадью 28 кв.м. (инвентарный номер №), литер Б,б,б1,б2, кадастровый номер №, расположенном по адресу: <адрес>

признать отсутствующим право собственности Константиновой Ольги Юрьевны на <данные изъяты> доли в жилом доме, общей площадью 28 кв.м. (инвентарный номер №), литер Б,б,б1,б2, кадастровый номер №, расположенном по адресу<адрес>

Решение суда является основанием к исключению сведений об объекте недвижимости и погашению записей о правах на него указанных выше лиц в Едином государственном реестре недвижимости за № № от ДД.ММ.ГГГГ. и № № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Заслушав доклад судьи Дедюевой М.В., выслушав объяснения представителя ответчика Константиновой О.Ю. – Смирновой М.М., представителя ответчиков Добролюбовой Т.С., Константиновой О.Ю. – Ходякова А.А., объяснения представителей истца Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы – Мишиной О.А., Смирнова В.А., объяснения третьего лица Неклюдова А.В., допросив эксперта Косареву Л.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы обратилось в суд с иском к Добролюбовой Т.С., Константиновой О.Ю. о признании отсутствующим права собственности на долю в жилом доме, мотивируя тем, что ответчики являются собственниками (по <данные изъяты> доли у каждого) жилого дома общей площадью 28 кв.м. кадастровый номер № по адресу: <адрес>. Данный жилой дом расположен на земельном участке, относящимся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, общая площадь земельного участка 216 кв.м., кадастровый номер №. Из акта обследования земельного участка по данному адресу, составленного главными специалистами отдела предоставления земельных участков без проведения торгов Управления, следует, что на земельном участке расположен разрушенный деревянный объект, не пригодный к эксплуатации в качестве жилого помещения. В связи с этим Управление считает, что указанный объект недвижимости не может являться объектом собственности ответчиков. Так как спорное недвижимое имущество перестало существовать в качестве жилого дома, то сохранение существующей записи о праве на данное имущество препятствует реализации полномочий управления на распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Истец просил признать отсутствующим право собственности Добролюбовой Т.С. на <данные изъяты> доли в жилом доме общей площадью 28 кв.м. (инвентарный номер №), литер Б,б,б1,б2, кадастровый номер № по адресу: <адрес> признать отсутствующим право собственности Константиновой О.Ю. на <данные изъяты> доли в жилом доме общей площадью 28 кв.м. (инвентарный номер №), литер Б,б,б1,б2, кадастровый номер №, по адресу: <адрес> погасить в ЕГРП на недвижимое имуществом и сделок с ним запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г. № №; погасить в ЕГРП на недвижимое имуществом и сделок с ним запись о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г. № №.

В качестве третьих лиц в деле участвовали Неклюдов А.В. в пользу которого установлено обременение по договору залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., и Управление Росреестра по Костромской области.

Судом по делу постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Добролюбова Т.С. просит решение суда отменить, как незаконное. Считает, что в результате решения суда она лишилась своего права собственности на <данные изъяты> доли жилого дома по адресу: <адрес>, лишена права реконструировать свою собственность после пожара, восстановить ее, пользоваться и владеть ею только по той причине, что истец считает нецелесообразным восстановление дома после пожара. Решение суда с аннулированием записи о правах лишает ее возможности получить градостроительный план земельного участка, лишает права на перезаключение договора аренды земельного участка. Полагает, что в данном случае имеется злоупотребление правом со стороны истца. Решение принято в интересах администрации в целях захвата прав на землю. Также считает, что решение суда принято в нарушение положений Пленума № 10/22, на который ссылается суд, т.к. истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, применение данного способа возможно лишь только в строго определенных случаях, перечисленных в п. 52 постановления Пленума № 10/22.

В апелляционной жалобе Константинова О.Ю. просит решение суда изменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Полагает, что суд не указал, какие права истца нарушаются тем, что на арендуемом земельном участке, выделенном еще в 1956г. под строительство этого дома, теперь располагается частично разрушенный пожаром дом. Из заключения эксперта следует, что объекту требуется капитальный ремонт с частичной или полной заменой конструкций. Процент физического износа не установлен. Обращает внимание, что с 2016 г. она ведет ремонтные работы, направленные на восстановление объекта. Право собственности на сохранившуюся после пожара часть жилого дома (30% включая фундамент, стены и т.д.) является действительным и в соответствии со ст. 209 ГК РФ ей принадлежит право на восстановление этого имущества, пострадавшего при пожаре. Незаконным решением суда она лишена права на дальнейшие ремонтные работы по восстановлению жилого дома, и тем самым истец в дальнейшем имеет основания для отказа ей в продлении срока договора аренды земельного участка. Собственник не может быть лишен права собственности на остатки имущества и возможности восстановления поврежденных или разрушенных объектов. Также считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Константиновой О.Ю. – Смирнова М.М., представитель ответчиков Добролюбовой Т.С., Константиновой О.Ю. – Ходяков А.А. апелляционные жалобы поддержали по изложенным в них доводам, представители истца Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы – Мишина О.А., Смирнов В.А. апелляционные жалобы просили отклонить. Третье лицо на стороне ответчиков Неклюдов А.В. апелляционные жалобы полагал подлежащими удовлетворению

Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие ответчиков Константиновой О.Ю., Добролюбовой Т.С., а также представителя 3-его лица Управления Росреестра по Костромской области, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы гражданского дела, экспертное заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ., выполненное экспертом Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» - ФИО., доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ. на основании заявлений Добролюбовой Т.С., Ходякова А.А., действующего по доверенности в интересах ФИО1 предоставлен в аренду с множеством лиц на стороне арендатора сроком на 3 года Добролюбовой Т.С., ФИО1. – собственникам недвижимого имущества, - земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 216 кв.м. для восстановления индивидуального жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Отделу арендных отношений и платежей предписано осуществить действия по оформлению договора аренды участка в установленном порядке, произвести расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка. ФИО1., Добролюбовой Т.С. - обеспечить внесение сведений в данные государственного кадастрового учета, в течение двух недель после получения кадастрового паспорта участка обратиться в Департамент для заключения договора аренды на участок, в течение месяца обратиться в Управление Росреестра по Костромской области для государственной регистрации права аренды на участок и направить в Департамент копию расписки в получении регистрирующим органом документов, согласовать с департаментом культуры Костромской области режим использования участка, оформить разрешения на строительство объекта и прокладку инженерных коммуникаций в администрации г. Костромы, обеспечить доступ на участок соответствующим службам для эксплуатации, ремонта и обслуживания инженерных сетей, установить особые условия использования участка и режим хозяйственной деятельности в охранной зоне эксплуатации линий коммуникаций на площади 26 кв.м.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 принадлежащую ей <данные изъяты> долю в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес> продала Константиновой О.Ю.

На основании данного договора право собственности ФИО1 на <данные изъяты> долю в праве собственности на жилой дом по адресу: г. <адрес> прекращено ДД.ММ.ГГГГ.

В ЕГРП зарегистрированы за № № от ДД.ММ.ГГГГ г. и № № от ДД.ММ.ГГГГ г. права собственности Добролюбовой Т.С. и Константиновой О.Ю. по <данные изъяты> доли за каждой на жилой дом площадью 28 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: г<адрес> литеры Б,б,б1,б2.

Уведомлением Управления Росреестра по Костромской области от 09.11.2016г. государственная регистрация договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ. с кадастровым номером № по адресу: г<адрес> документы на которую были представлены ДД.ММ.ГГГГ., приостановлена, поскольку на стороне арендатора в договоре аренды указана ФИО1., которая более не является собственником доли жилого дома, расположенного на вышеназванном земельном участке.

В силу п.1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права общей долевой собственности ответчиков на спорный объект недвижимости, суд указал на то, что у ответчиков отсутствуют оформленные права на земельный участок, на котором размещается объект недвижимости, что договор аренды земельного участка не заключен, что разрешения на строительство у ответчиков также не имеется.

Однако данные обстоятельства однозначно не свидетельствуют о том, что от своих прав по восстановлению поврежденного пожаром объекта недвижимости - жилого дома, - в сроки, указанные в распоряжении Департамента от 15.12.2014г. ( 3 года на срок с 15.12.2014г. по 14.12.2017г.), ответчики отказались.

Даже при отсутствии надлежащего оформления прав на земельный участок к ответчикам перешло право пользования той частью земельного участка, которая занята домом и необходима для его использования.

Относительно оформления прав на земельный участок, на котором размещается объект недвижимости, заключения договора аренды, получения разрешения на строительство Ходяков А.А. – представитель обоих ответчиков, - в суде апелляционной инстанции пояснил, что после перехода права собственности на <данные изъяты> долю дома от ФИО1. к Константиновой О.Ю. в государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка по адресу: <адрес> было отказано, они просили внести изменения в договор, но Департамент навстречу не пошел, соответственно, возникли препятствия и в получении разрешения на строительство.

Удовлетворяя исковые требования, суд также исходил из доказанности конструктивной гибели жилого дома, невозможности и нецелесообразности его восстановления в прежних технических значениях. Делая такой вывод, суд руководствовался результатами судебной экспертизы, фотоматериалами, представленными сторонами, данными технического паспорта, составленного по состоянию на 18.01.2007г.

Однако с таким выводом суда согласиться нельзя.

Данные технического паспорта, составленного по состоянию на 18.01.2007г., не дают оснований для вывода об уничтожении дома, о невозможности восстановления дома в прежних параметрах и технических значениях. Напротив, из технического паспорта усматривается, что основное строение литер Б сохранено.

Так, в техническом паспорте имеется запись, что в результате обследования от 18.01.2007г. установлено, что жилой дом пострадал в результате пожара:

-фундамент – сохранился,

-стены – обгорели, обуглены, большая часть с западной стороны строения,

-перекрытия – обгорели, часть обрушены,

-кровля - местами отсутствует,

-дверные полотна и оконные блоки – обгорели,

-полы - завалены, залиты,

-отделка - нарушена,

-печь - сохранена,

-эл. проводка - нарушена,

-часть пристройки лит. б сгорела полностью,

-пристройка лит. б-1 - нарушена

Имеющиеся в деле на момент его разрешения судом первой инстанции фотоматериалы ( представленные истцом, выполненные экспертом ФИО2 также не свидетельствуют о невозможности восстановления дома на прежнем фундаменте. Так, из фотографий видно, что крыша дома находится в удовлетворительном состоянии, стены и пол – в аварийном, также видно, что фундамент имеет признаки износа, однако подземная часть фундамента на фотографиях отражения практически не нашла из-за небольшой глубины шурфов). То есть фотографии не позволяют сделать вывод о том, что дом невозможно восстановить.

Выполненным по делу экспертным заключением № 128-03/2017 от 13.07.2017г. (экспертом ФИО2. - ООО «ПроектСтрой») установлена невозможность строительства или восстановления конструкций жилого дома на рассматриваемых конструкциях фундамента ввиду отсутствия данных об инженерно-геологическом строении грунтов на земельном участке по адресу: <адрес> и недопустимого технического состояния существующих конструкций фундамента. Однако перед таким выводом в заключении указано на то, что конструкции фундамента требуют капитального ремонта, что на существующем фундаменте велика вероятность необходимости проведения мероприятий по усилению конструкций фундамента, что свидетельствует о возможности опирания на данный фундамент конструкций восстанавливаемого жилого дома после мер по усилению фундамента. Такие выводы заключения, при их противоречивости, не могли быть положены в основу судебного решения.

Допрос эксперта ФИО2 в суде апелляционной инстанции выявленное противоречие не устранил, более того, эксперт показал, что для ответа на вопрос о возможности на существующем фундаменте построить либо восстановить жилой дом требуется «откопать фундамент», чего при выполнении экспертизы сделано не было, фундамент открывался лишь в нескольких точках, в которых состояние фундамента было плохим, о состоянии фундамента в других местах информации нет.

При том, что имелись основания сомневаться в правильности и обоснованности экспертного заключения, т.е. предусмотренные ч.2 ст. 87 ГПК РФ основания для назначения повторной экспертизы, определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 14 марта 2018г. была назначена повторная судебная строительная экспертиза.

Согласно выводов повторной строительной экспертизы, проведенной экспертом Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» ФИО., предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, техническое состояние конструктивных элементов жилого дома ( лит. Б) по адресу: г<адрес> соответствует ветхому (аварийному), физический износ в целом жилого дома (лит.Б) составляет 72%. Дом утратил свои функциональные, эксплуатационные и эстетические свойства и в том виде, в котором находится на момент проведения экспертизы, он не пригоден для использования его по прямому назначению. Выполненные собственниками жилого дома охранные мероприятия для обеспечения механической безопасности основного строения жилого дома ( лит. Б) предотвращают угрозу обрушения, с этой точки зрения жилой дом ( лит.Б) не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. Поскольку жилой дом ( лит. Б) не эксплуатируется, то не может представлять угрозы для жизни и здоровья граждан с точки зрения обеспечения санитарно-гигиенических условий проживания. Поскольку при обследовании фундамента основного строения жилого дома (лит. Б) установлено, что повреждения фундамента сосредоточены в его цокольной части, а подземная часть фундамента не имеет повреждений, влияющих на его несущую способность, то восстановление (строительство) на существующем фундаменте основного строения жилого дома (лит.Б) в прежних границах без нарушения строительных норм и правил с применением конструкций и материалов, аналогичных тем, из которых он был возведен до пожара, возможно. Несущая способность фундаментов даже при существующем физическом износе ( 40%) позволяет воспринимать и передавать нагрузки на основание от вышерасположенных конструкций жилого дома в первоначальном строительном объеме.

Оснований не доверять выводам заключения не имеется. Заключение выполнено экспертом, имеющим специальные познания в области строительства, значительный опыт работы, эксперт с участием представителей спорящих сторон производила осмотр объекта, в ходе которого для обследования фундаментов были отрыты 4 шурфа, в том числе шурфы №№1,2 по наружному контуру жилого дома ( лит. Б) со стороны фасада на северо-запад, шурф № 3 по наружному контуру жилого дома ( лит. Б) со стороны фасада на юго-запад по просьбе представителя истца, шурф № 4 с внутренней стороны наружных стен. В ходе выполнения обследования выполнены фотографии, позволяющие убедиться в объеме и характере недостатков строения и правильности выводов эксперта. Будучи допрошенной в суде апелляционной инстанции, эксперт ФИО. выводы заключения подтвердила, дала исчерпывающие ответы на заданные ей вопросы.

Так, согласно экспертного заключения в отношении фундамента исследованием установлено, что имеются разрушения 2-х, 3-х рядов кирпичной кладки цокольной части фундаментов в виде расслоения отдельных кирпичей, выветривания (вымывания) раствора из швов кладки, отставание отдельных кирпичей от раствора, отмечается увлажнение кладки фундаментов. На вертикальных плоскостях фундаментов ниже спланированной поверхности грунта нет повреждений фундаментов, таких как выбоины, трещины, нарушения сплошности кладки. При простукивании молотком кладка не разрушается, нет признаков внутренних расслоений кладки. Кроме этого были осмотрены ограждающие стены подвалов, выполненные кирпичной кладкой. Подвалы расположены в границах помещений кухонь обеих квартир ( №6 и №7). Стены подвала в квартире № 6 оштукатурены, трещин, отслоений штукатурного слоя нет, имеются следы увлажнения. Одна из стен подвала является фундаментом жилого дома. Стены подвала в квартире № 7 не имеют повреждений в виде трещин, выбоин или выпадений кирпичей, влияющих на прочность кладки. Физический износ ленточных фундаментов составляет 40%, что соответствует удовлетворительному техническому состоянию.

Объем и характер выявленных осмотром повреждений фундамента (отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная осадка фундамента) позволяет с учетом таблицы 3 «Фундаменты ленточные каменные» ВСН 53-86 (р) считать, что фундамент изношен на 40%.

Таким образом, дом может быть восстановлен, поэтому нет оснований считать, что у ответчиков имеется лишь зарегистрированное право при полном отсутствии самого объекта недвижимости – жилого дома. Напротив, спорный объект является самостоятельным объектом недвижимости, в котором согласно экспертному заключению возможно проведение ремонтных (восстановительных) работ; и ответчики не должны быть лишены возможности воспользовался своим правом на восстановление дома.

О наличии таких намерений стороной ответчиков сообщено суду, кроме того, их обращения в Департамент за предоставлением земельного участка для восстановления дома на праве аренды, в Управление Росреестра за регистрацией договора аренды также подтверждают это.

Кроме того, заслуживает внимания и довод апелляционных жалоб относительно применения ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право на которую зарегистрировано в ЕГРП.

В рассматриваемом деле, обращаясь в суд, истец считает жилой дом, в отношении которого просит признать зарегистрированное право собственности ответчиков отсутствующим, разрушенным и не подлежащим восстановлению, т.е. несуществующим. Однако быть владельцем несуществующего объекта нельзя. При таких обстоятельствах истцом при обращении в суд был выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

    На основании изложенного в удовлетворении заявленных истцом требований о признании зарегистрированного права отсутствующим следует отказать. Решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 августа 2017 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы к Добролюбовой Татьяне Сергеевне, Константиновой Ольге Юрьевне о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на доли в жилом доме по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: