Решение от 24.11.2017 по делу № 2-4381/2017 от 09.10.2017

Дело № 2-4381/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИИ

24 ноября 2017 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего

судьи Комиссаровой Е.А.

при секретаре Корневой Л.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Садкова С.А., Садковой И.А. к ООО «Доминантакапстрой» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве дома, взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда

установил:

Истцы обратились в суд с выше указанным иском, обосновав тем, что <дата> между ними и ответчиком заключен Договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался построить жилое помещение в виде трех комнатной квартиры, общей проектной площадью с учетом всех помещений вспомогательного назначения ... кв.м., в том числе площадь двух лоджий (балконов) ... кв.м. (с к-05), расположенной в первом подъезде на 6 этаже дома по адресу 1, а истцы обязались уплатить ответчику обусловленную договором цену в размере ... руб. за один кв.м., а всего ... руб. за квартиру и принять объект долевого строительства, пунктом Договора участия в долевом строительстве № предусмотрены следующие размеры завершенной строительством квартиры: площадь – ... кв.м., такие же размеры предусмотрены и проектной документацией. Свои обязательства по уплате цены Договора № они исполнили, что подтверждается чек-ордером от <дата>. При передаче им квартиры по акту от <дата> № установлено, что ее площадь в соответствии с замерами БТИ меньше на 2,01 кв.м., фактически они переплатили ... руб., данные отклонения несущественны и не повлекли расторжение договора в одностороннем порядке. Согласно п. 4.3.1 Договора цена договора подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации от проектной площади. Фактически площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составляет ... кв.м. Требование истца от <дата> о соразмерном уменьшении цены Договора участия в долевом строительстве на ... руб. ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на якобы выполненные обязательства со своей стороны.

В связи с этим просят уменьшить цену Договора долевого участия истцов в строительстве квартиры от <дата> № в связи с изменением площади объекта строительства на ... руб. Взыскать с ответчика в пользу истцов ... рублей излишне уплаченных в счет Договора участия в долевом строительстве от <дата> № в связи с изменением площади объекта строительства. Взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. и компенсацию морального вреда.

В судебном заседании истцы Садков С.А. и Садкова И.А. требования поддержали по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Доминантакапстрой», действующий на основании доверенности, иск не признал по доводам изложенным в письменном отзыве и дополнении к отзыву.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. ч. 1, 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ….» договор должен содержать в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно статье 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ….» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В силу требований ст.309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что <дата> между Садковым С.А., Садковой И.А. и ООО «Доминантакапстрой» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которого истцам подлежит передаче в собственность трехкомнатная квартира расположенная на 6-м этаже, общей проектной площадью ... кв.м..

Согласно п. 4.3.1 Договора цена договора подлежит изменению в случае отклонения фактической общей площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации от проектной площади.

Таким образом п. 4.3.1 Договора предусматривает возможность изменения стоимости долевого участия с учетом отклонения фактической площади квартиры от ее проектной площади.

Согласно Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата> общая проектная площадь квартиры с учетом площади всех помещений вспомогательного назначения ... кв.м..

Как усматривается из акта приема –передачи объекта долевого строительства (квартиры) по договору № от <дата> общая площадь квартиры с учетом всех помещений вспомогательного назначения ... кв.м.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что площадь квартиры уменьшилась, так разница между проектной площадью объекта и фактической по результатам технической инвентаризации составляет 2,01 кв.м.

Заключив Договор № от <дата> стороны согласовали как увеличение площади объекта по сравнению с проектной площадью, так и уменьшение площади, а также порядок расчета увеличения либо уменьшения цены договора за разницу площади полученную по результатам обмеров от органов БТИ.

В момент заключения договора от <дата> стороны по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашения о возможном изменении площади объекта и его цены, определив соответствующий порядок расчетов.

Так, согласно п. 4.3.1 Договора предусмотрено, что в случае увеличения площади Объекта долевого строительства, указанной в техническом описании Дома, с учетом балконов и лоджий, выданным органами БТИ (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 3.1 Договора, после окончания строительства Дома, Участники долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести Дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из стоимости 1 кв.м. из расчета ... рублей и разницы между проектной площадью и площадью Объекта долевого строительства, указанной в техническом плане Дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов БТИ по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, Застройщик обязан выплатить разницу участникам долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента получения данных по обмерам от органов БТИ, исходя из расчета ... руб. за 1 кв.м.

Условия договора, а также обмеры ответчиком не оспаривались.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Как следует из материалов дела технический план, содержащий данные по обмерам квартиры кадастровым инженером был подготовлен <дата>.

По результатам обмеров общая площадь квартиры с учетом всех помещений вспомогательного назначения составила ... кв.м., что меньше проектной на 2,01 кв.м.

В то же время в соответствии со ст. 4 ФЗ N 214 договором, заключенным между истцом и ответчиком, определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, планом объекта, где определены размеры, площадь и состав помещения, который является приложением к договору. Общая площадь квартиры по договору составила ... кв.м.

Построив и передав истцам квартиру меньшей общей площадью ... кв.м., застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства.

Право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона.

Поскольку ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, соответствующей по площади условиям пункта 1.1 договора от <дата> суд усматривает основания для удовлетворения исковых требования истца в части соразмерного уменьшения цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра равной ... рублей и количества метров, на которые уменьшилась площадь переданной квартиры – 2.01 кв.м.

Суд полагает, что в данном случае не имеют юридического значения доводы ответчика о том, что уменьшение площади по результатам обмеров произошло вследствие особенностей расчетов, применяемых кадастровым инженером. Следует отметить, что сторонами в договоре участия в долевом строительстве было предусмотрено, что общая площадь квартиры, являющейся Объектом долевого строительства и ее номер могут быть уточнены на основании данных, полученных в результате обмеров Дома уполномоченным органом БТИ (п.1.1. Договора)

Кроме того, подписание истцами Акта приема-передачи объекта долевого строительства квартиры от <дата> в целях регистрации за собой права собственности на квартиру, не лишает последних права требовать от ответчика соразмерного уменьшения цены договора в силу закона. Возражений против приемки квартиры меньшей площади истцы не имели, поскольку данное обстоятельство не является препятствием в пользовании пригодным жильем и регистрации права собственности на него. Доказательств того, что до подписания акта приема-передачи квартиры истцам было известно об уменьшении общей площади квартиры ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах требования истцов о соразмерном уменьшении цены договора подлежат удовлетворению, а в пользу истцов в равных долях подлежит взысканию денежная сумма в размере ... руб.

В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как указывалось выше об уменьшении общей площади квартиры, подлежащих кадастровому учету, застройщику стало известно <дата>, что не оспаривалось представителем ответчика.

В силу п. 4.3.1 Договора застройщик был обязан в течение 7 рабочих дней с момента получения данных обмеров произвести выплату истцам разницы исходя из расчета ... руб. за 1 кв.м., Таким образом, вышеуказанное обязательство подлежало исполнению в срок не позднее <дата>, что ответчиком выполнено не было.

В адрес ответчика <дата> истцами была направлена претензия о возврате части уплаченных по договору № от <дата> денежных средств в сумме ... руб.

Однако до настоящего времени требования ответчиком не исполнены.

Истцом приведен расчет неустойки за неисполнение денежного обязательства, при этом в судебном заседании истцы поддержали период взыскания неустойки с момента, когда ответчик не исполнил своевременно и добровольно свою обязанность по выплате разницы.

Период просрочки исполнения обязательства составляет с <дата> по <дата> включительно. Ключевая ставка ЦБ РФ составила : с <дата> по <дата> – 10 %, с 01 января по <дата> – 10%, с 27 марта по <дата> 9,75%, с 02 мая по <дата> – 9,25%, с 19 июня по <дата> 9%, с 18 сентября по <дата> 8,5%, с 30 октября по <дата> 8,25%.

Размер неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ составил ... руб.

В соответствии со ст.12 ГК РФ компенсация морального вреда является одним из способов защиты гражданских прав.

Статьей 151 ГК РФ установлено, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежат компенсации причинителем вреда при наличии его вины. В связи с тем, что в Федеральном законе «О защите прав потребителя» предусмотрена возможность компенсации морального вреда, то лицо, чьи права, основанные на этом законе, нарушены (в том числе имущественные права) - не обязано представлять доказательства причинения морального вреда. Право на эту компенсацию оно имеет в силу закона и суд определяет лишь размер компенсации в конкретном случае на основании ст.1101 ГК РФ.

С учетом принципа разумности и справедливости суд считает заявленные исковые требования истцов о взыскании компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению в сумме по ... рублей каждому.

В соответствии с ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как разъяснено в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Размер штрафа из присужденной истцам суммы составит (... руб.) х 50%= ... руб., который подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Поскольку истцом были заявлены исковые требования как имущественного, так и неимущественного характера, с учетом размера удовлетворенных судом исковых требований на основании ст.ст.333.19, 333.20 НК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере ... руб.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Решил:

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░ ... ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ... ░░░. ... ░░░..

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ... ░░░. ░ ░░░░░ ... ░░░..

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ... ░░░. ░ ░░░░░ ... ░░░..

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ... ░░░..

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░