Решение по делу № 33-9099/2017 от 03.04.2017

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. № 33-9099/2017     Судья: Чистякова Т.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Кудасовой Т.А.
судей	Ничковой С.С., Шиловской Н.Ю.
при секретаре	Лонгортовой М.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании 15 июня 2017 года гражданское дело № 2-1349/2016 по апелляционным жалобам Малышева Димитрия Викторовича, Дичко Татьяны Анатольевны, Дичко Алексея Васильевича, Бесхлебной Натальи на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года по иску Лиховидовой (ранее Мелкозеровой) Любови Николаевны к Малышеву Димитрию Викторовичу о признании зарегистрированным переход права собственности на долю в праве общей долевой собственности, и по встречному иску Малышева Димитрия Викторовича к Лиховидовой Любови Николаевне о признании договоров купли-продажи и дарения незаключенными, по апелляционной жалобе Малышева Димитрия Викторовича на дополнительное решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя ответчика Малышева Д.В. – Могутова И.О., Дичко А.В., действующего в своих интересах и как представитель третьего лица Дичко Т.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, истца Лиховидовой Л.Н., ее представителя Лиховидова В.В., возражавших против доводов апелляционных жалоб,

У С Т А Н О В И Л А:

Лиховидова Л.Н. обратилась в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику Малышеву Д.В., в котором в порядке уточнения требований просила признать зарегистрированным переход права собственности на 1/80 и 11/80 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>

В обоснование заявленных требований истица указала, что 22 октября 2015 года между нею и ответчиком был заключен договор дарения 1/80 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> и договор купли-продажи 11/80 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру. Согласно договору купли-продажи отчуждаемые доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру проданы за <...> рублей; указанные денежные средства были выплачены истицей ответчику в полном объеме. Договоры дарения и купли-продажи удостоверены нотариусом, при этом стороны уполномочили нотариуса на проведение указанных сделок от начала и до момента получения свидетельств о регистрации права собственности. После того, как нотариусом в регистрационный орган были поданы все необходимые документы, ответчик всячески стал препятствовать регистрации перехода права собственности на указанные доли к истцу, в том числе путем направления в одностороннем порядке отказа от заключения договоров, при этом без возврата денежных средств, уклонялся от всяческих встреч с истцом. При этом, сам ответчик спорное жилое помещение освободил, выехав оттуда, не проживает в жилом помещении. Истица указывает, что фактически она владеет и пользуется спорными долями, но осуществить свои права собственника в полной мере без регистрации перехода права собственности не может.

В ходе судебного разбирательства к производству суда первой инстанции принят встречный иск ответчика о признании договоров дарения и купли-продажи незаключенными, в обоснование которого указал, что 15 октября 2015 года между ним и Дичко А.В. был заключен договор залога на 3/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. 18 ноября 2015 года указанный договор залога (ипотеки) был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, в связи с чем, принадлежащие Малышеву Д.В. доли обременены указанным договором залога (ипотеки); договор дарения и договор купли-продажи с истцом были заключены позже. Кроме того, Малышев Д.В. указывает на то, что квартира, где ему принадлежат спорные доли является коммунальной, соответственно требуется уведомление всех других собственников коммунальной квартиры, поскольку они имеют преимущественное право покупки, чего получено не было, что является нарушением положений ч. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Также указывает, что на следующий день истцом по основному иску ему было направлено CMC-сообщение о желании нотариально расторгнуть заключенные договоры. Малышевым Д.В. было подано заявление в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу об отсутствии волеизъявления регистрировать договор дарения и договор купли-продажи. Управлением Росреестра истцу по основному иску было отказано в регистрации. В обоснование встречного искового заявления Малышев Д.В. ссылается на положения ст.ст. 223, 551, 556, 398 Гражданского кодекса РФ. Также истец по встречному иску указывает, что решением суда от 02 марта 2016 года по гражданскому делу №2-440/16 были удовлетворены требования Дичко Т.А. к Малышеву Д.В. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на предмет ипотеки - спорные доли.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года постановлено признать зарегистрированным переход права собственности от Малышева Д.В. к Лиховидовой (ранее Мелкозеровой) Л.Н. на 1/80 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от 22.10.2015 года, признать зарегистрированным переход права собственности Малышева Д.В. к Лиховидовой (ранее Мелкозеровой) Л.Н. на 11/80 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 22.10.2015 года.

Дополнительным решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2017 года в удовлетворении встречного иска Малышева Д.В. к Лиховидовой Л.Н. о признании договоров купли-продажи и дарения незаключенными отказано.

С постановленным судом первой инстанции решением не согласились ответчик Малышев Д.В., третье лицо Дичко Т.А. и непривлеченные к участию в деле Дичко А.В. и Бесхлебная Н., подали апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе ответчик Малышев Д.В. просит решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года и дополнительным решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2017 года отменить, считая их неправильными, постановленными при нарушении норм материального права.

В апелляционных жалобах третье лицо Дичко Т.А., а также Дичко А.В. и Бесхлебная Н., которые не были привлечены к участию в деле, просят решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.

На рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции ответчик Малышев Д.В., третьи лица Дичко Т.А., Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, не привлеченное к участию в деле лицо Бесхлебная Н. не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 15 июня 2017 года производство по настоящему делу в части встречных исковых требований Малышева Димитрия Викторовича к Лиховидовой Любови Николаевне о признании договоров купли-продажи и дарения незаключенными прекращено, в связи с отказом истца Малышева Д.В. от указанных встречных исковых требований; дополнительное решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменено.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что Малышев Д.В. являлся собственником 3/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 03 декабря 2010 года, и выпиской из ЕГРП.

22 октября 2015 года между Малышевым Д.В. и Лиховидовой Л.Н. (ранее Мелкозеровой) был заключен договор дарения на бланке нотариуса №.... Указанный договор удостоверен нотариусом П.С.А. и зарегистрирован в реестре нотариуса за № Д-2-1709.

В соответствии с договором дарения Малышев Д.В. подарил, а истец Лиховидова (ранее Мелкозерова) Л.Н. приняла в дар, принадлежащую Малышеву Д.В. на праве общей долевой собственности 1/80 долю в праве общей долевой собственности на квартиру <...>

Также 22 октября 2015 года между Малышевым Д.В. и Лиховидовой Л.Н. (ранее Мелкозеровой) был заключен договор купли-продажи на бланке нотариуса №... Указанный договор составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом П.С.А. и зарегистрирован в реестре нотариуса за №....

В соответствии с п. 1 договора купли-продажи Малышев Д.В. продал, а Лиховидова Л.Н. купила 11/80 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.

Согласно п. 4 договора купли-продажи продаваемые доли стороны оценили в <...> рублей. При этом, расчет между сторонами произведен до подписания договора, что подтверждается распиской Малышева Д.В. в получении денежных средств, заверенной нотариусом.

Факт получения денежных средств за проданную долю Малышевым Д.В. в ходе рассмотрения дела не оспаривается.

В соответствии с п.1, 5 договора купли-продажи в пользование покупателя переходит комната площадью 16,9 кв.м. (пом.№4).

В силу п.4 договора купли-продажи по соглашению сторон отчуждаемые доли в праве собственности на квартиру залогом не обременены.

Согласно п.8 договора купли-продажи и п.7 договора дарения продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанные доли в праве собственности на квартиру никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, свободны от притязаний и любых прав третьих лиц.

В этот же день сторонами было подписано заявление, удостоверенное нотариусом на бланке 78 AAA 9508010, в соответствии с которым Малышев Д.В. и Лиховидова (ранее Мелдкозерова) Л.Н. просят нотариуса представить в порядке, установленном законом, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о представлении дополнительных документов, заявление о внесении изменений в ЕГРП, заявления о внесении в ЕГРП записи о прекращении и регистрации права (ограничения (обременения) права), заявления о прекращении, возобновлении государственной регистрации, и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в т.ч. переход права по договору дарения и купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от 22 октября 2015 года и договора купли-продажи от 22 октября 2015 года, и получить документы с государственной регистрации.

На основании вышеуказанного заявления 23 октября 2015 года в 09 часов 45 минут нотариусом от имени истца и ответчика поданы в Управление Росреестра Санкт-Петербурга заявления о регистрации перехода права собственности по указанным ранее договорам с приложением документов.

В этот же день 23.10.2015 Малышев Д.В. направил в адрес нотариуса телеграммы, в которых просил не подавать документы в Управление Росреестра, поскольку ему требовалось время для внесения изменений в свидетельство о праве собственности в связи с переменой имени и отчества. В другой телеграмме от 23.10.2015, направленной Малышевым Д.В. на имя нотариуса, Малышев Д.В. обратил внимание, что является собственником 3/20 долевой в праве общей долевой собственности, а не собственником всей комнаты 16,9 кв.м. в коммунальной квартире.

28 октября 2016 года нотариусу поступило заявление от Малышева Д.В. о расторжении договоров купли-продажи и дарения от 22 октября 2015 года.

13 ноября 2016 года в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу поступило заявление Малышева Д.В., в котором он просил не проводить регистрационные действия, ссылаясь на заключенный договор залога от 15 октября 2015 года в отношении спорных долей в праве общей долевой собственности, а также на изложенные в телеграммах обстоятельства.

19 ноября 2016 года в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу поступило еще одно заявление от Малышева Д.В. с аналогичными требованиями.

В соответствии с уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № 42/001/2015-2746 от 28 октября 2015 года государственная регистрация права собственности на основании договора купли-продажи от 22 октября 2015 года приостановлена, поскольку Малышевым Д.В. был представлен на регистрацию договор залога от 15 октября 2015 года на эти же доли. Указанные действия не позволили государственному регистратору однозначно определить волеизъявление Малышева Д.В. Кроме того, отсутствовало извещение о продаже долей остальных участников долевой собственности.

Согласно уведомлению № 42/001/2015-2744 по указанным выше основаниям была приостановлена государственная регистрация права собственности на основании договора дарения от 22 октября 2015 года.

В договоре дарения 1/80 доли и договоре купли-продажи 11/80 долей в праве собственности на квартиру (всего 3/20 доли) указано, что в собственность покупателя переходит комната площадью 16,9 кв.м. (п.1,5 договора), стоимость комнаты определена в размере <...> рублей, однако в ходе рассмотрения дела было установлено, что фактически Малышеву Д.В. на праве собственности принадлежит половина комнаты, о чем им не было сообщено истице, собственником второй половины комнаты является Дичко А.В.

Истица, ссылаясь на то, что полностью исполнила договор дарения и купли-продажи, а именно, уплатила ответчику установленную договором сумму в размере 1 300 000 рублей, фактически вселилась и пользуется комнатой, просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности, впоследствии уточнив исковые требования, просила признать зарегистрированным переход права собственности на спорные доли на квартиру.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

В связи с этим спорный договор дарения жилого помещения государственной регистрации не подлежал, подлежал государственной регистрации переход права собственности на имущество.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения сторон договора дарения от такой регистрации.

В связи с этим в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса РФ по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору дарения следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от дарителя к одаряемому.

Из материалов дела следует, что договор дарения от 22 октября 2015 года заключен в письменной форме, подписан сторонами, сторонами согласованы существенные условия договора.

В суде первой инстанции, а также в суде апелляционной инстанции истица утверждала, что после оплаты по договору купли-продажи, ответчик передал ей через агентов ключи от квартиры и комнаты, она фактически вселилась в комнату, в комнате находятся ее личные вещи, мебель, однако акт приема –передачи комнаты ответчик отказался составить, уклоняется от встреч с истицей.

Из буквального толкования условий договора дарения (п.1) следует, что одаряемый принял в дар принадлежащую дарителю долю, что свидетельствует об исполнении договора дарения. Указанный пункт договора фактически подтверждает передачу дара истице, в связи с чем отдельного передаточного акта не требуется.

Доводы ответчика о том, что фактически комната истице не передавалась, она в ней не проживает, ничем не подтверждены.

Представленный в материалы дела акт фактического проживания граждан в спорной квартире, составленный ГКУ «ЖА Центрального района» 10.05.2017, подтверждает факт проживания граждан в квартире на дату составления акта, т.е. на 10.05.2017, однако не свидетельствует о том, что в 2015 году истица в квартире не проживала и комната ей не была передана.

Из пояснений истицы следует, что в летнее время она проживает за городом, в связи с чем отсутствует в комнате. Поскольку сособственником спорной комнаты также является Дичко А.В., который имеет доступ в комнату, то факт его проживания в комнате в настоящее время не имеет юридического значения для рассмотрения спора.

Поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено, что договор дарения 1/80 доли в праве собственности на квартиру, заключенный между сторонами 22 октября 2015 года в простой письменной форме с указанием всех существенных условий сделки, сторонами исполнен, при этом действия Малышева Д.В. свидетельствуют об уклонении от регистрации перехода права собственности к одаряемому, суд первой инстанции, учитывая разъяснения, данные в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», принял решение о признании зарегистрированным перехода права собственности по договору дарения к Лиховидовой Л.Н.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор дарения заключен в надлежащей форме и был сторонами исполнен, однако даритель уклоняется от регистрации перехода права собственности, в связи с чем переход права собственности подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В порядке статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора. Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Поскольку судом в резолютивной части указано на признание зарегистрированным переход права собственности на 1/80 долю, что противоречит нормам материального права, т.к. переход права собственности считается зарегистрированным с момента внесения записи о регистрации перехода права собственности в Росреестре, то судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда, постановив произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Малышева Д.В. к Лиховидовой Л.Н. на 1/80 долю в праве общей долевой собственности на квартиру на основании договора дарения от 22.10.2015.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу требований ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Часть 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Как было разъяснено совместным Пленумом Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 10/22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для решения вопроса о государственной регистрации сделки в судебном порядке необходимо установить факт выполнения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи, а именно, факт оплаты покупателем стоимости квартиры продавцу, а также факт передачи продавцом квартиры в фактическое пользование покупателя.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи долей квартиры, отчуждаемые 11/80 долей в праве собственности на квартиру проданы за 1 300 000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора, что подтверждено распиской о получении денег.

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса РФ покупатель недвижимого имущества Лиховидова Л.Н. должна представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Малышеву Д.В. денежной суммы в размере <...> рублей по договору купли-продажи.

Так в материалы дела представлено заявление, удостоверенное нотариусом, в соответствии с которым Малышев Д.В. подтверждает факт получения от Лиховидовой (Мелкозеровой) Л.Н. денежной суммы в размере <...> рублей полностью. Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции Малышев Д.В. указанное обстоятельство не отрицал, также предлагал истице заключить мировое соглашение, представив в материалы дела проект мирового соглашения, по условиям которого он обязуется возвратить Лиховидовой (Мелкозеровой) Л.Н. полученную по договору денежную сумму.

В соответствии с п.9 договора купли-продажи продавец обязуется сняться с регистрационного учета и освободить занимаемую комнату площадью 16,9 кв.м. (пом.№4) в течение 5 дней после подписания настоящего договора.

Как было указано выше, в ходе рассмотрения дела было установлено, что фактически спорная комната была передана истице в пользование, т.е. договор сторонами исполнен.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено, что договор купли-продажи 11/80 долей в праве собственности на квартиру, заключенный между сторонами 22 октября 2015 года в простой письменной форме с указанием всех существенных условий сделки, сторонами исполнен, при этом действия Малышева Д.В. свидетельствуют об уклонении от регистрации перехода права собственности к покупателю, суд первой инстанции, учитывая разъяснения, данные в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», принял решение о признании зарегистрированным перехода права собственности по договору купли-продажи к Лиховидовой Л.Н.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи заключен в надлежащей форме и был сторонами исполнен, однако продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности, в связи с чем переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Поскольку судом в резолютивной части решения указано на признание зарегистрированным перехода права собственности на 11/80 долей, что противоречит нормам материального права, т.к. переход права собственности считается зарегистрированным с момента внесения записи о регистрации перехода права собственности в Росреестре, то руководствуясь разъяснениями, изложенными в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда, постановив произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Малышева Д.В. к Лиховидовой Л.Н. на 11/80 долей в праве общей долевой собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от 22.10.2015.

Довод ответчика о том, что договор купли-продажи является не заключенным по причине отсутствия согласия иных долевых собственников коммунальной квартиры, был оценен судом первой инстанции и признан необоснованным.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В соответствии с п.91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

Учитывая изложенное, долевые собственники коммунальной квартиры вправе защитить свое право преимущественной покупки путем заявления требований о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Доводы апелляционных жалоб Малышева Д.В. и Дичко Т.А. о том, что спорные 3/20 долей в праве собственности на квартиру являются предметом залога, на указанные доли вступившим в законную силу решением суда обращено взыскание, также были предметом оценки суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 15 октября 2015 года между Дичко А.В. и Малышевым Д.В. был заключен договор залога с одновременным заключением договора займа. По указанному договору в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа Малышев Д.В. предоставил 3/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <...>. Обременение зарегистрировано в Едином государственном реестре 18 ноября 2015 года, что также подтверждается Выпиской из ЕГРП.

Вступившим в законную силу решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 марта 2016 года с Малышева Д.В. в пользу Дичко Т.А. взыскана задолженность по договору займа в размере <...> рублей, проценты за пользование займом в размере <...> рублей, пени за нарушение возврата займа в размере <...> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рублей; взыскание обращено на заложенное имущество - 3/20 доли в праве общей долевой собственности квартиры 47 <адрес> путем их продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в размере <...> рублей.

Договоры дарения и купли-продажи указанный долей были заключены между Малышевым Д.В. и Лиховидовой Л.Н. 22 октября 2015 года, при этом из текста договоров следует, что отчуждаемые доли не заложены, свободны от притязаний и любых прав третьих лиц (п.7 договора дарения, п.8 договора купли-продажи).

В ходе рассмотрения дела было установлено, что договоры дарения и купли-продажи были исполнены 22 октября 2015 года (переданы денежные средства продавцу и передано имущество в пользование).

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Для самих же сторон этого договора в данном случае будет действовать общее правило, касающееся момента заключения договора (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Поскольку регистрации подлежит не договор, а переход права собственности, то договор купли-продажи и дарения, заключенный между сторонами и исполненный в момент его заключения, считается заключенным с момента исполнения сделки, т.е. 22 октября 2015 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2).

Таким образом, договор залога недвижимости (ипотеки) вступает в силу и начинает свое действие с момента его государственной регистрации.

Следовательно, с этого момента начинается и исполнение договор залога недвижимости (ипотеки).    

Как усматривается из материалов дела, заключенный между Малышевым Д.В. и Дичко А.В. договор залога спорных долей в праве собственности от 15 октября 2015 года, прошел государственную регистрацию 18 ноября 2015 года, следовательно, исполнение договора залога началось в тот же день.

Поскольку на момент регистрации договора залога между сторонами уже были заключены договоры дарения и купли-продажи спорных долей от 22.10.2015, обязательства по договорам были исполнены сторонами, в момент регистрации договора залога фактическим владельцем спорных долей являлась истица, то ссылки ответчика на наличие договора залога не препятствуют принятию решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорные доли.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Доводы апелляционной жалобы Малышева Д.В. об отмене дополнительного решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2017 года не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку судебной коллегией был принят отказ Малышева Д.В. от встречных исковых требований, в связи с чем производство по делу в указанной части прекращено, дополнительное решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2017 года отменено.

Согласно ч. 2 ст. 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право апелляционного обжалования решения суда принадлежит сторонам и другим лицам, участвующим в деле.

В силу ч. 3 ст. 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.

Постановленное по делу решение суда Дичко А.В. и Бесхлебная Н. обжалуют как лица, не привлеченные к участию в деле, вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом.

В своей апелляционной жалобе Бесхлебная Н. указала, что суд вынес решение в нарушение положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ, а также с учетом того, что она имеет долю вправе общей долевой собственности по спорному адресу.

В своей апелляционной жалобе Дичко А.В. указал, что спорные доли обременены договором залога от 15 октября 2015 года, который заключен между Дичко А.В. и Малышевым Д.В.; данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра. Вступившим в законную силу решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 02 марта 2016 года взысканы с Малышева Д.В. в пользу Дичко Т.А. задолженность по договору займа в размере <...> рублей, проценты за пользование займом в размере <...> рублей, пени за нарушение возврата займа в размере <...> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рублей; взыскание обращено на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов 3/20 доли в праве общей долевой собственности квартиры <адрес> установив начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в размере <...> рублей.

Из материалов дела усматривается, что Лиховидова (ранее Мелкозерова) Л.Н. обратилась в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Малышеву Д.В. о признании зарегистрированным переход права собственности на доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, ссылаясь на заключенные с Малышевым Д.В. договоры дарения и купли-продажи.

Таким образом, в рамках гражданского дела, принятого к производству Выборгского районного суда Санкт-Петербурга, подлежат установлению юридические значимые обстоятельства, позволяющие установить наличие правовых оснований для произведения государственной регистрации перехода права собственности на спорные доли.

Как следует из материалов дела, Дичко А.В. и Бесхлебная Н. к участию в деле не привлекались.

Дичко А.В. и Бесхлебная Н. являются собственниками 3/20 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Как разъяснено в абз. 3 п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.

Бесхлебная Н. в обоснование доводов жалобы ссылается на отсутствие ее уведомления о продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру, несмотря на то, что у нее имеется преимущественное право на приобретение спорных долей в собственность.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Учитывая, что оспариваемым судебным актом права и законные интересы Бесхлебной Н. не нарушены, вопрос о ее правах судом не разрешен, какие-либо обязанности на нее не возложены, она не является лицом, наделенным правом апелляционного обжалования вышеуказанного решения.

При этом, податели жалобы (сособственники спорного жилого помещения) не лишены права в установленном порядке заявить требования о переводе на них прав и обязанностей покупателя с уплатой денежных средств истице.

Ссылка Дичко А.В. на вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания на спорные доли, не может быть принято судебной коллегией, поскольку решение об обращении взыскания на спорные доли не исполнено, в настоящее время он собственником спорных долей не является.

К тому же установлено, что договоры дарения и купли-продажи были заключены и исполнены сторонами 22.10.2015, в то время как договор залога зарегистрирован 18.11.2015.

К тому же, Дичко А.В. и Бесхлебная Н. сторонами договоров дарения и купли-продажи от 22 октября 2015 года не являлись, данные договоры в установленном порядке недействительными не признавались.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при вынесении Смольнинский районным судом Санкт-Петербурга обжалуемого решения вопрос о правах или обязанностях Дичко А.В. и Бесхлебной Н. судом не разрешался, на них какие-либо обязанности не возлагались.

Наличие у подателей жалоб заинтересованности в исходе данного дела само по себе не наделяет их правом на обжалование судебного акта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года № 13 «О применении судьями норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в случае, когда при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции будет установлено, что апелляционные жалоба, представление не отвечают требованиям части 3 статьи 322 ГПК РФ и в суде апелляционной инстанции отсутствует возможность устранения имеющихся недостатков, а также что апелляционная жалоба подана лицом, не обладающим правом апелляционного обжалования судебного постановления, поскольку обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о его правах и обязанностях, суд апелляционной инстанции на основании части 4 статьи 1, абзаца четвертого статьи 222 и пункта 4 статьи 328 ГПК РФ выносит определение об оставлении апелляционных жалобы, представления без рассмотрения по существу.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости оставления апелляционных жалоб Дичко А.В. и Бесхлебной Н. без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года изменить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Малышева Димитрия Викторовича (<...>) к Лиховидовой Любови Николаевне (22 <...>) на 1/80 долю в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> на основании договора дарения от 22 октября 2015 года.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Малышева Димитрия Викторовича (<...>) к Лиховидовой Любови Николаевне (22 <...>) на 11/80 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>

Апелляционные жалобы Дичко Татьяны Александровны и Малышева Димитрия Викторовича на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года, апелляционную жалобу Малышева Димитрия Викторовича на дополнительное решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2017 года оставить без удовлетворения.

Апелляционные жалобы Дичко Алексея Васильевича и Бесхлебной Натальи на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 ноября 2016 года по иску Лиховидовой Любови Николаевны к Малышеву Димитрию Викторовичу о признании зарегистрированным перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности, и по встречному иску Малышева Димитрия Викторовича к Лиховидовой Любови Николаевне о признании договоров купли-продажи и дарения незаключенными оставить без рассмотрения по существу.

Председательствующий

Судьи