Решение по делу № 2-37/2022 от 23.11.2021

УИД 36RS0010-01-2021-001965-32

Дело №2-37/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск             «25» февраля 2022 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи       Гуглевой Н.Б.,

при секретаре                    Семисчастновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Лавровой Светланы Геннадьевны к Закрытому акционерному обществу «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» о признании договора застройки, дополнительного соглашения к нему действительными, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Лаврова С.Г. обратилась в Борисоглебский городской суд с иском указывая, что между ней и ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» 26.02.1992 заключен договор № на строительство индивидуального коттеджа в <адрес>. По условиям договора организация взяла на себя обязательство по отводу земельного участка, подготовке проектно-сметной документации на строительство коттеджа, организации строительства коттеджа - вариант № 3А, общей площадью 185,6 кв.м, в том числе, жилой площадью - 43 кв.м, а истец – по своевременному финансированию строительства.

Истец также указывает, что обязательства по строительству коттеджа были приняты ответчиком. В дальнейшем, отказавшись от строительства коттеджа, Лаврова С.Г. ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором изменен предмет договора: ответчик обязался вместо коттеджа осуществить строительство квартиры.

Из иска следует, что во исполнение обязательств по вышеуказанному договору и дополнительному соглашению ответчиком истцу передана в собственность трехкомнатная квартира в <адрес>, общей площадью 82,6 кв.м (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ).

Актом приема-передачи данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что взаимные обязательства сторонами выполнены, так как имущество в виде квартиры истцу передано по вышеуказанному акту приема-передачи.

По утверждению истца, взаимных претензий между ним и ответчиком нет.

В суд истец обращается из-за отсутствия подтверждения легитимности правоустанавливающих документов застройщика, необходимых для регистрации права собственности на указанную квартиру в соответствии со ст. 219 ГК РФ. Ввиду не подтверждения легитимности ряда документов, в государственной регистрации права на приобретенное недвижимое имущество ему отказано.

Из иска следует, что основанием для отказа в регистрации послужило следующее: в соответствии со ст. 18 Закона №122-ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Доводами отказа является то, что договор от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство индивидуального коттеджа в <адрес> заключался с одной стороны - ТЭПЦК «ХОКО» в лице директора ФИО3, действующего на основании Устава, и с другой стороны истцом – Лавровой С.Г., но не был зарегистрирован в органах ГУЮ.

Не было зарегистрировано и дополнительное соглашение к договору на строительство индивидуального коттеджа в установленном порядке.

Истец утверждает, что имеется вся разрешительная документация, технический паспорт на весь дом. Правоотношения между истцом и застройщиком существуют длительное время, с 1992 года.

На основании ст.ст. 12, 218 ГК РФ, ст.ст. 131,132 ГПК РФ истец просит:

1.    Признать действительным договор от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство индивидуального коттеджа в <адрес>, заключенный с одной стороны организацией – ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО3, действовавшего на основании Устава «ХОКО», именуемого исполнителем, с другой стороны Лавровой Светланой Геннадьевной, именуемым заказчиком, по которому переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» приняла обязательство осуществить строительство индивидуального коттеджа вариант № 3А, общей площадью 185,6 кв.м, жилой 43 кв.м в <адрес>, а Лаврова Светлана Геннадьевна должна была оплатить стоимость выполненных работ.

2.    Признать действительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального коттеджа в городе <адрес>, с одной стороны - ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» в лице генерального директора ФИО3, действовавшего на основании Устава ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО», именуемого исполнителем, с другой стороны – Лавровой Светланой Геннадьевной, именуемым заказчиком, по которому ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» приняло на себя обязательство взамен коттеджа осуществить строительство квартиры в многоквартирном доме, а Лаврова Светлана Геннадьевна должна была оплатить стоимость выполненных работ.

3.    Признать за ней, Лавровой Светланой Геннадьевной, право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 82,6 кв.м.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, от истца поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие.

От ответчика ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» поступило заявление о признании исковых требований и рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Лавровой Светланой Геннадьевной и организацией ТЭПКЦ «ХОКО» был заключен договор № на строительство индивидуального коттеджа в <адрес>, в соответствии с которым, ТЭПКЦ «ХОКО» приняло на себя обязательство осуществить строительство индивидуального коттеджа вариант № 3А, общей площадью 185,6 кв.м, жилой площадью 43 кв.м, а истец принял на себя обязательство по оплате работ по строительству коттеджа.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору между Лавровой С.Г. и ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО», которым в вышеуказанный договор были внесены изменения, в том числе, в части корректировки стоимости работ с учетом инфляции, а также изменен и сам предмет договора: вместо коттеджа ТЭПКЦ «ХОКО» обязуется осуществить строительство квартиры.

На основании протокола № наблюдательного совета ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» от ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение обязательств по договору и дополнительному соглашению, Лавровой С.Г. была передана в собственность трехкомнатная квартира общей площадью 69,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. Во исполнение договора № от ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи вышеуказанной квартиры.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 13.09.2021, сведения о зарегистрированных правах на спорную квартиру отсутствуют.

То есть, право собственности ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно свидетельству № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1,84 га, расположенный в <адрес>, решением главы администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района № 906 от 18.07.1995 года был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование АО ТЭПКЦ «ХОКО». Право организации на пользование земельным участком зарегистрировано в установленном законом порядке.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома суду не представлено.

При оценке соблюдения требований строительно-технических и иных норм при его возведении суд учитывает следующее.

Согласно представленным документам, у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются:

- государственная лицензия на осуществление строительной деятельности (серия №);

- лицензия № № от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления проектных работ;

- лицензия № № от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений;

- лицензия № № от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления деятельности по инженерно-геодезическим изысканиям;

- лицензия №№-000649-2 от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

- лицензия № № от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления п. 28. Контроль качества строительно-монтажных работ, п. 31. Выполнение функций заказчика, п. 42. Проектный, технологический и строительный инжиниринг.

Относительно строительства и благоустройства жилого <адрес> в <адрес> у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются следующие документы:

- разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № всех видов на девять пятиэтажных домов, выданное Инспекцией государственного архитектурно – строительного надзора города Борисоглебск Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ;

- технические условия № на газоснабжение жилых домов <адрес>;

- акт технического обследования подземного газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ жилых домов <адрес>;

- акт приемки работ по герметизации вводов инженерных коммуникаций в существующую систему здания <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ;

- акт осмотра электроустановки № от ДД.ММ.ГГГГ;

- акт проверки расчетных приборов учета электрической энергии от ДД.ММ.ГГГГ;

- разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки № № от ДД.ММ.ГГГГ;

- предварительные технические условия 17/06 на газоснабжение 2-х пятиэтажных домов с мансардой № и № с установкой теплогенераторов с закрытой камерой сгорания по <адрес>;

- заключение № Минтопэнерго РФ ОАО «Воронежоблгаз» от ДД.ММ.ГГГГ;

- договор подряда № на газификацию жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ;

- технические условия от ДД.ММ.ГГГГ на строительство самотечной канализации от жилых домов;

- договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ на строительство самотечной канализации к домам <адрес>;

- акт о выполнении технических условий МУП «Борисоглебская горэлектросеть», согласно которому объект (<адрес>) готов для предъявления Государственному инспектору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), для получения разрешения на допуск в эксплуатацию электроустановки;

- технические условия МУП «Борисоглебская городская электрическая сеть» от ДД.ММ.ГГГГ № на внешнее эл. снабжение и технологическое присоединение двух многоэтажных жилых домов, расположенных в <адрес>

Кроме того, в материалах дела имеется технический паспорт жилого помещения (квартиры) <адрес> от 10.09.2021, согласно которому, общая площадь данной квартиры составляет 82,6 кв.м, жилая – 49 кв.м.

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

Согласно заключению ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертизы» № 002/22 от 09.02.2022 квартира № расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 82,6 кв.м расположена на втором этаже многоквартирного многоэтажного жилого дома. На момент осмотра в квартире № никакие ремонтные или строительные работы не производились. Квартира эксплуатируется по назначению в качестве жилого помещения для круглогодичного проживания. В квартире № проложены все необходимые инженерные коммуникации. Для подъёма на этажи выполнена железобетонная лестница заводского изготовления.

На момент осмотра квартира № расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 82,6 кв.м, состояла из следующих помещений: прихожая площадью 11,7 кв.м; санузел площадью 1,9 кв.м; ванная площадью 3,3 кв.м; кухня площадью 16,7 кв.м; жилая комната площадью 19,4 кв.м; жилая комната площадью 12,7 кв.м; жилая комната площадью 16,9 кв.м. Общая площадь квартиры №, расположенном по адресу: <адрес>, составляет 82,6 кв.м.

В ходе визуального осмотра конструкций квартиры №, а также всего жилого <адрес>, сквозных трещин, отклонений от проектных положений, других видимых дефектов в несущих и ограждающих конструкциях стен и плит перекрытия не установлено. Перекосов оконных и дверных проёмов, нарушений горизонтальных линий фасадов не выявлено. Из этого следует, что фундаменты, несущие стены и перекрытия находятся в рабочих положения. Таким образом, на момент осмотра, исходя из отсутствия видимых дефектов, снижающих несущую способность и эксплуатационную пригодность несущих и ограждающих конструкций, их угрозы внезапного обрушения нет. Несущие и ограждающие конструкции квартиры № № в жилом <адрес> могут обеспечить соблюдение требований Федерального Закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Объёмно-планировочные (архитектурные) решения квартиры <адрес> соответствуют строительным нормам и правилам согласно СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» [10] п. 5.2, п. 5.3, п. 5.7, п. 5.8, п. 6.1, п. 8.1, а также могут обеспечить соблюдение требований Федерального Закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В ходе исследования квартиры <адрес> экспертом было установлено следующее:

- объемно-планировочные (архитектурные) решения помещений соответствуют требованиям строительных норм и правил согласно СП 54.13330.2016 [10], возможна их эксплуатация по назначению в качестве жилых;

- размеры оконных проемов соответствуют требованию СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» [10];

- размеры и расположение дверных проемов обеспечивают удобство, безопасность передвижения, возможность перемещения предметов и оборудования, выполняют роль эвакуационных выходов и соответствует пожарным нормам;

- несущие и ограждающие конструкции квартиры не имеют дефектов, влияющих на снижение их несущей способности и эксплуатационной пригодности, конструктивные элементы квартиры не предрасположены к внезапному обрушению, соответствует требованию ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [4];

- пожарные нормы в исследуемой квартире соблюдены и соответствуют нормативным требованиям согласно СП 54.13330.2016, Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» [3];

- уровень освещенности и инсоляции в квартире соответствуют нормативным требованиям согласно СП 54.13330.2016»;

- общедомовые стояки водопровода и канализации затронуты не были и не изменили своего первоначального положения, находятся в проектных положениях;

- прокладка канализационных и водопроводных труб выполнена в соответствии с требованиями СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация»;

- возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены обеспечена согласно СП 54.13330.2016. Следов протечек не выявлено;

- помещения санузла и ванной комнаты не располагаются над жилыми помещениями и кухней;

- пути эвакуации и уровень благоустройства жилого дома соответствует нормативным требованиям согласно СП 54.13330.2016, Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» [3];

- исследуемая квартира не нарушает общий архитектурный вид фасадов всего жилого дома № №

- исследуемая квартира по своему функциональному назначению соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, предназначенном для постоянного проживания.

По результатам проведенного исследования экспертом сделан вывод, что квартира <адрес> общей площадью 82,6 кв.м    соответствует строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры согласно требований СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности. Несущие и ограждающие конструкции исследуемой квартиры №№ не предрасположены к внезапному обрушению и могут обеспечить соблюдение требований Федерального Закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ:

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

При этом в соответствии со ст. 431 ГК РФ, в редакции, действовавшей по состоянию на момент заключения договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Поскольку претензий по договору на строительство индивидуального коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ стороны друг к другу не имеют, обязательства обоюдно выполнены, расчет произведен полностью, а также учитывая заявленное признание иска представителями ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (в силу ст. 39, ч.3 ст. 173 ГПК РФ), суд полагает, что договор на строительство индивидуального коттеджа общей площадью 185,6 кв.м, жилой – 43 кв.м в <адрес> №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между организацией ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» и Лавровой С.Г., и дополнительное соглашение к нему, заключенное ДД.ММ.ГГГГ, следует признать действительными, а за Лавровой С.Г. следует признать право собственности на переданный ей объект недвижимости – квартиру.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лавровой Светланы Геннадьевны удовлетворить.

Признать договор на строительство индивидуального коттеджа вариант 3А общей площадью 185,6 кв.м, жилой – 43 кв.м, в <адрес> №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между организацией ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО3 и Лавровой Светланой Геннадьевной действительным.

Признать дополнительное соглашение к договору на строительство индивидуального коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное в городе Борисоглебске между организацией ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО3 и Лавровой Светланой Геннадьевной, действительным.

Признать за Лавровой Светланой Геннадьевной право собственности на квартиру общей площадью 82,6 кв.м, жилой – 49 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение одного месяца.

Председательствующий              Н.Б. Гуглева