Решение по делу № 2-4762/2019 от 28.06.2019

50RS0039-01-2019-006138-47

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 сентября 2019 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Арекаевой Е.В.

при секретаре Ольховой Е.А.,

с участием представителя истца Курило О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4762/19 по иску Рассказова В. В. к ООО «Технострой» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома, -

установил:

Рассказов В.В. обратился в суд с иском к ООО «Технострой», которым просит признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от <дата>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и ним, договором участия в долевом строительстве; признать за ним право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный – <адрес>), в виде трехкомнатной <адрес> (инвентарный номер <номер>, литера А), этаж <номер>, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 79,1 кв.м., положение на площадке - справа, номер на площадке – <номер>.

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата> между ним и ООО «ГарантияСтройПроект» был заключен предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома. По указанному договору (п.1) стороны обязались заключить в будущем Договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес>. В соответствии с п.1.1. Предварительного договора, предметом основного договора указано возведение ООО «ГарантияСтройПроект» многоэтажного жилого дома по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать участнику долевого строительства 3 - комнатную <адрес>, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. В соответствии с п.1.2. предварительного договора, иные характеристики квартиры строительный номер квартиры - 78, номер дома - 1, этаж - <номер>, планируемая площадь 75,47 кв.м., положение на площадке - справа; номер на площадке - <номер>. Квартира
передается участнику долевого строительства без отделки, стяжки пола, но с установкой металлической входной двери, оконных и балконных блоков их ПВХ. Электричество и другие коммуникации должны быть подведены в квартиру до приборов учета. В соответствии с п.1.3. Предварительного договора, срок передачи обществом объекта долевого строительства - в течение 2 (двух) месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановым сроком ввода дома в эксплуатацию был указан - <дата> года. В соответствии с п.1.4. цена договора составила 3.269.360 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры – 43.320 рублей. <адрес> квартиры определяется на основании данных обмеров БТИ. Обязательство по оплате стоимости квартиры в указанной сумме истцом было полностью исполнено, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов между ООО «СтройФинанс» (новое наименование ООО «ГарантияСтройПроект») и ним от <дата> <дата> между ООО «СтройФинанс», ООО «Технострой» и истцом, было составлено соглашение о переводе долга, согласно которому ООО «Технострой», являющийся новым должником, принял на себя все права и обязанности должника - ООО «ГарантияСтройПроект» по предварительному договору <номер> от <дата>. <дата> между истцом и ответчиком - ООО «Технострой» было составлено и подписано дополнительное соглашение <номер> к предварительному Договору <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства от <дата>. Этим документом было установлено, что строительный номер квартиры, подлежащей передаче в мою собственность, - не <номер>, как было изначально, а <номер>. Прочие условия оставлены без изменения. К настоящему времени дом, возведен, но не принят в эксплуатацию, в связи с чем вынужден обратиться в суд (л.д..5-9).

В судебном заседании представитель истца по доверенности Курило О.А. заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.

Ответчик - ООО «Технострой» о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился. В связи с неявкой ответчика в судебное заседание, дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Третьи лица- ООО «СтройФинанс», ООО «ГарантияСтройИнвест» Управление Росреестра по Московской области, Министерство жилищной политики Московской области о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание представители не явились.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> Рассказов В.В. заключил с ООО «ГарантияСтройПроект», переименованное в последствии в ООО «СтройФинанс», предварительный договор <номер> участия в строительстве многоэтажных жилых домов по <адрес> в <адрес>, по которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома по адресу: <адрес> на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора ( л.д.10-12).

ООО «ГарантияСтройПроект» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по указанному строительному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру №<номер> площадью 75,47 кв.м. в <адрес> на <номер> этаже по <адрес>, а участник долевого строительства оплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства (л.д. 10-12).

Согласно п. 1.3 предварительного договора срок передачи Обществом объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию – <дата> (л.д.10). Согласно п. 2 предварительного договора срок заключения основного договора не позднее <дата> (л.д.11). Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что участник долевого строительства выплачивает Обществу до <дата> сумму в размере 980 808 рублей, до <дата> - сумму в размере 2 288 552 рубля ( л.д.11).

Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по предварительному договору (л.д.13). Таким образом, в нарушение ФЗ РФ от 30.2.2004г. №214-ФЗ, ООО «ГарантияСтройПроект» заключило с истцом не договор участия в долевом строительстве, а предварительный договор, который фактически является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, так как содержит все существенные условия такого договора, в том числе, об обязательстве истца оплатить в рамках данного договора полную стоимость квартиры, а также полные сведения об объекте долевого строительства, гарантийный срок (5 лет) (п.1.5). При этом, форма договора была предложена истцу ООО «ГарантияСтройПроект», истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор. Стоимость квартиры истица оплатила по этому же договору. Поскольку предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой истица внесла денежные средства, то она, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения Рассказова В.В.. с ответчиком распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В связи с этим, не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для передачи Обществом объекта долевого строительства. В нарушение условий заключенного между сторонами договора, объект долевого строительства истцу в предусмотренный договором срок- в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию- 1 квартал 2014 года не был передан ( л.д.11).

<дата> между ООО «СтройФинанс», ООО «Технострой» и Рассказовым В.В.. было подписано соглашение о переводе долга, согласно которому новый должник – ООО«ТехноСтрой» принимает на себя все обязательства по исполнению предварительного договора <номер>, в том числе, по заключению основного договора участия в долевом строительстве и передаче жилого помещения Рассказову В.В. ( л.д.14).

<дата> между Рассказовым В.В. и ООО«ТехноСтрой» подписано дополнительное соглашение к предварительному договору <номер>, уточняющее строительный адрес квартиры (л.д. 15).

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что предметом указанного предварительного договора является конкретная квартира, за строительство которой Рассказов В.В. внес денежные средства в размере ее стоимости.

При таких обстоятельствах, следует руководствоваться разъяснениями, данными в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах следует удовлетворить требования истца о признании предварительного договора <номер> участия в долевом строительства многоэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес>, заключенного <дата> Рассказовым В.В., договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в порядке, установленном Федеральным Законом от 30.12.2004г №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Одновременно истцом заявлены требования о признании за Рассказовым В.В. права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде трехкомнатной <адрес>, этаж <номер>, площадью всех частей здания (жилой и помещений вспомогательного назначения) 79,1 кв.м., положение на площадке - справа, номер на площадке – <номер>.

Разрешая данное требование, суд исходит из следующих требований закона. Согласно ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить за обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости », следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе первого, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию- в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данными Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10ГК РФ, а способы защиты в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственность на недвижимость(ст. 12 ГК РФ)

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку исходя из положений ст.ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Рассказов В.В. вложил денежные средства в строительство квартиры и имеет право на получение ее в собственность.

Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется.

Доказательств тому, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права ответчика, суду не предоставлено.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение <...> от <дата>, согласно которому степень готовности жилого комплекса составляет 88.4%, на объекте незавершенного строительства выполнены основные строительно-монтажные работы (возведены фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, кровля, ограждающие конструкции и т.д.), тепловой конур закрыт, дом как единое целое- создан, рассматриваемая квартира имеет свой уникальный номер, характеристики, месторасположение. Рассматриваемая квартира создана и существует как отдельно изолированное помещение, имеющее окна, дверные проемы и стены (перегородки) (л.д. 52-95).

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 199,233 ГПК РФ, суд

СЂ Рµ С€ Рё Р» :

Исковое требование Рассказова В. В. удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от <дата>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и Рассказовым В. В., договором участия в долевом строительстве.

Признать за Рассказовым В. В. право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный – <адрес>), в виде трехкомнатной <адрес> (инвентарный <номер>, литера А), этаж <номер>, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 79,1 кв.м., положение на площадке - справа, номер на площадке – <номер>.

Данное решение является основанием для Управления Росреестра по Московской области регистрации права собственности Рассказовым В. В. на указанную долю в незавершенном строительством объекте недвижимости.

Взыскать с ООО «Технострой» в доход государства государственную пошлину в размере 24.546 руб. 80 коп.

Заочное решение может быть пересмотрено Раменским городским судом по заявлению, поданному ответчиком в 7-дневный срок со дня получения копии решения суда или обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

РЎСѓРґСЊСЏ: