Решение от 30.07.2015 по делу № 2-615/2015 от 01.06.2015

Дело № 02-615/2015 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

С. Миасское                    30 июля 2015 г.

Красноармейский районный суд Челябинской области в составе

председательствующего Новикова Е.М.

при секретаре Меньшиковой Ю.Ю.

с участием представителей истца Казначеева С.С., представителя ответчика Оноприенко В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лукьянова А.Г. к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТСТРОЙКОМПЛЕКС» о защите прав потребителя,

У С Т А Н О В И Л :

Лукьянов А.Г. через своего представителя Казначеева С.С. обратился в суд с иском к ООО Управляющая компания «ИНВЕСТСТРОЙКОМПЛЕКС», просил суд взыскать с ответчика в пользу истца:

506 255 рублей, как излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома;

пеню в размере 379 691 руб. 25 коп.;

компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № Л4-104 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – Договор).

В соответствии с п. 1.3 Договора и приложения № объектом долевого строительства является жилое помещение (2-х комнатная квартира), расположенная на 11 этаже секции № с условным номером 62, общая площадь квартиры – 73,1 кв. м, жилая площадь – 35,8 кв. м.

В соответствии с п. 3.1 Договора цена договора составляет 5 069 485 рублей.

В соответствии с п. 3.<адрес> (общая) объекта долевого строительства, указанная в приложении № к Договору, является ориентировочной. Уточненная (фактическая) площадь объекта долевого строительства устанавливается по завершению строительства и определяется соответствующим Бюро технической инвентаризации. В случае расхождения площадей объекта долевого строительства стороны производят дополнительные взаиморасчеты исходя из цены квадратного метра, указанного в приложении № к Договору, при этом стороны договорились, что при производстве расчетов общая площадь объекта долевого строительства подсчитывается сторонами с применением единого коэффициента, равного 1, для любых помещений объекта долевого строительства, в том числе и летних, без применения понижающего коэффициента, используемого БТИ.

Данный пункт, по мнению истца, является недействительным в силу положений ч. 1 ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», поскольку им ущемляются права истца, как потребителя, физического лица, не обладающего специальными познаниями в данной области, а поскольку ответчик, руководствуясь данными условиями Договора, принудил истца к дополнительной оплате 7,3 кв. м площади квартиры, что составило 506 255 рублей, данные расходы истца являются его убытками, которые подлежат возмещению ему ответчиком. Истец обратился по этому поводу к ответчику с претензией, которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, но результатов это не дало. В связи с этим, руководствуясь положениями п. 5 ст. 28 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», истец просит взыскать с ответчика пени в указанном выше размере (за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 25 дней). Кроме того в связи с обманом со стороны ответчика и невозвратом указанной суммы, которая для истца является значительной, истцу причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях, который он оценивает в 100 000 рублей.

В судебном заседании истец лично участие не принял, о времени и месте рассмотрения дела извещен, его представитель Казначеев С.С. (л.д.29) заявленные требования поддержал по изложенным основаниям.

Представитель ответчика Оноприенко В.В. (л.д.159) в судебном заседании иск не признал, сославшись на необоснованность заявленных требований, поскольку условия договора, в том числе в части расчета стоимости объекта долевого строительства, были согласованы сторонами при его заключении. Кроме того просил отказать в удовлетворении требований в связи с пропуском истцом срока исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании недействительными условий сделки, противоречащих закону.

Заслушав в судебном заседании пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства возникают, в том числе, из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу ч. 2 ст. 5 Закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Лукьяновым А.Г. (участник) и ООО УК «ИНВЕСТСТРОЙКОМПЛЕКС» (застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – Договор), согласно которому застройщик в предусмотренный договором срок своими силами и (или) силами других лиц обязался построить (создать) жилой дом, расположенный по предварительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность истцу объект долевого строительства, представляющий собой двухкомнатную квартиру с условным (строительным) номером 62, расположенную на 11 этаже в секции 1, общей площадью без понижающего коэффициента 73,1 кв. м, а истец – уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (л.д.6-17).

Согласно п.п. 3.1. 3.2 Договора цена договора составляет 5 069 485 рублей и является окончательной, изменению не подлежит за исключением случаев, указанных в Договоре.

Пунктом 3.13 Договора предусмотрено, что площадь (общая) объекта долевого строительства, указанная в Приложении № к настоящему Договору (73,1 кв. м) является ориентировочной. Уточненная (фактическая) площадь объекта долевого строительства устанавливается по завершению строительства и определяется соответствующим Бюро технической инвентаризации, согласно действующей на тот момент инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. В случае расхождения площадей объекта долевого строительства стороны производят дополнительные взаиморасчеты исходя из цены квадратного метра, указанного в приложении № к настоящему договору (69 350 рублей), при этом стороны договорились, что при производстве расчетов общая площадь объектов долевого строительства подсчитывается сторонами с применением единого коэффициента, равного 1 для любых помещений объекта долевого строительства, в том числе и летних, без применения понижающего коэффициента, используемого БТИ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского округа <адрес> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома (л.д.176-178).

Из технического и кадастрового паспортов следует, что общая площадь квартиры с учетом лоджий и балкона составляет 80,4 кв. м (л.д.61-66,172-174).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу было направлено письмо с просьбой произвести доплату по Договору в размере 506 255 рублей в связи с увеличением площади квартиры с учетом лоджий и балкона с оплаченных 73,1 кв. м до 80,4 кв. м (л.д.59-60).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Лукьяновым А.Г. в ООО УК «ИНВЕСТСТРОЙКОМПЛЕКС» было внесено 506 255 рублей, основанием указано: доплата согласно обмеров БТИ (л.д.26).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указанный объект долевого строительства, а именно квартира общей площадью (без учета лоджий и балкона) 67,8 кв. м и общей площадью (с учетом лоджий и балкона) 80,4 кв. м с присвоенным ей адресом: <адрес> была ответчиком передана истцу.

Согласно п. 5 акта застройщик и участник подтверждают, что согласованная сторонами цена квартиры с учетом увеличения площади по результатам обмеров БТИ на 7,3 кв. м относительно площади квартиры, указанной в Договоре, полностью оплачена участником долевого строительства.

В п. 9 акта указано, что участник долевого строительства финансовых и иных претензий к застройщику не имеет (л.д.19).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> зарегистрировано право Лукьянова А.Г. на указанную квартиру (л.д.20).

ДД.ММ.ГГГГ Лукьяновым А.Г. ответчику была направлена претен-

зия с просьбой возвратить ему дополнительно уплаченную сумму в размере 506 255 рублей, указывая на незаконность данной доплаты (л.д.27-28).

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

    Поскольку в данном случае стороной договора (истцом) является гражданин, приобретающий квартиру для личных нужд, то есть потребитель, а ответчик фактически является организацией, производящей товары (квартиры) для реализации потребителям, правоотношение сторон подпадают под правовое регулирование Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» (с последующими изменениями) (далее по тексту – Закон «О защите прав потребителей»).

В соответствии со ст. 4 Закона «О защите прав потребителей» продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору.

В соответствии со ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», на которую ссылается истец в обоснование своих требований, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако законом, иными правовыми актами не установлены специальные требования по определению цены договора подряда, каковым фактически является Договор. Напротив, в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в силу п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истец, обосновывая свои требования, ссылается на инструкцию «О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденную Приказом Минземстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Инструкция).

Однако данная Инструкция подлежит применению исключительно к жилищным правоотношениям, а не к расчету площади по договорам участия в долевом строительстве. Указанный нормативный акт не является законом или правовым актом, с которым п. 4 ст. 421 ГК РФ связывает возможность определять условие договора о стоимости объекта долевого участия. Согласно данной нормы закона условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Требования Инструкции являлись обязательными для организации технической инвентаризации (преамбула Инструкции) и не обязательны для участников гражданского оборота. Понижающие коэффициенты площадей, установленные Инструкцией для целей осуществления государственного учета жилищного фонда, проводимого при технической инвентаризации, могли применяться для расчета цены договора и объема вложений дольщика в строительство объекта долевого участия в случае, если такая возможность следовала из договора. Между тем, таких условий Договор не содержит.

Кроме того к моменту возникновения спорных правоотношений (2013 год) и разрешения данного спора Инструкция как нормативный правовой акт в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства не подлежит применению в соответствии с ч. 8 ст. 47 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», ее предписания в названной сфере могли применяться лишь до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом Инструкция не являются тем нормативным правовым актом, который определяет цену в договоре участия в долевом строительстве либо устанавливает обязательные для сторон правила определения площадей балконов, лоджий или порядка расчетов в гражданско-правовых договорах.

Толкование Договора по правилам ст. 431 ГК РФ показывает, что стороны в п. 3.13 договора прямо указали, что площади имеющихся в объекте долевого строительства лоджий и балкона учитываются без применения понижающих коэффициентов. С учетом этого был произведен окончательный расчет общей площади спорной квартиры, который составил 80,4 кв. м.

То есть, заключая договор участия в долевом строительстве, истец согласился оплатить расходы ответчика на строительство всей квартиры, включая две лоджии и один балкон, исходя из общей площади, включая и данные летние помещения без каких-либо понижающих коэффициентов.

Таким образом судом установлено, что стоимость участия в долевом строительстве была оплачена истцом в полном соответствии с достигнутыми договоренностями, поэтому требование ответчика о дополнительной оплате продаваемой площади, добровольно исполненное истцом, соответствует условиями договора.

Также суд находит заслуживающими внимание доводы представителя ответчика, что истцом, фактически оспаривающим в настоящее время одно из условий договора участия в долевом строительстве, пропущен срок исковой давности на предъявление данных требований.

В силу положений п.п. 1 и 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как разъяснено в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Как указано выше, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу было направлено письмо с просьбой произвести доплату по Договору в размере 506 255 рублей в связи с увеличением площади, ДД.ММ.ГГГГ истец обращался к ответчику с заявлением о разъяснении причин доплаты (л.д.183), ДД.ММ.ГГГГ он произвел эту доплату, ДД.ММ.ГГГГ подписал акт приема-передачи квартиры, указав, что претензий по доплате не имеет, после чего ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал свое право на квартиру.

То есть, обратившись с данным судебным иском ДД.ММ.ГГГГ Лукьяновым А.Г. был пропущен годичный срок исковой давности для требований о признании недействительными оспоримых сделок, как и частично их условий.

Пропуск заявителем срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа судом в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании суммы произведенной им доплаты, не подлежат удовлетворению и производные от этого требования о взыскании пени и компенсации морального вреда, предусмотренные Законом «О защите прав потребителей».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░░» 506 255 ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░ ░ ░░░░░░░ 379 691 ░░░. 25 ░░░. ░ 100 000 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░     ░░░░░░░        ░.░. ░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░, ░░░░░                      ░.░. ░░░░░░░