Решение по делу № 2-2728/2020 от 28.07.2020

УИД 61RS0005-01-2020-004731-88

Дело № 2-2728/2020

Решение

Именем Российской Федерации

10 сентября 2020 г. г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Юрченко Е.Ю.

при помощнике судьи Басюк Р.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Самохиной Л. В., Самохина Д. И. к ООО «Строительный трест КСМ-14» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, процентов, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Самохина (Алкамян) Л.В., Самохин Д.И. обратились в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что между ООО «Строительный трест КСМ-14» и ними заключен договор участия в долевом строительстве № от ... г.. Согласно пункту 1.2 указанного договора участник долевого строительства принимает участие в строительстве жилого дома в части финансирования строительства квартиры, далее именуемой «Объект долевого строительства» или «Квартира», а также долю общего имущества жилого дома. Предварительное описание объекта долевого строительства согласно проектной документации: секция 2; этаж – 3; номер <...>; количество комнат 3; продаваемая площадь квартиры (м2, коэффициент лоджии К = 1, балкон К =0,5) - 80,16; общая площадь квартиры (м2, без учета балконов и лоджий) 74,93; жилая площадь квартиры (м2) 44,72; помещения вспомогательного использования (м2) 30,21; количество помещений вспомогательного использования - 4; лоджия (м2, с учетом коэффициента К-1) 5,41. Согласно п. 2.3.1 договора цена договора составляет 3 767 520 рублей из расчета 47 000 рублей за один квадратный метр, то есть учтена площадь 80,16 кв.м., без применения понижающего коэффициента для лоджии. В счет оплаты по договору ... г. в кассу застройщика внесены 810 000 рублей, что подтверждается квитанцией. Сумма 2 957 320 рублей перечислена застройщику банком во исполнение кредитного договора № от ... г.. Актом приема-передачи от ... г. дольщикам передана квартира общей площадью (без учета балконов, лоджий) 76,3 кв.м. Впоследствии зарегистрировано право общей совместной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истцы полагают, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса. Вместе с тем, застройщиком понижающий коэффициент при определении цены договора не применен, площадь лоджии учтена по коэффициенту К=1 по цене 47 000 руб. за квадратный метр. При этом, пункт договора в части применения коэффициента 1 при расчете площади и стоимости лоджии, по мнению истцов, является ничтожным. Согласно договору долевого участия площадь лоджии составляет 5,41 кв.м. С учетом вышеизложенного, у застройщика образовалась задолженность в размере: 5,41*47000/2=127 135 руб., излишне уплаченных дольщиком.

Согласно пункту 2.2 договора застройщик обязан ввести дом в эксплуатацию до ... г. передать по акту приема передачи дольщику квартиру не позднее трех недель после ввода жилого дома в эксплуатацию. Таким образом, конечная дата передачи квартиры ... г.. Вместе с тем, по акту приема-передачи квартира передана ... г.. Таким образом, образовалась просрочка в 7 дней, неустойка за которую составляете 11 679,31 руб.

Согласно пункту 5 акта приема-передачи от ... г. стороны отказываются от взаимных претензий относительно требований по оплате изменения площади квартиры (увеличения или уменьшения), а также увеличения сроков строительства и передачи квартиры (а именно: штрафы, пени, неустойки). Вместе с тем указанный пункт является недействительным, так как ограничивает право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры. Формулировка указанного абзаца, по мнению истцов, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, в связи с чем, таковой является ничтожным.

На основании изложенного, истцы просят суд: взыскать с ООО «Строительный трест КСМ-14» в пользу Самохиной Л.В., Самохина Д.И. излишне уплаченные 127 135 руб., проценты по статье 395 ГК РФ в размере 18 209,74 руб., неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 11 679,31 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец Самохин Д.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не известил, в связи с чем, дело в его отсутствие рассмотрено на основании ст. 167 ГПК РФ.

Истица Самохина Л.В. заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика – Пономарев В.Б., действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, поддержал представленные в материалы дела письменные возражения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что между Самохиной (Алкамян) Л.В. и Самохиным Д.И., как участниками долевого строительства и ООО «Строительный трест КСМ-14» заключен договор участия в долевом строительстве № от ... г., согласно пункту 1.2 которого участники долевого строительства принимают участие в строительстве жилого дома в части финансирования строительства квартиры, далее именуемой «Объект долевого строительства» или «Квартира», имеющей следующее предварительное описание согласно проектной документации:

Секция - 2; Этаж - 3; Номер квартиры - 206; Количество комнат - 3; Продаваемая площадь квартиры (м2, коэффициент лоджии К=1, балкон К=0,5) - 80,16; Общая площадь квартиры (м2, без учета балконов и лоджий) - 74,93; Жилая площадь квартиры (м2) - 44,72; Помещения вспомогательного использования (м2) - 30,21; Количество помещений вспомогательного использования - 4; лоджия (м2, с учетом коэффициента К=1) - 5,41.

В соответствии с п. 1.5 договора указанные площади являются проектными и подлежат уточнению на основании данных технической инвентаризации. При возникновении расхождения между продаваемой проектной площадью объекта долевого строительства, описанной в п. 1.2 договора, и данным технической инвентаризации: в случае увеличения продаваемой площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации организации осуществляющей техническую инвентаризацию по сравнению с данными проектной документации участники долевого строительства обязуются уплатить застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п. 2.3 договора; в случае уменьшения продаваемой площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации организации осуществляющей техническую инвентаризацию по сравнению с данными проектной документации застройщик обязуется вернуть участникам долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с п. 2.3 договора

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от ... г., истцам передана квартира в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, №, стр.1: этаж - 3; номер квартиры - 246 (ранее 206); количество комнат - 3; общая площадь (без учета балконов, лоджий) -76,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 5 акта приема-передачи объекта долевого строительства от ... г., квартира передается в степени готовности и с качеством согласно проекту и условиям договора. Стороны отказываются от взаимных претензий относительно требований по оплате изменения площади квартиры (увеличения или уменьшения), а также увеличения сроков строительства и передачи квартиры (а именно: штрафы, пени, неустойки).

Согласно техническому паспорту, составленному ... г. ГУПТИ РО в отношении указанной выше квартиры, площадь лоджии с коэффициентом 1 составляет 5,8 кв.м., с коэффициентом 0,5 – 2,9 кв.м.; общая площадь квартиры с учетом лоджии (лоджия с коэффициентом 0,5) – 79,2 кв.м.; площадь квартиры без учета балкона и лоджии - 76,3 кв.м., в том числе жилая - 45,9 кв.м., подсобная - 30,4 кв.м.; общая площадь квартиры с учетом лоджии (с коэффициентом 1) составляет 82,1 кв.м.

Пунктом 2.3.1 договора участия в долевом строительстве №, определено, что цена договора составляет 3 767 520 рублей, в том числе, 3 718 542,24 рублей, - на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и 48 977,76 рублей - на оплату услуг застройщика.

Указанная цена оплачена участниками долевого строительства застройщику в полном объеме.

В рамках настоящего дела истцы полагают, что ими было излишне уплачены застройщику 127 135 руб., поскольку при определении цены квартиры площадь лоджии была учтена с коэффициентом 1, тогда как, по мнению истцов, таковая подлежала оплате с коэффициентом 0,5.

В свою очередь, ответчик в письменных возражениях опровергает доводы истцов и просит оставить заявленные ими требования без удовлетворения.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Учитывая, что в соответствии с условиями договора № от ... г. между сторонами сложились отношения, связанные с привлечением денежных средств истцов для долевого строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве, к правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Статьей 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» также предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как следует в данном случае из материалов дела, цена спорной квартиры определена соглашением сторон и на момент заключения договора о долевом участии в строительстве жилья составляет 3 767 520 руб., исходя из площади квартиры 80,16 кв.м.

Условия договора о цене объекта согласованы сторонами и недействительными не признаны, при этом фактически истцам застройщиком передана квартира общей площадью без учета понижающего коэффициента в отношении лоджии - 82,1 кв.м., а с учетом применения понижающего коэффициента - 79,2 кв.м.

Акт приема-передачи квартиры сторонами подписан без каких-либо оговорок, с указанием на то, что стороны не имеют взаимных претензий относительно требований по оплате изменения площади квартиры (увеличения или уменьшения).

Таким образом, истцы добровольно заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и приняли квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Кроме того, заслуживает внимания довод ответчика о том, что разница между проектной и фактической общей площадью квартиры с учетом понижающего коэффициента лоджии составляет менее 1 кв.м., что в силу п. 1.5 договора долевого участия в строительстве исключает возможность возврата участнику долевого строительства части произведенной им оплаты за отклонение площади возведенного объекта.

Позиция истцов о ничтожности условий договора участия в долевом строительстве о порядке определения цены, а также о ничтожности части содержания акта приема-передача отклоняется судом исходя из следующего.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

В данном случае истцы, заключили договор участия в долевом строительстве № от ... г., располагая достаточными достоверными сведениями о порядке формирования цены приобретаемой квартиры, после чего оплатили таковую и приняли квартиру без каких бы то ни было возражений, тем самым продемонстрировав застройщику согласие с предложенной ценой и порядком её формирования как на момент заключения, так и в период исполнения сделки, то есть, дали основания полагаться застройщику на свое полное согласие с действительностью сделки.

В связи с изложенным, в силу приведенных выше нормативных положений, истцы, безусловно утрачивают право ссылаться на недействительность оспариваемой части договора участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ООО «Строительный трест КСМ-14» в пользу Самохиной Л.В., Самохина Д.И. излишне уплаченных, по их мнению, денежных средств в размере 127 135 руб. и процентов по статье 395 ГК РФ в отношении указанной суммы.

Вместе с тем, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за просрочку передачи квартиры и компенсацию морального вреда, исходя из следующего.

Так, согласно ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно пункту 2.2 договора застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию до ... г. передать по акту приема передачи дольщику квартиру не позднее трех недель после ввода жилого дома в эксплуатацию, то есть не позднее ... г..

Вместе с тем, фактически по акту приема-передачи квартира передана истцам только ... г., при этом, ответчик не представил суду относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в течение периода времени с ... г. по ... г. произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

На основании изложенного, поскольку ООО «Строительный трест КСМ-14» нарушен установленный договором срок передачи истцам объекта долевого строительства, с ответчика в пользу потребителей подлежит взысканию неустойка за заявленный в иске период просрочки передачи квартиры с ... г. по ... г..

В соответствии с информацией Банка России, размер ключевой ставки на ... г. составлял 7,75 %.

Таким образом, исходя из предусмотренной ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» ставки неустойки – 1/150 от 7,65%, установленного судом периода просрочки и стоимости объекта долевого строительства, суд находит правомерными требования истцов о взыскании в их пользу в равных долях неустойки в общем размере 11 680 руб. = 3 767 520 х 7,75%/150 х 6 дней.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Исходя из фактических обстоятельств дела, степени вины ответчика, периода просрочки, а также принципов разумности и справедливости, суд считает подлежащими удовлетворению требования истцов о компенсации морального вреда в размере по 500 руб. в пользу каждого.

В силу ч. 6 ст. 13 Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 46 Постановления от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Из смысла указанных норм следует, что штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя взыскивается только при удовлетворении судом требований потребителя, которые не были удовлетворены в добровольном порядке.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требований истцов о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, которые не были удовлетворены добровольно – по досудебной претензии, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с учетом правил ст. 333.19 НК РФ, с ответчика подлежит также взысканию госпошлина в доход местного бюджета, пропорциональной удовлетворенной части исковых требований, в размере 467,20 руб., от уплаты которой, истцы были освобождены в силу закона.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Самохиной Л. В., Самохина Д. И. к ООО «Строительный трест КСМ-14» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, процентов, штрафа, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Строительный трест КСМ-14» в пользу Самохиной Л. В. неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 5 840 руб., компенсацию морального вреда в размере 500 руб., штраф в размере 3 170 руб.

Взыскать с ООО «Строительный трест КСМ-14» в пользу Самохина Д. И. неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 5 840 руб., компенсацию морального вреда в размере 500 руб., штраф в размере 3 170 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требовании отказать.

Взыскать с ООО «Строительный трест КСМ-14» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 467,20 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 сентября 2020 г.

Судья