Решение по делу № 33-1925/2023 от 26.06.2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«11» сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Н.Н. Демьяновой,

судей М.В. Дедюевой, М.В. Ворониной

при секретаре Е.Д. Полищук

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 февраля 2023 года по гражданскому делу 2-7/2023 (УИД 44RS0002-01-2021-004092-83) по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к Шалаеву Алексею Александровичу об обязании заключить договор аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебной неустойки и по встречному иску Шалаева Алексея Александровича к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы о внесении изменений в условия договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения представителя ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» - А.Е. Гуляева, поддержавшего апелляционную жалобу, А.А. Шалаева, возражавшего относительно удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось в суд с вышеназванным иском к А.А. Шалаеву, указав, что ответчику на праве общей долевой собственности с другими лицами принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, права на земельный участок под домом не оформлены.

По обращению А.А. Шалаева 19 марта 2021 года истцом был подготовлен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, вместе с тем данный договор ответчиком подписан не был.

Со ссылкой на положения земельного законодательства, пункт 1 статьи 421, пункты 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения за прежний период пользования земельным участком Управление имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы, уточнив исковые требования, просило:

обязать А.А. Шалаева заключить договор аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в редакции истца;

взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с 27 марта 2015 года по 30 сентября 2020 года в размере 21 306,31 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 мая 2015 года по 30 сентября 2020 года в размере 3 986,69 руб., неосновательное обогащение за период с 01 октября 2020 года по 30 апреля 2021 года в размере 8 321,19 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2021 года по 30 апреля 2021 года в размере 35,41 руб.;

взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления его в законную силу в части касательно заключения договора аренды.

А.А. Шалаев обратился со встречным иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы о внесении изменений в условия договора аренды земельного участка, уточнив исковые требования по результатам судебной оценочной экспертизы, просил:

1) изложить пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1- годовой размер арендной платы составляет 38 176 руб. в год;

пункт 3.1.1- арендная плата для А.А. Шалаева составляет в год 14 915,83 руб., в квартал – 3 728,95 руб.;

пункт 3.3- размер арендной платы изменяется по соглашению сторон;

пункт 3.4- арендатор уведомляется о принятии нормативно правового акта об изменении размера арендной платы в течении трёх календарных дней, путём направления уведомления на электронную почту арендатора shalау.1976@mаil.ru;

пункт 3.5- в случае превышения платежа над начисленной суммой по арендной плате оставшаяся сумма считается авансовым внесением арендной платы за ближайший оплачиваемый период;

пункт 3.6- взаиморасчёты сторон по настоящему договору фиксируются актом сверки, который составляется арендодателем. Акт направляется арендатору на электронную почту. В течение пяти рабочих дней арендатор обязан подписать его или направить мотивированный отказ;

пункт 4.1.5- письменно уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы по основаниям, указанным в пункте 3.3 и пункте 3.4. договора;

пункт 4.2.3- уведомлять арендатора на электронную почту в случае изменения счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.2;

пункт- 4.2.5 предоставить расчёт арендной платы арендатору на электронную почту по его требованию в течении трёх рабочих дней;

пункт- 6.1 все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме;

пункт 7.1- все споры решаются сторонами путём переговоров или в суде г. Костромы по месту нахождения недвижимого имущества;

2) исключить из текста договора в редакции истца пункты 4.2.6, 4.3.3, 4.3.4, 4.4.3, 4.4.12, 5.4, 5.5, 5.6, 6.2, 6.2.l, 6.2.3, 6.2.4, 6.3.

В обоснование встречного иска указал, что его принуждение к заключению договора аренды является неправомерным, кроме того, договор аренды в редакции истца нарушает его права и законные интересы, в том числе, в связи с завышением стоимости арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация г.Костромы, Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, А.А. Шалаева, К.Д. Федоров, Д.Д. Федорова, О.Е. Федорова, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Е.Д. Федорова и Д.Д. Федоровой, В.И. Цветков, А.А. Трофимова в лице законных представителей А.В. Трофимова и А.И. Трофимовой, О.А. Трофимов в лице законных представителей А.В. Трофимова и А.И. Трофимовой, И.А. Трофимова, Д.В. Коржева в лице законного представителя В.А. Коржева, Е.А. Кочетова, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Д.В. Коржевой., К.В. Коржева, Т.А. Чернова и ООО «Эксперт-Оценка-Кострома».

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 08 февраля 2023 года исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы к А.В. Шалаеву и встречные исковые требования А.А. Шалаева к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы удовлетворены частично.

На А.А. Шалаева возложена обязанность в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 44:27:040210:407, расположенный по адресу: г. Кострома, проспект Текстильщиков, д. 25, площадью 1432 кв.м., с разрешённым использованием – одноквартирные (индивидуальные) жилые дома, для индивидуальной жилой застройки, на следующих условиях:

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА № ______

с множественностью лиц на стороне арендатора

город Кострома                                                                                «       »__________202_ года

Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы в лице ________________________________________________________________, действующего на основании _________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и А.А. Шалаев, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», в соответствии со статьёй 39.1, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьями 39.7, 39.8, 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», экспертным заключением ООО «РОСТоценка Валерия» от 11 мая 2022 года № 1712 об определении рыночного размера годовой арендной платы за право пользования и владения земельным участком с кадастровым номером 44:27:040210:407, расположенным по адресу: г. Кострома, проспект Текстильщиков, д. 25, для заключения договора аренды, и уточнённым расчётом к данному экспертному заключению от 28 декабря 2022 года (далее – экспертное заключение), заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> <адрес> (далее – Участок), с разрешённым использованием: одноквартирные (индивидуальные) жилые дома, площадью 1432 кв.м.

1.2. На Участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 239,9 квадратного метра, принадлежащий Арендатору на праве общей долевой собственности (доля в праве – 84/216), о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи о регистрации: от 2 ноября 2011 года № №; от 27 марта 2015 года № №

1.3.Обязательства по Договору распределяются между Арендаторами пропорционально долям в праве на объект недвижимости, указанный в пункте 1.2 Договора.

1.4. Участок расположен в зоне объекта археологического наследия города Костромы «Участок культурного слоя посада города», XIII-XVIII вв., подлежащий государственной охране согласно постановлению главы администрации Костромской области от 30 декабря 1993 года № 598.

2. Срок Договора

Договор заключен сроком на 49 лет с даты его подписания Сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле настоящего Договора.

Договор, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон с 1 мая 2021 года.

    3. Размер и условия внесения арендной платы

3.1. Размер арендной платы:

В соответствии с экспертным заключением годовой размер арендной платы (по состоянию на 1 января 2021 года) составляет 38 176 (тридцать восемь тысяч сто семьдесят шесть) рублей.

Арендная плата за квартал – 9 544 (девять тысяч пятьсот сорок четыре) рубля.

Арендная плата для Шалаева Алексея Александровича (размер обязательства 84/216):

А год = 14 846,22 рублей.

Арендная плата за квартал А кв = А год/4 = 3 711,55 рублей.

3.2. Арендная плата по Договору вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца квартала, следующего за текущим путем перечисления на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Костромской области: Получатель УФК по Костромской области (Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы), ИНН 4401006568, КПП 4401010001, Единый казначейский счет 40102810945370000034, Казначейский счет 03100643000000014100, Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ КОСТРОМА БАНКА РОССИИ//УФК ПО КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ г. Кострома, БИК 013469126, КБК 96611105012040000120, ОКТМО 34701000, «За аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> договор №________________ от__________ 202_ года».

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке:

- в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы, но не чаще одного раза в три года;

- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, в результате проведения государственной кадастровой оценки;

- на коэффициент индексации в размере индекса потребительских цен в Костромской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Костромской области, одобренным администрацией Костромской области, устанавливаемый распоряжением администрации Костромской области;

- в иных случаях при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, иных нормативно правовых актов Костромской области, влияющих на определение размера арендной платы.

3.4. Стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, при этом составление и направление Арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения, не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанного акта и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующий календарный год.

3.5. Исключен.

3.6. Взаиморасчеты сторон по настоящему Договору фиксируются актом сверки, который составляется по требованию Арендодателя. Акт направляется Арендатору на электронную почту <данные изъяты> в течение пяти рабочих дней со дня получения акта сверки Арендатор обязан подписать его или представить мотивированный отказ.

Если в течение указанного срока Арендатор не подписывает акт сверки и не представляет мотивированный отказ от его подписания, акт сверки считается подписанным Арендатором.

Арендатор несет риск последствий неполучения корреспонденции по электронной почте.

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. На односторонний отказ от исполнения Договора в случаях, предусмотренных пунктом 6.2. Договора.

4.1.2. На досрочное расторжение Договора в порядке, предусмотренном пунктом 6.4. Договора.

4.1.3. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

4.1.4. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендаторов, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

4.1.5. Уведомлять Арендатора об изменении размера арендной платы по основаниям, указанным в пункте 3.3 Договора, по его электронной почте shalay.1976@mail.ru. Арендатор несет риск последствий неполучения корреспонденции по электронной почте.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.2.2. Передать Арендатору участок по акту приема – передачи.

4.2.3 Своевременно уведомить Арендатора в случае изменения номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.2, по электронной почте shalay.1976@mail.ru. Арендатор несет риск последствий неполучения корреспонденции по электронной почте.

4.2.4. Производить перерасчет арендной платы в соответствии с законодательством.

4.2.5. Предоставлять расчет арендной платы Арендатору по его требованию в течение 5 (пяти) рабочих дней по электронной почте <данные изъяты> Арендатор несет риск последствий неполучения корреспонденции по электронной почте.

4.2.6. Письменно сообщить Арендатору не позднее, чем за 14 (четырнадцать) дней о необходимости освобождения Участка в связи с окончанием действия Договора, при досрочном расторжении Договора или одностороннем отказе от исполнения Договора.

4.3. Арендатор имеет право:

4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных Договором.

4.3.2. Запрашивать и получать у Арендодателя информацию об актуальном размере арендной платы.

4.3.3. Исключен.

4.3.4. Исключен.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.4.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

4.4.3. Без получения счета и в соответствии с условиями договора уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

4.4.4. Обеспечивать Арендодателю и его представителям, представителям органов государственного и муниципального земельного контроля доступ на Участок по их требованию и выполнять все предписания указанных должностных лиц.

4.4.5. Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка в связи с окончанием срока действия Договора, при досрочном его освобождении. Передача Участка по акту приема-передачи осуществляется Арендатором в день, следующий за днем прекращения действия Договора.

4.4.6. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающих к нему территориях. За свой счет выполнять работы по благоустройству территории, поддержанию ее в надлежащем санитарном состоянии в соответствии с законодательством Костромской области и нормативными правовыми актами местного самоуправления.

4.4.7. В 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об изменении названия, юридического адреса, электронной почты, расчетного счета или прекращения деятельности предприятия, учреждения или организации в случае, если Арендатор – юридическое лицо; об изменении фамилии, имени, отчества, адреса места жительства, номера телефона, номера факса и электронной почты (если имеется) в случае, если Арендатор – физическое лицо.

4.4.8. Соблюдать санитарные, противопожарные нормы и требования, действующие правила благоустройства территории города Костромы, а также иные требования, установленные действующим законодательством.

4.4.9. Соблюдать особые условия использования Участка и режим хозяйственной деятельности в связи с нахождением его в границах зон с особыми условиями использования территории: зона охраны исторического центра города Костромы; территория объектов археологии.

4.4.10. Уведомить Арендодателя о сдаче Участка в субаренду в случае, если договор аренды заключен сроком более чем на пять лет.

4.4.11. Уведомить Арендодателя о передаче своих прав и обязанностей по Договору, в случае, если Договор заключен сроком более чем на пять лет. Переход прав и обязанностей по Договору совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в случаях, установленных законом.

4.4.12. В 20-дневный срок сообщить Арендодателю о прекращении прав на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом Участке.

4.4.13. Возвратить Участок в надлежащем состоянии по окончанию действия Договора, при досрочном расторжении, одностороннем отказе от исполнения Договора в день, следующий за днем прекращения Договора.

4.5. Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

5. Ответственность Сторон

5.1. Ответственность за состояние Участка наступает у Арендатора с момента подписания Сторонами акта приема-передачи и прекращается с момента подписания акта о его передаче Арендодателю.

5.2. За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

5.3. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате и перечисляются на следующие реквизиты: Получатель УФК по Костромской области (Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы), ИНН 4401006568, КПП 4401010001, Единый казначейский счет 40102810945370000034, Казначейский счет 03100643000000014100, Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ КОСТРОМА БАНКА РОССИИ//УФК ПО КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ г. Кострома, БИК 013469126, КБК 96611607090040000140, ОКТМО 34701000, «Пени за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Аренды».

5.4. Исключен.

5.5. Исключен.

5.6. Исключен.

5.7. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

6. Изменение, расторжение и прекращение Договора

6.1. Все изменения и (или) дополнения к Договору, за исключением изменений, указанных в пункте 3.3 Договора, оформляются Сторонами в письменной форме.

6.2. Арендодатель имеет право одностороннего отказа от исполнения Договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

6.2.1 – 6.2.6. Исключены;

6.3. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора, Договор считается расторгнутым по истечении 14 (четырнадцати) дней с момента получения Арендатором уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора. Уведомление направляется Арендодателем Арендатору заказным письмом с уведомлением и считается полученным в день его получения Арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии Арендатора по всем адресам, указанным в Договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении Договора не требуется.

Односторонний отказ от исполнения Договора возможен способом факсимильной связи, либо путем направления уведомления на электронную почту, если Арендатором в Договоре указаны соответствующие реквизиты.

6.4. Если иное не предусмотрено федеральным законодательством, досрочное расторжение Договора, заключенного на срок более чем пять лет по требованию Арендодателя возможно только на основании решения суда в случаях, предусмотренных пунктом 6.2 Договора. Условия об одностороннем отказе от Договора в данном случае не применяются.

6.5. Односторонний отказ от исполнения Договора, предусмотренный пунктом 6.2 Договора, допускается только в том случае, если Арендатор использует Участок в целях осуществления предпринимательской деятельности. В иных случаях допускается только досрочное расторжение Договора в порядке, предусмотренном пунктом 6.4 Договора.

6.6. При прекращении Договора, Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии. В случае если Арендатор уклонился от возвращения Участка, Участок считается возвращенным Арендодателю со дня составления Арендодателем акта об одностороннем возврате Участка.

7. Рассмотрение и урегулирование споров

7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8. Особые условия Договора

8.1. Настоящий Договор заключается с условием согласия Сторон на вступление в этот Договор иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них путем заключения самостоятельного Договора.

8.2. Договор о вступлении в настоящий Договор на сторону Арендаторов нового лица подписывается Арендодателем и вступающим в Договор Арендатором.

8.3. Прекращение действия настоящего Договора в отношении одного из Арендаторов не является основанием для прекращения действия Договора в отношении других Арендаторов.

8.4. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

9. Реквизиты Сторон

Арендодатель: Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, 156005, город Кострома, площадь Конституции, дом 2, ИНН 4401006568, КПП 440101001, телефон: 42-68-41.

Арендатор: Шалаев Алексей Александрович, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт серии                   № выдан <данные изъяты>, зарегистрирован по адресу: <адрес>, адрес электронной почты <данные изъяты>

Подписи Сторон

Арендодатель:	Арендатор:
Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы	Шалаев Алексей Александрович
__________________	________________А.А. Шалаев

Постановлено, что в случае неисполнения решения суда в части указанной выше обязанности заключить договор аренды земельного участка в установленный срок с А.А. Шалаева в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы подлежит взысканию судебная неустойка в размере 300 руб. за каждый день просрочки исполнения решения в указанной части по дату фактического исполнения решения.

С А.А. Шалаева в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы взыскано неосновательное обогащение за период с 01октября 2018 года по 30 апреля 2021 года в сумме 16 286,7 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2019 по 30 апреля 2021 года в сумме 444,67 руб., всего - 16 731,37 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к А.А. Шалаеву и встречных исковых требований А.А. Шалаева к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы отказано.

С А.А. Шалаева в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома взыскана госпошлина в размере 669,25 руб.

В апелляционной жалобе ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» просить решение суда изменить, исключив из мотивировочной части решения:

абзац 4 на странице 9: «… С учётом изложенного, суд критически относится к отчёту № 7931/21 от 20.04.2021, выполненному ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» в отношении спорного земельного участка, считая его недостоверным. Кроме того, выводы отчёта опровергнуты экспертным заключением с учётом его уточнения по результатам судебной оценочной экспертизы»;

из абзаца 3 на странице 9 фразу: «… её считал не он, а подписал он данный отчёт по ошибке».

Указывает, что в ходе судебного разбирательства руководителем ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» А.Е. Гуляевым было заявлено ходатайство об исключении из числа доказательств отчёта ООО «РОСТоценка Валерия» в связи с множеством ошибок, использованием материалов, полученных с нарушением закона, однако данное ходатайство судом необоснованно оставлено без внимания. При этом суд посчитал, что выводы отчёта, выполненного ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», опровергнуты экспертным заключением, однако сам отчёт предметом исследования эксперта ФИО34, непосредственно суда не являлся. Между тем вывод суда о недостоверности отчёта ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» может повлиять на репутацию организации.

Кроме того, в судебном решении неверно изложены и объяснения руководителя Общества А.Е. Гуляева, данные в судебном заседании 01 сентября 2022 года.

Действительно, при подготовке отчёта в отношении земельного участка по адресу: <адрес> были допущены ошибки, стоимость по отчёту является заниженной, помощь в оценке ему (А.Е. Гуляеву) оказывал помощник, но данный отчёт был подписан им как оценщиком, имеющим право подписи согласно действующему законодательству. В этой связи указание суда на то, что «… считал не он, а подписал по ошибке» не соответствует действительности, даёт основания считать о наличии нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В настоящем судебном заседании, в котором судебной коллегией объявлялся перерыв с 04 сентября 2023 года, представитель ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» - А.Е. Гуляев апелляционную жалобу поддержали.

А.А. Шалаев относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

С учётом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, об его отложении не ходатайствовали.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменённым земельным участкам (далее - неделимый земельный участок) или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6).

В течение трёх месяцев со дня предоставления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7).

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9).

Необходимые разъяснения относительно применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении споров об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, даны в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Как видно из материалов дела, в общей долевой собственности А.А. Шалаева, третьих лиц находится жилой дом по адресу: <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 432 кв.м., право государственной собственности на который не разграничено. По данным технического учёта 1/27 доля в домовладении значится за В.М. Молчановым, однако данное лицо в доме более 15 лет не проживает, интереса к судьбе имущества не проявляет, в связи с чем к участию в деле в качестве третьего лица судом привлечена администрация г.Костромы.

19 марта 2021 года А.А. Шалаев обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, однако подготовленный проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора А.А. Шалаевым подписан не был ввиду возникших разногласий относительно размера годовой арендной платы, иных условий договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав нормы гражданского и земельного законодательства, нормативные акты Костромской области, регулирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, дав оценку имеющимся доказательствам, включая заключение судебной оценочной экспертизы, проведённой экспертом Д.Б. Шабровым, посчитал необходимым возложить на А.А. Шалаева обязанность заключить с Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в течение 30 календарных дней с момента вступления судебного решения в законную силу на условиях, указанных в резолютивной части судебного постановления. При этом на случай не заключения договора аренды в установленный срок суд взыскал с А.А. Шалаева судебную неустойку в размере 300 руб. за каждый день просрочки в исполнении возложенной судом обязанности.

Кроме того, со ссылкой на платность использования земли, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, с учётом заявления А.А.Шалаева о применении срока исковой давности, суд постановил к взысканию с А.А. Шалаева в возмещение неосновательного обогащения 16 286, 70 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами 444, 67 руб., также взыскав с А.А. Шалаева госпошлину в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома в размере 669, 25 руб.

Судебное решение обжаловано ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», доводы апелляционной жалобы Общества судебная коллегия находит заслуживающими внимание.

Основные разногласия между сторонами были связаны с размером годовой арендной платы за земельный участок.

Так, Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы в предложенном проекте договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора годовой размер арендной платы в сумме 56 980, 80 руб. определён исходя из отчёта № 7931/21 от 20 апреля 2021 года, выполненного ООО «Эксперт-Оценка-Кострома».

Однако в материалах дела копия указанного отчёта присутствует в неполном виде (только сопроводительное письмо к отчёту, задание на оценку и краткое изложение основных фактов и выводов - том 1 л.д.117-118), сведений об исследовании судом первой инстанции отчёта ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» в полном объёме, в том числе в судебном заседании 08 февраля 2023 года, в котором судом была принята и оглашена резолютивная часть решения по делу, не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия в рамках доводов апелляционной жалобы ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» считает необходимым изменить судебное решение путём исключения на странице 9 абзацев 3-4.

Суд апелляционной инстанции считает, что критическая судебная оценка отчёта ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», сделанный судом вывод о недостоверности названного отчёта не могут быть признаны правомерными без непосредственного полного исследования самого отчёта судом. Пояснения представителя ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» А.Е. Гуляева в судебном заседании 01 сентября 2022 года относительно подписания отчёта по земельному участку по адресу: <адрес>, приведённые в абзаце 3, не соотносятся с общим смыслом пояснений представителя третьего лица.

Судебной коллегией принят и исследован в качестве дополнительного доказательства полный отчёт ООО «Эксперт – Оценка - Кострома» за № 7931/21 об определении рыночного размера годовой арендной платы за право пользования и владения земельным участком с кадастровым номером № адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> для заключения договора аренды, в соответствии с которым рыночный размер годовой арендной платы на 01 января 2021 года определён в сумме 56 980, 80 руб.

Сопоставив названный отчёт с имеющимся в деле отчётом по земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>, заключением судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО35, учитывая данные руководителем ООО «Эксперт - Оценка-Кострома» А.Е. Гуляевым и судебным экспертам пояснения в ходе судебного разбирательства, судебная коллегия в рамках настоящего спора считает необходимым отдать предпочтение заключению судебной экспертизы.

Определённый внесудебным отчётом ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» рыночный размер годовой арендной платы мог быть оспорен А.А. Шалаевым путём заявления ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы, что и было сделано участником процесса. Выводы судебного эксперта носят непротиворечивый характер, последовательны, позиция относительно применения скидки, побуждающей собственника отказаться от права выкупа земельного участка в пользу долгосрочной аренды, в размере 20 %, в то время как в отчёте ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» применена минимальная скидка в 10 %, что с безусловностью повлекло разницу в итоговых величинах, достаточно мотивирована.

Судебная коллегия учитывает и то, что, возражая относительно заключения судебного эксперта, ни Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, ни ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» правом заявить ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не воспользовались.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, считает, что в рамках состязательного процесса А.А. Шалаев доказал необходимость определения рыночного размера годовой арендной платы земельного участка исходя из результатов судебной экспертизы.

При том, что доводы апелляционной жалобы ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» направлены только на исключение суждений суда, приведённых в абзацах 3-4 на странице 9 судебного решения, непосредственно сторонами по делу судебное решение не обжаловано (Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы определением суда от 26 мая 2023 года в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока для подачи апелляционной жалобы отказано, определение суда в апелляционном порядке не обжаловано, вступило в законную силу).

Вместе с тем судебная коллегия в интересах законности в целях правильного применения норм материального права считает необходимым выйти за пределы доводов апелляционной жалобы, поскольку судом при изложении резолютивной части судебного решения были оставлены без внимания разъяснения, данные в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49, по смыслу которых дополнительных действий сторон (в частности, подписание двустороннего документа) не требуется, фактически судебное решение об удовлетворении требований заключить договор и будет представлять собой заключенный договор на обозначенных судом условиях.

Следовательно, основания для удовлетворения требований Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы о присуждении судебной неустойки отсутствовали.

Подобный выход за пределы доводов апелляционной жалобы допустим частью 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является необходимым для обеспечения прав и законных интересов участников гражданских правоотношений.

С учётом изложенного решение суда подлежит изменению в части заключения договора аренды с признанием договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы и А.А. Шалаевым заключенным на условиях, указанных в резолютивной части решения суда, с момента вынесения настоящего апелляционного определения.

Из мотивировочной части решения суда подлежат исключению абзацы 3-4 на странице 9, касающиеся оценки отчёта ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», пояснений представителя ООО «Эксперт – Оценка- Кострома» А.Е. Гуляева.

Сама оценка отчёта ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» дана непосредственно судебной коллегией в настоящем апелляционном определении, в целом допущенные судом упущения при оценке доказательств к неправильному разрешению спора в части определения рыночного размера годовой арендной платы не привели.

То же решение суда в части взыскания с А.А. Шалаева судебной неустойки подлежит отмене с принятием по делу в этой части нового решения, которым в удовлетворении указанных исковых требований Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы следует отказать.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что в рамках рассмотрения настоящего дела судом апелляционной инстанции проверен вопрос относительно наличия у сособственников жилого дома иных прав на земельный участок (права собственности, права бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения) с учётом положений статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Вместе с тем документы, позволяющие сделать вывод о наличии какого-либо из перечисленных прав, в распоряжение суда апелляционной инстанции не представлены, участвовавший в судебном заседании А.А. Шалаев пояснил о согласии в настоящее время с оформлением арендных отношений на земельный участок, с определением рыночного размера годовой арендной платы в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 08 февраля 2023 года изменить в части заключения договора аренды.

Признать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы и Шалаевым Алексеем Александровичем заключенным на условиях, указанных в резолютивной части решения суда, с момента вынесения настоящего апелляционного определения.

Исключить из мотивировочной части решения суда абзацы 3-4 на странице 9, касающиеся оценки отчёта ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», пояснений представителя ООО «Эксперт – Оценка- Кострома» А.Е. Гуляева.

То же решение суда в части взыскания с Шалаева Алексея Александровича судебной неустойки отменить, принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении указанных исковых требований Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента вынесения во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 11 сентября 2023 г.