Решение по делу № 3а-428/2021 от 11.05.2021

Дело №3a-428/21

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород                                                                                   29 ноября 2021 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Ефимовой Е.О.,

при секретаре судебного заседания Сибриной Д.С.,

с участием представителя административного истца ООО «Интелфарм» – Рамейкина А.А., представителя административных ответчиков министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» Макарова Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Интелфарм» к министерству имущественных и земельных отношений, Государственному бюджетному учреждению Нижегородской области «Кадастровая оценка» об оспаривании решения от 30.03.2021 года № ОРС-52/2021/000191, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

              ООО «Интелфарм» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером [номер], категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для размещения пансионата «Дружба», площадью 15000 кв.м., расположенный по адресу: [адрес]

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составляет 5 458 500 рублей, что превышает его рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетом, выполненным ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», составляет 1 590 000 рублей. Общество обратилось в Государственное бюджетное учреждение Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] в удовлетворении которого Обществу было отказано. По мнению административного истца, несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права собственника земельного участка и налогоплательщика, поскольку размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, что послужило основанием обращения в суд с настоящим иском. Ссылаясь на положения НК РФ, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», истец просит отменить решение Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС 52/2021/000191 от 30.03.2021 года, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости по состоянию на 03.03.2021 года.

В судебном заседании представитель административного истца Рамейкин А.А., действующий в рамках полномочий, предоставленных доверенностью, исковые требования ООО «Интелфарм» поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административных ответчиков Макаров Д.В., действующий в рамках полномочий, предоставленных доверенностями, возражал против удовлетворения требований ООО «Интелфарм», представив письменный отзыв, в котором указано, что решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости № ОРС 52/2021/000951 от 16.06.2021 года принято уполномоченным лицом в пределах его компетенции. Основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] явились допущенные оценщиком нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. В письменной позиции заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Руководствуясь ст. 150 КАС РФ, учитывая положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заинтересованным лицом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представлена информация в отношении объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности и отзыв на административный иск, согласно которых, земельный участок с кадастровым номером [номер] внесен в реестр объектов недвижимости 22.01.2004 года, как ранее учтенный.

Изучив материалы дела, оценив по правилам ст. 84 КАС РФ представленные доказательства, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В силу требований ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 которого основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Нормой ч. 1 ст. 245 КАС РФ предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Исходя из положений ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из ч. 2 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ), заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ). Следовательно, при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (ч. 9 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287 «Об утверждении форм заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления, требований к их заполнению, требований к формату таких заявления и иных документов в электронной форме" утверждены форма уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению и требования к заполнению уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости и представляемых с ним документов в электронной форме; форма решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, требования к заполнению форм решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также требований к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной формате.

Согласно ч.ч. 10 – 13 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

- определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

- определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

- рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

- хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

- сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

- иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

- деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Пунктом 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ установлено, сто налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

На основании п. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что ООО «Интелфарм» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером [номер]4, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для размещения пансионата «Дружба», площадью 15000 кв.м., расположенный по адресу: [адрес], что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.05.2021 года. При таких обстоятельствах ООО «Интелфарм» является лицом, чьи права и законные интересы затрагивают результаты определения кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером [номер] внесен в реестр объектов недвижимости 22.01.2004 года, как ранее учтенный, его кадастровая стоимость утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28.10.2019 года № 326-13-323755/19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, распложенных на территории Нижегородской области по состоянию на 01.01.2019 года» в размере 5 458 500 рублей.

Не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер], административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, с приложением отчета, составленного ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» № 21069 от 03.03.2021 года, в котором определена рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 1 590 000 рублей.

09.03.2021 года в адрес ООО «Интелфарм» направлено уведомление № П3-52/2021/000191 о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, что стороной административного истца не оспаривается.

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС 52/2021/000191 от 30.03.2021 года отказано в удовлетворении заявления ООО «Интелфарм» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:12:1000137:4 в размере его рыночной стоимости.

Основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:12:1000137:4 послужили допущенные оценщиком нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности: в рамках сравнительного подхода оценщиком применена скидка на торг для неактивного рынка в размере 21% (стр. 45). Срок экспозиции оценщиком определен 11 мес., в анализе рынка о ценах предложений на земельные участки предоставлено достаточное количество предложений (стр. 30-34) для определения сегмента объекта оценки, как активного рынка. Введение корректировки на торг в размере 21% (табл. 13 стр. 51-52) приводит к занижению стоимости земельного участка, что привело к нарушению п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2013 года №299; в расчете стоимости сравнительным подходом оценщик использует максимальные величины понижающих корректировок (скидка на торг доя неактивного рынка 21 %) и минимальные для повышающих (например, на наличие электроснабжения из диапазона от 1,09 до 1,38 кв расчете использован 1,09), стр. 49. Скорректированные цены аналогов имеют кратный разброс: 58, 70, 85, 209 руб./кв.м. Все вышеперечисленные вместе указывает на некорректный подбор аналогов и внесение корректировок, тем самым нарушены требования п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2013 года №299, п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; оценщик отказывается использовать объекты-сравнения № 7, 8, 10, ссылаясь на то, что в тексте объявления имеется срочность продажи объекта, что может повлиять на цену предложения, вместе с тем данные срочно-продаваемые объекты-сравнения, предлагаются к продаже на 25-50% дороже выбранных оценщиком объектов аналогов № 1-2, что может свидетельствовать о нерыночных условиях предложения аналогов № 1 и 2, и может ввести в заблуждение пользователя отчета, тем самым нарушены требования п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2013 года №299.

Учитывая, что оспариваемое решение принято уполномоченным должностным лицом в соответствии с представленной ему компетенцией, с соблюдением установленного законом порядка и сроков, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года №П/0287, права и свободы административного истца при его вынесении не нарушены, препятствий к осуществлению прав и свобод не создано, оснований для отмены решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС 52/2021/000191 от 30.03.2021 года не имеется.

Разрешая требования ООО «Интелфарм» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], административный истец представил в суд отчет об оценке № 21069 от 03.03.2021 года, составленный оценщиком ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» Смирновой Р.В., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для размещения пансионата «Дружба», площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] по состоянию на 03.03.2021 года составляет 1 590 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя административного истца с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] и проверки представленного административным истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности проведена судебная оценочная экспертиза на основании определения суда от 09 июня 2021 года, результаты которой оформлены заключением эксперта ООО «Волга Оценка» Портного А.А. № СЭ-22/09-21 от 09.09.2021 года.

По результатам исследования экспертом сделан вывод о том, что отчет об оценке

№ 21069 от 03.03.2021 года, подготовленный ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности». Экспертом указано, что при составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости: в рамках сравнительного подхода при расчете стоимости исследуемого земельного участка применено обратное значение корректировки на снос ветхих строений к цене аналогов №1, 3, 4. Участки с ветхими строениями, подлежащими сносу, дешевле свободных, незастроенных участков. К стоимости вышеуказанных аналогов следовало применить повышающую корректировку в размере 8% ((1/0,93-1)*100%), вместо понижающей: -7%, определенной оценщиком, тем самым нарушает требования п. 22 ФСО № 7. Также экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером [номер] категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для размещения пансионата «Дружба», площадью 15000 кв.м., расположенного по [адрес], по состоянию на 03.03.2021 года составляет 1 665 000 рублей.

Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области и ГБУ НО «Кадастровая оценка» в ходе рассмотрения настоящего дела представлено заключение специалиста (рецензия) на заключение эксперта № СЭ-22/09-21 от 09.09.2021 года, выполненного ООО «Волга Оценка» Портным А.А., согласно которого, заключение эксперта по своему содержанию и форме не соответствует требованиям действующего законодательства, подготовлено с нарушением норм ст. 4, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и не может быть использовано в качестве доказательства по делу.

Не смотря на наличие у оценщика ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» Смирновой Р.В., подготовившего отчет об оценке № 21069 от 03.03.2021 года, необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], отчета об оценке № 21069 от 03.03.2021 года.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода аналогов в рамках сравнительного подхода, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств, вопреки доводам, указанным в заключение специалиста (рецензия), выполненным специалистом ГБУ НО «Кадастровая оценка» Ползуновой Н.В.

Оснований не доверять данному заключению, выполненному экспертом ООО «Волга Оценка» Портным А.А. у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям ст. 82 КАС РФ. Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом соответствующей квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта является допустимым и надлежащим доказательством, вопреки доводам представителя административных ответчиков, который выразил несогласие с заключением судебной экспертизы только в части, касающейся выводов об оценке представленного административным истцом отчета оценщика, выводы эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами не оспаривались. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для её назначения.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд по указанным основаниям принимает за основу при вынесении решения заключение судебной экспертизы ООО «Волга Оценка» № СЭ-22/09-21 от 09.09.2021 года, поскольку оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 03.03.2021 года в размере 1 665 000 рублей.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «Интелфарм» подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером [номер] категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для размещения пансионата «Дружба», площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной рыночной стоимости в размере 1 665 000 рублей по состоянию на 03.03.2021 года.

В данном случае министерство имущественных и земельных отношений, ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» являются надлежащими ответчиками по делу.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

                                                                     РЕШИЛ:

              административное исковое заявление ООО «Интелфарм» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для размещения пансионата «Дружба», площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной рыночной стоимости в размере 1 665 000 рублей по состоянию на 03 марта 2021 года.

В остальной части в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский областной суд.

Судья                                                                                                                     Е.О. Ефимова

В окончательной форме решение суда составлено 13 декабря 2021 года.

Судья                                                                                                                     Е.О. Ефимова