Решение по делу № 3а-62/2018 от 14.03.2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

дело № 3а-62/2018

19 апреля 2018 года г. Улан-Удэ

Верховный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Казанцевой Т.Б., при секретаре Черепановой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Мемфис» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

14.03.2018г. ООО «Мемфис» обратилось с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Управление Росреестра по РБ), Правительству Республики Бурятия в котором просило установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости в отношении трех земельных участков:

- с кадастровым номером <...>, площадью 2 651 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере 15044000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.;

- с кадастровым номером <...>, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере 3 245 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.;

- с кадастровым номером <...>, площадью 278 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости в размере 1 163 000 руб. по состоянию на 08.07.2016г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данных земельных участков, их кадастровая стоимость установлена Постановлением Правительства РБ №2 от 13.01.2016г. и составляет 5443673,68 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>), 27243505,19 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>), 8999974,50 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>).

Указанная оценка является завышенной, не соответствует рыночной цене, установленной в соответствии с отчетами об оценке №№75/17-РБ, 74/17-РБ, 80/17-РБ, составленными <...>

В судебном заседании представитель ООО «Мемфис» Лобыкин С.В., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Абидуева Д.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований, полагая, что отчеты об оценке не являются объективными доказательствами рыночной стоимости земельных участков, поскольку при определении рыночной стоимости земельного участка, у которого разрешенное использование - для размещения объектов торговли, оценщик необоснованно отказался от применения доходного метода оценки. Также представитель указала, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков были некорректно выбраны объекты-аналоги.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по РБ, Правительства РБ в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель ответчика Управления Росреестра по РБ Лубсанова О.Д., действующая на основании доверенности, указала на отсутствие замечаний на отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Судом на основании п.4 ст.247 КАС РФ принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Судом при рассмотрении дела установлено, что ООО «Мемфис» является собственником 3 земельных участков:

- с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: объект торговли, площадью 278 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

- с кадастровым номером <...> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства культурно-развлекательного центра, площадью 2 651 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

- с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства кафе над строящимся подземным туалетом, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Постановлением Правительства Республики Бурятия №2 от 13 января 2016г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.

Как следует из представленных истцом кадастровых справок, выданных филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, кадастровая стоимость данных земельных участков установлена в соответствии с указанным нормативно-правовым актом в размере 27243505,19 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>47), 8999974,50 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>) по состоянию на 01 января 2015г. и 5443673,68 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>) по состоянию на 08.07.2016г.

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав ООО «Мемфис» ссылается на то, что кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, потому должна быть установлена в соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков обусловливает крупный размер уплачиваемого земельного налога.

При этом досудебная процедура урегулирования спора была соблюдена: суду представлены сведения о том, что 26.12.2017г. истец обращался с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, решениями которой от 17.01.2018г. заявления были отклонены.

В соответствии с п. 5 ст.65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 данной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с п.п. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ) в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

В соответствии с положениями ст.24.18 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.19 Закона обоценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей (ч.2).

Таким образом, в указанных случаях определение кадастровой стоимости производится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222, с применением утвержденного среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель (п.2.1.), на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (п.2.6.).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» дано разъяснение о том, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> установлена Постановлением Правительства Республики Бурятия №2 от 13.01.2016г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия» по состоянию на 01.01.2015 года, в связи с чем рыночная стоимость земельных участков определяется на указанную дату.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером <...> были внесены в государственный кадастр недвижимости 08.07.2016г., потому в соответствии со ст.24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности» датой определения кадастровой стоимости данного участка является 08.07.2016г.

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из представленных административным истцом отчетов об оценке №№74/17-РБ, 80/17-РБ, составленных <...> рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015г. составляет: с кадастровым номером <...> – 15044 000 руб., с кадастровым номером <...> – 3245 000 руб. В отчете №75/17-РБ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в размере 1163 000 руб. по состоянию на 08.07.2016г.

Оценивая отчеты об оценке по правилам ст.84 КАС РФ, суд считает их допустимым доказательством.

Оценщик К. соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет экспертный стаж, специальное образование и квалификацию, является членом НП <...> его ответственность застрахована в <...>».

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Отчеты составлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержат обоснование примененных методов оценки, являются полными и проверяемыми, выводы оценщика являются исчерпывающими.

В ходе рассмотрения дела оценщик К.., допрошенный в качестве свидетеля, пояснил, что методические рекомендации, на которые ссылается Администрация г.Улан-Удэ, не могут быть применены в отчетах об оценке ввиду их отмены. Оценка производится согласно п.20 ФСО №7, согласно которого рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Согласно методологии оценки оценщик при исследовании рынка выявляет из открытых источников информации сведения позволяющие сделать выводы о наличии объектов аналогов, состоянии рынка (активный, не активный), о виде рынка (рынок собственности, рынок аренды), о факторах влияющих на стоимость и т.д. По результатам анализа рынка г. Улан-Удэ можно сделать вывод о том, что рынок г.Улан-Удэ является не активным ввиду наличия крайне малого количества объектов аналогов представленных в открытых источниках информации. Рынок г.Улан-Удэ является рынком собственности, поскольку отсутствует информация о сдаче земельных участков в аренду. Принимать во внимание результаты муниципальных торгов некорректно, поскольку данная информация не отражает всей сути совершаемой сделки, нет конкретного подтверждения о наличии улучшений произведенных на участке арендатором, сведения, представленные заинтересованным лицом не могут быть приняты в отчете об оценке для исключения искажения конечного результата проведения работ по оценке. Объекты-аналоги приняты максимально приближенными с объектами оценки по отношению к красной линии, применение территориальной поправки является достаточным. В качестве поправки на местоположение оценщиком принята корректировка по жилому фонду (квартирам). При оценке были приведены идентичные объекты-аналоги, применялись повышающие корректировки, которые показывают реальное состояние рынка. При корректировке на дату продажи использовался повышающий коэффициент, применялся показатель инфляции. Величина корректировки на местоположение была определена исходя из стоимости двухкомнатных квартир на средних этажах, расположенных по ул.Ербанова (для объекта оценки), ул.Тулаева (для объекта-аналога №1), ул.Ринчино (для объекта-оценки №2), ул.Ермаковская (для объекта-оценки №3).

Таким образом, суд приходит к выводу, что отчеты об оценке №№75/17-РБ, 74/17-РБ, 80/17-РБ, которыми определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015г. и 08.07.2016г., являются надлежащими доказательствами, подтверждающими размер рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

Доказательства иной рыночной стоимости земельных участков лицами, участвующими в деле, представлены не были, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлялись.

Принимая решение об определении кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости, суд исходит из стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...>, указанной в отчетах об оценке, которая составляет по состоянию на 01.01.2015г. 15044 000 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>), 3245 000 руб. (земельный участок с кадастровым номером <...>) и земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 1 163000 руб. по состоянию на 08.07.2016г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «Мемфис» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 278 кв.м., расположенного по адресу: Республика <...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 8 июля 2016г., равной 1163000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 2 651 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015г., равной 15044 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: относительно <...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015г., равной 3 245 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательном виде решение изготовлено 24 апреля 2018 года.

Судья: Т.Б. Казанцева