Решение от 27.11.2019 по делу № 3а-3926/2019 от 25.06.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2019 г.                                                                                                     г.Москва

Московский городской суд в составе 

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Дмитришиной А.Р.,              

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-3926/2019 по административному исковому заявлению АО «Стройдеталь» к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка,  равной его  рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018  года,

УСТАНОВИЛ:

АО «Стройдеталь»  обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости  земельного участка площадью  65429 кв.м.  с кадастровым номером ***по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по  состоянию  на 1 января  2018 года  в размере 652564000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором  земельного участка и  не согласен с  кадастровой стоимостью,  считает её завышенной и  несоответствующей рыночной стоимости,  чем нарушаются  права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке от   22 мая 2019 года  №33/2/05-19,  подготовленный оценщиком ИП Громовым А.В.

В ходе рассмотрения дела административный истец АО «Стройдеталь»  подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление,  в котором просит  установить  кадастровую стоимость земельного участка  площадью 65429 кв.м.  с кадастровым номером ***по адресу: ***,  в размере его рыночной стоимости, равной 776241000 руб. и определенной по состоянию  на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представители административного истца АО «Стройдеталь» - Зинкина Л.Н., Черепенин В.А.  поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель  административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Мясников И.И. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований,  считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве  в судебное заседание не явился,  о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами   доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей  1 и 7 статьи 22  Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что  результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62,  частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ  обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости  законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного земельного участка на основании договора  аренды.
В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании изложенного и в силу статьи 22  Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ административный истец, будучи арендатором  земельного участка, находящегося в собственности города Москвы,  оплачивающий арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка путем обращения  в суд.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557,  кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. в отношении спорного земельного участка   составляет 1796680340 руб.

Оспаривая результаты  определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года,  административный истец предоставил отчет об оценке от   22 мая 2019 года  №33/2/05-19,  подготовленный оценщиком ИП Громовым А.В. В ходе рассмотрения дела по ходатайству   представителя административного ответчика и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 14 августа 2019 года  назначена   оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной  судебной  экспертизы от  10 октября 2019 года №420/2019, проведенной экспертом  общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС» Карцевым П.В.:

- отчет об оценке от    22 мая 2019 года  №33/2/05-19,  подготовленный оценщиком ИП Громовым А.В., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

 - рыночная стоимость земельного участка общей площадью 65429 кв.м.  с кадастровым номером ***по адресу: ***,  по состоянию на 1 января 2018 года составляет 776241000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной  судебной  экспертизы, считает их  объективными и достоверными. Вследствие этого  подал дополнительное (уточненное)  административное исковое заявление, в котором просит  установить кадастровую стоимость спорного земельного участка  в размере его  рыночной стоимости,  определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица  не согласился  с выводами эксперта относительно размера рыночной стоимости земельного участка, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи  83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 27 ноября 2019  г.  отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями  статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные  доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании,  приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 10 октября 2019 года №420/2019, подготовленное  экспертом  общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС» Карцевым П.В.,   соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального  стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального  стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального  стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального  стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №297, №298, №299  и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта  относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка  основано экспертом  на  исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8  Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального  стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом  Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика и заинтересованного лица, письменные ответы  эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям:

- в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим  количественным и качественным характеристикам. Экспертом приняты объекты-аналоги, площадь которых позволяет использовать их для производственно-складских целей, то есть не использовались объекты под точечную застройку, участки менее 500-1000 кв.м. Методология оценки экспертом не нарушена. По сведениями «Яндекс-карты» объект-аналог №3 расположен непосредственно на внешней стороне ЧТК (проезд Серебрякова), к данному аналогу проходит съезд, рядом расположена жилая застройка, торговый комплекс «Золотой Вавилон», поэтому эксперт обоснованно приравнял данный аналог к зоне ТТК-ЧТК, а не к окраине Москвы.  Так как объект исследования находится от ЧТК на расстоянии 2 км., за его пределами, эксперт правомерно применил к аналогу №3 корректировку на местоположение. На странице 98 заключения приведен анализ объектов-аналогов и объекта исследования по фактору наличия коммуникаций и делается обоснованный вывод об отсутствии необходимости применения данной корректировки. Итоговая корректировка к объектам-аналогам не превышает 20% и свидетельствует о корректном подборе экспертом объектов-аналогов;

- в рамках доходного подхода эксперт исходил из допущения наиболее эффективного использования земельного участка, а не из фактической застройки участка, обоснование приведено на стр.101 заключения.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы,  всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы,  поскольку выводы  эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных,  достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и  расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального  стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом  Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №299, и статьи 8  Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует  требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении экспертов содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден  в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;  оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключениям приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее экономическое образование, кандидат экономический наук, прошел профессиональную переподготовку по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»;  имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности   №***года;  является  членом саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер *** от ***года; гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована; стаж работы в оценочной деятельности более 21 года, является генеральным директором  общества с ограниченной ответственностью  «Консалтинговая компания Карцева «ВАЛРУС».

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение  оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего  доказательства, подтверждающего  несоответствие отчета об оценке от 22 мая 2019 года  №33/2/05-19,  подготовленного оценщиком ИП Громовым А.В., требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего   величину рыночной стоимости спорного объекта  недвижимости по состоянию на  1 января 2018 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной  оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению  требования административного истца об установлении  кадастровой  стоимости спорного  объекта недвижимости, в размере его рыночной по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

Положения  части 4  статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости  подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Результаты  государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557,  применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка   является 25  июня  2019 года.  Следовательно,  установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года применяется  для целей,  предусмотренных законодательством Российской Федерации,  с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр  недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного  объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с   Федеральным законом от 13 июля 2015 г.  №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░  ░░░░░░░░ 65429 ░░.░.  ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***░░ ░░░░░░: ***, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ 776241000 (░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░) ░░░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░  ░░ 1 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░» ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░   25 ░░░░  2019 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ 1 ░░░░░░ 2019 ░. ░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░  ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░  ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░  ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 13 ░░░░ 2015 ░. №218-░░ «░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░».

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░  ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░                                                                                    ░.░. ░░░░░░░░░░░░

6