Решение по делу № 2-91/2020 от 10.01.2020

Дело № 2-91/2020

25RS0018-01-2020-000010-09

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пгт. Кировский                                        03 марта 2020 года

Кировский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Ханьяновой Е.Н.,

при секретаре Малюк К.Г.,

с участием помощника прокурора Кировского района Приморского края Безноговой Е.О., представителя ответчика – администрации Кировского городского поселения Кировского района Приморского края Мойсейченко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску и.о. прокурора Кировского района Приморского края в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Администрации Кировского городского поселения Приморского края и Карасеву С.В. о признании недействительным договора аренды земельного участка в части,

У С Т А Н О В И Л:

И.о. прокурора Кировского района Приморского края обратился в суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Администрации Кировского городского поселения и Карасеву С.В. о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, указав, что при проведении прокуратурой района проверки исполнения земельного законодательства (поручение прокурора Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ №), установлены следующие нарушения.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кировского городского поселения Кировского муниципального района (Арендодатель) и Карасевым С.В. (Арендатором), на основании постановления администрации Кировского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже земельных участков или права на их аренду» и протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного № с кадастровым номером: 25:05:060101:1368 (Далее - Договор).

Указанный договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, то есть сроком на 20 лет.

Пунктом 4.3.2 Договора установлено, что арендодатель имеет право в пределах срока Договора передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам с уведомлением Арендодателя.

Указанные положения договора аренды противоречат требованиям закона в силу следующих обстоятельств.

Согласно пунктам 1, 4 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу требований п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотренного земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 7 ст.448 ГУ РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст.39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Частью 1 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

Применительно к Договору данные исключения не относятся, в связи с чем, предоставление рассматриваемых земельных участков в аренду возможно только посредством проведения аукциона.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу п.9 ст.22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы гражданского законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в п.9 ст.22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Приведенное правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвующему и особенно не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 ст.10 ГК РФ).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. Таким образом, п.4.3.2. Договора, в частности, допускающий возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды, противоречит действующему законодательству.

В целях устранения указанного нарушения ДД.ММ.ГГГГ прокуратурой района главе администрации Кировского городского поселения внесено представление, по результатам рассмотрения которого ДД.ММ.ГГГГ указанное представление администрацией Кировского городского поселения отклонено.

Прокурор обратился в суд с настоящим исковым заявлением в защиту прав неопределенного круга лиц, в том числе хозяйствующих субъектов, которые в результате включения в договор пункта, являющегося ничтожным, имеют возможность заключить соответственно ничтожное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, что повлечет возникновение у последних убытков и иных неблагоприятных последствий, в конечном итоге связанных с отсутствием правовых оснований для возникновения права аренды земельного участка, на которые могут претендовать участники гражданского оборота. Кроме того, указанные положения договора позволяют арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в обход установленной законом процедуры торгов.

С учетом изложенного, истец просит суд признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от 21.01.2018 № 3/18, заключенного между администрацией Кировского городского поселения Приморского края (Арендодателем) и Карасевым С.В. (Арендатор) в части, позволяющей передавать права и обязанности по договору иным лицам.

Помощник прокурора Безногова Е.О. в судебном заседании заявленные требования поддержала, по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнительно пояснила, что включение оспариваемого пункта в договор незаконно.

Представитель ответчика – администрации Кировского городского поселения Мойсейченко Н.В., с исковыми требованиями не согласна, в удовлетворении искового заявления и.о. прокурора Кировского района в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, просит отказать в полном объеме заявленных требований, так как считает, что оспариваемый пункт в договорах аренды включен законно и обоснованно. Свою позицию по данному вопросу ответчик разъяснил в отзыве на исковое заявление, согласно которому в соответствии с пунктам 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В средствах массовой информации КОМПАС Info № от ДД.ММ.ГГГГ опубликовано информационное сообщение об организации и проведении открытого аукциона по продаже права аренды на земельный участок, в котором указан пункт 4.3.2. где прописано, что в пределах срока Договора передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам с уведомлением Арендодателя. В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В отличие от общих норм ГК РФ, специальные положения ст. 22 ЗК РФ устанавливают правило, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральным законом, в пределах срока аренды земельного участка передавать свои права и обязанности. Пункт 2 статьи 607 ГК РФ и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков. На основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет. Правовая позиция относительно особенностей аренды земельных участков, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, отмечена и в постановлениях Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06.04.2010 №10649/09, от 15 февраля 2011 № 14381/10. Положения п.7 ст.448 ГУ РФ допускают исключения из общего правила, которые могут быть установлены законом (в случае администрации КГП Земельный кодекс Российской Федерации). О чем и говориться в письме Минэкономразвития от 14.06.2018 года. Таким образом, арендаторы земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельных участков, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вкладов в уставной капитал хозяйственного товарищества в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п.5 ст.22 ЗК РФ), в том числе в случае, если такой земельный участок предоставлен на торгах.

Ответчик Карасев С.В. в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах не явки суд не известил.

Изучив материалы дела, пояснения сторон в судебном заседании, суд приходит к следующему.

В силу п.6 ст.4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены положениями ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

По общему правилу, закрепленному в п.1 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 этой статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случаях предоставления его гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст.39.18 Земельного кодекса (подпункт 15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Вместе с тем, статьёй 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Так, согласно п.п. 1 п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, и на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В силу п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

Согласно п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трёх экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьёй 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», и направляет указанное решение заявителю.

При этом, согласно п. 6 ст. 39.18 ЗК РФ решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьёй 39.17 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, в силу п.п. 1 п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ следует, что в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

Исходя из анализа вышеприведённых положений Земельного кодекса РФ, следует вывод о том, что земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта может быть предоставлен без проведения торгов либо с проведением торгов при наличии оснований и обстоятельств, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кировского городского поселения Кировского муниципального района и Карасевым С.В. на основании постановления администрации Кировского городского поселения от 30.11.2017 г. № 859 «О проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже земельных участков или права на их аренду» и протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ заключён договор аренды земельного участка № с кадастровым номером 25:05:060101:1368.

Договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ № заключён на срок до ДД.ММ.ГГГГ, то есть сроком на 20 лет.

Пунктом 4.3.2 указанного договора аренды установлено, что арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с уведомлением арендодателя.

При этом, суд принимает во внимание то обстоятельство, что указанный земельный участок арендатору Карасеву С.В. предоставлен в аренду по правилам, установленным ст. 39.12 ЗК РФ, которая предусматривает порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При этом, согласно п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ следует, что в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признаётся несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка.

Кроме того, согласно п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Таким образом, договор аренды вышеуказанного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с арендатором Карасевым С.В. заключён по результатам торгов, проведённых в форме аукциона.

При этом, суд учитывает то, что согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ следует, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В отношениях по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, земельное законодательство имеет приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, особенностью нормы, содержащейся в п. 9 ст. 22 ЗК РФ является то обстоятельство, что она допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаём земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключённому на них.

Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключённому на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Таким образом, суд приходит к выводу, что право арендатора на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключённому по результатам проведённого аукциона в силу ст. 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета такой переуступки.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная следка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Применительно к этим нормативным положениям в пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая наличие законодательного запрета победителю торгов на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора, суд приходит к выводу об обоснованности требований и.о. прокурора Кировского района Приморского края о признании недействительным пункта 4.3.2 в договоре аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённом между Администрацией Кировского городского поселения Кировского района Приморского края и Карасевым С.В., в части, позволяющей передавать права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка третьим лицам.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск и.о. прокурора Кировского района Приморского края в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Администрации Кировского городского поселения и Карасеву С.В. о признании недействительным договора аренды земельного участка в части – удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между администрацией Кировского городского поселения Приморского края и Карасевым С.В. (Арендатор) в части, позволяющей передавать права и обязанности по договору иным лицам.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Кировский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 марта 2020 года.

Председательствующий:                          Е.Н. Ханьянова