Решение по делу № 33-38103/2022 от 16.11.2022

Судья Силиванова Г.М.     Дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-25

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>                           14 декабря 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Артемьевой Ю.А.

судей Крюковой В.Н., Панцевич И.А.

при ведении протокола помощником судьи Щегловой Н.Г.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Семенюка М. И. к администрации городского округа <данные изъяты> о признании права собственности на земельный участок,

    по апелляционной жалобеСеменюка М. И. на решениеОзерского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

    заслушав доклад судьи Артемьевой Ю.А.,

объясненияпредставитель Семенюка М.И.,

УСТАНОВИЛА:

Семенюк М.И. обратился в суд с иском к администрации городского округа <данные изъяты> о признании права собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищногостроительства», взыскании с истца в пользу администрации городского округа <данные изъяты> оплаты за указанный земельный участок, в соответствии с действующим законодательством.

Требования иска мотивировал тем, что истец является собственником жилого дома, который находится на спорном участке, и как собственник здания имеет право на получение данного участка в собственность без проведения торгов. В целях оформления прав на данный земельный участок истец обратился с заявлением в администрацию, однако, в предоставлении государственной услуге было отказано по надуманным основаниям.

Представитель администрации городского округа <данные изъяты> по доверенности Муленков Н.Н. против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что договор аренды спорного земельного участка был заключен с Глуховым Р.Н. на основании протокола аукциона, а действующим законодательством установлен запрет переуступки права аренды земельного участка при приобретении участка на торгах.

Решением Озерского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

С апелляционной жалобой обратился Семенюк М.И., в которой просил об отмене решения, считая его незаконным и необоснованным.

В заседание судебной коллегии явился представитель Семенюка М.И., который доводы жалобы поддержал.

Иные лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения участника процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принадлежность истцу на праве собственности жилого дома с К<данные изъяты>, общей площадью 100,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.11.2021г.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.07.2022г. арендатором земельного участка площадью 1000 кв.м., с К<данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, является Семенюк М.И. Основанием государственной регистрации является: договор аренды Земельного участка <данные изъяты> от 05.07.2019г. и договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.12.2019г.

Решением администрации городского округа <данные изъяты> от 26.11.2021г. Семенюку М.И. отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» по основанию: внесение изменений в договор аренды земельного участка, в части арендатора (переуступка прав арендатора), в случае если такой договор аренды заключен по результатам проведения торгов. В п.4.5 договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, указано, что арендатор не вправе уступать права, обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что право аренды спорного земельного участка перешло к истцу на основании договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при этом первоначальный договор был заключен с Глуховым Р.Н. по результатам торгов, тогда как право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 Земельного кодекса невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 Гражданского кодекса.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может по следующим основаниям.

СогласноПостановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 11"О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"суд обязан установить исходя из предмета, существа иска и его оснований, существа возражений, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что заявленные исковые требования направлены на обязание администрации Коломенского городского округа передать в собственность Семенюка М. И., указанный участок и заключить договор купли-продажи данного земельного участка по цене равной трем процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п.2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ч. 2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ч.2 ст.39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи хмельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если зное не установлено федеральными законами, определяется в порядке,установленноморганом государственной власти субъекта Российской Федерации, вотношении земельных участков, находящихся в собственности субъектаРоссийской Федерации, и земельных участков, государственнаясобственность на которые не разграничена.

Постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся всобственности <данные изъяты> или государственная собственность накоторые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим всобственности здания, строения, сооружения, расположенные на такихземельных участках" с 01.07.12г. установлена цена продажи земельныхучастков в размере, равномтрем процентам кадастровой стоимости земельного участка вотношении земельных участков.

Поскольку истец является собственникомздания, расположенного на спорном земельном участке, у истца возникло право на приобретение данного участка за плату в собственность без проведения торгов.

Согласно представленного в материалы дела заключения эксперта <данные изъяты> жилой дом, расположенный на земельном участке с к.н. <данные изъяты> соответствует действующим нормам и правилам и является объектом капитального строительства. Право собственности на дом зарегистрировано в установленном порядке.

Довод администрации городского округа <данные изъяты> о незаконности переуступки прав и обязанностей по договоруаренды, заключенного между истцом и Глуховым Р.Н. отклоняется судебной коллегией в связи со следующим.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земель населенных пунктов от <данные изъяты> N 3271, суд первой инстанции не учел положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, основанием государственной регистрации права на жилой <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, являетсядоговор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <данные изъяты> от 05.07.2019г., выдан 14.12.2019г.

Из выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка усматривается, что в отношении участка зарегистрировано право аренды Семенюка М.И. на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты> от 05.07.2019г., а также договора от 14.12.2019г. о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка указанного земельного участка.

16.12.2019г. Комитетом по управлению имуществом городского округа Озеры получено уведомление от Глухова Р.Н. о переуступке прав и обязанностей по договору аренды в пользу Семенюка М.И.

Договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <данные изъяты> от 05.07.2019г. был зарегистрирован Управлением Росреестра по <данные изъяты> <данные изъяты>.

Ответчиком представлена справка-расчет по договору аренды <данные изъяты> от 05.07.2019г за период с 01.01.2021г. по 06.12.2022г., из которой усматривается, что администрацией городского округа <данные изъяты> начисления арендной платы за указанный период производились на имя арендатора Семенюка М.И., срок действия указанного договора указан с 05.07.2019г. по 04.07.2039г. Аренданая плата оплачивалась истцом.

Вышеуказанное свидетельствует об осведомленности ответчика о произведенной переустпуке прав по договору аренды и наличии согласия ответчика на оформление права аренды за Семенюком М.И. В силу ч.2 ст.166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Довод ответчика, что в договоре аренды установлен запрет на уступку прав по обязательствам, вытекающим из договора аренды (п.4.5) отклоняется.

Как указано в п.22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)(утв. Президиумом Верховного Суда РФ <данные изъяты>)в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором. Арендатор земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в полном объеме, с принятием по делу нового решения, которым обязать администрацию Одинцовского городского округа передать в собственность Семенюка М. И. указанный участок и заключить договор купли-продажи данного земельного участка по цене равной трем процентам кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая, что судебное решение должно отвечать принципу исполнимости, судебная коллегия считает необходимым установить обязанность ответчика заключить договор в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327.1, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Озерского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, принять по делу новое решение.

Обязать администрацию Коломенского городского округа передать в собственность Семенюка М. И. указанный участок и заключить договор купли-продажи данного земельного участка по цене равной трем процентам кадастровой стоимости земельного участка, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Председательствующий

Судьи