Решение по делу № 2-665/2023 (2-4221/2022;) от 27.12.2022

Дело № 2-665/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Севастополь                                                       4 мая 2023 года

Ленинский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи Струковой П.С., при помощнике судьи Бутаковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Волченко ФИО11 о признании отсутствующим обременения,

                                                  УСТАНОВИЛ:

Волченко ФИО12 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, установленного в пользу продавца Георгиевой ФИО13 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., удостоверенному нотариусом города Севастополя Танковой Ю.Ю., реестровый № №, в отношении недвижимого имущества: квартиры №№ с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Требования иска мотивированы тем, что между Георгиевой ФИО14 (продавец) и ФИО17, который действовал от своего имени и как законный представитель от имени и в интересах ФИО15, Волченко ФИО16, которая действовала от своего имени и как законный представитель ФИО18 (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры.

    Предметом данного договора была квартира под №№, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, которую продавец передал в собственность покупателям Трущенко ФИО19 и Волченко ФИО20 по 3/8 доли в праве собственности каждому и по 1/8 доли в праве собственности ФИО21 и ФИО22.

Согласно условиям договора купли-продажи квартиры, расчет между сторонами осуществлялся в следующем порядке:

- при подписании договора покупатели передают продавцу 3 591 974 рублей;

- денежные средства в размере 408 026 рублей оплачиваются покупателем из средств материнского капитала.

Согласно ст. 488, 489 Гражданского кодекса РФ квартира признавалась находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по уплате ее стоимости.

ДД.ММ.ГГГГ г. нотариусом города Севастополя Танковой Ю.Ю. был наложен запрет отчуждения, указанного в договоре недвижимого имущества т.е. запрет на предмет залогового имущества.

Денежные средства в размере 408 026 рублей получены продавцом в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества, что подтверждается выпиской по счету. Однако, до настоящего времени обременение в виде ипотеки в силу закона не погашено. В связи с тем, что у истца отсутствуют сведения о месте нахождения продавца, для совместной подачи заявления об отмене записи об ипотеке, Волченко А.В. была вынуждена обратиться в суд.

Стороны в судебное заседание не явились, о дате, месте, времени судебного заседания извещены, надлежащим образом, от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела без участия, согласно телефонограмме от ДД.ММ.ГГГГ (на номер телефона +№, принадлежащий Георгиевой В.Г.) ответчик не возражала в отношении иска, пояснив, что оплата за приобретение квартиры произведена в полном объеме, претензий к покупателям не имеет и просит рассмотреть дело в ее отсутствие), изложенное в силу ст. 167 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ г. между Георгиевой ФИО23 и Трущенко ФИО24, который действовал от своего имени и как законный представитель от имени и в интересах ФИО25, Волченко ФИО26, которая действовала от своего имени и как законный представитель ФИО27 заключен договор купли-продажи квартиры.

    Предметом данного Договора была квартира №№, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, которую продавец передал в собственность покупателям ФИО28 и Волченко ФИО29 по 3/8 доли в праве собственности каждому и по 1/8 доли в праве собственности ФИО30 и ФИО31.

Договором предусмотрен порядок оплаты.

Согласно ст. 488, 489 Гражданского кодекса РФ квартира признавалась находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по уплате ее стоимости.

ДД.ММ.ГГГГ г. нотариусом города Севастополя Танковой Ю.Ю. был наложен запрет отчуждения, указанного в договоре недвижимого имущества т.е. запрет на предмет залогового имущества.

Впиской по счету за период с 01.01.2019 г. по 23.12.2019 г. подтверждается перечисление 01.02.2019 г. средств в размере 408 026 рублей в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества.

На момент обращения с исковым заявлением обременение в виде ипотеки в силу закона не погашено, из-за отсутствия у истца сведений о месте нахождения контактных данных продавца, для совместной подачи заявления об отмене записи об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

          Нормы статьи 304 ГК РФ предусматривают, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

          В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

            Исходя из статей 407, 408 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

            В пункте 1 статьи 334 ГК РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

           Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

           В силу п.п. 1 п. 1 т. 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

           Целью института залога является обеспечение исполнения существующего основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. При этом право залога следует обеспеченному залогом обязательству, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним, то есть залоговое правоотношение может существовать только при условии существования обеспечиваемого (основного) обязательства.

         Таким образом, поскольку ипотека по предусмотренным именно законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, порождает неоправданные препятствия в государственной регистрации права собственности истца, а потому и нарушает его права и интересы.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным законом не установлено иное. В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

Согласно ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека в силу закона, возникает с момента её государственной регистрации. Статьей 2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

        Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании решения суда о прекращении ипотеки.

        В силу п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

         Исходя из п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

         Согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

        Из приведенных норм следует, что снятие обременения в виде ипотеки осуществляется регистрирующим органом, в том числе, на основании судебного решения о признании обременения отсутствующим.

        Учитывая то, что суду представлены доказательства, которые подтверждают отсутствие задолженности по договору купли-продажи от 19.11.2018 г., а подача совместного заявления ипотекодержателя и ипотекодателя в орган регистрации прав невозможна, то считаю, что у суда имеются основания для удовлетворения требований о признании обременения на недвижимое имущество отсутствующим.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Волченко ФИО32 удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, установленного в пользу продавца Георгиевой ФИО33 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., удостоверенному нотариусом города Севастополя Танковой Ю.Ю., реестровый № №, в отношении недвижимого имущества: квартиры №№ с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

     Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Севастополя.

Судья                П.С. Струкова