Решение по делу № 2-1727/2016 (2-15125/2015;) от 17.12.2015

Дело № 2-1727/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи               Васиной Д.К.

при секретаре                                              Кузнецовой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Замятиной Е.В. к ЗАО «ответчик1», ТВ «ответчик2», ООО «ответчик3. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «наименование» и ЗПИФН «наименование» о признании мнимой сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, аннулировании записи, признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Замятина Е.В. (далее – истец, Замятина Е.В.) обратилась в Одинцовский городской суд с исковым заявлением к ЗАО «ответчик1», ТВ «ответчик2», ООО «ответчик3 Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «наименование» и ЗПИФН «наименование», в котором с учетом уточнений просила:

1. Признать мнимый договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между Закрытым акционерным обществом «ответчик1» и Обществом с ограниченной ответственностью «ответчик3. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «наименование» - недействительным (ничтожным),

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

Аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права общей долевой собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. за Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «наименование»;

Признать за Замятиной Е.В. право собственности на нежилое помещение№, находящееся по адресу: АДРЕС, общей площадью 275,8 кв.м., кадастровый №.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено "наименование1".

    В ходе рассмотрения спора истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просил суд:

Признать мнимый Договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Закрытым акционерным обществом «ответчик1» и Обществом с ограниченной ответственностью «ответчик3. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «наименование» в части продажи, передачи недвижимого имущества, а именно нежилого помещения №, находящегося по адресу: АДРЕС, общей площадью 275,8 кв.м., кадастровый №, (предыдущий №) недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности ничтожной сделки:

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрационную запись о регистрации права общей долевой собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. за Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «наименование»;

Признать за Замятиной Е.В. право собственности на нежилое помещение№, находящееся по адресу: АДРЕС, общей площадью 275,8 кв.м., кадастровый №.

            Истица поддержал заявленные требования с учетом уточнения.

Представитель ООО «ответчик3» ЗПИФ недвижимости «наименование» против удовлетворения заявленных требований возражал, представил для приобщения к материалам дела дополнение к отзыву.

Представители ЗАО «ответчик1», Товарищество на вере (Коммандитное Товарищество) «ответчик2», ЗПИФН «наименование» и третьего лица "наименование1", извещенных надлежащим образом о времени, дате и месте судебного заседания, не явились.

В порядке статьи 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев представленные в материалы дела документальные доказательства, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между ФИО1 (покупатель) и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «ответчик2, действующим от имени Доверителя ЗАО «ответчик1» (продавец), ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: АДРЕС общей площадью 275,8 кв.м.

Стоимость нежилого помещения согласована сторонами в пункте 2.6 предварительного договора и составила 9 531 648,00 руб.

В соответствии с пунктом 2 предварительного договора, продавец принял на себя обязательство при исполнении Сторонами условий предварительного договора заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения.

Так, согласно пункту 2.1. предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение трех лет с момента заключения предварительно договора, но не позднее чем через 60 рабочих дней после государственной регистрации продавца своего права собственности на нежилое помещение в регистрирующем органе.

Обязательство покупателя по оплате было исполнено в полном объеме, что подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (цедент) и Замятиной Е.В. (цессионарий) был заключен договор уступки права требования по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, стороны заключили договор уступки требования и перевода долга по договору поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого ФИО1 передал истцу свои права требования к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ответчик2, ЗАО «ответчик1».

ДД.ММ.ГГГГ Замятина В.В. направила в адрес ЗАО «ответчик1» досудебную претензию с требованием в течение 30 дней заключить основной договор купли продажи (вх.№). Однако ответа на претензию ответчиком направлено не было.

Между тем согласно выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ истец узнала, что в настоящее время собственником нежилого помещения является ООО «ответчик3. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «наименование» на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «ответчик1» договора купли-продажи недвижимого имущества №

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества №, заключенный ответчиками, является недействительной сделкой по причине мнимости, а также о наличии у Замятиной Е.В. права собственности на спорное нежилое помещение, истец обратилась в Одинцовский городской суд Московской области с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в пояснениях, в объяснениях представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

На основании статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу обычных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав определенными указанным кодексом способами защиты и иными, предусмотренными законом.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Понуждение к заключению договора не допускаются, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Как усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ответчик3. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «наименование» (покупатель) и ЗАО «ответчик1» (продавец), правопреемником которого является АО «ответчик1», был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № (далее - Договор купли-продажи), в соответствии с которым продавец принял на себя обязательство передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев ЗПИФ «наименование» два нежилых помещения, среди которых значилось нежилое помещение №, общей площадью 275,8 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС.

Переход права собственности от ЗАО «ответчик1» к владельцам инвестиционных паев ЗПИФ «наименование» на указанное нежилое помещение зарегистрирован "наименование1" в установленном действующим законодательством РФ порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №, а также выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно пункту 1 договора купли-продажи цена нежилого помещения составила 16 746 741,00 руб., в том числе НДС в размере 2 554 587,61 руб. При этом согласно пункту 2 Договора купли-продажи общая стоимость 2 (двух) объектов недвижимого имущества составила 36 381 288,00 руб.

После проведения государственной регистрации перехода права собственности покупатель в соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи произвел оплату стоимости нежилого помещения, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями на общую сумму 36 381 288,00 руб.

Пунктом 7 Договора купли-продажи стороны установили, что договор отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые были сделаны сторонами в отношении предмета договора в устной и письменной форме до его заключения.

В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи передача нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем были осуществлены в день подписания указанного договора на основании подписанного ДД.ММ.ГГГГ, то подтверждается соответствующим Актом приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленного требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, Замятина Е.В. указала на его мнимость. Так, по мнению истца, генеральным директором ООО «ответчик3. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "наименование2"» и Д.У. ЗПИФ «наименование» является ФИО2., которая, подписывая договоры купли-продажи помещений в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, цели в фактическом владении помещением не преследовала, помещения в натуре не принимала, расходы на эксплуатацию и ремонт имущества, расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, согласно условиям договоров, не несла. Данный факт прямо указывает на факт по утверждению Замятиной Е.В. свидетельствует о мнимости оспариваемого договора.

В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании норм пункта 1 статьи 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Таким образом, в рассматриваемом случае доказыванию подлежат обстоятельства того, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались ее исполнять; оспариваемая сделка действительно не была исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из пункта 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 названного нормативно-правового акта в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Совокупный системный анализ приведенных правовых норм свидетельствует о том, что мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. В частности, для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки мнимой отнесено в данном случае на истца.

Между тем Замятиной Е.В. не доказано, что воля сторон по оспариваемой сделке не была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки. Так, ответчики, заключив оспариваемый договор, исполнили в полной мере свои обязательства, в том числе нежилое помещение было передано по акту приема-передачи, произведена оплата, в установленном законом порядке осуществлена государственная регистрация права. То обстоятельство, что ФИО2 является генеральным директором ООО «ответчик3» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "наименование2"» и Д.У. ЗПИФ «наименование», также не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку действующим законодательством не запрещено совершение сделок между юридическими лицами, исполнительными органами которых является одно и то же физическое лицо.

Истец также указала на то, что нежилое помещение полностью оплачено и с ДД.ММ.ГГГГ Замятина Е.В. фактически владеет спорным нежилым помещением, производит ремонтно-строительные работы в помещении, оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги в полном объеме. Тем самым на основании заключенного договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ является добросовестным приобретателем имущества.

Вместе с тем из представленных в материалы дела документальных доказательств не усматривается факта передачи спорного нежилого помещения продавцом Замятиной Е.В. В рамках рассмотрения настоящего спора истец в качестве доказательств своего права на спорное помещение представила следующие документы: смотровой ордер от ДД.ММ.ГГГГ, выданный будущему собственнику нежилого помещения Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «ответчик2», разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на производство работ по доведению нежилого помещения до состояния пригодного для проживания, выданный Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «ответчик2», акт первичного осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ФИО1 и эксплуатирующей организацией ООО «нвименование3».

Указанные документы, по мнению суда, не свидетельствуют о том, что Замятина Е.В. приняла данный объект фактически по следующим обстоятельствам.

Так, смотровой ордер предоставлял право посетить указанное нежилое помещение, осуществить осмотр с целью выявления строительных недоделок, брака или других недостатков, а также получить консультацию архитектора, дизайнера и т.д. Согласно пункту 2 наличие смотрового ордера не дает будущему собственнику права оставлять у себя ключи от нежилого помещения, осуществлять завоз строительных материалов и/или производить какие-либо работы.

В силу абзаца 2 пункта 5.2 предварительного договора при осмотре нежилого помещения в случае выявления недостатков покупатель при непосредственном участии представителя продавца составляет акт осмотра нежилого помещения. Устранения выявленных недостатков осуществляется в порядке и сроки, установленные продавцом. В течение 10 рабочих дней с момента устранения недостатков стороны подписывают акт об их устранении.

В нарушение данного пункта акт осмотра помещения был подписан не представителем продавца, уполномоченного на подписание, а представителем управляющей организации не обладающего никакими правами в отношении нежилого помещения, а также полномочиями, которыми его мог бы наделить правообладатель.

Кроме того, необходимо отметить, что пунктом 4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что уступка третьему лицу возникших на основании настоящего договора прав в отношении нежилого помещения возможна только с согласия продавца при условии одновременной передачи этому третьему лицу корреспондирующих уступаемым права обязанностей. Однако, ДД.ММ.ГГГГ при подписании ЗАО «ответчик1» договора об уступке права требования по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, у Общества отсутствовали полномочия на такое согласие, поскольку ранее, а именно с ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное помещение в установленном законом порядке было зарегистрировано за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ «наименование».

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом, заключение предварительного договора не порождает никаких прав и обязанностей между сторонами по передаче либо отчуждению имущества, о котором стороны договорились в предварительном договоре. Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора. Указанный вывод содержится в обширной судебной практике, в том числе в Определении Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, Определением Конституционного суда Российской Федерации от 29.01.2015, Постановлением ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу №.

Таким образом, основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства произвести оплату или передать имущество возникает только на основании договора купли-продажи (основного договора). предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Согласно условиям предварительного договора, основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Между тем в материалах дела отсутствует документ, подтверждающий направление Замятиной Е.В. продавцу позднее чем через 60 рабочих дней после государственной регистрации Обществом своего права собственности на нежилое помещение требования о заключении основного договора, также истец не обращалась в суд с иском к ЗАО «ответчик1» о понуждении заключить договор.

ДД.ММ.ГГГГ Замятина В.В. направила в адрес ЗАО «ответчик1» досудебную претензию с требованием в течение 30 дней заключить основной договор купли продажи (вх.№). Однако на момент направления указанное претензии у ЗАО «ответчик1» уже отсутствовало право собственности на спорное нежилое помещение.

При таких обстоятельствах, согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ, все обязательства, предусмотренные основным договором прекращаются.

Согласно положениям статей 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Суд, по смыслу статей ГПК РФ, не собирает доказательства, а лишь исследует и оценивает доказательства, представленные сторонами, либо истребует доказательства по ходатайству сторон.

На основании статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая заявленный спор на основании положений вышеуказанных норм права, установив фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, в виду отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих, что оспариваемый договор является мнимой сделкой, заключенной сторонами без намерения создать соответствующие правовые последствия, а также доказательств, позволяющих признать за истцом право собственности на спорное имущество.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Замятиной Е.В. к ЗАО «ответчик1», Товариществу на вере (КТ) «ответчик2», ООО «ответчик3 Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «наименование» о признании мнимым договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. в части недвижимого имущества - нежилого помещения №, находящегося по адресу: АДРЕС, общей площадью 275,8 кв.м, кадастровый №, недействительным, применении последствий недействительности сделки, об аннулировании в ЕГРП запись о регистрации права общей долевой собственности № от ДД.ММ.ГГГГ., признании права собственности на нежилое помещение №, находящееся по адресу: АДРЕС, общей площадью 275, 8 кв.м, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья                                Д.К. Васина