Решение по делу № 2-2786/2024 от 28.10.2024

Дело № 2-2786/2024

УИД 75RS0023-01-2024-005256-86

РЕШЕНИЕ (не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

20 ноября 2024 года г. Чита

Черновский районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Левиной А.И.,

при секретаре Парыгиной Н.А.,

с участием истца Савватеева Н.В.,

ответчика Выскубова О.В.,

представителя ответчика Малолыченкова Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савватеева Н.В. к Выскубова О.В., действующей как законный представитель несовершеннолетней Выскубовой В.В., Чин-Вин Е.В. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Савватеева Н.В. обратилась в суд с вышеназванным иском, ссылаясь при этом на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При подписании предварительного договора истцом была оплачена сумма 80000 рублей. Она согласилась на подписание данного предварительного договора с условием, что в дальнейшем ей еще внимательно будет осмотрена квартира, в случае обнаружения каких-то скрытых недостатков она сможет отказаться от сделки, при этом задаток ей будет возращен. В этот же день ею был осуществлен осмотр приобретаемого жилого помещения и было обнаружено, что указанное жилое помещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям. При попытке сдвинуть мебель, находящуюся в помещении, комнату заполнили «полчища» тараканов. Кроме того за стенкой стали раздаваться громкие звуки, по которым она поняла, что в соседней комнате у соседей происходит дебош. В дальнейшем ей удалось выяснить, что на первом этаже <адрес> проблема с тараканами является постоянной, так как для их выведения необходимо одновременно проводить дезинфекцию всего подвального помещения и первого этажа одновременно. Это делать никто не желает. Кроме того выяснилось, что в соседях с помещением 109 проживает неблагополучная семья, где практически каждый день собираются посторонние лица и распивают спиртные напитки. ДД.ММ.ГГГГ она позвонила по телефону и сообщила, что квартиру приобретать не будет. Ей было предложено подойти в риэлтерскую фирму, которая занималась сопровождением сделки, ДД.ММ.ГГГГ. В указанное время она подошла в фирму, где ей предложили подписать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры. Она, надеясь на порядочность риэлторов, сопровождающих сделку, подписала данное соглашение. После чего ей сообщили, что задаток ей не вернут в любом случае. Истец полагает, что задаток должен ей быть возращен, поскольку от заключения договора купли-продажи квартиры она отказалась, основной договор заключен не был, поскольку в помещении были обнаружены скрытые неустранимые недостатки. При этом каких-либо убытков сторона продавца по сделке не понесла. Кроме того полагает, что подписанный сторонами предварительный договор купли-продажи является юридически ничтожным, поскольку заключен без соблюдения правил о форме предварительного договора. Так на заключение договора от имени малолетнего необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, в данном случае такое согласие получено не было. Кроме того, такая сделка подлежала нотариальному удостоверению. В адрес ответчиков была направлена претензия о возврате задатка, ответ на которую получен не был.

С учетом изложенного, истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, как сделки, нарушающей требования закона, взыскать с ответчиков солидарно неосновательное обогащение в размере 80000 рублей.

В судебном заседании истец Савватеева Н.В. заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Выскубова О.В., действующая в интересах несовершеннолетней Выскубовой В.В., ее представитель по заявлению Малолыченкова Т.В. заявленные исковые требования не признали, суду пояснили, что условия предварительного договора нарушены истцом Савватеева Н.В., в связи с чем задаток по условиям заключенного предварительного договора купли-продажи возврату не подлежит. ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В адрес истца на ее претензию был направлен ответ с отказом в возвращении задатка, поскольку основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца. Кроме того, указали, что в продаваемой квартире неустранимых недостатков не имеется, никаких доказательств таких недостатков стороной истца в материалы дела не представлено. Наличие тараканов, неблагополучных соседей к неустранимым недостаткам не относятся. Кроме того, наличие тараканов в квартире сторона ответчика оспаривает. Квартира выставлена на продажу в соответствующем санитарном и техническом состоянии, квартира продавалась с ремонтом и новой мебелью. Также полагают, что поскольку истец отказалась от заключения основного договора, при этом стороной ответчика квартира была снята с продажи, и могли быть потеряны потенциальные покупатели, задаток не подлежит возвращению. Также указывают на то, что ответчик Выскубова О.В. в целях заключения основного договора купли-продажи квартиры обратилась в орган опеки и попечительства для получения разрешения на заключение сделки в том числе от имени несовершеннолетней дочери, однако ввиду того, что истец отказалась от заключения основного договора, данное разрешение не оформлено. С учетом изложенного, в удовлетворении иска просят отказать в полном объеме.

Ответчик Чин-Вин Е.В. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками Выскубова О.В., действующей в интересах несовершеннолетней Выскубовой В.В., Чин-Вин Е.В. на стороне продавца и истцом Савватеева Н.В. на стороне покупателя был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г<адрес> (л.д. 9).

В соответствии с п. 2.1.1 предварительного договора стоимость квартиры составляет 1800000 рублей.

Согласно п. 2.1.3 указанного предварительного договора денежная сумма в размере 80000 рублей выплачивается в качестве задатка при подписании настоящего договора.

В соответствии с п. 3.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.4 предварительного договора в случае уклонения покупателя от заключения основного договора выданный им задаток не возвращается.

Передача истцом задатка ответчику в размере 80000 рублей подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

В указанный срок договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 2 которого стороны пришли к соглашению, что предварительный договор купли-продажи расторгается по обоюдному согласию сторон, задаток в размере 80000 рублей остается у продавцов (л.д. ).

Согласно п. 3 данного соглашения стороны не имеют друг к другу претензий, как по исполнению договора, так и в связи с принятым сторонами решением о расторжении договора.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи, стороны обязались заключить договор купли-продажи объектов недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ за 1 800 000 рублей, а денежная сумма в размере 80 000 рублей была поименована как задаток и передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи объектов недвижимости и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, указанная в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавцов и покупателя заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец Савватеева Н.В. от заключения основного договора купли-продажи отказалась, в связи с тем, что в квартире обнаружила тараканов, а также неблагополучных соседей. В связи с чем, стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи по инициативе покупателя.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае оснований для возвращения задатка покупателю с учетом вышеприведенных положений закона не имеется.

Довод истца о существенных скрытых недостатках приобретаемой квартиры никакими доказательствами не подтвержден.

Довод истца о ничтожности предварительного договора купли-продажи квартиры является ошибочным в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 168 ГК РФ, на которые ссылается истец, в настоящем деле не установлено.

Довод стороны истца о необходимости получения разрешения органа опеки и попечительства на заключение сделки является несостоятельным, поскольку данное положение применимо для заключения основного договора купли-продажи квартиры, который сторонами заключен не был, в связи с отказом истца от заключения сделки.

Установленное ст. 157.1 ГК РФ условие обязательного получения согласия компетентного органа на заключение сделки (в данном случае органа опеки и попечительства), равно как и установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договора купли-продажи квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его нотариального удостоверения, государственной регистрации и получения разрешения компетентного органа. К предварительному договору данные положения закона не применяются.

С учетом изложенного, оснований для признания предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным не имеется.

При этом судом учитывается, что в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, подписано истцом ДД.ММ.ГГГГ добровольно, что свидетельствует о том, что истец выразила согласие на расторжение договора на приведенных в данном соглашении условиях.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, в частности того, что истец была введена в заблуждение ответчиками или риэлтором, стороной истца представлено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного кодекса.

Выскубова О.В. получила от Савватеева Н.В. 80000 рублей в качестве задатка по предварительному договору правомерно, поэтому неосновательным обогащением эта денежная сумма быть признана не может.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания указанной суммы в качестве неосновательного обогащения также не имеется.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска Савватеева Н.В. к Выскубова О.В., действующей как законный представитель несовершеннолетней Выскубовой В.В., Чин-Вин Е.В. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании неосновательного обогащения отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Черновский районный суд г. Читы.

Судья А.И. Левина

Мотивированное решение изготовлено 4 декабря 2024 года.