Решение по делу № 33-7222/2020 от 13.11.2020

Судья Жукова Е.М. Дело № 33-7222/2020

УИД № 76RS0024-01-2019-004162-09

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Семиколенных Т.В.,

судей Абрамовой Н.Н., Кузьминой О.Ю.

при секретаре Масловой С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

10 декабря 2020 года

гражданское дело по апелляционной жалобе Сокольского Ивана Олеговича на решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 15 июля 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СтройМастер» в пользу Сокольского Ивана Олеговича неустойку 50 000 руб., компенсацию морального вреда 5 000 руб., расходы по оказанию юридических услуг 6 000 руб., штраф 10 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «СтройМастер» в бюджет государственную пошлину 2 000 руб.

Заслушав доклад судьи Абрамовой Н.Н., судебная коллегия

установила:

Сокольский И.О. обратился в суд с иском к ООО «СтройМастер» о взыскании неустойки за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в сумме 957 796, 67 руб., стоимости разницы между фактической и проектной площадью объекта долевого строительства 97 785, 58 руб., стоимости разницы, образовавшейся в результате неприменения понижающего коэффициента при расчете площади балкона 83 483, 30 руб., компенсации морального вреда 15 000 руб., штрафа в размере 50% от присужденной суммы, а также судебных издержек за оказание юридических услуг в размере 20 000 руб. В обоснование исковых требований указал, что 28 ноября 2016 года между Сокольским И.О. и ООО «СтройМастер» заключен договор № 1/1/38-1 долевого участия в строительстве, в соответствии с которым объектом долевого строительства является 2-комнатная квартира общей площадью ориентировочно 61, 65 кв.м с учетом балкона на первом этаже 6-ти квартирного жилого дома стр. 1 с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора участник долевого строительства уплачивает обусловленную договором сумму 2 600 000 руб., ООО «СтройМастер» приняло на себя обязательство обеспечить сдачу дома в эксплуатацию и передачу объекта не позднее 2 квартала 2017 года, то есть до 30 июня 2017 года включительно. В соответствии с договором истец уплатил 2 600 000 руб. ООО «СтройМастер» допустило просрочку исполнения обязательств, нарушены условия договора о сроке передачи квартиры участнику долевого строительства в период с 1 июля 2017 года по 13 июня 2019 года, что составляет 713 дней, размер неустойки составляет 957 796, 67 руб. Кроме того, в соответствии с п. 1.1 договора объект долевого строительства представляет собой 2-комнатную квартиру общей площадью ориентировочно 61, 65 кв.м с учетом балкона; без учета площади балкона согласно проектной документации площадь квартиры должна была составить 59, 04 кв.м. Фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составляет 56, 9 кв.м., то есть меньше проектной на 2, 14 кв.м (более 3, 7%). В соответствии с п. 3.4 договора застройщик не несет ответственности перед участником в случае, если размеры объекта по данным органов технической инвентаризации незначительно отличаются от проектных. В рассматриваемом случае фактические размеры квартиры значительно отличаются от размеров, указанных в проектной документации и договоре, в связи с чем нарушены права участника долевого строительства. Стоимость 1 квадратного метра объекта составляет 45 694, 20 руб., стоимость 2, 14 кв.м составляет 97 785, 58 руб. При определении ориентировочной стоимости квартиры застройщиком не применен понижающий коэффициент стоимости балкона при определении конечной стоимости объекта. Требования к определению площади здания, сооружения и помещения утверждены приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90. Стоимость 1 квадратного метра объекта по договору составляет 45 694, 20 руб., 2, 61 кв.м. - площадь балкона, 0, 3 понижающий коэффициент, установленный приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр. Оплата за площадь балкона (0, 783 кв.м) с учетом коэффициента должна составлять 35 778, 56 руб. вместо 119 261, 86 руб., переплата за балкон составила 83 483, 30 руб. Таким образом, стоимость квартиры должна быть уменьшена на 97 785, 58 руб. (без учета балкона), а с учетом применения понижающего коэффициента по балкону на 83 483, 30 руб., т.е. в общей сумме на 181 268, 88 руб. 24 октября 2019 года истец обратился в ООО «СтройМастер» с письменной претензией о добровольном возмещении причиненного ущерба, в ответ на которую застройщик указал, что уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной является несущественным, просрочки исполнения договора не имелось, поскольку 22 июня 2017 года истцом был подписан передаточный акт о приемке квартиры. Данный акт был подписан по настоятельной просьбе застройщика в августе 2017 года, а не 22 июня 2017 года, как в нем указано. Застройщик аргументировал необходимость подписания акта тем, что он носит промежуточный характер и свидетельствует о возведении дома в натуре. Поскольку фактически истцу и его семье было негде жить, он в ультимативной форме потребовал у застройщика соблюдения сроков сдачи объекта, в связи с чем 31 августа 2017 года получил ключи от квартиры, подписал указанный акт и приступил к ремонту в квартире. Однако по причинам, не зависящим от истца, он не имел возможности в полной мере пользоваться своими правами как собственник квартиры, а также оформить эти права. Регистрация прав истца как собственника была произведена лишь 9 октября 2019 года. Неправомерными действиями ответчика истцу причинен моральный вред, истец неоднократно обращался к руководству ООО «СтройМастер», испытывал неудобства, унижение и тратил свое личное время на обращения в различные инстанции. Моральный вред оценивает в 15 000 руб.

Представитель ответчика по доверенности Сорокин А.В. исковые требования не признал, в случае удовлетворения исковых требований просил о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к незаконности и необоснованности решения суда, неправильному применению судом норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя Сокольского И.О. по ордеру Катеринина Д.М., поддержавшего указанные доводы, представителя ООО «СтройМастер» по доверенности Сорокина А.В., возражавшего против них, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 28 ноября 2016 года между Сокольским И.О. и ООО «СтройМастер» был заключен договор № 1/1/38-1 участия в долевом строительстве, объектом которого являлась двухкомнатная квартира общей площадью ориентировочно 61, 65 кв.м с учетом балкона на первом этаже 6-квартирного жилого дома стр. 1 с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость объекта долевого строительства составила 2 600 000 руб.

Обязательство по оплате приобретенного объекта долевого строительства истцом исполнено в полном объеме в соответствии с п. 3.1 договора.

Согласно п. 2.4 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 2 квартал 2017 года.

В нарушение условий договора фактически дом в эксплуатацию введен 31 января 2019 года, акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами договора лишь 13 июня 2019 года.

Данное обстоятельство является основанием для применения к застройщику ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Установив нарушение ответчиком принятого на себя обязательства, суд обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании неустойки за просрочку срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по договору за период с 1 июля 2017 года по 13 июня 2019 года. Неустойку в размере 957 796, 67 руб., заявленную истцом, суд посчитал явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, на основании заявления ответчика применил положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о снижении неустойки более, чем в 19 раз, вывод суда первой инстанции о снижении размера неустойки с 957 796, 67 руб. до 50 000 руб. судебная коллегия считает необоснованным.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из содержания указанной нормы во взаимосвязи с положениями ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что взыскание неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой при нарушении обязательства застройщиком.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, следует, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Определяя размер неустойки, суд первой инстанции учел фактическую передачу ответчиком квартиры истцу 22 июня 2017 года, указав, что квартира была передана застройщиком в установленный договором срок.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и из материалов дела следует, что разрешение на ввод в эксплуатацию 6-квартирного жилого дома (стр. 1) с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка по адресу: <адрес>, получено ООО «Строймастер» 31 января 2019 года, следовательно, передача участнику долевого строительства квартиры до указанной даты противоречит ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вывод суда первой инстанции о фактической передаче квартиры в установленный договором срок является необоснованным, поскольку как закон, так и договор (п. 4.1) предусматривают передачу участнику долевого строительства квартиры после ввода объекта в эксплуатацию. Подписание сторонами акта приема-передачи квартиры до ввода жилого дома в эксплуатацию не влечет каких-либо правовых последствий.

Судебная коллегия принимает во внимание, что неустойка в размере 957 796, 67 руб. определена истцом в соответствии с требованиями закона, арифметическая правильность расчета не опровергнута. Судебная коллегия учитывает длительность просрочки исполнения обязательства (713 дней), а также то, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (п.п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что неустойка в размере 957 796, 67 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, учитывая ее компенсационный характер, а также необходимость соблюдения баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, до 250 000 руб.

Вывод суда первой инстанции о том, что п. 3.4 договора 1/1/38-1 долевого участия в строительстве от 28 ноября 2016 года не предусматривает возможность изменения цены договора в случае, если размеры объекта долевого строительства по данным органов технической инвентаризации незначительно отличаются с учетом отклонения в размерах и положений конструкций, в связи с чем не подлежат удовлетворению требования истца об уменьшении цены договора в связи с изменением площади квартиры, сделан при неправильном применении норм материального права.

На основании ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона).

В соответствии с п. 3.4 договора не считается нарушением договорных обязательств и застройщик не несет ответственности перед участником долевого строительства в случае, если размеры объекта долевого строительства по данным органов технической инвентаризации незначительно отличаются с учетом отклонения в размерах и положений конструкций, допустимых СНиП 3.0301-87, от указанных размеров проектной документации.

Из материалов дела следует, что объектом долевого строительства являлась 2-комнатная квартира общей площадью ориентировочно 61, 65 кв.м с учетом балкона (п. 1.1 договора). Фактическая площадь переданной Сокольскому И.О. квартиры составила 59, 51 кв.м с учетом балкона. Таким образом, разница между проектной и фактической площадью квартиры составляет 2, 14 кв.м в сторону уменьшения. Оснований полагать, что указанная разница является незначительной, не имеется, конкретный размер незначительного отклонения фактической площади от проектной сторонами в договоре не согласован.

Кроме того, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Буквальное значение содержащихся в п. 3.4 договора участия в долевом строительстве слов и выражений не содержит указания на то, что цена договора не подлежит изменению в случае увеличения или уменьшения фактической площади возведенного объекта.

Согласно условиям договора от 28 ноября 2016 года стоимость объекта строительства составила 2 600 000 руб., проектная площадь квартиры – 61, 65 кв.м. Таким образом, стоимость 1 кв.м в квартире составляет 2 600 000 : 61, 65 = 42 173, 56 руб. Стоимость 2, 14 кв.м в указанной квартире составляет 2, 14 х 42 173, 56 руб./кв.м. = 90 251, 42 руб. На основании п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанная сумма подлежит взысканию с застройщика в пользу истца.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» с ООО «СтройМастер» подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Из разъяснений, содержащихся в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Судебная коллегия исходит из того, что факт нарушения прав потребителя установлен. С учетом длительности нарушения прав Сокольского И.О. на передачу объекта долевого строительства, переживаний истца, связанных с указанным обстоятельством, судебная коллегия находит отвечающим требованиям разумности и справедливости заявленный истцом размер компенсации морального вреда 15 000 руб.

Поскольку требования потребителя в добровольном порядке не были удовлетворены, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 177 625, 71 руб.

Учитывая заявление ответчика о снижении штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание необходимость соблюдения баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного ущерба, судебная коллегия считает возможным снизить размер штрафа до 50 000 руб.

Доводы истца о том, что площадь балкона не входит в площадь жилого помещения (приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90), а также о том, что приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади балкона, не свидетельствуют о возможности перерасчета цены договора.

В силу п. 1 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90, указанные требования применяются для целей государственного кадастрового учета при определении площади жилых и нежилых зданий, сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки, жилых и нежилых помещений. Таким образом, названный приказ не влияет на согласованную сторонами цену договора.

Приказ Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр вступил в действие с 1 января 2017 года и не подлежит применению к положениям договора от 28 ноября 2016 года, заключенного до вступления его в действие.

    В соответствии с п. 3.1 договора стоимость объекта долевого строительства определена сторонами в размере 2 600 000 руб., объект долевого строительства согласован в п. 1.1 договора - 2-комнатная квартира общей площадью ориентировочно 61, 65 кв.м с учетом балкона. Фактическая площадь переданной Сокольскому И.О. квартиры составила 59, 51 кв.м с учетом балкона. Разница между проектной и фактической площадью квартиры не относится к балкону, площадь балкона не изменилась.

Таким образом, оснований для взыскания в пользу истца разницы, образовавшейся в результате неприменения понижающего коэффициента при расчете площади балкона, не имеется.

В соответствии ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 695 руб.

На основании ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая объем оказанных представителем юридических услуг, частичное удовлетворение исковых требований, а также требования разумности, судебная коллегия считает подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК Российской Федерации, ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 402, 51 руб.

По изложенным основаниям решение суда подлежит изменению.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

    Решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 15 июля 2020 года изменить.

    Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Взыскать с ООО «СтройМастер» в пользу Сокольского Ивана Олеговича неустойку в размере 250 000 руб., разницу в счет уменьшения покупной цены в размере 90 251, 42 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., штраф в размере 50 000 руб., расходы по оказанию юридических услуг 15 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 695 руб.

    В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

    Взыскать с ООО «СтройМастер» государственную пошлину в бюджет г. Ярославля в размере 7 402, 51 руб.

    В остальной части апелляционную жалобу Сокольского Ивана Олеговича на решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 15 июля 2020 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи