Решение по делу № 3а-98/2017 от 21.09.2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дело № 3а-98/2017

24 октября 2017 года г. Улан-Удэ

Верховный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Захарова Е.И.,

при секретаре Зарбаевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Российского объединения инкассации Центрального банка РФ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

... Российское объединение инкассации Центрального банка РФ обратилось с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Правительству РБ, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка, в размере его рыночной стоимости.

Исковые требования мотивированы тем, что в постоянном бессрочном пользовании Российского объединения инкассации ЦБ РФ находится земельный участок, площадью 10300 кв.м., с кадастровым номером <...>, месторасположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – здание, по адресу: <...> На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 55461174 рубля, что значительно превышает его рыночную стоимость, которая по состоянию на ..., согласно отчету об оценке рыночной стоимости, равна 13760 000 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

В судебном заседании представитель административного истца Лобыкин С.В. административный иск поддержал.

Представитель Администрации г.Улан-Удэ Манзарова Т.Н. возражала против удовлетворения административного иска, пояснив, что в отчете об оценке некорректно подобраны объекты–аналоги.

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления.

Представители Правительства Республики Бурятия в суд не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии с п.4 ст.247 КАС РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 10300 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства гаража и административного здания, находится в постоянном (бессрочном) пользовании РОСИНКАС. Собственником земельного участка является Российская Федерация.

Постановлением Правительства Республики Бурятия № 2 от 13 января 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.

Как следует из представленной истцом кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена в размере 55461174 рубля по состоянию на ...г.

Досудебная процедура урегулирования спора была соблюдена: суду представлены сведения о том, что ... истец обращался с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по РБ и решением данной комиссии от ... ему отказано в таком пересмотре.

В соответствии с п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с п.п.11 п.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Согласно ч.1 ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В соответствии с ч.4 данной статьи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч.1 ст.24.15 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Согласно ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ... от ... (далее - отчет), выполненный ООО «Агентство оценки собственности».

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков за 2015 год, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2015 год.

Оценщик использовал информацию газет «Все для Вас», газеты «Из рук в руки», базы данных агентств недвижимости, Интернет ресурсы (www.uurielt.ru, www.ruads.org).

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчете на страницах 50,51.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ.

По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... равна 13760000 рублей.

Оценивая отчет по правилам ст.ст.82, 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством, поскольку оценка проведена оценщиком, имеющим специальное образование и квалификацию, являющимся действительным членом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр оценщиков.

Оснований не согласиться с указанным отчетом у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Будучи допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля, оценщик Лубсанов Т.Р., выводы, изложенные в отчете, подтвердил, дав при этом дополнительные пояснения в связи с поступившими возражениями относительно методов оценки, использованных в отчете и подбора объектов-аналогов.

В ходе рассмотрения дела допрошенный в качестве специалиста эксперт СОО «Экспертный совет» Битуев Ю.В., проверивший отчет ..., пояснил, что при отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, торговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 13760000 рублей подтверждена.

Доказательства, опровергающие рыночную стоимость земельного участка в размере 13760 000 рублей, которую просил установить представитель административного истца, и сведения о рыночной стоимости земельного участка в ином размере, лицами, участвующими в деле, не представлены.

Довод о том, что оценщик, из перечисленных видов разрешенного использования оцениваемого земельного участка «под строительство административного здания и гаража» в основу расчета рыночной стоимости необоснованно принимает «под строительство гаража» подлежит отклонению.

Апелляционным определением апелляционной инстанции Верховного суда РБ от 11.08.2016 г. было изменено решение Верховного суда РБ от 19.02.2016 г. и рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере 9050000 рублей. При этом апелляционная инстанция, посчитав, что удельный показатель вида разрешенного использования «для строительства гаража» является наибольшим по отношению к удельному показателю вида разрешенного использования «для строительства административного здания», пришла к выводу, что при определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из того, что вид разрешенного использования земельного участка – «для строительства гаража».

Согласно ч.2 ст.64 Кодекса административного судопроизводства обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному им гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Учитывая, что при рассмотрении данного дела участвуют те же лица, что разрешается вопрос об установлении кадастровой стоимости того же земельного участка, что виды разрешенного использования земельного участка те же самые («под строительство административного здания и гаража»), суд приходит к выводу, что указанное апелляционное определение имеет преюдициальное значение для разрешения данного дела и при определении рыночной стоимости спорного земельного участка следует исходить из того, что вид разрешенного использования земельного участка – «для строительства гаража».

Довод о некорректном выборе оценщиком объектов-аналогов является несостоятельным и подлежит отклонению.

Так, оценщик исходил из условий неактивного рынка и выбрал три объекта-аналога, наиболее схожие с объектом оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, в соответствии с сегментом рынка земельных участков, предназначенных для размещения гаражей, СТО.

Согласно пояснениям специалиста Битуева Ю.В. в силу неразвитости рынка коммерческой недвижимости оценщиком было принято решение провести корректировку на местоположение на основе соотношения цен на вторичное жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую взаимосвязь между ценами на жилую недвижимость и ценами на коммерческую недвижимость, в том числе торгового назначения, поскольку в основе влияния местоположения как ценообразующего фактора на стоимость объектов недвижимости находится уровень деловой активности.

Оценщик выбрал сходные объекты жилой недвижимости - двухкомнатные квартиры, расположенные в многоквартирных домах в районах нахождения оцениваемого объекта и объектов-аналогов, определил среднюю стоимость 1 кв.м. такого жилья и применил корректировку на местоположение земельного участка.

Обоснованность применения поправки на местоположение через рынок жилой недвижимости в рамках сравнительного подхода в ходе судебного разбирательства подтверждена специалистом. Использование такого способа требованиям федеральных стандартов оценки и закону не противоречит.

Доводы о том, что дата обновления объявления по объектам-аналогам №... позже даты оценки не соответствует материалам дела.

Из отчета об оценки следует, что датой подачи объявления по объектам-аналогам №..., 3 и 4 является соответственно ..., ..., ..., т.е. до даты оценки – ... При этом оценщиком по объектам-аналогам №..., 4, а также ... сделана корректировка на дату продажи.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения ФИО1 объединения инкассации Центрального банка РФ в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Бурятия – ....

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск Российского объединения инкассации Центрального банка РФ удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровымномером ..., площадью 10300 кв.м., месторасположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – здание, по адресу: <...> размере его рыночной стоимости, равной 13760 000 рублей, по состоянию на ...

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать ....

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                      Е.И. Захаров