Решение по делу № 3а-217/2022 (3а-582/2021;) от 07.10.2021

УИД № 34OS0000-01-2021-000582-33

Дело № 3а-217/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 4 июля 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ковалева Н. И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Ковалев Н.И. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что является собственником доли земельного участка с кадастровым номером № <...> (Единое землепользование), площадью 9730000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области№78-н от 30 октября 2020 года и на 1 января 2020 года составила 43590400рублей. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную, что нарушает его права, поскольку возлагает обязанность по уплате земельного налога в необоснованно завышенном размере. С указанной оценкой административный истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета об оценке № № <...> от 17 сентября 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «<.......>» Косинцевым И.В., по состоянию на 1 января 2020года составляет 12085 000рублей.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания стороны по делу и заинтересованные лица не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представили.

До судебного заседания от административного истца Ковалева Н.И. поступило письменное заявление, в котором он исковые требования уточнил, исходя из выводов заключения дополнительной судебной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере 15279 500 рублей.

В поступившем до судебного заседания заявлении представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) Шахова Ю.В. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, замечаний к заключению эксперта, проводившего дополнительную судебную оценочную экспертизу, не представила.

В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Волгоградской области Рубцова Ю.А. указала на необоснованное привлечение Управления в качестве соответчика по настоящему административному делу, в связи с чем просила в удовлетворении иска к Управлению отказать, дело рассмотреть в отсутствие представителя (т. 1 л.д. 113-116).

Представитель заинтересованного лица глава администрации Озеркинского сельского поселения Киквидзенского муниципального района Волгоградской области Тарасенко А.А. просил дело рассмотреть в его отсутствие (т. 1 л.д. 131-132).

Извещенные в установленном законом порядке о времени и месте рассмотрения дела заинтересованные лица (сособственники земельного участка) в судебное заседание не явились, возражений по сути заявленных исковых требований не представили.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон и их представителей, заинтересованных лиц не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Ковалев Н.И. с 19 июня 2018 года является собственником долей земельного участка с кадастровым номером № <...> (Единое землепользование), площадью 9730000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции (т. 1 л.д. 213-231).

Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 11 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 78-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли сельскохозяйственного назначения» на территории Волгоградской области». Кадастровая стоимость земельного участка в размере 43590 400 рублей определена на 1 января 2020 года, после указанной даты количественные и качественные характеристики данного земельного участка не изменялись (т. 1 л.д. 111-112, 133).

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, является дата, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 78-н, - 1 января 2020 года.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 6 Закона об оценочной деятельности физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 12 упомянутого закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Не согласившись с произведенной кадастровой оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, административный истец обратился к оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2020 года.

Исходя из представленного административным истцом в суд отчета №№ <...>, выполненного 17 сентября 2021 года оценщиком ООО «<.......>» Косинцевым И.В., по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 12085 000 рублей (т. 1 л.д. 25-94).

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Согласно положениям статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 11 ноября 2021 года с учетом возражений административного ответчика Облкомимущество о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки представленного административным истцом отчета об оценке и определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года, проведение которой поручено эксперту ООО «<.......>».

В своем заключении № № <...> от 18 февраля 2022 года эксперт пришел к выводу о не соответствии представленного истцом в суд отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночную стоимость земельного участка в результате произведенного расчета он определил в размере 14497 000 рублей (т. 2 л.д. 75).

В связи с неполнотой и неясностью представленного экспертного заключения определением суда от 29 марта 2022 года назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено тому же эксперту ООО «<.......>» Рукомину А.В.

Дополнительным заключением эксперта № № <...> от 31 мая 2022 года (далее - заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 15279 500 рублей (т. 2 л.д. 189-233).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд находит заключение эксперта ООО «<.......>» РукоминаА.В. № № <...> от 18 февраля 2022 года в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности достоверным. Каких-либо замечаний к нему в данной части не представлено.

В свою очередь, оценивая экспертные заключения в части выводов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд отмечает следующее.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Исследовав заключение № № <...> от 31 мая 2022 года, выполненное экспертом Рукоминым А.В. по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности вывода эксперта о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В его заключении содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости с использованием доходного и сравнительного подходов является корректным, обоснование не применения затратного подхода приведено. Учитывая, что спорный земельный участок представляет собой единое землепользование, в его состав входит 15 земельных участков, при согласовании итогов подходов экспертом учтены стоимости частей земельных участков с различным видом сельскохозяйственного использования: 860,49 га – пахотная земля, 111,42 га – сенокос, 1,09 га – пастбища, площади которых определялись по данным кадастровой карты.

Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из категории земель сельскохозяйственного назначения и вида разрешенного использования. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

После изучения информации о продаже и предложении 23 объектов, аналогичных объекту исследования, экспертом отобрано 3 сопоставимых объектов-аналогов, которые и использовались при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности на торг, на вид сельхозугодий, на площадь, степень заброшенности, учитывалась плодородность земельных участков с присвоением объекту исследования и аналогам класса бонитета, размер которых подробно разъяснен в тексте исследовательской части заключения. Отказ от применения иных корректировок подробно мотивирован. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного дополнительного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение эксперта ООО «<.......>» Рукомина А.В., выполненное им в рамках назначенной судом дополнительной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № № <...>, выполненный 17 сентября 2021 года оценщиком ООО «<.......>» Косинцевы И.В., приведенным выше требованиям закона не отвечает, поскольку оценщиком нарушены требования подпунктов в, е пункта 22, пункта 23, 27, 28 и 30 ФСО № 7 (подобранные аналоги не соответствуют правилам отбора, необоснованно не применен доходный подход), которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем такое доказательство в основу решения суда положено быть не может.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (43590400 рублей) превышает его рыночную стоимость (15279500 рублей) на 65%, то есть более чем в два раза, что затрагивает права и обязанности истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области подлежат удовлетворению. Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении дополнительной судебной экспертизы.

Оценивая доводы представителя Управления Росреестра по Волгоградской области о том, что не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 статьи 38 КАС РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной оценке.

Согласно пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Росреестр, который осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 6 октября 2021 года (т. 1 л.д. 5).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Ковалева Н. И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> (Единое землепользование), площадью 9730000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15279 500 (пятнадцать миллионов двести семьдесят девять тысяч пятьсот) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 6 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 4 июля 2022 года.