cards

Детальная проверка физлица

  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Уголовные и гражданские дела
  • Арбитражи
Узнать подробнее
coupon

Решение по делу № 33-1772/2024 от 04.06.2024

КОПИЯ

Гражд. дело №2-27/2024

89RS0013-01-2023-000596-68

       Апелл. дело №33-1772/2024

       Судья Скусинец Е.В.                                 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25.06.2024                                                                   г. Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Шошиной А.Н.,

судей коллегии Кайгородовой И.В., Долматова М.В.,

при секретаре судебного заседания Пановой Я.С.,

с участием прокурора Давыдовой Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Ульянкина Дениса Владимировича на решение Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.03.2024 по иску Администрации города Губкинский к Ульянкину Денису Владимировичу об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на данное жилое помещение за городским округом г. Губкинский, выселении.

Заслушав доклад судьи Кайгородовой И.В., заключение прокурора Давыдовой Л.А., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Губкинский обратилась в суд с иском к Ульянкину Д.В. об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, о прекращении права собственности на данное жилое помещение, признании права собственности на данное жилое помещение за городским округом г. Губкинский, выселении без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование иска указано, что ответчик Ульянкин Д.В. является собственником вышеуказанного жилого помещения с 21.08.2020. Постановлением Администрации г. Губкинский от 26.12.2019 № 2071 многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам в срок до 01.03.2022 предложено осуществить снос дома. 20.07.2022 Администрацией г. Губкинский издано постановление № 1476 «Об изъятии для муниципальных нужд ГО г. Губкинский ЯНАО земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества в связи с признанием многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу». Рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего Ульянкину Д.В., определена в соответствии с отчетом об оценке и составляет 2 396 000 рублей. Поскольку ответчик Ульянкин Д.В. приобрел жилое помещение на основании договора дарения после признания дома аварийным и подлежащим сносу, то на основании ч. 8.2 и ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик имеет право претендовать на стоимость возмещения в размере рыночной стоимости. Ответчик отказался от получения возмещения. Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере подлежащей выплате компенсации, истец обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истца Оленичева И.И. в судебном заседании исковые требования поддержала. Ранее представитель истца Постовалова Ж.В. дополнительно поясняла, что информация о том, что дом признан аварийным, размещена в открытых источниках, с которой ответчик Ульянкин Д.В. мог ознакомиться до приобретения спорного жилого помещения в свою собственность.

Ответчик Ульянкин Д.В. в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения (т. 1 л.д. 66-69), в которых указал о несогласии с размером выкупной стоимости, поскольку в нее не включены убытки, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Решением Губкинского районного суда от 25.03.2024 исковые требования удовлетворены.

У собственника Ульянкина Д.В. изъято путем его выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> установлением выкупной стоимости в размере 1 425 900 руб.

Прекращено право собственности Ульянкина Д.В. на жилое помещение по адресу: <адрес> после выплаты ему возмещения за жилое помещение.

Признано право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> округом город Губкинский после фактической выплаты возмещения за жилое помещение.

Ульянкин Д.В. выселен из жилого помещения по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения в течение пятнадцати календарных дней с момента регистрации права собственности на жилое помещение за городским округом город Губкинский.

С решением суда в части размера определенного судом возмещения за изымаемое жилое помещение не согласился ответчик Ульянкин Д.В. В апелляционной жалобе просит решение суда в данной части изменить, установить выкупную стоимость жилого помещения в размере 7 200 116 руб. Полагает, что судом первой инстанции необоснованно не были приняты во внимание обстоятельства приобретения ответчиком спорной комнаты, а именно - тот факт, что она была приобретена за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору, заключенному им (Ульянкиным Д.В.), однако им было принято решение зарегистрировать право собственности на квартиру на мать - Ульянкину В.И. При этом фактически с момента приобретения комнаты ею как собственник владеет сам Ульянкин Д.В., Ульянкина В.И. выдала ему доверенность на право управления комнатой. На основании договора дарения от 05.08.2020 спорное жилое помещение документально передано ответчику в собственность. Таким образом, фактически право собственности на спорное жилое помещение возникло у ответчика в 2012 году, то есть до введения в действие части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем данная правовая норма как не имеющая обратной силы не может применяться к настоящему спору. Кроме того, судом не принято во внимание, что в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера выкупной цены в нее подлежат включению помимо рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества многоквартирного дома и земельного участка с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, также и все убытки, причиненную собственнику жилого помещения его изъятием, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При этом суд, устанавливая выкупную цену, необоснованно руководствовался заключением повторной судебной экспертизы, в которой стоимость жилого помещения определена по состоянию на 05.08.2020.

В качестве новых доказательств Ульянкин Д.В. приложил к апелляционной жалобе копию кредитного договора от 16.06.2012 №11382 с графиком платежей и информацией об условиях предоставления, использования и возврата кредита «Потребительский кредит», договора о вкладе от 16.06.2012 №42307810306406401963 с дополнительным соглашением №1 к нему, а также копию доверенности от 14.02.2014, выданную ему Ульянкиной В.И.

Указанные документы приобщены к материалам дела определением судебной коллегии, занесенным в протокол судебного заседания.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Администрации г. Губкинский - Постовалова Ж.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что поскольку ответчик не включен в список граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и в список граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, принятых на учет до 01.03.2005, спорное жилое помещение было приобретено им по безвозмездной сделке после признания жилого дома, где находится это помещение, аварийным, размер возмещения за изымаемое жилое помещение должен определяться в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и с учетом положений ч. 8.2 той же статьи. В связи с этим соответствующей рыночной стоимости и наиболее приближенной к рыночной стоимости договора дарения является рыночная стоимость спорной комнаты (с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату), определенная заключением повторной экспертизы, которое выполнено экспертом ООО «Проспект». Правовых оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома не имеется. Доводы ответчика о его неосведомленности об аварийности дома в момент приобретения несостоятельны, так как информация о признании дома аварийным находилась в свободном доступе на сайте Администрации города Губкинский с 31.12.2019. Доводы ответчика о том, что он приобрел спорное жилое помещение в июне 2012 года с привлечением кредитных средств, но решил оформить право собственности на Ульянкину В.И., не относится к делу. Кредит, полученный Ульянкиным Д.В. по договору от 16.06.2012, не является целевым, и мог быть потрачен на любые личные нужды ответчика. Право собственности ответчика на спорную комнату зарегистрировано 21.08.2020, то есть после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор Давыдова Л.А. полагала решение суда подлежащим изменению в части размера определенной судом выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества, указав, что включению в выкупную стоимость подлежат убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в суммах по состоянию на дату заключения ответчиком договора дарения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом: истец Администрация г. Губкинский посредством электронного письма, ответчик Ульянкин Д.В. посредством телефонограммы. Сведения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав заключение прокурора, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением Администрации г. Губкинский от 26.12.2019 № 2071 дом <адрес>, в котором расположено спорное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу на основании решения Межведомственной комиссии по оценке и обследованию помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также признанию многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 04.12.2019 (л.д. 10, 82-86).

На основании договора дарения от 05.08.2020 ответчик Ульянкин Д.В. является собственником жилого помещения, площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на комнату зарегистрировано 21.08.2020 (л.д. 111-112, 11).

В спорной комнате по месту жительства зарегистрирован только ответчик Ульянкин Д.В. (л.д. 47 т. 1).

20.12.2021 ответчику направлено требование о сносе дома за счет собственных средств в срок до 01.03.2022, которое направлено ему почтовым отправлением и вручено 27.12.2021 (л.д. 12-15).

Постановлением Администрации г. Губкинский от 20.07.2022 №1476 принято решение об изъятии жилых помещений у собственников в жилом доме <адрес>, в том числе жилого помещения, принадлежащего ответчику Ульянкину Д.В. (л.д. 16).

26.07.2022 Администрацией г. Губкинский в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости согласования условий выкупа за жилое помещение, подлежащего сносу, к заключению предложен проект соглашения о возмещении за жилое помещение, в котором ответчику предложено денежное возмещение в размере 2 396 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке, которое получено ответчиком лично 08.09.2022 (л.д. 40-42).

Правом сноса дома за счет собственных средств ответчик не воспользовался, отказавшись от данного права. Соглашение о размере возмещения между сторонами не достигнуто, что сторонами не оспаривалось.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации г. Губкинский об изъятии у Ульянкина Д.В. жилого помещения по адресу: <адрес>, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение, признании права собственности на это жилое помещение за городским округом город Губкинский, выселении Ульянкина Д.В. из названного жилого помещения.

В указанной части решение суда первой инстанции ответчиком, как видно из апелляционной жалобы, не оспаривается.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с установленной судом первой инстанции размером возмещения за изымаемое жилое помещение.

При определении суммы возмещения суд первой инстанции исходил из того, что ввиду приобретения права собственности на комнату после признания дома аварийным Ульянкин Д.В. имеет право на получение возмещения в размере, равном рыночной стоимости комнаты (с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, без использования которых пользование комнатой невозможно), а также стоимости общего имущества в многоквартирном доме, где расположена комната (включая земельный участок), пропорционально его (Ульянкина Д.В.) доле в праве общей долевой собственности на это имущество, исходя из цен на дату договора дарения.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции не соглашается в связи со следующими обстоятельствами.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. ч. 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть с 28.12.2019.

Таким образом, размер возмещения собственникам, которые приобрели жилое помещение по возмездным сделкам после признания дома аварийным и после вступления в силу части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не может превышать стоимости приобретения ими такого жилого помещения.

В отношении собственников, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применено быть не может.

Вместе с тем, это не означает, что таким собственникам возмещение за изымаемое жилое помещение не подлежит выплате. Такое толкование будет противоречить ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В этих случаях размер возмещения должен быть определен исходя из положений части 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, при определении возмещения в данном случае необходимо учитывать и конкретные обстоятельства настоящего дела, в том числе, те, на которые ссылается в апелляционной жалобе ответчик.

Так, предыдущий собственник комнаты (даритель) - Ульянкина В.И. приобрела право собственности на комнату задолго до признания дома аварийным, на основании договора купли-продажи от 16.08.2012. Государственная регистрация права собственности Ульянкиной В.И. на комнату произведена 04.09.2012 (л.д. 102-103 т. 1).

Следовательно, в случае, если бы Ульянкина В.И. сохранила право собственности на спорную комнату, то размер причитающегося ей возмещения в связи с изъятием этой комнаты должен был бы определяться в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а положения части 8.2 этой же статьи не подлежали применению.

При этом, как обоснованно указанно в апелляционной жалобе, с момента приобретения Ульянкиной В.И. права собственности на комнату владел и пользовался данным недвижимым имуществом сам ответчик, что подтверждается справкой о его регистрации по адресу спорного жилого помещения с 03.10.2012. Регистрацию по месту жительства по адресу спорной комнаты он сохраняет до настоящего времени (л.д. 47 т. 1), фактически ответчик проживает в спорном жилом помещении. Кроме того, 14.02.2014 Ульянкина В.И. выдала доверенность Ульянкину Д.В., которой уполномочила его пользоваться и управлять принадлежащей ей по праву собственности жилой комнатой по адресу: <адрес> (л.д. 143 т. 3).

В договоре дарения, заключенном 05.08.2020 между Ульянкиной В.И. и ответчиком, стоимость спорной квартиры не была определена.

С учетом изложенного, оценивая действия Ульянкиной В.И. и Ульянкина Д.В. по заключению договора дарения, судебная коллегия не усматривает какого-либо злоупотребления правом, направленного на получение возмещения в большем размере, с целью обхода положений, установленных частью 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку до заключения договора дарения Ульянкина В.И. имела право на получение возмещения в размере, определяемом частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и упомянутые выше ограничения к ней бы не применялись.

Кредитный договор от 16.06.2012 №11382 с графиком платежей и информацией об условиях предоставления, использования и возврата кредита «Потребительский кредит», договор о вкладе от 16.06.2012 № с дополнительным соглашением №1 к нему сами по себе не подтверждают факта приобретения спорной комнаты в собственность Ульянкиной В.И. в 2012 году за счет денежных средств, предоставленных ответчику по кредитному договору. Вместе с тем, источник происхождения денежных средств, за счет которых была произведена оплата комнаты по договору купли-продажи, заключенному Ульянкиной В.И., не имеет значения для разрешения настоящего спора.

Таким образом, учитывая, что право собственности на спорное жилое помещение у правопредшественника Ульянкина Д.В. - Ульянкиной В.И. возникло на основании договора купли-продажи от 16.08.2012, до признания дома аварийным и до вступления в силу части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, данная правовая норма к правопредшественнику ответчика не подлежала применению, в то же время право собственности у Ульянкина Д.В. на спорную комнату возникло на основании безвозмездной сделки 05.08.2020, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Ульянкин Д.В. имеет право на получение возмещение за изымаемое аварийное жилое помещение, размер которого подлежит определению в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, на тех же условиях, какие были у прежнего собственника.

Как следует из материалов дела, определением суда от 22.05.2023 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», на разрешение экспертизы поставлены вопросы о рыночной стоимости спорной комнаты, с учетом стоимости общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка, приходящейся на долю Ульянкина Д.В., убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно выводам заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 23.08.2023, им определены:

- рыночная стоимость комнаты по адресу: <адрес> (с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату), с учетом стоимости общего имущества в указанном доме (включая земельный участок), пропорционально доле Ульянкина Д.В. в праве общей долевой собственности на это имущество, на день проведения экспертизы - 6 055 833 руб.) (л.д. 58, 86 т. 2),

- среднерыночная стоимость всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, на день проведения экспертизы - 196 599 руб. (л.д. 63, 86 т. 2),

- размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома (с учетом объема повреждений на дату первой приватизации жилого помещения в нем, в ценах на дату оценки), причитающейся Ульянкину Д.В., пропорционально площади принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, без использования которых пользование комнатой невозможно, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома - 947 684 руб. (л.д. 85, 87 т. 2).

В целом выкупная цена за жилое помещение на дату оценки (август 2023 года) составила 7 200 116 руб.

Вместе с тем, определением суда от 01.11.2023 по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Проспект». На разрешение экспертизы этим определением поставлены вопросы о рыночной стоимости спорной комнаты, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт как на день проведения экспертизы, так и на дату заключения договора дарения.

Назначая повторную судебную экспертизу, суд первой инстанции исходил из того, что заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» содержит неточности, экспертом некорректно подобраны аналоги жилых помещений, неверно исследован вопрос по убыткам, связанным с компенсацией за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, судом первой инстанции заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (эксперт Разгоняева Т.В.) фактически признано недопустимым доказательством.

Судебная коллегия соглашается с тем, что выводы названного заключения не могут быть использованы для определения размера причитающегося ответчику возмещения.

Как следует из заключения, экспертом Разгоняевой Т.В. для определения стоимости жилого помещения использован сравнительный подход (л.д. 46-47 т. 2), путем сравнения объекта оценки с объектами-аналогами. Всего экспертом для сравнения было выбрано 9 объектов-аналогов, имеющих цену продажи/предложения: 3 200 000 руб., 2 700 000 руб., 4 000 000 руб., 4 000 000 руб., 2 000 000 руб., 2 350 000 руб., 2 200 000 руб., 4 950 000 руб., 3 300 000 руб. (л.д. 48 т. 2), указав на наличие ряда расхождений между объектами-аналогами и объектом исследования, эксперт внесла корректировки в цены объектов-аналогов. Существующие виды корректировок описаны экспертом в разделе 2.6 заключения «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов недвижимости, и диапазон значений основных ценообразующих факторов» (л.д. 25-33 т. 2). При этом описание каждой из корректировок применительно к каждому объекту-аналогу экспертом в заключении не приведено

В связи с отсутствием обоснования экспертом данных корректировок невозможно определить насколько правильно они были использованы, учитывая, что все объекты-аналоги являются комнатами, находятся в деревянных домах, балкона (лоджии) не имеют, при этом в спорной комнате в отличие от четырех объектов-аналогов нет мебели.

При этом из приведенных в заключении характеристик объектов-аналогов не следует, что параметры спорной комнаты, учитываемые при применении корректировок, настолько превосходят соответствующие параметры объектов-аналогов, что стоимость спорной комнаты в результате проведенного экспертом исследования составила сумму большую - 6 055 833 руб. (л.д. 53-55 т. 2), нежели самая высокая из цен продажи/предложения объектов-аналогов, выбранных экспертом - 4 950 000 руб. При этом данный объект-аналог представляет собой помещение, по своим характеристикам, в частности, по площади, соответствующее оцениваемому (площадь 25,1 кв.м). Второй объект-аналог, сходный по площади с оцениваемым (площадь 25 кв.м) имеет цену продажи 3 300 000 руб.

При таких обстоятельствах оснований руководствоваться выводами заключения эксперта Разгоняевой Т.В. не имеется.

При этом заключение повторной судебной экспертизы ООО «Проспект» от 09.01.2024 №107/12-23 выполнено экспертом Пащенко О.Б., обладающей необходимыми познаниями в области порученных ей исследований, соответствующей квалификацией, не заинтересованной в исходе дела. Данное заключение в полном объеме отвечает требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является полным, ясным, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы мотивированы, последовательны, основаны на выполненных экспертом расчетах, непротиворечивы и согласуются с другими доказательствами по делу.

Кроме того, в данном заключении, в отличие от заключения эксперта Разгоняевой Т.В., приведено подробное описание примененных экспертом корректировок по отношению к объекту оценки и объектам-аналогам, с указанием формул расчета (л.д. 39-43 т. 3).

В соответствии с указанным заключением рыночная стоимость жилого помещения - комнаты по адресу: <адрес> (с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, без использования которых пользование комнатой невозможно), с учетом стоимости общего имущества в указанном доме (включая земельный участок под домом), пропорционально доле Ульянкина Д.В. в праве общей долевой собственности на это имущество, на дату оценки (28.12.2023) составила 3 729 500 руб. (л.д. 47 оборот, 67 оборот т. 3).

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии с заключением эксперта Пащенко О.Б. величина убытков, возникающих у собственника жилого помещения при его изъятии, составила: 57 500 руб. - расходы на услуги риэлтора, 7 700 руб. - расходы на транспортные услуги, 2 000 руб. - расходы на оформление права собственности на другое жилое помещение (государственная пошлина), 43 600 руб. - расходы на оплату временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, итого - 110 800 руб. (л.д. 48-51 оборот, 67 оборот т. 3).

Указанная сумма убытков подлежит включению в выкупную стоимость.

Кроме того, в данном случае имеются основания и для включения в сумму возмещения и величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом.

При этом в соответствии с положениями ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья) лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 Жилищного кодекса РСФСР).

Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего с 01.03.2005, предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.             

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01.03.2012 №389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 №1334-О-О и от 14.07.2011 №886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Ранее действовало Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденное Госстроем СССР 08.09.1964, которое утратило силу с 01.07.1989 в связи с изданием постановления Госстроя СССР от 30.06.1989 №113.

Данным Положением в зависимости от материала жилые дома были разделены на следующие шесть групп с установлением нормативных усредненных сроков их службы:

1 - каменные, особо капитальные; фундаменты - каменные и бетонные, стены - каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные - 150 лет;

2 - каменные, обыкновенные; фундаменты - каменные, стены каменные (кирпичные) или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам - 125 лет;

3 - каменные облегченные; фундаменты - каменные и бетонные, стены - облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия - деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам - 100 лет;

4 - деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты - ленточные бутовые, стены - рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые, перекрытия деревянные - 50 лет;

5 - сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты - на деревянных стульях или бутовых столбах, стены - каркасные, глинобитные и др., перекрытия - деревянные - 30 лет;

6 - каркасно-камышитовые и прочие облегченные - 15 лет.

В таблице 5 Положения установлена периодичность осмотра и производства различных видов ремонта для шести групп жилых домов. Согласно таблице, для четвертой группы периодичность проведения комплексного капитального ремонта установлена 1 раз в 18 лет.

В соответствии с п. 9 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий все работы по капитальному ремонту жилых и общественных зданий делятся на следующие группы: комплексный капитальный ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции; выборочный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Согласно п. 10 Положения комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства в них. В силу п. 13 Положения выборочный капитальный ремонт должен производиться в таких жилых и общественных зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, однако отдельные конструктивные элементы или санитарно-технические устройства в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене. В таблице 5 Положения помимо сроков проведения комплексного капитального ремонта установлены и сроки проведения выборочного капитального ремонта, который для домов, относящихся к 4 группе, составляет 6 лет.

Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 утверждены ведомственные строительные нормы Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (далее по тексту ВСН 58-88(р)), действующие с 01.07.1989 и до настоящего времени. Данные нормы рекомендовано применять при определении необходимости проведения капитального ремонта Приказом Минстроя России от 04.08.2014 №427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (п. 2).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании п. 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

В приложении №2 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов» установлена продолжительность эффективной комплектации до постановки на капитальный ремонт, которая в целом определена от 10 до 25 лет, а при тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также для открытых сооружений (спортивных, зрелищных и т.п.) этот срок установлен от 8 до 12 лет.

В приложении №3 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эксплуатации элементов зданий и объектов» установлена продолжительность эксплуатации отдельных элементов жилых зданий, которая для различных конструктивных элементов составляет до 3 до 80 лет.

Согласно материалам дела дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию в 1990 году, относится к IV группе капитальности (л.д. 162, 162 оборот т. 1).

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом Пащенко О.Б., объект экспертизы, исходя из его конструктивных особенностей, относится IV группе капитальности, для зданий этой группы капитальный комплексный ремонт необходимо проводить раз в 18 лет, а выборочный - раз в 6 лет. По состоянию на 22.12.2009 (дата первой приватизации в доме - л.д. 81 т. 1) дому было 19,5 лет, следовательно, на 22.12.2009 был необходим капитальный ремонт. В соответствии с нормативными сроками службы проведения ремонтных работ в отношении различных конструктивных элементов зданий до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88 (р) при условии непроведения капитального ремонта основных конструкций здания (в период с даты постройки до даты первой приватизации 22.12.2009) на дату первой приватизации требовалось проведение частичного капитального ремонта отдельных элементов (электричество, отопление, покрытие кровли, обшивка стен).

Экспертом произведен расчет стоимости компенсации за капитальный ремонт, согласно которому стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за весь дом по состоянию на 2023 год составила 3 554 763 руб., а стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за объект недвижимости на дату первой приватизации (то есть исходя из объема необходимых на эту дату ремонтных работ) с учетом инфляции (то есть в ценах на дату оценки) составила 138 400 руб. (л.д. 51 оборот - 66 оборот, 68 т. 3).

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт также должна быть включена в сумму возмещения, подлежащего присуждению ответчику.

Из этого следует, что общий размер возмещения, которое должно быть выплачено Ульянкину Д.В. в связи с изъятием у него спорной комнаты, составляет: 3 729 500 + 110 800 + 138 400 = 3 978 700 руб., о чем указано и в заключении повторной судебной экспертизы (л.д. 68 т. 3).

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части суммы выкупной цены путем ее увеличения с 1 425 900 руб. до 3 978 700 руб.

При этом оснований для установления размера выкупной стоимости в сумме 7 200 116 руб., то есть в соответствии с заключением эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», как об этом просит ответчик в апелляционной жалобе, не имеется по приведенным выше причинам. Кроме того, заключение эксперта ООО «Проспект» является более актуальным, поскольку оценка производилась экспертом по состоянию на декабрь 2023 года, в то время как оценка экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» произведена по состоянию на август 2023 года.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.03.2024 изменить частично, изложив абзацы первый и второй его резолютивной части в следующей редакции:

«Исковые требования Администрации города Губкинский (ИНН 8911006178) к Ульянкину Денису Владимировичу (паспорт серия №) удовлетворить частично.

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем его выкупа у собственника Ульянкина Дениса Владимировича, установив его выкупную стоимость в размере 3 978 700 рублей».

В остальной части решение Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.03.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.06.2024.

Председательствующий

Судьи

КОПИЯ

Гражд. дело №2-27/2024

89RS0013-01-2023-000596-68

       Апелл. дело №33-1772/2024

       Судья Скусинец Е.В.                                 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25.06.2024                                                                   г. Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Шошиной А.Н.,

судей коллегии Кайгородовой И.В., Долматова М.В.,

при секретаре судебного заседания Пановой Я.С.,

с участием прокурора Давыдовой Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Ульянкина Дениса Владимировича на решение Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.03.2024 по иску Администрации города Губкинский к Ульянкину Денису Владимировичу об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на данное жилое помещение за городским округом г. Губкинский, выселении.

Заслушав доклад судьи Кайгородовой И.В., заключение прокурора Давыдовой Л.А., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Губкинский обратилась в суд с иском к Ульянкину Д.В. об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, о прекращении права собственности на данное жилое помещение, признании права собственности на данное жилое помещение за городским округом г. Губкинский, выселении без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование иска указано, что ответчик Ульянкин Д.В. является собственником вышеуказанного жилого помещения с 21.08.2020. Постановлением Администрации г. Губкинский от 26.12.2019 № 2071 многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам в срок до 01.03.2022 предложено осуществить снос дома. 20.07.2022 Администрацией г. Губкинский издано постановление № 1476 «Об изъятии для муниципальных нужд ГО г. Губкинский ЯНАО земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества в связи с признанием многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу». Рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего Ульянкину Д.В., определена в соответствии с отчетом об оценке и составляет 2 396 000 рублей. Поскольку ответчик Ульянкин Д.В. приобрел жилое помещение на основании договора дарения после признания дома аварийным и подлежащим сносу, то на основании ч. 8.2 и ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик имеет право претендовать на стоимость возмещения в размере рыночной стоимости. Ответчик отказался от получения возмещения. Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере подлежащей выплате компенсации, истец обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истца Оленичева И.И. в судебном заседании исковые требования поддержала. Ранее представитель истца Постовалова Ж.В. дополнительно поясняла, что информация о том, что дом признан аварийным, размещена в открытых источниках, с которой ответчик Ульянкин Д.В. мог ознакомиться до приобретения спорного жилого помещения в свою собственность.

Ответчик Ульянкин Д.В. в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения (т. 1 л.д. 66-69), в которых указал о несогласии с размером выкупной стоимости, поскольку в нее не включены убытки, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Решением Губкинского районного суда от 25.03.2024 исковые требования удовлетворены.

У собственника Ульянкина Д.В. изъято путем его выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> установлением выкупной стоимости в размере 1 425 900 руб.

Прекращено право собственности Ульянкина Д.В. на жилое помещение по адресу: <адрес> после выплаты ему возмещения за жилое помещение.

Признано право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> округом город Губкинский после фактической выплаты возмещения за жилое помещение.

Ульянкин Д.В. выселен из жилого помещения по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения в течение пятнадцати календарных дней с момента регистрации права собственности на жилое помещение за городским округом город Губкинский.

С решением суда в части размера определенного судом возмещения за изымаемое жилое помещение не согласился ответчик Ульянкин Д.В. В апелляционной жалобе просит решение суда в данной части изменить, установить выкупную стоимость жилого помещения в размере 7 200 116 руб. Полагает, что судом первой инстанции необоснованно не были приняты во внимание обстоятельства приобретения ответчиком спорной комнаты, а именно - тот факт, что она была приобретена за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору, заключенному им (Ульянкиным Д.В.), однако им было принято решение зарегистрировать право собственности на квартиру на мать - Ульянкину В.И. При этом фактически с момента приобретения комнаты ею как собственник владеет сам Ульянкин Д.В., Ульянкина В.И. выдала ему доверенность на право управления комнатой. На основании договора дарения от 05.08.2020 спорное жилое помещение документально передано ответчику в собственность. Таким образом, фактически право собственности на спорное жилое помещение возникло у ответчика в 2012 году, то есть до введения в действие части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем данная правовая норма как не имеющая обратной силы не может применяться к настоящему спору. Кроме того, судом не принято во внимание, что в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера выкупной цены в нее подлежат включению помимо рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества многоквартирного дома и земельного участка с учетом доли собственника в праве общей долевой собственности на такое имущество, также и все убытки, причиненную собственнику жилого помещения его изъятием, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При этом суд, устанавливая выкупную цену, необоснованно руководствовался заключением повторной судебной экспертизы, в которой стоимость жилого помещения определена по состоянию на 05.08.2020.

В качестве новых доказательств Ульянкин Д.В. приложил к апелляционной жалобе копию кредитного договора от 16.06.2012 №11382 с графиком платежей и информацией об условиях предоставления, использования и возврата кредита «Потребительский кредит», договора о вкладе от 16.06.2012 №42307810306406401963 с дополнительным соглашением №1 к нему, а также копию доверенности от 14.02.2014, выданную ему Ульянкиной В.И.

Указанные документы приобщены к материалам дела определением судебной коллегии, занесенным в протокол судебного заседания.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Администрации г. Губкинский - Постовалова Ж.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что поскольку ответчик не включен в список граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и в список граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, принятых на учет до 01.03.2005, спорное жилое помещение было приобретено им по безвозмездной сделке после признания жилого дома, где находится это помещение, аварийным, размер возмещения за изымаемое жилое помещение должен определяться в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и с учетом положений ч. 8.2 той же статьи. В связи с этим соответствующей рыночной стоимости и наиболее приближенной к рыночной стоимости договора дарения является рыночная стоимость спорной комнаты (с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату), определенная заключением повторной экспертизы, которое выполнено экспертом ООО «Проспект». Правовых оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома не имеется. Доводы ответчика о его неосведомленности об аварийности дома в момент приобретения несостоятельны, так как информация о признании дома аварийным находилась в свободном доступе на сайте Администрации города Губкинский с 31.12.2019. Доводы ответчика о том, что он приобрел спорное жилое помещение в июне 2012 года с привлечением кредитных средств, но решил оформить право собственности на Ульянкину В.И., не относится к делу. Кредит, полученный Ульянкиным Д.В. по договору от 16.06.2012, не является целевым, и мог быть потрачен на любые личные нужды ответчика. Право собственности ответчика на спорную комнату зарегистрировано 21.08.2020, то есть после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор Давыдова Л.А. полагала решение суда подлежащим изменению в части размера определенной судом выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества, указав, что включению в выкупную стоимость подлежат убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в суммах по состоянию на дату заключения ответчиком договора дарения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом: истец Администрация г. Губкинский посредством электронного письма, ответчик Ульянкин Д.В. посредством телефонограммы. Сведения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав заключение прокурора, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением Администрации г. Губкинский от 26.12.2019 № 2071 дом <адрес>, в котором расположено спорное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу на основании решения Межведомственной комиссии по оценке и обследованию помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также признанию многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 04.12.2019 (л.д. 10, 82-86).

На основании договора дарения от 05.08.2020 ответчик Ульянкин Д.В. является собственником жилого помещения, площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на комнату зарегистрировано 21.08.2020 (л.д. 111-112, 11).

В спорной комнате по месту жительства зарегистрирован только ответчик Ульянкин Д.В. (л.д. 47 т. 1).

20.12.2021 ответчику направлено требование о сносе дома за счет собственных средств в срок до 01.03.2022, которое направлено ему почтовым отправлением и вручено 27.12.2021 (л.д. 12-15).

Постановлением Администрации г. Губкинский от 20.07.2022 №1476 принято решение об изъятии жилых помещений у собственников в жилом доме <адрес>, в том числе жилого помещения, принадлежащего ответчику Ульянкину Д.В. (л.д. 16).

26.07.2022 Администрацией г. Губкинский в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости согласования условий выкупа за жилое помещение, подлежащего сносу, к заключению предложен проект соглашения о возмещении за жилое помещение, в котором ответчику предложено денежное возмещение в размере 2 396 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке, которое получено ответчиком лично 08.09.2022 (л.д. 40-42).

Правом сноса дома за счет собственных средств ответчик не воспользовался, отказавшись от данного права. Соглашение о размере возмещения между сторонами не достигнуто, что сторонами не оспаривалось.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации г. Губкинский об изъятии у Ульянкина Д.В. жилого помещения по адресу: <адрес>, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение, признании права собственности на это жилое помещение за городским округом город Губкинский, выселении Ульянкина Д.В. из названного жилого помещения.

В указанной части решение суда первой инстанции ответчиком, как видно из апелляционной жалобы, не оспаривается.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с установленной судом первой инстанции размером возмещения за изымаемое жилое помещение.

При определении суммы возмещения суд первой инстанции исходил из того, что ввиду приобретения права собственности на комнату после признания дома аварийным Ульянкин Д.В. имеет право на получение возмещения в размере, равном рыночной стоимости комнаты (с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, без использования которых пользование комнатой невозможно), а также стоимости общего имущества в многоквартирном доме, где расположена комната (включая земельный участок), пропорционально его (Ульянкина Д.В.) доле в праве общей долевой собственности на это имущество, исходя из цен на дату договора дарения.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции не соглашается в связи со следующими обстоятельствами.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. ч. 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть с 28.12.2019.

Таким образом, размер возмещения собственникам, которые приобрели жилое помещение по возмездным сделкам после признания дома аварийным и после вступления в силу части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не может превышать стоимости приобретения ими такого жилого помещения.

В отношении собственников, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применено быть не может.

Вместе с тем, это не означает, что таким собственникам возмещение за изымаемое жилое помещение не подлежит выплате. Такое толкование будет противоречить ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В этих случаях размер возмещения должен быть определен исходя из положений части 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, при определении возмещения в данном случае необходимо учитывать и конкретные обстоятельства настоящего дела, в том числе, те, на которые ссылается в апелляционной жалобе ответчик.

Так, предыдущий собственник комнаты (даритель) - Ульянкина В.И. приобрела право собственности на комнату задолго до признания дома аварийным, на основании договора купли-продажи от 16.08.2012. Государственная регистрация права собственности Ульянкиной В.И. на комнату произведена 04.09.2012 (л.д. 102-103 т. 1).

Следовательно, в случае, если бы Ульянкина В.И. сохранила право собственности на спорную комнату, то размер причитающегося ей возмещения в связи с изъятием этой комнаты должен был бы определяться в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а положения части 8.2 этой же статьи не подлежали применению.

При этом, как обоснованно указанно в апелляционной жалобе, с момента приобретения Ульянкиной В.И. права собственности на комнату владел и пользовался данным недвижимым имуществом сам ответчик, что подтверждается справкой о его регистрации по адресу спорного жилого помещения с 03.10.2012. Регистрацию по месту жительства по адресу спорной комнаты он сохраняет до настоящего времени (л.д. 47 т. 1), фактически ответчик проживает в спорном жилом помещении. Кроме того, 14.02.2014 Ульянкина В.И. выдала доверенность Ульянкину Д.В., которой уполномочила его пользоваться и управлять принадлежащей ей по праву собственности жилой комнатой по адресу: <адрес> (л.д. 143 т. 3).

В договоре дарения, заключенном 05.08.2020 между Ульянкиной В.И. и ответчиком, стоимость спорной квартиры не была определена.

С учетом изложенного, оценивая действия Ульянкиной В.И. и Ульянкина Д.В. по заключению договора дарения, судебная коллегия не усматривает какого-либо злоупотребления правом, направленного на получение возмещения в большем размере, с целью обхода положений, установленных частью 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку до заключения договора дарения Ульянкина В.И. имела право на получение возмещения в размере, определяемом частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и упомянутые выше ограничения к ней бы не применялись.

Кредитный договор от 16.06.2012 №11382 с графиком платежей и информацией об условиях предоставления, использования и возврата кредита «Потребительский кредит», договор о вкладе от 16.06.2012 № с дополнительным соглашением №1 к нему сами по себе не подтверждают факта приобретения спорной комнаты в собственность Ульянкиной В.И. в 2012 году за счет денежных средств, предоставленных ответчику по кредитному договору. Вместе с тем, источник происхождения денежных средств, за счет которых была произведена оплата комнаты по договору купли-продажи, заключенному Ульянкиной В.И., не имеет значения для разрешения настоящего спора.

Таким образом, учитывая, что право собственности на спорное жилое помещение у правопредшественника Ульянкина Д.В. - Ульянкиной В.И. возникло на основании договора купли-продажи от 16.08.2012, до признания дома аварийным и до вступления в силу части 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, данная правовая норма к правопредшественнику ответчика не подлежала применению, в то же время право собственности у Ульянкина Д.В. на спорную комнату возникло на основании безвозмездной сделки 05.08.2020, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Ульянкин Д.В. имеет право на получение возмещение за изымаемое аварийное жилое помещение, размер которого подлежит определению в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, на тех же условиях, какие были у прежнего собственника.

Как следует из материалов дела, определением суда от 22.05.2023 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», на разрешение экспертизы поставлены вопросы о рыночной стоимости спорной комнаты, с учетом стоимости общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка, приходящейся на долю Ульянкина Д.В., убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно выводам заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 23.08.2023, им определены:

- рыночная стоимость комнаты по адресу: <адрес> (с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату), с учетом стоимости общего имущества в указанном доме (включая земельный участок), пропорционально доле Ульянкина Д.В. в праве общей долевой собственности на это имущество, на день проведения экспертизы - 6 055 833 руб.) (л.д. 58, 86 т. 2),

- среднерыночная стоимость всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, на день проведения экспертизы - 196 599 руб. (л.д. 63, 86 т. 2),

- размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома (с учетом объема повреждений на дату первой приватизации жилого помещения в нем, в ценах на дату оценки), причитающейся Ульянкину Д.В., пропорционально площади принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, без использования которых пользование комнатой невозможно, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома - 947 684 руб. (л.д. 85, 87 т. 2).

В целом выкупная цена за жилое помещение на дату оценки (август 2023 года) составила 7 200 116 руб.

Вместе с тем, определением суда от 01.11.2023 по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Проспект». На разрешение экспертизы этим определением поставлены вопросы о рыночной стоимости спорной комнаты, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт как на день проведения экспертизы, так и на дату заключения договора дарения.

Назначая повторную судебную экспертизу, суд первой инстанции исходил из того, что заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» содержит неточности, экспертом некорректно подобраны аналоги жилых помещений, неверно исследован вопрос по убыткам, связанным с компенсацией за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, судом первой инстанции заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (эксперт Разгоняева Т.В.) фактически признано недопустимым доказательством.

Судебная коллегия соглашается с тем, что выводы названного заключения не могут быть использованы для определения размера причитающегося ответчику возмещения.

Как следует из заключения, экспертом Разгоняевой Т.В. для определения стоимости жилого помещения использован сравнительный подход (л.д. 46-47 т. 2), путем сравнения объекта оценки с объектами-аналогами. Всего экспертом для сравнения было выбрано 9 объектов-аналогов, имеющих цену продажи/предложения: 3 200 000 руб., 2 700 000 руб., 4 000 000 руб., 4 000 000 руб., 2 000 000 руб., 2 350 000 руб., 2 200 000 руб., 4 950 000 руб., 3 300 000 руб. (л.д. 48 т. 2), указав на наличие ряда расхождений между объектами-аналогами и объектом исследования, эксперт внесла корректировки в цены объектов-аналогов. Существующие виды корректировок описаны экспертом в разделе 2.6 заключения «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов недвижимости, и диапазон значений основных ценообразующих факторов» (л.д. 25-33 т. 2). При этом описание каждой из корректировок применительно к каждому объекту-аналогу экспертом в заключении не приведено

В связи с отсутствием обоснования экспертом данных корректировок невозможно определить насколько правильно они были использованы, учитывая, что все объекты-аналоги являются комнатами, находятся в деревянных домах, балкона (лоджии) не имеют, при этом в спорной комнате в отличие от четырех объектов-аналогов нет мебели.

При этом из приведенных в заключении характеристик объектов-аналогов не следует, что параметры спорной комнаты, учитываемые при применении корректировок, настолько превосходят соответствующие параметры объектов-аналогов, что стоимость спорной комнаты в результате проведенного экспертом исследования составила сумму большую - 6 055 833 руб. (л.д. 53-55 т. 2), нежели самая высокая из цен продажи/предложения объектов-аналогов, выбранных экспертом - 4 950 000 руб. При этом данный объект-аналог представляет собой помещение, по своим характеристикам, в частности, по площади, соответствующее оцениваемому (площадь 25,1 кв.м). Второй объект-аналог, сходный по площади с оцениваемым (площадь 25 кв.м) имеет цену продажи 3 300 000 руб.

При таких обстоятельствах оснований руководствоваться выводами заключения эксперта Разгоняевой Т.В. не имеется.

При этом заключение повторной судебной экспертизы ООО «Проспект» от 09.01.2024 №107/12-23 выполнено экспертом Пащенко О.Б., обладающей необходимыми познаниями в области порученных ей исследований, соответствующей квалификацией, не заинтересованной в исходе дела. Данное заключение в полном объеме отвечает требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является полным, ясным, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы мотивированы, последовательны, основаны на выполненных экспертом расчетах, непротиворечивы и согласуются с другими доказательствами по делу.

Кроме того, в данном заключении, в отличие от заключения эксперта Разгоняевой Т.В., приведено подробное описание примененных экспертом корректировок по отношению к объекту оценки и объектам-аналогам, с указанием формул расчета (л.д. 39-43 т. 3).

В соответствии с указанным заключением рыночная стоимость жилого помещения - комнаты по адресу: <адрес> (с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, без использования которых пользование комнатой невозможно), с учетом стоимости общего имущества в указанном доме (включая земельный участок под домом), пропорционально доле Ульянкина Д.В. в праве общей долевой собственности на это имущество, на дату оценки (28.12.2023) составила 3 729 500 руб. (л.д. 47 оборот, 67 оборот т. 3).

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии с заключением эксперта Пащенко О.Б. величина убытков, возникающих у собственника жилого помещения при его изъятии, составила: 57 500 руб. - расходы на услуги риэлтора, 7 700 руб. - расходы на транспортные услуги, 2 000 руб. - расходы на оформление права собственности на другое жилое помещение (государственная пошлина), 43 600 руб. - расходы на оплату временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, итого - 110 800 руб. (л.д. 48-51 оборот, 67 оборот т. 3).

Указанная сумма убытков подлежит включению в выкупную стоимость.

Кроме того, в данном случае имеются основания и для включения в сумму возмещения и величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом.

При этом в соответствии с положениями ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья) лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 Жилищного кодекса РСФСР).

Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего с 01.03.2005, предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.             

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01.03.2012 №389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 №1334-О-О и от 14.07.2011 №886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Ранее действовало Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденное Госстроем СССР 08.09.1964, которое утратило силу с 01.07.1989 в связи с изданием постановления Госстроя СССР от 30.06.1989 №113.

Данным Положением в зависимости от материала жилые дома были разделены на следующие шесть групп с установлением нормативных усредненных сроков их службы:

1 - каменные, особо капитальные; фундаменты - каменные и бетонные, стены - каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные - 150 лет;

2 - каменные, обыкновенные; фундаменты - каменные, стены каменные (кирпичные) или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам - 125 лет;

3 - каменные облегченные; фундаменты - каменные и бетонные, стены - облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия - деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам - 100 лет;

4 - деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты - ленточные бутовые, стены - рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые, перекрытия деревянные - 50 лет;

5 - сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты - на деревянных стульях или бутовых столбах, стены - каркасные, глинобитные и др., перекрытия - деревянные - 30 лет;

6 - каркасно-камышитовые и прочие облегченные - 15 лет.

В таблице 5 Положения установлена периодичность осмотра и производства различных видов ремонта для шести групп жилых домов. Согласно таблице, для четвертой группы периодичность проведения комплексного капитального ремонта установлена 1 раз в 18 лет.

В соответствии с п. 9 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий все работы по капитальному ремонту жилых и общественных зданий делятся на следующие группы: комплексный капитальный ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции; выборочный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Согласно п. 10 Положения комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства в них. В силу п. 13 Положения выборочный капитальный ремонт должен производиться в таких жилых и общественных зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, однако отдельные конструктивные элементы или санитарно-технические устройства в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене. В таблице 5 Положения помимо сроков проведения комплексного капитального ремонта установлены и сроки проведения выборочного капитального ремонта, который для домов, относящихся к 4 группе, составляет 6 лет.

Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 утверждены ведомственные строительные нормы Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (далее по тексту ВСН 58-88(р)), действующие с 01.07.1989 и до настоящего времени. Данные нормы рекомендовано применять при определении необходимости проведения капитального ремонта Приказом Минстроя России от 04.08.2014 №427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (п. 2).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании п. 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

В приложении №2 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов» установлена продолжительность эффективной комплектации до постановки на капитальный ремонт, которая в целом определена от 10 до 25 лет, а при тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также для открытых сооружений (спортивных, зрелищных и т.п.) этот срок установлен от 8 до 12 лет.

В приложении №3 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эксплуатации элементов зданий и объектов» установлена продолжительность эксплуатации отдельных элементов жилых зданий, которая для различных конструктивных элементов составляет до 3 до 80 лет.

Согласно материалам дела дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию в 1990 году, относится к IV группе капитальности (л.д. 162, 162 оборот т. 1).

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом Пащенко О.Б., объект экспертизы, исходя из его конструктивных особенностей, относится IV группе капитальности, для зданий этой группы капитальный комплексный ремонт необходимо проводить раз в 18 лет, а выборочный - раз в 6 лет. По состоянию на 22.12.2009 (дата первой приватизации в доме - л.д. 81 т. 1) дому было 19,5 лет, следовательно, на 22.12.2009 был необходим капитальный ремонт. В соответствии с нормативными сроками службы проведения ремонтных работ в отношении различных конструктивных элементов зданий до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88 (р) при условии непроведения капитального ремонта основных конструкций здания (в период с даты постройки до даты первой приватизации 22.12.2009) на дату первой приватизации требовалось проведение частичного капитального ремонта отдельных элементов (электричество, отопление, покрытие кровли, обшивка стен).

Экспертом произведен расчет стоимости компенсации за капитальный ремонт, согласно которому стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за весь дом по состоянию на 2023 год составила 3 554 763 руб., а стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за объект недвижимости на дату первой приватизации (то есть исходя из объема необходимых на эту дату ремонтных работ) с учетом инфляции (то есть в ценах на дату оценки) составила 138 400 руб. (л.д. 51 оборот - 66 оборот, 68 т. 3).

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт также должна быть включена в сумму возмещения, подлежащего присуждению ответчику.

Из этого следует, что общий размер возмещения, которое должно быть выплачено Ульянкину Д.В. в связи с изъятием у него спорной комнаты, составляет: 3 729 500 + 110 800 + 138 400 = 3 978 700 руб., о чем указано и в заключении повторной судебной экспертизы (л.д. 68 т. 3).

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части суммы выкупной цены путем ее увеличения с 1 425 900 руб. до 3 978 700 руб.

При этом оснований для установления размера выкупной стоимости в сумме 7 200 116 руб., то есть в соответствии с заключением эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», как об этом просит ответчик в апелляционной жалобе, не имеется по приведенным выше причинам. Кроме того, заключение эксперта ООО «Проспект» является более актуальным, поскольку оценка производилась экспертом по состоянию на декабрь 2023 года, в то время как оценка экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» произведена по состоянию на август 2023 года.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.03.2024 изменить частично, изложив абзацы первый и второй его резолютивной части в следующей редакции:

«Исковые требования Администрации города Губкинский (ИНН 8911006178) к Ульянкину Денису Владимировичу (паспорт серия №) удовлетворить частично.

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем его выкупа у собственника Ульянкина Дениса Владимировича, установив его выкупную стоимость в размере 3 978 700 рублей».

В остальной части решение Губкинского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.03.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.06.2024.

Председательствующий

Судьи

33-1772/2024

Категория:
Гражданские
Истцы
Администрация г. Губкинский
прокурор г. Губкинский
Ответчики
Ульянкин Денис Владимирович
Суд
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа
Судья
Кайгородова Ирина Владимировна
Дело на странице суда
oblsud.ynao.sudrf.ru
04.06.2024Передача дела судье
25.06.2024Судебное заседание
04.07.2024Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
04.07.2024Передано в экспедицию
25.06.2024
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее