Решение по делу № 33-261/2024 от 18.01.2024

УИД 13RS0023-01-2023-001194-32

Судья Догорова Е.Ю.                                                                                               №2-1154/2023

Докладчик Елховикова М.С.                                                                          Дело №33-261/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Лесновой И.С.,

судей Ганченковой В.А., Елховиковой М.С.,

при секретаре Айзатуллиной А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 февраля 2024 г. в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по первоначальному иску Имайкиной Анастасии Владимировны к Администрации городского округа Саранск о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости, встречному иску Администрации городского округа Саранск к Имайкиной Анастасии Владимировне о прекращении права собственности на жилое помещение и земельный участок после уплаты размера возмещения по апелляционной жалобе представителя Администрации городского округа Саранск Лисиной К.С. на решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 02 ноября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Елховиковой М.С., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Имайкина А.В. обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Саранск о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости.

             В обоснование исковых требований указано, что ей на праве собственности принадлежит комната в общежитии площадью 13,4 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенная по адресу: <адрес>

         Постановлением Администрации городского округа Саранск от <дата> <№> «О выявлении оснований для признания многоквартирных домов, расположенных по адресам: <адрес>; <адрес>, аварийными и подлежащими сносу» принято решение о сносе указанных жилых помещений в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, определен срок для отселения граждан в другие благоустроенные жилые помещения – в период с <дата>

         Постановлением Администрации городского округа Саранск <№> от <дата> «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>» принято решение изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№> площадью 4308,46 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск.

         Она имеет право на возмещение за изымаемое помещение, находящееся в аварийном доме, подлежащем сносу в связи с наличием реальной угрозы жизни и здоровью проживающих в нем граждан, а ответчиком не предприняты надлежащие меры по скорейшему переселению аварийного дома.

Рыночная стоимость принадлежащей ей комнаты в общежитии, с учетом стоимости доли в общем имуществе, включая земельный участок, размер убытков, а также компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого помещения Администрацией го Саранск определена на основании Отчета <№>-Н/04 от <дата>, выполненного ООО «НОКС-ОЦЕНКА», и составила 511 600 руб.

Она не согласилась с данной выкупной стоимостью, в связи с чем обратилась в ООО «РАНЭО».

Согласно отчету <№> об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости, расположенной по адресу: <адрес> с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночная стоимость комнаты в общежитии с учетом стоимости доли в общем имуществе, включая земельный участок, составляет 618 236 руб.; размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 31 220 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома – 187 604 руб., а всего 837 060 руб.

Просила, с учетом изменения заявленных требований, взыскать с Администрации городского округа Саранск в пользу Имайкиной А.В. рыночную стоимость комнаты в общежитии площадью 13,4 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома в общем размере 850 792 руб.

<дата> к производству суда принято встречное исковое заявление Администрации городского округа Саранск к Имайкиной А.В. о прекращении права собственности на жилое помещение и земельный участок, после уплаты    размера возмещения.

В обоснование исковых требований указано, что Имайкина А.В. является собственником жилого помещения с кадастровым номером <№>, площадью 13,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Имайкиной А.В. принадлежит доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м, который расположен под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>.

Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда <№> от <дата> постановлением Администрации го Саранск <№> от <дата> многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения <адрес> <дата> было направлено уведомление <№> с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия по административному делу №2а-417/2022 удовлетворены требования Прокуратуры Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия, признано незаконным бездействие Администрации го Саранск в части непринятия решения об изъятии земельного участка и многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

<дата> был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома <№>

Согласно данному отчету размер возмещения за изъятие составляет 511 600 руб., том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе МКД, включая земельный участок, занятый МКД — 390 000 руб., размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости - 20 800 руб.; компенсация за не произведенный капитальный ремонт - 100 800 руб.

В соответствии с части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации письмом <№>-ОГ от <дата> в адрес собственника жилого помещения <адрес> был направлен проект соглашения об изъятии с приложением выписок из отчета об оценки рыночной стоимости изымаемой недвижимости. Данное письмо получено ответчиком <дата> на руки.

Подписанное Имайкиной А.В. соглашение об изъятии спорного недвижимого имущества Администрация го Саранск не получила.

Просила прекратить право собственности Имайкиной А.В. на жилое помещение с кадастровым номером <№> площадью 13,4 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, а также право общей долевой собственности Имайкиной А.В. на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <№> общей площадью 4308,46 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 566 864 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 02 ноября 2023 г. исковые требования Имайкиной А.В. к Администрации городского округа Саранск о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости удовлетворены частично.

Встречные исковые требования Администрации городского округа Саранск к Имайкиной А.В. о прекращении права собственности на жилое помещение и земельный участок, после уплаты    размера возмещения, удовлетворены частично.

Прекращено право собственности Имайкиной А.В. на жилое помещение – комнату с кадастровым номером <№>, площадью 13,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> а также право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 308,46 кв.м., кадастровый номер <№>, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия для муниципальных нужд в пользу муниципального образования городской округ Саранск, после уплаты возмещения в размере 835 172 (восемьсот тридцать пять тысяч сто семьдесят два) рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С Администрации городского округа Саранск в пользу Имайкиной А.В. взыскана государственная пошлина в размере 11 621 рубля.

В апелляционной жалобе Администрация городского округа Саранск выражает свое несогласие с решением суда от 02 ноября 2023 г. в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 263 508 рублей и просит в этой части решение отменить и принять новое решение. Указывает, что при определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт судом первой инстанции неправильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда противоречат действующему законодательству. В силу части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта. Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований о возложении обязанности по производству капитального ремонта является выяснение наличия на момент приватизации первой квартиры в доме технических недостатков, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта, а также объемы работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Данные обстоятельства судом первой инстанции не выявлены. Документов, подтверждающих нуждаемость в проведении капитального ремонта как всего <адрес>, так и его конструктивных элементов (по состоянию на <дата>, на момент первой приватизации квартиры в данном доме) не имеется. Кроме того, в судебном заседании Администрацией были приобщены документы о включении многоквартирных домов, расположенных в городском округе Саранск в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда (<адрес> в данных планах нет), следовательно, говорить о том, что данный дом нуждался в капитальном ремонте на момент первой приватизации, оснований не имеется. В связи с вышеизложенным надуманными являются показания эксперта Видяевой О.Б., что капитальный ремонт должен проводиться по мере износа конструктивных частей и элементов дома, что не было сделано своевременно Администрацией и что привело к аварийному состоянию дома. То обстоятельство, что в 2018 г. дом признан аварийным, о его нуждаемости в проведении капитального ремонта по состоянию на 2002 г. не свидетельствует, как не свидетельствует и то, что именно отсутствие капитального ремонта, требовавшегося на дату первой приватизации жилого помещения в нем, привело к признанию дома аварийным. Снижение уровня надежности жилого дома связано с естественным износом дома. В материалах гражданского дела не имеется бесспорных доказательств, свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта спорного дома на дату первой приватизации. Судебной экспертизой определен размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, однако необходимость такого ремонта на дату первой приватизации в доме экспертом не определялась (не проводилось обследование самого дома, так и его конструктивных элементов).

Также заслуживает внимание и расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Эксперт Видяева О.Б. указывает, что «расчет стоимости непроизведенного капитального ремонта ею сделан с учетом соответствующего износа за определенные годы, с учетом определения конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования жилого дома, которые должны были быть отремонтированы с учетом года постройки. В графе нормативный срок службы, согласно ВСН 58-88(р), указан общий срок службы до капитального ремонта, но капитальный ремонт не обязательно должен быть произведен в установленный срок». Таким образом, износ дома и конструктивных элементов дома определен экспертом расчетным способом, на основании анализа минимальных сроков эксплуатации, тогда как информация о фактическом состоянии здания по состоянию на 2002 г. отсутствует и, соответственно, невозможно установить реальный износ его элементов и инженерных систем. Истечение эксплуатационных сроков отдельных конструктивных элементов здания само по себе не указывает на необходимость проведения их капитального ремонта.

Так же в своем решении суд указывает, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовались провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме, определяется бывшим наймодателем, из числа работ, установленных частью 1 статьи 166 ЖК РФ.

Так в части 1 статьи 166 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Однако, согласно экспертному заключению ФГБОУ ВО «МГУ им. Н.П. Огарева» Центра некоммерческих судебных строительно-технических экспертиз в расчет компенсации по конструктивным элементам были взяты (помимо перечня указанного в части 1 статьи 166 ЖК РФ): стены и перегородки, перекрытия, полы, проемы, отделочные работы и прочие работы, однако указанные работы не входят в перечень работ (услуг) по капитальному ремонту.

Таким образом, считают, что при вынесении данного решения судом первой инстанции неправильно истолкованы и применены нормы материального и процессуального права, что является основанием для отмены данного решения в части взыскания размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В судебное заседание истец Имайкина А.В., представитель истца Мирончева Е.Б. не явились, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены своевременно и надлежаще, сведений о причинах неявки не представили, отложить разбирательство по делу не просили.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных частью третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) не усматривается, и судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя Администрации городского округа Саранск Лисиной К.С., заключение прокурора Умновой Е.В., рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В судебном заседании апелляционной инстанции поступил отказ от апелляционного представления прокурора Ленинского района г.Саранска Республики Мордовия Бодягина А.Н.

Обсудив заявленный отказ от апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 326 ГПК РФ до вынесения судом апелляционного определения допускается отказ от апелляционного представления, который согласно части 2 статьи 326 ГПК РФ должен быть подан в письменной форме в суд апелляционной инстанции.

При принятии отказа от апелляционного представления суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующему апелляционному представлению.

Прекращение производства по апелляционному представлению в связи с отказом от него, не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы иными лицами, участвующими в деле (часть 3 статьи 326 ГПК РФ).

Поскольку отказ от апелляционного представления подан в соответствии с положениями статьи 326 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным принять его отказ и прекратить производство по апелляционному представлению.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.

Таким образом, специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Имайкиной А.В. принадлежит комната в общежитии площадью 13,4 кв.м, кадастровый номер <№>, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> Право собственности зарегистрировано на основании Договора купли – продажи от <дата>

Имайкиной А.В. принадлежит доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м, который расположен под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>.

Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда <№> от <дата> постановлением Администрации го Саранск <№> от <дата> многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации городского округа Саранск от <дата> <№> «О выявлении оснований для признания многоквартирных домов, расположенных по адресам: <адрес>; <адрес>, аварийными и подлежащими сносу» принято решение о сносе указанных жилых помещений в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, определен срок для отселения граждан в другие благоустроенные жилые помещения – в период с <дата>

Постановлением Администрации городского округа Саранск <№> от <дата> «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>» принято решение изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск.

<дата> было направлено уведомление <№> с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Постановлением Администрации городского округа Саранск от <дата> <№> «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес> принято решение: изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером <№>, площадью 4 308,46 кв.м. для муниципальных нужд городского округа Саранск; изъять жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, согласно приложению к настоящему постановлению для муниципальных нужд городского округа Саранск; изъять нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес> нежилое помещение <№>, с кадастровым номером <№>, площадью 38,5 кв.м. для муниципальных нужд городского округа Саранск.

Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 13,4 кв.м., с кадастровым номером <№>, подлежит изъятию

<дата> Имайкиной А.В. направлено уведомление об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ей предложено взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в размере 511600 рублей, которое ей получено <дата>

Размер возмещения определен на основании отчета ООО «НОКС-Оценка» <№> от <дата>, и определен исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, в размере 390 000 рублей, размера убытков – 20 800 рублей, компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома – 100 800 рублей, а всего 511 600 рублей.

Судом первой инстанции установлено, что ответчиком не было подписано соглашение об изъятии.

Разрешая заявленные исковые требования, установив, что порядок изъятия земельного участка и находящейся на нем недвижимости не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству и, учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о принудительном изъятии в пользу Администрации городского округа Саранск принадлежащего Имайкиной А.В. объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они исчерпывающе мотивированы, основаны на обстоятельствах, установленных судом по результатам надлежащей правовой оценки представленных доказательств, произведенной в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, и не противоречат нормам закона, регулирующим спорные правоотношения. Нарушения распределения бремени доказывания судом допущено не было.

На решение суда принесена апелляционная жалоба представителем Администрации городского округа Саранск только в части определенной судом первой инстанции суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для включения стоимости за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в выкупную стоимость подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из выводов заключения эксперта ФГБОУ ВО «МГУ им. Н.П. Огарева» Центра некоммерческих судебно-строительный экспертиз от <дата> следует, что рыночная стоимость изымаемой недвижимости, расположенной по адресу: <адрес> с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома составляет 850 792 руб., из них 545 078 руб. – стоимость комнаты с учетом стоимости долей в общем имуществе МКД, включая земельный участок, занятый МКД; 42 206 руб. – размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости; 263 508 руб. – размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

    Оценив заключение судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции принял указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу. Судебная коллегия соглашается с этим, поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. При проведении экспертизы экспертом изучены все представленные материалы дела, заключение получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность эксперта за результаты исследования, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, достаточно аргументировано, выводы экспертов последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами.

При этом судом первой инстанции обоснованно не приняты в качестве допустимых доказательств представленные сторонами отчеты <№> от <дата> и отчет РАНЭО от <дата>, поскольку эксперты не были предупреждены об уголовной ответственности. Также судом первой инстанции обоснованно не принято в качестве допустимого доказательства экспертное заключение ООО «Орион» от <дата>, поскольку проведение экспертизы было поручено экспертной организации, представленной стороной истца, и указанное заключение является точной копией отчета РАНЭО от <дата>, представленного ими же.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Помимо этого, статьей 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный жилой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда, но капитальный ремонт не был проведен, то капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме, определяется бывшим наймодателем, из числа работ, установленных частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из показаний эксперта Видяевой О.Б., допрошенной судом первой инстанции следует, что расчет стоимости непроизведенного капитального ремонта ею сделан с учетом соответствующего износа за определенные годы, с учетом определения конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования жилого дома, которые должны были быть отремонтированы с учетом года постройки. Период считается с начала построения дома. В графе нормативный срок службы, согласно ВСН 58-88 (р) указан общий срок службы до капитального ремонта, но капитальный ремонт не обязательно должен быть произведен в установленный срок. Капитальный ремонт должен производится по мере износа конструктивных частей и элементов дома, что не было сделано своевременно Администрацией городского округа Саранск и что привело к его аварийному состоянию дома.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что документов, подтверждающих, что многоквартирный <адрес> на момент приватизации первой квартиры нуждался в проведении капитального ремонта не имеется, следовательно, на Администрацию городского округа Саранск не может быть возложена обязанность по уплате величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт вышеуказанного многоквартирного дома, причитающийся на долю собственника Имайкиной Е.А. в размере 263 508 рубля обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом <адрес>. постройки, капитальный ремонт в котором, кроме ремонта крыши в 2015 году (по истечении срока капитального ремонта указанного конструктивного элемента жилого дома), никогда не проводился.

Как правильно установил суд первой инстанции, неисполнение истцом, как бывшим наймодателем, установленной статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанности по производству капитального ремонта спорного жилого дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, нуждающегося в его производстве, как то следует из заключения судебной экспертизы, отражающих процент его износа, равным 67%, из показаний допрошенного в судебном заседании эксперта Видяевой О.Б., указавшей на необходимость оценки состояния жилого дома, как неудовлетворительного и нуждающегося в капитальном ремонте, а также не содержащей сведений о проведении когда-либо капитального ремонта дома, за исключением кровли в 2015 г., привело к снижению уровня надежности здания, в связи с чем служит законным основанием для исчисления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с года постройки многоквартирного дома.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии документов, подтверждающих нуждаемость указанного жилого дома на момент первой приватизации в капитальном ремонте, отклоняются судебной коллегией, поскольку включение либо не включение в программу капитального ремонта являлось обязанностью наймодателя, а не проживающих там лиц.

Доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры (<дата>) дом не нуждался в проведении капитального ремонта, стороной истца не представлены. При этом сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли.

Довод истца о том, что суд неверно отнес работы по устранению дефектов стен и перегородок, перекрытий, полов, проемов, отделочных работ и прочих работ, относящихся к общедомовой площади (помещения вспомогательного назначения и помещения общего пользования) к капитальному ремонту, суд апелляционной инстанции считает необоснованным. При это учитывает, что в результате обследования экспертами общедомового имущества установлена необходимость полного ремонта помещений вспомогательного назначения и помещений общего пользования с заменой покрытия пола, полной заменой лакокрасочных покрытий на стенах и потолке. Такие работы относятся, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от <дата> <№>, к капитальному ремонту, поскольку текущий ремонт предусматривает восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками.

В силу пункта 1.1 Правил, настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими или организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Приложение <№> указанных Правил содержит перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

Приложение <№> Правил содержит примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. Пункт 2 Приложения <№> предусматривает ремонтно-строительные работы по смете, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

Таким образом, учитывая, что экспертом установлена необходимость полной замены отдельных элементов дома, включая стены, перегородки, перекрытия, полы, проемы, такие работы относятся, в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», именно к капитальному ремонту.

Экспертом ФГБОУ ВО «МГУ им. Н.П. Огарева» Центра некоммерческих судебно-строительный экспертиз от <дата> установлена необходимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с начала эксплуатации конструктивных элементов здания (<дата> года) по <дата> г. (<данные изъяты> года), за исключением конструктивного элемента – кровли, капитальный ремонт которой производился в <дата> г., расчет компенсации по кровле за непроизведенный капитальный ремонт проводится с <дата> г. по <дата> г. (<данные изъяты> лет).

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителями жалобы и представлении не представлено и в материалах гражданского дела не имеется.

В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется, в связи с чем, его законность и обоснованность в силу положений части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии по гражданским делам. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений статей 1, 2, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

Основания для отмены решения суда, установленные статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьей 326 и пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

принять отказ прокурора Ленинского района г.Саранска Республики Мордовия Бодягина А.Н. от апелляционного представления на решение Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 02 ноября 2023 г. и прекратить по нему апелляционное производство.

Решение Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 02 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Администрации городского округа Саранск Лисиной К.С. - без удовлетворения.

Председательствующий                                                              И.С. Леснова

Судьи                                                                                                 В.А. Ганченкова

                                            М.С. Елховикова

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 февраля 2024 г.

Судья                                                                                  М.С. Елховикова