Решение по делу № 33-3082/2021 от 16.09.2021

Дело № 2-180/2021 Председательствующий - судья Кадыкова Е.С.

32RS0017-01-2021-000191-39

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ №33-3082/2021

гор. Брянск 26 октября 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Петраковой Н.П.,

судей областного суда Кулешовой Е.В., Сокова А.В.,

при секретаре Смольняковой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Агропродукт» на решение Комаричского районного суда Брянской области от 21 июля 2021 года по иску Тарасиковой В.В. к Тютюнову А.А., Тютюновой Л.Н., ООО «Агропродукт» о признании сделки недействительной и переводе прав и обязанностей покупателя.

Заслушав доклад судьи Сокова А.В., объяснения представителей ООО «Агропродукт» Голикова А.Г. и Пономаревой И.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тарасикова В.В. обратилась в суд с данным иском, ссылаясь на то, что она является собственником земельной доли в размере 1/111 в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, СПК «Владимировский ». В апреле 2021 года ей стало известно о том, что 19.02.2021г. собственники общей долевой собственности земельного участка Тютюнов А.А. и Тютюнова Л.Н. заключили предварительные договоры купли-продажи своих долей с ООО «Агропродукт» и получили в качестве задатка по предварительным договорам <данные изъяты> руб. и <данные изъяты>. соответственно. В нарушение ст.250 ГК РФ и Федерального закона №101-ФЗ, Тютюнов А.А. и Тютюнова Л.Н., не поставили в известность участников долевой собственности о намерении продать свои доли, чем лишили истца возможности воспользоваться ее преимущественным правом покупки. В связи с этим, истица просила суд признать недействительными ничтожные сделки, совершенные в рамках предварительных договоров купли-продажи от 19.02.2021г. земельных долей, принадлежащих Тютюнову А.А. и Тютюновой Л.Н., заключенные ими с ООО «Агропродукт»; перевести на Тарасикову В.В. права и обязанности покупателя земельных долей по предварительным договорам купли-продажи, взыскать с нее в пользу ООО «Агропродукт» денежные средства в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. Соответственно.

Решением Комаричского районного суда Брянской области от 21 июля 2021 года исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ООО «Агропродукт» просит отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального права. Указывает на намерение Тютюновых выделить земельный участок и на не заключение основного договора.

Истец, Тютюновы, представитель Управления Росреестра по Брянской области, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, судебная коллегия в соответствии со ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в порядке ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Тютюнов А.А. является собственником 5/1506 долей в праве общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровым номером№, расположенный по адресу: <адрес>, СПК «Владимировский».

Тютюновой Л.Н. принадлежит 5/1506 долей в праве общедолевой собственности на указанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между Тютюновым А.А. и ООО «Агропродукт» заключен

предварительный договор купли-продажи земельной доли Тютюнова А.А. за <данные изъяты> рублей. Дата либо срок заключения основного договора купли-продажи договором не определен.

Так же 19.02.2021г. заключен аналогичный договор между Тютюновой Л.Н. и ООО «Агропродукт», стоимость ее земельной доли определена в размере <данные изъяты> рублей.

Стоимость земельных долей выплачена Тютюновым ООО «Агропродукт» в полном объеме в день подписания договоров.

Тарасикова В.В. является собственником земельной доли в размере 1/111 в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №.

О намерении продать свои доли остальных собственников земельных долей Тютюновы не известили.

Правом аренды ООО «Агропродукт» спорные земельные доли не обременены.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 5 статьи 79 Земельного кодекса РФ, пункта 4 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Кроме того, Постановлением Конституционного Суда РФ от 30 января 2009 года N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разъяснено, что Гражданский кодекс РФ, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых им имущественных и личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (статья 246); имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункты 1 и 2 статьи 252).

Из изложенного следует, что в силу закона купить долю в общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения может только участник общей долевой собственности или использующая этот земельный участок сельскохозяйственная организация.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым.

Действующее законодательство не ограничивает стороны в выборе способа защиты нарушенного права, так граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

К числу данных способов законодателем предусмотрен перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку срок заключения основных договоров ответчиками не установлен, и при этом ООО «Агропродукт» уже выплатило полную стоимость земельных долей Тютюновым, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при установленных обстоятельствах между сторонами имеют место отношения, вытекающие из нарушения преимущественного права покупки при продаже долевой собственности постороннему лицу.

Таким образом, требование Тарасиковой В.В. о переводе на ее прав и обязанностей продавца по предварительному договору купли-продажи земельных долей соответствует содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, вследствие чего оно правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Факт же не заключения основного договора купли-продажи спорных земельных долей при таких обстоятельствах дела не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Довод ООО «Агропродукт» о намерении Тютюновых выделить свои земельные доли судебной коллегией отклоняется, поскольку предметом предварительных договоров являются доли участников долевой собственности, а не сформированные в установленном земельным законодательством порядке земельные участки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Делая вывод о том, что оспариваемые сделки затрагивают права и законные интересы истца, суд первой инстанции сослался на нарушение преимущественных прав Тарасиковой В.В. на покупку земельных долей.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку заключение предварительного договора купли-продажи доли в праве общей собственности с посторонним лицом не может являться основанием для признания его недействительным. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, в части удовлетворения исковых требований о признании недействительными сделок в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Тарасиковой В.В.

Руководствуясь ст. ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Комаричского районного суда Брянской области от 21 июля 2021 года отменить в части удовлетворения исковых требований о признании недействительными:

- сделки, совершенной в рамках предварительного договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, в праве общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, СПК «Владимировский», заключенного между Тютюновым А.А. и ООО «Агропродукт»;

- сделки, совершенной в рамках предварительного договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, в праве общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, СПК «Владимировский», заключенного между Тютюновой Л.Н. и ООО «Агропродукт».

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Тарасиковой В.В. к Тютюнову А.А., Тютюновой Л.Н., ООО «Агропродукт» о признании сделок недействительными отказать.

В остальной части решение Комаричского районного суда Брянской области от 21 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 2 ноября 2021 года.

Председательствующий      Н.П. Петракова

Судьи Е.В. Кулешова

А.В. Соков