Решение по делу № 2-803/2023 от 09.02.2023

Дело № УИД: 23RS0№-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 18 мая 2023 года                        

Усть-Лабинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.И.,

секретаря ФИО3,

с участием:

ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному исковому заявлению администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и по встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой,

УСТАНОВИЛ:

    В Усть-Лабинский районный суд с иском обратилась администрация муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени. В обосновании иска указано, что на основании выписки из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ проведения аукциона комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город- курорт Геленджик, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 511 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, от ДД.ММ.ГГГГ №, сроком на 20 лет. Арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора, своевременно и в полном размере вносить арендную плату без выставления счетов арендодателем. Однако ответчиком данное обязательство не выполнено. Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик был выявлен факт несвоевременного внесения арендной платы с начала действия договора. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности по основному обязательству, составила 1 312 506 рублей 43 копейки. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о взыскании задолженности по арендной плате в размере 556 130 рублей 22 копеек, за период с период с ДД.ММ.ГГГГ по I квартал 2021 года включительно и пени в размере 22 852 рублей 81 копейки, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, не установленная в судебном порядке сумма задолженности ФИО2 по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 756 376 рублей 31 копейку. Подпунктом 5.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. С учётом задолженности ответчика по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, размер пени составил 201 127 рублей 18 копеек. Не установленная в судебном порядке сумма задолженности ФИО2 по пене по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 178 274 рубля 37 копеек.

    Просит суд: взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 756 376 рублей 31 копейки, за период с ДД.ММ.ГГГГ по IV квартал 2022 года включительно; взыскать с ФИО2 задолженность по пене в размере 178 274 рублей 37 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе судебного разбирательства судом принят встречный иск ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой. В обосновании иска указано, что в производстве Усть-Лабинского районного суда находится гражданское дело № по иску администрации МО <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате. Ему на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 780 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ). Данный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов. Ежегодная арендная плата составляет 394856 рублей. На земельном участке им был возведен жилой дом, зарегистрировано право на дом. Он обратился в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположен жилой дом, собственником которого он является. Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ №.12-1248/23 ему отказано в выкупе земельного участка, т.к. в соответствии с п. 8.5 договора аренды он должен оплатить арендную плату за оставшийся срок аренды. Сейчас Истец обратился в Усть-Лабинский районный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в рамках договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ При этом, по его мнению, данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой, что в случае признания таковой, первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению. Между администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок (адрес: <адрес>) с кадастровым номером № площадью 780 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора). Границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница, Бетта, Архипо-Осиповка) установлены постановлением ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее -Закон № ЗЗ-ФЗ), пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995    №    26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебнооздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ), распоряжением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов <адрес> и <адрес> признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Признание распоряжением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р не повлекло прекращение у перечисленных курортов статуса особо охраняемой природной территории (природного объекта). Курорты Геленджикской группы не утратили статус курортов входить в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земель кодекса), подлежат особой охране на основании Закона № 7-ФЗ. Нахождение земельного участка в границах округа санитарной охраны курорта, созданного до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность. Он не может расторгнуть договор, поскольку договор аренды не содержит условия об одностороннем расторжении договора, и выкупить не может, по двум причинам: наличие кабального условия в договоре - п. 8.5, а также факт невозможности выкупить данный участок в принципе. Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № является недействительной (ничтожной) сделкой, так как спорный земельный участок ограничен в обороте и включение в спорный договор условия о последующим выкупе противоречит действующему законодательному урегулированию, и изначально ввело его в заблуждение.

Просит суд признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО2 и администрацией МО <адрес> недействительным (ничтожным).

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) в судебное заседание не явился, однако ранее согласно представленного ходатайства, просил суд рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя, первоначальный иск поддержала в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании встречный иск поддержал, просил суд его удовлетворить, в первоначальном иске отказать.

В связи с этим суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно материалам дела, исследованным в судебном заседании, установлено, что на основании выписки из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ проведения аукциона комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 511 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, от ДД.ММ.ГГГГ №, сроком на 20 лет.

Согласно ст. 57 Конституции Российской Федерации, ст. 65 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

На основании статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, равно как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 4.3.2 пункта 4 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора, своевременно и в полном размере вносить арендную плату без выставления счетов арендодателем.

В судебном заседании установлено, что ответчиком ФИО2, данное обязательство не выполнено, что не оспаривается сторонами.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности по основному обязательству, составила 1 312 506 рублей 43 копейки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 556 130 рублей 22 копеек, за период с период с ДД.ММ.ГГГГ по I квартал 2021 года включительно и пени в размере 22 852 рублей 81 копейки, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, не установленная в судебном порядке сумма задолженности ФИО2 по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 756 376 рублей 31 копейку.

Подпунктом 5.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

С учётом задолженности ответчика по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, размер пени составил 201 127 рублей 18 копеек.

Следовательно, неустановленная в судебном порядке сумма задолженности ФИО2 по пене по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 178 274 рубля 37 копеек.

В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик за исх. № направлена претензия в которой было предложено в десятидневный срок со дня ее получения предоставить документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности.

Таким образом, общая сумма задолженности составляет 934 650 рублей 68 копеек.

Стороны подписали договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а, следовательно, и приняли на себя обязательства по его надлежащему исполнению.

Таким образом, указанные обстоятельства нарушают права муниципального образования город-курорт Геленджик, в части наполняемости местного бюджета.

Доводы ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2, о том, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой, так как спорный земельный участок ограничен в обороте и включение в спорный договор условия о последующим выкупе противоречит действующему законодательному урегулированию, и изначально ввело его в заблуждение, суд находит несостоятельными и опровергающиеся материалами дела, по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 95 ЗК РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных Парков, дендрологических парков, ботанических садов.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" земли оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня особо охраняемых природных территорий.

Кроме того, как следует из статьи 3.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №505-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», населенные пункты могут быть включены в состав особо охраняемых природных территорий без изъятия расположенных на их территориях земельных участков и иной недвижимости у правообладателей (за исключением государственных природных заповедников), если это не противоречит режиму особой охраны соответствующей категории особо охраняемых природных территорий. В случае зонирования особо охраняемой природной территории населенные пункты включаются в состав функциональных зон, режим которых допускает осуществление хозяйственной деятельности. Оборот земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории федерального или регионального значения, не ограничивается. Такие земельные участки могут находиться по основаниям, предусмотренным законом, в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, собственности граждан или юридических лиц либо относиться к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с земельным законодательством.

Аналогичная правовая позиция изложена в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № может быть предоставлен в частную собственность.

Также, доводы ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2, о том, что условия договора являются кабальные и невозможностью выкупа земельного участка, суд отклоняет по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен путем открытого аукциона.

Как усматривается из выписки из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик ФИО2 было осуществлено 18 «шагов аукциона», что свидетельствует о его действительном намерении приобрести право аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

Кроме этого, ФИО2, будучи участником торгов, был ознакомлен с условиями аукционной документации, в том числе с проектом договора, примерная форма которого утверждена приказом департамента имущественных отношении <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-з «Об утверждении форм примерных договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности» (пунктом 2.1 Приказа № рекомендовано органам местного самоуправления <адрес> при реализации права на заключение договоров аренды земельных участков, предоставление которых относится к компетенции органов местного самоуправления, руководствоваться формами примерных договоров аренды земельных участков, утвержденными настоящим приказом), а также обладала достоверной информацией относительно характеристик земельного участка, размера задатка, срока аренды земельного участка, обязанностей арендатора. В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект, договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка. Вся аукционная документация, в силу действующего законодательства Российской Федерации заранее размещается организатором аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, в том числе, проект договора аренды.

Кроме этого, ФИО2 условия договора в судебном порядке обжалованы не были, а лишь после обращения администрации в суд с иском о взыскании задолженности, ФИО2 предъявил встречное исковое заявление о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 8.5 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, при досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Если иное установлено статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации или другими Федеральным законом, исключительно право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из системного толкования которых следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса).

Пункт 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, сели иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статьях 619, 620 ГК РФ также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения.

Поскольку положения статьей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае при досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, пунктом 8.5 договора аренды возлагается обязанность на арендатора оплатить арендную плату за оставшийся срок аренды, что не противоречит положениям вышеуказанной правовой нормы.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что указанные денежные средства (арендная плата за оставшийся срок аренды) ФИО2 внесены, а так же доказательства обращения ФИО2 в филиал государственного автономного учреждения <адрес> «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг <адрес>» о предоставлении спорного земельного участка в собственность с приложением необходимых документов.

Следовательно, суд делает вывод о том, что ФИО2 злоупотребляет правом и в обход принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и пытается его признать недействительным.

В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 4 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

В силу ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточную и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, с учётом вышеизложенного, учитывая требования закона, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик задолженность по арендной плате в размере 756 376 (семисот пятидесяти шести тысяч трёхсот семидесяти шести) рублей 31 копейки, за период с ДД.ММ.ГГГГ по IV квартал 2022 года включительно.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик задолженность по пене в размере 178 274 (ста семидесяти восьми тысяч двухсот семидесяти четырёх) рублей 37 копеек, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Встречное исковое заявление ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 госпошлину в доход государства в размере 12 546,51 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца в <адрес>вой суд через Усть-Лабинский районный суд с момента оформления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись А.И. Бондарев