Решение по делу № 3а-61/2022 от 18.03.2022

Дело № 3а-61/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2022 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Османовой Т.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Л.О.А. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Л.О.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника объекта недвижимого имущества и налогоплательщика.

В судебное заседание Л.О.А., представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ ФКП Росреестра, заинтересованного лица - Администрации Нелидовского городского округа Тверской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по указанному адресу, площадью 1100 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – дополнительный земельный участок к основному, находящемуся в собственности для строительства торгового объекта, принадлежит Л.О.А. на праве собственности, государственная регистрация которого произведена 23 октября 2015 года.

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области по состоянию на 01 января 2013 года.

По сведениям Тверского филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области принадлежащий административному истцу на праве собственности земельный участок не вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Его кадастровая стоимость была определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222, в размере 2 908631 рублей по состоянию на 05 марта 2015 года.

В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от 05 марта 2022 года № 28-М/2021, составленный оценщиком ООО «Оценочно-экспертная компания Аналитик Бизнес Групп» Морозовой Е.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату определения его кадастровой стоимости составила 1080000 рублей.

Оценив данный отчет об оценке в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков Тверской области из состава земель населенных пунктов коммерческого назначения, к сегменту которых относится объект оценки, информацию о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка метода количественных корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.

Для расчета рыночной стоимости оценщик в качестве объектов-аналогов отобрал 3 предложения о продаже незастроенных земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам: дате предложения (с июля 2014 года по сентябрь 2014 года), объему передаваемых прав (право собственности), условиям финансирования (типичные рыночные), местоположению (города Калязин и Торжок Тверской области), площади (от 300 кв.м до 1300 кв.м), наличию инженерных коммуникаций либо возможности их подключения.

По итогам проведенного сравнения, с учетом имеющихся отличий оценщик скорректировал цены предложений, определив таким образом итоговую величину рыночной стоимости.

Письменные возражения Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области относительно отчета об оценке мотивированы доводами о том, что оценщиком неверно рассчитана корректировка на время продажи объектов-аналогов – исходя из января 2015 года, а не января 2014 года; не приведено обоснование схожести социально-экономических характеристик городов Нелидово, Калязин, Торжок; расчет корректировки на местоположение произведен на основании данных о продаже жилой недвижимости без учета закономерностей ценообразования; в отношении аналога № 1 объявление о продаже не содержит данных об обеспеченности земельного участка коммуникациями, однако оценщик исходит из наличия коммуникаций по границе участка.

Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик Морозова Е.В., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила.

В частности, из показаний свидетеля следует, что указание на странице 47 отчета на расчет корректировки относительно января 2015 года является технической опечаткой, временной индекс рассчитан относительно января 2014 года, на что указано в таблице временных индексов на той же странице отчета.

При выборе аналогов учитывались характеристики городов Тверской области, в которых находятся земельные участки: статус районных центров, показатели численности и доходов населения, наличие действующих промышленных объектов. Информация об указанных характеристиках, в том числе статистические данные Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области, имеется в сети «Интернет» и является общедоступной.

В связи с депрессивностью рынка земельных участков коммерческого назначения, характеризующегося значительным диапазоном цен и малым количеством предложений, в основу расчета корректировки на местоположение положены результаты анализа ценообразования в сфере жилой недвижимости, как более развитого сегмента рынка недвижимости, отражающего социально-экономическую ситуацию в регионе в целом. Для проведения данного анализа были подобраны предложения с известной ценовой информацией, а также использованы статистические данные о средних ценах на жилую недвижимость в городах Тверской области. При этом используемые оценщиком ценовые значения близки к средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по муниципальным районам и городским округам Тверской области для приобретения жилых помещений в муниципальную собственность на 2015 год, утвержденной постановлением Правительства Тверской области от 05 августа 2014 года № 390-пп, на которое ссылается Министерство.

По наличию возможности подключения инженерных коммуникаций все сравниваемые земельные участки сопоставимы. В отношении аналога № 1 данная информация уточнялась оценщиком у продавца земельного участка.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере, определенном в представленном административным истцом отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Л.О.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 05 марта 2015 года в размере 1 080000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 18 марта 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 27 апреля 2022 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова