Решение по делу № 2-165/2018 от 30.01.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2018 года                                          Дело № 2-165/2018

с. Аскиз

Аскизский районный суд Республики Хакасия

В составе: председательствующего судьи Т.Э. Булавиной,

при секретаре                                                    Е.В. Новиковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чепчигашева В.В. к администрации Есинского сельсовета Аскизского района Республики Хакасия о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Чепчигашев В.В. обратился в суд с иском к администрации Есинского сельсовета Аскизского района Республики Хакасия о признании права собственности на недвижимое имущество - здание магазина, расположенное по адресу: <адрес>, мотивируя требования тем, что на основании договора купли-продажи от <дата> он приобрел у ЗАО «Есинское» в собственность указанное здание магазина. Предыдущий собственник продавец ЗАО «Есинское» прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании истец Чепчигашев В.В., его представитель адвокат Лисуненко К.Г., действующий на основании ордера, исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в нем, дополнив, что в связи с ликвидацией продавца ЗАО «Есинское» невозможно произвести государственную регистрацию перехода права на спорное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Обязательства по договору купли- продажи от <дата> сторонами исполнены, имущество перешло к истцу по акту приема-передачи от <дата>, расчет за указанное имущество произведен.

Представители ответчика администрации Есинского сельсовета Аскизского района РХ: глава администрации Чистыгашев Р.Л. и действующие на основании доверенностей Потехина Л.В., Сагалакова А.М., Соловьева Л.В. исковые требования не признали, указывая, что истцом не представлено доказательств принадлежности спорного имущества продавцу ЗАО «Есинское». Кроме того, полагали, что договор купли-продажи от <дата>, нельзя признать заключенным, поскольку подписавший договор от имени продавца ФИО1 не имел полномочий на распоряжение имуществом ЗАО «Есинское». Также указали, что предметом договора от <дата> является покупка истцом здания магазина по адресу: <адрес> под разбор, а не как объекта недвижимого имущества. Также указали на отсутствие доказательств внесения оплаты истцом по договору.

Выслушав объяснения участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу статей 209, 218, 549 ГК РФ сделка по отчуждению объектов недвижимого имущества заключается только с участием собственника, который вправе совершать действия лишь в отношении принадлежащего ему имущества.

Согласно ч.5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации № 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 28.01.1998.
         По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).

В силу пункта 2 статьи 8 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2013 года) и аналогичного по содержанию пункта 2 статьи 8.1 (введенной с 1 марта 2013 года), статей 131, 218, 223, 551 ГК РФ договор продажи является лишь основанием возникновения у покупателя права собственности, а само право возникает с момента его государственной регистрации. В судебном порядке может быть признано существующее право, поскольку судебным актом права подтверждаются, но не порождаются.

В соответствии с разъяснениями данными в пункте 62 Постановление Пленума № 10/22 при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В соответствии с техническим паспортом нежилого здания по состоянию на <дата> по адресу: <адрес>, расположено здание магазина, площадью № кв.м., с процентом износа №.

Истцом в обоснование приобретения права собственности на указанное задание магазина предоставлен договор от <дата>.

Из данного договора следует, что ЗАО «Есинское» в лице директора ФИО1 (продавец), действующего на основании Устава, зарегистрированного <дата>, и физическое лицо Чепчигашев В.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает телятник деревянный, находящийся по адресу: <адрес> под разбор - № руб., магазин на 4 места- мельница, находящийся по адресу: <адрес> под разбор-№ руб., макаронный цех, находящийся по адресу: <адрес>, под разбор-№ руб., ц/контора 2-х этажная, находящаяся по адресу: <адрес> под разбор-№ руб., ветлечебница, находящаяся по адресу: <адрес> под разбор-№ руб., являющиеся собственностью ЗАО «Есинское», за № руб..

Покупатель обязан оплатить стоимость приобретенных объектов. С этого момента «продавец» утрачивает право собственности на объекты.

Покупатель может использовать данные объекты по собственному усмотрению, т.е. продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству, совершать с ними иные, не запрещенные законодательством действия. К настоящему договору прилагается квитанция к приходному кассовому ордеру об оплате.

Настоящий договор подписан <дата>, скреплен печатью продавца.

<дата> между сторонами договора составлен акт приемки-передачи, подписанный директором ЗАО «Есинское» ФИО1 и покупателем Чепчигашевым В.В., из которого следует, что последний принял указанное в договоре купли-продажи имущество.

С <дата> ЗАО «Есинское» прекратило деятельность в связи с ликвидацией юридического лица на основании определения Арбитражного Суда Республики Хакасия от <дата> о завершении конкурсного производства, что усматривается из выписки из ЕГРЮЛ от <дата>.

Из указанного определения Арбитражного Суда РХ от <дата> по делу № следует, что ходе рассмотрения дела о признании ЗАО «Есинское» несостоятельным (банкротом) установлено, что за весь период конкурсного производства денежные средства в конкурсную массу не поступали, перспективы создания конкурсной массы отсутствуют, т.к. организация не имеет имущества, реализация которого была бы возможна.

Из предоставленных Арбитражным судом РХ на запрос суда материалов дела № о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Есинское» видно, что по информации Управления Роснедвижимости по Республике Хакасия (в настоящее время-Управление Росреестра по РХ) от <дата> сведений о наличии имущества ЗАО «Есинское» в Управлении не имеется.

В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения как о наличии здания магазина по адресу: <адрес>, так и о зарегистрированных правах на него, напротив, по данному адресу учтен жилой дом, площадью № кв.м., кадастровый №, что следует из выписки из ЕГРН от <дата>.

В ГУП РХ Управление технической инвентаризации также отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на состоящее на техническом учете здание магазина по адресу: <адрес> (информация ГУП РХ УТИ от <дата>).

Договор купли-продажи спорного объекта недвижимости был заключен продавцом <дата>, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Из информации Муниципального архива <адрес> следует, что документы о правопреемственности и передаче имущества Есинского совхоза в ЗАО « Есинское» на муниципальное хранение не поступали, место нахождение документов неизвестно.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1, подписавший как директор договор от <дата> от имени ЗАО « Есинское» также указал, что при подписании данного договора не проверял наличие документов о принадлежности продаваемого имущества продавцу ЗАО «Есинское».

Учитывая, изложенные обстоятельства суд приходит к выводу, что стороной истца не доказан факт возникновения права собственности на спорный объект у ликвидированного в ходе процедуры банкротства продавца-ЗАО «Есинское», соответственно и приобретение данного права истцом.

Показания свидетелей со стороны истца-бывших работников ЗАО «Есинский» о том, что здание магазина существовало в бытность совхоза «Есинский», правопреемником которого являлось ТОО «Есинское», а последнего ЗАО «Есинский» (справка администрации Аскизского района от <дата>, постановление администрации Аскизского района № от <дата>), не являются достаточным доказательством наличия у продавца права собственности на здание магазина при отсутствии иных письменных доказательств, не предоставленных истцом в нарушение требований ч.1 ст.56 ГПК РФ.

При разрешении споров о праве собственности на имущество по гражданско-правовым сделкам обязательными условиями являются наличие одновременно двух условий: подтвержденное право собственности продавца, возникшее в установленном законом порядке и заключение гражданско-правовой сделки в установленной законом форме.

В соответствии с предоставленным на запрос суда МИФНС России № 2 по РХ Уставом ЗАО «Есинское», утвержденным решением общего собрания ЗАО «Есинское» от <дата> (далее Устав) определено, что органами управления общества являются: а) Собрание акционеров общества; б) Совет директоров; в) Исполнительный орган общества - правление и исполнительный директор общества (п. 12).

В силу абз. 1 п. 1 ст. 69 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества (директором, генеральным директором) или единоличным исполнительным органом общества (директором, генеральным директором) и коллегиальным исполнительным органом общества (правлением, дирекцией). Исполнительные органы подотчетны совету директоров (наблюдательному совету) общества и общему собранию акционеров.

Единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор) без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени общества, утверждает штаты, издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками общества (абзац 3 пункта 2)

Статьей 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» установлено, что полномочия единоличного исполнительного органа общества подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Исполнительный директор общества избирается собранием акционеров тайным голосованием сроком на 5 лет (п.16 Устава). Исполнительный директор с согласия Совета директоров распоряжается имуществом общества в соответствии с действующим законодательством и настоящим Уставом (п.п. 3 п.16 Устава). Совет директоров избирается из 9 членов акционерного общества. Совет директоров осуществляет общее руководство деятельностью общества, в том числе в его компетенцию входит заключение крупных сделок, связанных с приобретением и отчуждением обществом имущества (п.15 Устава).

Из протокола собрания акционеров ЗАО «Есинское» от 22.03.2002 следует, что исполнительным директором ЗАО «Есинское» избран ФИО1

Сведения об исполнительном директоре ЗАО «Есинское» ФИО1, как лице без доверенности действующем от имени общества, были внесены в Единый государственный реестра юридических лиц (выписка от <дата>).

Между тем, из трудовой книжки ФИО1 усматривается, что <дата> ФИО1 избран исполнительным директором ЗАО «Есинское», а <дата> переведен старшим инженером во вновь созданное СК «Есинский».

В представленном истцом договоре от <дата> отсутствует ссылка согласие Совета директоров на отчуждение спорного имущества.

Указанные обстоятельства вызывают сомнение в наличии у ФИО1 полномочий на заключение договора купли-продажи от имени ЗАО «Есинское» по отчуждению спорного объекта.

В силу п.1 ст.549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п.1 ст.130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из представленного договора от <дата> следует, что спорное здание магазина продается под разбор, также в договоре не прописаны индивидуализирующие признаки продаваемого объекта.

Кроме того, как установлено в ходе рассмотрения дела денежные средства по представленным истцом квитанциям к приходному кассовому ордеру на сумму № руб. и № руб., подтверждающим, по мнению истца, оплату по договору от <дата>, в кассу ЗАО «Есинское» истцом фактически не вносились.

На основании изложенного, принимая во внимание приведенные нормы права и установленные обстоятельства, имеющие значение для дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований Чепчигашева В.В. к администрации Есинского сельсовета Аскизского района Республики Хакасия о признании права собственности на недвижимое имущество, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Аскизский районный суд РХ.

Председательствующий          Т.Э. Булавина

Мотивированное решение составлено <дата>.

Судья                                                                                            Т.Э. Булавина

Копия верна

Судья                                                                                            Т.Э. Булавина