Решение по делу № 33-5211/2013 от 07.05.2013

Судья Гуляева О.Е.

10 июня 2013г.

дело №33-5211

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Нечаевой Н.А.судей Лядовой Л.И.,Высочанской О.Ю.при секретаре Шейко Е.В.

рассмотрела 10 июня 2013 года в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Амельченко А.С. на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 27 февраля 2013 года, которым постановлено: Исковые требования Амельченко А.С. к Департаменту Земельных отношений администрации г. Перми о признании отказа в предоставлении в собственность земельного участка площадью 1035 кв.м кадастровый номер **, расположенного по адресу г.Пермь, ул. **** незаконным, обязании устранить допущенное нарушение, путем принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность Амельченко А.С. по выкупной стоимости-оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Лядовой Л.И., пояснения представителя истца - Андросовой Л.В. поддержавшей доводы жалобы, представителя ОАО «***» - Перевалова М.П. считающего апелляционную жалобу необоснованной, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Амельченко А.С. обратился в суд с иском к Департаменту Земельных отношений администрации г. Перми о признании отказа в предоставлении в собственность земельного участка площадью 1035 кв.м кадастровый номер **, расположенного по адресу г. Пермь, ул. **** незаконным, обязании устранить допущенное нарушение, путем принятия решения о предоставлении в собственность Амельченко А.С. земельного участка, площадью 1035 кв.м кадастровый номер **, расположенного по адресу ****, подготовить договор купли-продажи земельного участка площадью 1035 кв.м, расположенного по адресу **** по выкупной стоимости в порядке, установленном действующим законодательством.

В обосновании исковых требований истец указал, что он является собственником незавершенного строительством 1-этажного нежилого здания трансформаторной подстанции (лит. Б) общей площадью 56,2 кв.м, расположенного по адресу: ****, который был приобретен им по договору купли-продажи от 16.04.2012 г., о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 28.04.2012 г. сделана запись регистрации № ** и выдано свидетельство о государственной регистрации права 59-БЕ **. Объект недвижимости, принадлежащий ему, размещен на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 1305 кв.м, кадастровый номер **, разрешенное использование: под незавершенное строительство нежилого строения, который был поставлен на кадастровый учет 01.10.2010 г. в связи с размежеванием земельного участка площадью 4705,14 м2 с кадастровым номером **.

Пользуясь преимущественным правом покупки земельного участка, предусмотренным законодательством, 28.05. 2012 г. истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка площадью 1305 кв.м, кадастровый номер ** в порядке, установленном п. 5 ст. 36 Земельного кодекса с приложением документов согласно Перечню, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 13.09. 2011 г. № 475. Участок площадью 4705,14 кв.м с кадастровым номером **, из которого был образован испрашиваемый земельный участок, ранее был предоставлен в аренду Кибишеву М.А. на основании постановления администрации г. Перми от 10.07. 2006 г. № 1169 на срок 4 года 11 месяцев, с ним был заключен договор аренды № ** от 14.07.2006 г. на срок до 10.06.2011 г. Данное обстоятельство ответчик счел одним из оснований для отказа в приватизации. Кроме того, в своем письме от 13.07.2012 г. ответчик указал, что право аренды обременено ипотекой, а также на то, что 22.06.2011 г. произведена государственная регистрация запрета, наложенного на испрашиваемый земельный участок.

Право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлено ст. 36 ЗК РФ и его имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок. Как указано выше, при переходе права собственности на здание к новому собственнику переходят и права на земельный участок, на котором это здание расположено.

То обстоятельство, что право аренды было передано в залог, также не может служить основанием для отказа в приватизации земельного участка. Согласно п. 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре ипотеки прав аренды должен быть указан срок аренды, а согласно ст. 62 названного закона передача в залог права аренды на земельный участок допускается только в пределах срока договора аренды земельного участка. Поскольку договор аренды земельного участка между Кибишем М.А. и Администрацией г. Перми № ** был заключен 14 июля 2006 г. на срок до 10 июня 2011 г., заключение договора ипотеки на более длительный срок является нарушением действующего законодательства. А в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и недействительна с момента ее совершения согласно ст. 167ГКРФ.

При решении вопроса о передаче в собственность граждан или юридических лиц земельных участков, занятых объектами недвижимости, принадлежащими, им на праве собственности, исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителей представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных Перечнем, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 13.09. 2011 № 475. Кроме того, исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении.

Вопреки этому, с целью решения вопроса о предоставлении в собственность истца земельного участка с кадастровым номером **, расположенного под незавершенным строительством объектом, ответчик затребовал представить: сведения о снятии запрета с земельного участка, согласие залогодержателя (ОАО ***), обращение Кибишева М.А. о расторжении договора аренды земельного участка №017-16Д от 14.06 2006 г. кадастровый номер **.

23.06. 2011 г. Кибишев М.А. обращался к ответчику с заявлением о расторжении указанного договора в связи с продажей объекта недвижимости. Таким образом, располагая заявлением арендатора земельного участка о расторжении договора аренды, ответчик незаконно требует от истца представления документов, которые находятся в его распоряжении.

Требуя представить согласие залогодержателя (ОАО Сбербанк РФ), ответчик ссылается на п. 2 ст. 346 ПС РФ и п. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.21998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от том, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным: образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Названные выше нормы права ограничивают права залогодателя на отчуждение предмета залога. Как следует из письма ответчика, ипотекой обременено право аренды земельного участка, предоставленного в пользование Кибишеву М.А., земельный участок с кадастровым номером ** предметом залога не является, равно, как и Департамент земельных отношений не является залогодателем испрашиваемого земельного участка. В связи с этим требование предоставления согласия залогодержателя также является неправомерным.

Ссылка ответчика на то, что 22.06.2011 г. проведена государственная регистрация запрета, наложенного на испрашиваемый земельный участок, также не является основанием для отказа в приватизации земельного участка, поскольку определением, вынесенным Дзержинским районным судом г. Перми 16.07. 2011 г. в рамках гражданского дела 2-34/12, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю было запрещено совершение регистрационных действий и действий по исключению из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении недвижимого имущества, принадлежащего Кибишеву М. А. на право аренды земельного участка площадью 4 705,141 кв.м (кадастровый номер **) по договору от 14.07.2006 г. № 017-06Д, заключенному с Администрацией г. Перми. Запрета на передачу в собственность испрашиваемого земельного участка новому собственнику здания данное определение не содержит.

Поскольку перечень оснований для отказа в приватизации земельных участков, установленный законодательством, является исчерпывающим, отказ в приватизации по основаниям, не предусмотренным действующим законодательством, является незаконным.

В уточненном исковом заявлении указывает, что в статье 36 ЗК РФ установлено, что местоположение границ земельного участка, предоставляемого в собственность и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участок (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В судебное заседание истец Амельченко А.С. не явился, его представитель Андросова Л.В., действующая на основании доверенности, настаивает на удовлетворении иска. Уточнила, что просит признать отказ ответчика незаконным.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. В ранее представленном отзыве просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо Кибишев М.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал.

Третьи лица Управление Росреестра по Пермскому краю, ОАО «***» своих представителей в суд не направили. В ранее направленном отзыве ОАО «***» заявленные требования не поддерживал по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Судом принято вышеназванное решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе Амельченко А. С. просит решение суда отменить по следующим основаниям. Полагает, что судом не установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела. Не учтено, что при переходе права собственности на объект незавершенного строительства он не был обременен правами третьих лиц, в том числе правом залога. Данные обстоятельства установлены судом в ходе рассмотрения дела и сторонами по делу не оспаривались. Он приобрел право пользования земельным участком площадью 1305 кв. м., на котором расположено здание трансформаторной подстанции с 28 апреля 2012 г., независимо от того, что это право не оформлено самостоятельным документом.

Ни ответчиком, ни третьими лицами по делу доказательств того, что в отношении испрашиваемого Истцом земельного участка существует какое-либо условие, предусмотренное п.3 ст.35 ЗС РФ, являющееся основанием для отказа в его приватизации, не представлено. В оспариваемом решении суда также не содержится такой информации.

Заявление о приватизации земельного участка по адресу: ****, расположенного под 1-этажным нежилым зданием трансформаторной подстанции и необходимый для его использования, было направлено в адрес Ответчика 28 мая 2012 г. с приложением всех необходимых документов, предусмотренных перечнем, утвержденным

Приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 № 475. Ответчик в установленный законом срок решение о предоставлении земельного участка в собственность Истцу не принял. Спустя более чем один месяц 13 июля 2012 г. Ответчик направил в адрес Истца письмо о необходимости предоставления документов, не предусмотренных перечнем, утвержденным Приказом № 475. Полагает, что со стороны Департамента земельных отношений администрации г. Перми имело место фактическое уклонение от совершения действий, предусмотренных ЗК РФ, выраженное истребовании документов, не предусмотренных действующим законодательством, не принятии решения о предоставлении Амельченко А.С. земельного участка, не подготовке и не направлении проекта договора купли-продажи земельного участка, что Истцом расценен как отказ уполномоченного органа в предоставлении собственнику здания в собственность земельного участка.

Более того, в ходе судебного разбирательства Ответчик факт отказа Истцу в приватизации испрашиваемого земельного участка не отрицал.

Определением Дзержинского районного суда от 16 июня 2011 года, вынесенным в рамках гражданского дела 2-14/12, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (УФРС) было запрещено совершение регистрационных действий и действий по исключению из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении недвижимого имущества, принадлежащего Кибишеву М.А. на право аренды земельного участка площадью 4 705,141 кв.м. (кадастровый номер **) по договору от 14.07.2006 г. № **, заключенному с Администрацией г. Перми. Таким образом, определение от 16 июня 2011 г. содержит запрет уполномоченному органу - УФРС совершать регистрационные действия по исключению из ЕГРП права аренды земельного участка по договору от 14.07.2006 г. № **. В то же время названное определение не содержит запрета собственнику земельного участка в лице Департамента земельных отношений администрации города Перми осуществлять сделки с самим земельным участком. На эти обстоятельства указывал истец в своем заявлении. Однако они не были приняты судом во внимание.

Требование предоставления сведений о снятии запрета с земельного участка являлось незаконным и безосновательным, поскольку доказательств наложения запрета на сам земельный участок ни одной из сторон представлено не было, судом данный факт также не был установлен. Обременение права аренды земельного участка ипотекой в пользу ОАО «***» (третье лицо) не является препятствием для предоставления его в собственность истца.

В рассматриваемом случае предметом залога является право аренды земельного участка, а не сам земельный участок. При выкупе земельного участка распоряжение земельным участком должно осуществляться не залогодателем Кибишевым М.А., а собственником земельного участка Департаментом земельных отношение администрации г. Перми, который не является стороной договора ипотеки права аренды, в связи с чем его право распоряжаться земельным участком, в том числе путем продажи, не может зависеть от согласия залогодержателя права аренды земельного участка (ОАО «***»).

Судом также не принято во внимание то обстоятельство, что Кибишев М.А.-арендатор земельного участка обращался в Департамент земельных отношений с заявлением о расторжении договора аренды, которое было оставлено ответчиком без внимания. При этом ответчик истребовал у истца документ, которым ответчик располагал на момент общения истца.

Судом не были исследованы доводы истца о том, что договор ипотеки № 2581-3 от 08.06.2007 г., согласно которому Кибишев М.А. передал в залог ОАО «***» объект незавершенного строительства - здание лит. А по ул. **** в г. Перми (условный номер объекта **) и право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего находящийся на данном земельном участке объект недвижимости был заключен названными сторонами с нарушением действующего законодательства и в силу ст. 167 ГК РФ является ничтожным.

В возражениях, представленных ОАО «***» по доводам жалобы заявитель просит решение суда оставить без изменения.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч.1 ст.327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по этим доводам.

Из материалов дела следует и судом установлено, что Постановлением Администрации г. Перми №1169 от 10.07. 2006 года Кибишеву М.А. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 4705,143 кв.м по адресу: **** кадастровый №** под незавершенное строительство нежилого строения, принадлежащего ему на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 12.02.2002 №**.

14.07.2006 года между Администрацией г.Перми и ИП Кибишевым М.А. заключен договор аренды земельного участка площадью 4705,141 кв. метра кадастровый №** для использования под незавершенное строительство нежилого строения.

08.06.2007г. Кибишев М.А. по договору ипотеки передал Акционерному коммерческому банку *** в залог принадлежащее ему на праве собственности незавершенное строительством здание лит. А по ул. **** в г. Перми (условный номер объекта **) и право аренды земельного участка площадью 4705,141 кв.м, функционально обеспечивающего находящийся на нем объект недвижимости. Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 15.06.2007 г. (л.д.46-49).

Определением Дзержинского районного суда от 16.06.2011 г. приняты меры по обеспечению иска ОАО *** к Кибишеву М.А. об обращении взыскания на заложенное имущество -незавершенное строительством здание лит.А по ул. **** в г. Перми и право аренды земельного участка площадью 4705,141 кв.м в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю совершать регистрационные действия и действия по исключению из ЕГРП в отношении принадлежащего Кибишеву М.А. права аренды земельного участка площадью 4705,141 кв. м.

Решением Дзержинского районного суда от 06.03.2012 по делу №2-14/12 обращено взыскание в пользу Банка на принадлежащие Кибишеву М.А и переданные в залог в обеспечение исполнения кредитных обязательств ООО «***» по кредитным договорам право аренды земельного участка площадью 4705,141 кв. м по адресу **** (кадастровый номер **), а также на незавершенные строительством помещения, расположенные в незавершенном строительством здании, находящемся на указанном земельном участке, одно из которых принадлежит ООО «***», три - находится в собственности М.А. Кибишева, два находящихся в общей долевой собственности Кибишева М.А. и других лиц.

Указанным решением установлено, что на земельном участке Кибищевым М.А. построено кроме незавершенного строительством нежилого здания (первоначально зарегистрированное в собственности М.А. Кибишева как строение лит. А, с февраля 2010 года оно же перерегистрировано как строение лит.В), незавершенное строительством здание трансформаторной подстанции назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 56,2 кв. м (лит.Б).

Данное строение Кибишевым М.А. было продано Двиняниновой Н.Н. по договору купли-продажи от 24.03.2009г.

По договору купли-продажи от 16.04.2012 года Двинянинова Н.Н. продала незавершенное строительством здание трансформаторной подстанции (лит.Б) Амельченко А.С.

28.05.2012 года Амельченко А.С. обратился в Департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером ** площадью 13 05 кв.м по адресу ****.

Ответом на указанное обращение от 13.07.2012 года Департаментом земельных отношений администрации г.Перми Амельченко А.С. было сообщено, что на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.06.2012 года установлено, что 22.06.2011 года проведена государственная регистрация запрета, наложенного на испрашиваемый земельный участок. Для решения вопроса о предоставлении земельного участка необходимо предоставить сведения о снятии запрета с земельного участка, согласие залогодержателя, которым является АК *** и обращение Кибишева М.А. о расторжении договора № ** аренды земельного участка от 14.07.2006 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения (ч.1,3 ст.35, ч.1,5 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст.37 ФЗ от 16.07.1998г. № 102 «Об ипотеке», ст. 353 ГК РФ), исходил из того, что как такого отказа Амельченко А.С. в отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 1035 кв.м кадастровый номер **, расположенного по адресу **** со стороны ответчика не последовало, ответ Департаменту Земельных отношений администрации г.Перми содержал просьбу об истребовании у Амельченко А.С. дополнительных документов для рассмотрения его обращения. В то же время истребование указанных документов со стороны Департамента земельных отношений у истца действующему законодательству не противоречит.

На основании изложенного, в соответствии с правилами ч.3 ст. 196 ГПК РФ, судом сделан правильный вывод о том, что исковые требования Амельченко А.С. о признании отказа в предоставлении в собственность земельного участка площадью 1035 кв.м кадастровый номер **, расположенного по адресу г.Пермь, ул. **** незаконным, обязании устранить допущенное нарушение, путем принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность Амельченко А. С. по выкупной стоимости удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия считает доводы Амельченко А.С, изложенные в апелляционной жалобе, не влекущими отмену обжалуемого решения. Рассматривая спор, суд правомерно исходил из доказательств, имеющихся в материалах дела, которым в решении дана надлежащая оценка (ст.67, ч.4 ст. 198 ГПК РФ), из недоказанности истцом обстоятельств, на которые он ссылался, как на основания заявленных исковых требований (ч.1 ст.56 ГПК РФ).

Ссылка истца на ответ, направленный Департаментом земельных отношений г. Перми как на отказ в предоставлении в собственность спорного земельного участка, не состоятельны, так как решение по заявлению Амельченко А.С. Департамент не принял и не имеет возможности принять до получения от заявителя дополнительных документов. Земельный участок, на котором находится принадлежащий А.С. Амельченко объект недвижимости, не разделен и полностью находится в аренде у М.А. Кибишева.

В силу пункта 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Следовательно, совершение сделок в отношении земельного участка без согласия арендатора, противоречит закону.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, пунктом 1 статьи 37 закона «Об ипотеке» залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Банк согласия на передачу А.С. Амельченко находящегося у него в залоге права аренды земельного участка не давал.

Доводы ответчика о том, что договор ипотеки № 2581-3 от 08.06.2007 г., согласно которому Кибишев М.А. передал в залог ОАО «***» объект незавершенного строительства - здание лит. А по ул. **** в г. Перми (условный номер объекта **) и право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего находящийся на данном земельном участке объект недвижимости был заключен названными сторонами с нарушением действующего законодательства и в силу ст. 167 ГК РФ является ничтожным, отмену решения суда не влекут, учитывая, что решением Дзержинского районного суда от 06.03.2012 по делу №2-14/12 обращено взыскание в пользу Банка на переданные в залог в обеспечение исполнения кредитных обязательств ООО «***» принадлежащие М.А. Кибишеву право аренды земельного участка с площадью 4705,141 кв. м по адресу **** (кадастровый номер **), а также на помещения, расположенные в незавершенном строительством здании, находящемся на указанном земельном участке.

Отказано в удовлетворении встречных исковых заявлений: М.А. Кибишева к ОАО «***» - о признании договоров ипотеки и записей о государственной регистрации ипотеки недействительными; Н.М. Грачева и В.А. Хохлова к ОАО «***» - о признании договоров ипотеки прекращенными и об исключении соответствующей записи из ЕГРП; М.С. Артмеладзе к ОАО «***» и М.А. Кибишеву - о признании договоров ипотеки незаключенными.

Определением судебной коллегии от 22.04.2013 апелляционные жалобы ответчиков и третьих лиц по делу №2-14/12 оставлены без удовлетворения.

Судебные инстанции подтвердили возобновление на неопределенный срок заключенного между администрацией г.Перми и М.А. Кибишевым договора аренды земельного участка №**, действительность договора №** ипотеки права аренды земельного участка, а также возникновение ипотеки в силу закона на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) №** 02.10.2012 аннулировано условное разделение арендуемого М.А. Кибишевым земельного участка (л.д.100).

Таким образом, земельный участок площадью 1035 кв.м. предоставления которого в собственность требует А.С. Амельченко, как объект гражданских прав не существует. Данное обстоятельство полностью исключает возможность отчуждения земельного участка.

Поскольку апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену принятого судом решения, решение суда по данным доводам следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Амельченко А.С. на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 27 февраля 2013 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: