Решение по делу № 33-3924/2018 от 29.01.2018

Судья Быстрякова О.А.     Дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 февраля 2018 года     <данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам М. областного суда в составе

Председательствующего: Тегуновой Н.Г.

судей: Асташкиной О.Г. и Мирошкина В.В.

при секретаре: Аркатовой Л.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кудрявцева А. В. на решение Балашихинского городского суда М. <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Кудрявцева А. В. к Колечникову Д. А. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, обязании возвратить набор ключей от квартиры, по встречному иску Колечникова Д. А. к Кудрявцеву А. В. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи,

заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г.

объяснения явившихся лиц

УСТАНОВИЛА:

Кудрявцев А.В. обратился в суд с иском к Колечникову Д.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, обязании возвратить набор ключей от квартиры, указывая на то, что <данные изъяты> он заключил с ответчиком Колечниковым Д.А. предварительный договор купли-продажи, принадлежащей ему по праву собственности, на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от <данные изъяты>, дата регистрации <данные изъяты>. Вышеуказанная квартира расположена по адресу: М. <данные изъяты>. В соответствии с п. 7 Договора, цена квартиры определена, в размере 3500000 руб. 00 коп. Квартира обременена ипотекой в силу закона по кредитному договору с ЗАО «Международный М. Б.» от <данные изъяты> (ЗАО «ММБ» переименован в декабре 2007 года в «ЮниКредит», а в конце 2014 года-АО «ЮниКредит Б.»). Остаток задолженности по кредитному договору на момент заключения договора между ним и ответчиком составляет 39000 долларов США, что в соответствии с курсом ЦБ РФ и п. 6 Договора, составил 2691000 руб. 00 коп. Разница между ценой квартиры и остатком задолженности по кредитному договору составляет 809000 руб. 00 коп. Данная разница передана ответчиком ему и является средствами, которые считаются авансом за квартиру, в соответствии с п. 8.2 Договора. В соответствии с Договором, ответчик взял на себя обязательства по погашению данной задолженности в виде ежемесячных платежей, в размере 497 долларов США до полного погашения остатка задолженности по кредитному договору, после чего между ним и ответчиком заключается основной договор купли-продажи квартиры, в сроки и на условиях, указанных в пунктах 8.8 и 9 Договора. Ежемесячный платеж состоит из суммы платежа по основному долгу и суммы платежа по процентам. В соответствии с п. 8.3 Договора, ответчик также единовременно передал ему денежные средства, в размере 141000 руб. 00 коп. для целевого использования в качестве ежемесячных платежей по кредитному договору с Б. за него, а он принял на себя обязательства в соответствии с п. 8.4 Договора, о выплате данных платежей общим количеством 12, начиная с <данные изъяты>. В случае, если переданных ему денежных средств, в размере 141000 руб. 00 коп. не хватает для оплаты 12 платежей, то он продолжает их выплачивать, а сумма, фактически потраченных им собственных средств является долгом ответчика перед ним и погашается ответчиком в соответствии с п. 8.9 Договора. В соответствии с п. 8.5 Договора с мая 2017 года ответчик должен был самостоятельно вносить платежи по ипотеке, при этом первый платеж должен был сделать до <данные изъяты>, но <данные изъяты> от ответчика пришло смс сообщение о его отказе от исполнения Договора, что в соответствии со ст. 310 ч. 1 ГК РФ не допустимо. Он был намерен продать квартиру зимой-весной 2015-2016 года, что было обусловлено рядом причин, основными из которых были большая финансовая нагрузка, понесенные убытки от выплаты долговой ипотеки, желание не нести дальше убытки от выплаты ипотеки, а также переезд в другой регион. Ответчик узнал о продаже квартиры и заинтересовался данной сделкой. Между ним и ответчиком были проведены переговоры по поводу возможности заключения данного договора, в ходе которых он подробно разъяснил ответчику все обязательства, риски и ответственность, которые возникали из данного договора. Его попытки связаться с ответчиком по телефону для прояснения и урегулирования ситуации окончились неудачей, в связи с тем, что ответчик не отвечал на звонки. В адрес ответчика им <данные изъяты> и <данные изъяты> было отправлено для претензионных письма. На претензионное письмо от <данные изъяты> от ответчика <данные изъяты> поступил ответ посредством электронной почты, в котором он отказался исполнять свои обязательства по договору.

Кудрявцев А.В. просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, заключенный между ним и ответчиком Колечниковым Д.А.; обязать ответчика Колечникова Д.А. возвратить ему набор ключей от квартиры, а именно: ключ от входной двери в подъезд, ключ от почтового ящика, ключ от предбанника квартиры, набор ключей зеленного цвета от входной двери в квартиру, ключ для перепрограммирования двери в квартиру красного цвета, комплект ключей от входной двери в квартиру желтого цвета; взыскать с ответчика Колечникова Д.А., в его пользу, судебные расходы по оплате госпошлины, в размере 600 руб. 00 коп.

Ответчик Колечников Д.А. обратился в суд со встречным иском к Кудрявцеву А.В. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, указывая на то, что из текста предварительного договора от <данные изъяты> следует, что между ним и Кудрявцевым А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого стороны обязуются заключить в срок, установленный предварительным договором, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: М. <данные изъяты>. Покупаемая квартира, согласно п. 5 Договора обременена ипотекой в силу закона по кредитному договору с ЗАО «Международный М. Б.» от <данные изъяты>. Сторонами не согласовано существенное условие договора купли-продажи квартиры-его цена, что позволяет считать подписанный предварительный договор незаключенным. Кроме того, сторонами также не согласован срок заключения основного договора, поскольку разными пунктами договора данное положение регулируется по разному: так, согласно п. 8.8 Договора, основной договор должен быть заключен сторонами после полного исполнения обязательств перед Б. по кредитному договору и снятия обременения с вышеуказанной квартиры. Согласно п. 13 Договора заключен на срок включительно до даты подписания основного договора и погашение покупателем задолженности в соответствии с п. 8.9 Договора. В соответствии с п. 8.9 предварительного договора покупатель выплачивает остаток задолженности перед продавцом по п. 8.4, 8.6, 8.7 в течение не более 20-ти лет. Максимальный срок по согласованию между сторонами может быть изменен и оформляется как приложение к настоящему Договору. Таким образом, исходя из системного толкования вышеуказанных пунктов Договора невозможно сделать однозначный вывод о сроке заключения основного договора купли-продажи, который может наступить как после полного исполнения обязательств продавца перед Б., так и после погашения покупателем задолженности в соответствии с п. 8.9 Договора. Согласно Договору, покупатель передал продавцу в качестве аванса денежные средства, в размере 950000 руб. 00 коп. и помимо этого, также принял на себя обязательства в соответствии с п. 8.5 осуществлять аннуитетные и досрочные платежи по кредитному договору перед Б. до полного прекращения обязательств перед Б. по кредитному договору. Таким образом, фактически предварительный договор представляет из себя договор купли-продажи квартиры, обремененной залогом Б. с возложением обязательств по погашению ежемесячных ипотечных платежей на покупателя квартиры. В предварительном договоре не согласован механизм погашения ежемесячных платежей покупателем квартиры, поскольку непонятно, каким образом покупатель должен осуществлять ежемесячные аннуитентные платежи по кредитному договору, участником которого он не является. Если же обязанность по внесению ежемесячных аннуитентных платежей лежит на продавце квартиры, то непонятно, каким образом осуществляется отчетность продавца перед покупателем за своевременное погашение платежей Б. и какая предусмотрена форма ответственности в случае неисполнения либо несвоевременного исполнения по внесению ежемесячных платежей в Б.. Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами. Вместе с тем, если имело место фактическое исполнение договора, последствия признания договора незаключенным определяются исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства.

Ответчик Колечников Д.А. просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, между истцом Кудрявцевым А.В. и им незаключенным; взыскать с Кудрявцева А.В., в его пользу, денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от <данные изъяты>, в размере 1091500 руб. 00 коп.

В судебное заседание истец Кудрявцев А.В. явился, исковые требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал, представил письменный отзыв на встречное исковое заявление.

Ответчик Колечиников Д.А. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Григорян И.В. в судебное заседание явилась, исковые требования признала в части обязания ответчика Колечникова Д.А. возвратить Кудрявцеву А.В. набор ключей от квартиры, а именно: ключ от входной двери в подъезд, ключ от почтового ящика, ключ от предбанника квартиры, набор ключей зеленного цвета от входной двери в квартиру, ключ для перепрограммирования двери в квартиру красного цвета, комплект ключей от входной двери в квартиру желтого цвета; встречные исковые требования поддержала в полном объеме.

Решением Балашихинского городского суда М. <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Кудрявцева А. В. удовлетворены.

Расторгнут предварительный договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, заключенный между Кудрявцевым А. В. и Колечниковым Д. А..

Обязан Колечников Д.А. возвратить Кудрявцеву А.В. набор ключей от квартиры, а именно: ключ от входной двери в подъезд, ключ от почтового ящика, ключ от предбанника квартиры, набор ключей зеленного цвета от входной двери в квартиру, ключ для перепрограммирования двери в квартиру красного цвета, комплект ключей от входной двери в квартиру желтого цвета в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взысканы с Колечникова Д. А., в пользу Кудрявцева А. В., судебные расходы по оплате госпошлины, в размере 600 (шестьсот) руб. 00 коп.

Встречный иск Колечникова Д. А. удовлетворен частично.

Взысканы с Кудрявцева А. В., в пользу Колечникова Д. А., денежные средства, уплаченные в счет предварительного договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, в размере 1 089 500 (один миллион восемьдесят девять тысяч пятьсот) руб. 00 коп.

В остальной части встречного иска Колечникову Д. А. к Кудрявцеву А. В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, незаключенным; взыскании денежных средств, уплаченных в счет предварительного договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, отказано.

В апелляционной жалобе Кудрявцев А.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела.

Выслушав явившихся лиц, проверив представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что Кудрявцев А.В. является собственником <данные изъяты>, расположенной по адресу: М. <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты>.

<данные изъяты> между Кудрявцевым А.В., именуемым «продавец» и Колечниковым Д.А., именуемым «покупатель» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи (основной договор) квартиры, принадлежащей продавцу по праву собственности, на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от <данные изъяты>. Основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме не позднее 2-х месяцев со дня полного погашения ипотечной задолженности и снятия обременения с вышеуказанной квартиры (п. 2 Договора). Квартира обременена ипотекой в силу закона по кредитному договору с ЗАО «Международный М. Б.». Остаток задолженности перед Б. по кредитному договору на <данные изъяты> составляет 39000 долларов США. Размер ежемесячного платежа по кредитному договору составляет 497 долларов США (п. 5 Договора). Цена квартиры составляет 3500000 руб. 00 коп. При подписании настоящего договора покупатель передал продавцу денежные средства, в размере 950000 руб. 00 коп. Указанная сумма является частичным авансом за покупаемую квартиру (п. 7 Договора). Разница между ценой квартиры и остатком долга Б. по кредитному договору на <данные изъяты> составляет по курсу рубля и доллара США на <данные изъяты> 809000 руб. 00 коп. Данная разница является средствами, которые считаются авансом за покупаемую квартиру (п. 8.2 Договора).

<данные изъяты> Кудрявцев А.В. направил в адрес Колечникова Д.А. претензионное письмо об исполнении обязательств по договору купли-продажи от <данные изъяты>.

<данные изъяты> Кудрявцев А.В. направил в адрес Колечникова Д.А. претензионное письмо об исполнении обязательств по договору купли-продажи от <данные изъяты>, с указанием, что он оставляет за собой право обратиться в суд для расторжения договора и взыскания всех убытков, которые продавец несет, в связи с неисполнением условий договора.

Согласно справки ПАО «Сбербанк России» от <данные изъяты> следует, что со счета Колечникова Д.А. было списана денежных средств на общую сумму 140500 руб. 00 коп.

Суд признал установленным, что Кудрявцевым А.В. были получены от Колечникова Д.А., в качестве аванса по договору купли-продажи от <данные изъяты> денежные средства на общую сумму 1 089 500 руб. 00 коп.

Разрешая настоящие требования, суд первой инстанции, установив, что стороны отказались от исполнения условий предварительного договора купли-продажи от <данные изъяты>, предварительным договором купли-продажи от <данные изъяты> не определен срок заключения основного договора, руководствуясь ст.ст. 422,432, 450,451,452, ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.

В связи с чем судебная коллегия соглашается выводами суда о частичном удовлетворении встречных исковых требований на сумму 1089500 руб. 00 коп, поскольку материалами дела подтверждена передача Колечниковым Д.А. денежных средств Кудрявцеву А.В. в размере 950000 руб. 00 коп., а так же денежных средств в размере 139500 руб. 00 коп., в связи с чем суд верно определил об отсутствие правовых оснований для удержания денежных средств у Кудрявцева А.В., ввиду не заключения сторонами основного договора купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы, что указанные суммы денежных средств являются исполнением по договору Колечниковым Д.А. и возврату не подлежат, судебной коллегией отклоняются, ввиду не заключения сторонами основного договора купли-продажи, в связи с чем правовые основания для удержания денежных средств у Кудрявцева А.В. отсутствуют.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что выводы судебного решения мотивированы со ссылкой на исследованные в судебном заседании доказательства, нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения. Судом первой инстанции также правильно применены нормы процессуального права, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным, а потому оснований для его отмены не имеется.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и к неверному толкованию норм материального и процессуального права.

Оснований для иной правовой оценки спорных правоотношений, указанных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит, поскольку таковая оценка основана на ошибочном применении норм материального права.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Балашихинского городского суда М. <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Кудрявцева А. В. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: