Решение по делу № 2а-7/2016 от 17.03.2016

дело № 3а-7/2016 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 14 ноября 2016 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Петровой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-7/2016 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Волга-Трейд» к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Волга-Трейд» (далее–ООО «Волга-Трейд») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании незаконными решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, указав, что является собственником земельного участка <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства административного здания, расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением Правительства Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе населённых пунктов, расположенных на территории Астраханской области», установлена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей 44 копейки; земельного участка <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей 92 копейки.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельных участков, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно отчетам об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, №, подготовленные независимым оценщиком ФИО2, рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельного участка <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рубля; земельного участка <данные изъяты> – <данные изъяты> рубль. На указанные отчеты получены положительные экспертные заключения Некоммерческого партнерства <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ № и № заявление ООО «Волга-Трейд» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено.

С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством признания незаконными решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ №, №, а также установления по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости земельного участка, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля; кадастровой стоимости земельного участка, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубль.

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО «Волга-Трейд» изменил административные исковые требования и просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля; земельного участка, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубль.

В судебном заседании представитель административного лица ООО «Волга-Трейд» ФИО3 административные исковые требования поддержал и просил удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном административном исковом заявлении.

Определениями Астраханского областного суда от 14 апреля 2016 года произведена замена ненадлежащего ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области на административного ответчика Правительство Астраханской области, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области, администрация муниципального образования «Солянский сельсовет» Наримановского района Астраханской области, администрация муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области ФИО4 в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО5 против удовлетворения административного иска не возражала.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Солянский сельсовет» Наримановского района Астраханской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представители заинтересованных лиц администрации муниципального образования «Наримановский район» Астраханской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела без их участия, решение по делу оставляют на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения специалиста, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В судебном заседании установлено, что ООО «Волга-Трейд» является собственником земельных участков площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> и площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается копиями договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, свидетельств о государственной регистрации права №от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.137-138, 149-158).

Согласно кадастровой справке стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельных участков установлена постановлением Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» от ДД.ММ.ГГГГ №-П по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей 44 копейки; земельного участка площадью <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей 92 копейки.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области №-П от ДД.ММ.ГГГГ, административный истец представил суду отчёты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, №, подготовленные независимым оценщиком ФИО2, согласно которым рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты>. составляет <данные изъяты> рубля; земельного участка площадью <данные изъяты>. – <данные изъяты> рубль (т.1 л.д.17-111). На указанные отчеты получены положительные экспертные заключения Некоммерческого партнерства <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №Э-0575/15-1, № Э-0575/15-2 (т. 1 л.д.112-135).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26 января 2016 года заявления ООО «Волга-Трейд» о пересмотре кадастровой стоимости объектов были отклонены ввиду несоответствия отчетов об оценке и положительных заключений требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 30 мая 2016 года по ходатайству представителя административного истца ООО «Волга-Трейд» назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты>

Согласно судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей 72 копейки. Рыночная стоимость земельного участка <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рубля 66 копеек.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленное экспертом ООО <данные изъяты> соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что экспертом непосредственно производился осмотр объектов исследования, в заключении приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.

Экспертом принято три объекта-аналога, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по передаваемым правам (право собственности), по виду разрешённого использования (коммерческое назначение), расположены в одном районе города Астрахани, имеют асфальтированные подъездные пути, коммуникации и развитую инфраструктуру.

Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО6 выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в дате продажи и площади земельных участков откорректированы с обоснованием применения каждой поправки. Проведя анализ рынка земельных участков в городе Астрахани, эксперт пришел к выводу, что на дату оценки (ДД.ММ.ГГГГ) отсутствуют актуальные предложения по продаже земельных участков для эксплуатации объекта недвижимости, строительства административного здания, поэтому эксперт принял объекты-аналоги с более поздней датой предложения (май, июнь 2016 года), применив поправку из расчета изменения цен на рынке за период с 2013 по 2016 год в размере 10,53%. Расчет применения корректировок приведён в таблицах № 8, 16.

В связи с различием исследуемых земельных участков <данные изъяты> с объектами-аналогами по площади <данные изъяты> экспертом внесена поправка на масштаб к стоимости аналога и выведен итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки за один квадратный метр.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает, что административное исковое заявление ООО «Волга-Трейд» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, полагает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей 72 копейки и <данные изъяты> рубля 66 копеек.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области является ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с ДД.ММ.ГГГГ, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей 72 копейки на период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства административного здания, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> (два миллиона пятьсот шестьдесят девять тысяч семьсот тридцать два) рубля 66 копеек на период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

.

.