Решение по делу № 3а-271/2019 от 15.07.2019

Дело № 3а-271/2019

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

17 декабря 2019 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи: Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А.,

с участием:

представителя административного истца М.В.Б. – А.И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску М.В.Б. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

установил:

М.В.Б. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве общей долевой собственности, в размере 1/4 доли в праве, принадлежат объекты капитального строительства:

с кадастровым номером №, нежилое здание, склад (литер Н), общей площадью 1635,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

с кадастровым номером №, нежилое здание, склады (литеры Г, Г1), общей площадью 722,8 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

с кадастровым номером № нежилое здание, административно-складское, (литер О), общей площадью 1072,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года определена: с кадастровым номером № в размере 47793967,89 рублей, с кадастровым номером № в размере 30972142,03 рублей, с кадастровым номером № в размере 35118749,82 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов капитального строительства значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога на недвижимое имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость объектов равной их рыночной, определенной оценщиком <данные изъяты> в отчетах об оценке от 28 января 2019 года № 12767, № 12766 и № 12765 по состоянию на 01 января 2015 года: с кадастровым номером № в размере 12136000,00 рублей, с кадастровым номером № в размере 5661000,00 рублей, с кадастровым номером № в размере 11268000,00 рублей.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела, вопросами о соответствии отчетов об оценки <данные изъяты> требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов и их рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 02 октября 2019 года № 052-19-ОК, отчеты об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами № от 28 января 2019 года № 12765, № 12766, № 12767, выполненные оценщиком <данные изъяты> не отвечают требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года определена экспертом: с кадастровым номером № в размере 15430000,00 рублей, с кадастровым номером № в размере 7714000,00 рублей, с кадастровым номером № в размере 163603000,00 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: администрации города Пятигорска, АО «ЮниКредитБанк», извещенные надлежащим образом, не явились, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Административный истец М.В.Б. ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И. в ране представленных письменных возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Заинтересованные лица, совладельцы объектов капитального строительства, привлеченные к участию в деле: И.М.Р. Д.О.А. требования административного истца М.В.Б. поддержали, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом о слушании дела.

В судебном заседании представитель административного истцаМ.В.Б. – А.И.А. поддержала исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы. Пояснила, что замечаний к проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не имеет.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца А.И.А. объяснения свидетеля Л.А.Р. суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу М.В.Б. на праве общей долевой собственности принадлежит по 1/4 доли в праве на объекты капитального строительства:

нежилое здание, склад (литер Н) с кадастровым номером №, общей площадью 1635,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 24 августа 2010 года, свидетельство о государственной регистрации от 29 июля 2013 года № №);

нежилое здание, склад (литеры Г, Г1) с кадастровым номером №, общей площадью 722,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23 октября 2011 года, свидетельство о государственной регистрации от 18 мая 2015 года № №);

нежилое здание, административно-складское (литер О) с кадастровым номером №, общей площадью 1072,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 августа 2010 года, свидетельство о государственной регистрации от 29 июля 2014 года № №).

Заинтересованному лицу И.М.Р. на праве общей долевой собственности принадлежит по 3/4 доли в праве на объекты капитального строительства с кадастровыми номерами № и № (решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 24 августа 2010 года и решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23 октября 2011 года) и 1/2 доли нежилого здания с кадастровым номером № (решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 августа 2010 года).

Заинтересованному лицу Д.О.А. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/4 доли в праве на объект капитального строительства с кадастровым номером № (решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 26 августа 2010 года).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2015 года установлена:

с кадастровым номером № в размере 47793967,89 рублей, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 июля 2019 года № 26/ИСХ19-467569;

с кадастровым номером № в размере 30972142,03 рублей, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 июля 2019 года № 26/ИСХ19-467225;

с кадастровым номером № в размере 35118749,82 рублей, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 июля 2019 года № 26/ИСХ19-467410.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данных объектов недвижимости затрагивает права и обязанности их собственников в том числе и М.В.Б. как плательщика налога имущество физического лица и дает право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого имущества.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке, составленные оценщиком <данные изъяты> от 28 января 2019 года № 12767, № 12766, и № 12765, в соответствии с которыми рыночная стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 01 января 2015 года определена: с кадастровым номером № в размере 12136000,00 рублей, с кадастровым номером № в размере 5661000,00 рублей, с кадастровым номером № в размере 11268000,00 рублей.

Поскольку разница между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определенной в отчетах об оценке оценщика ООО <данные изъяты> от 28 января 2019 года № 12767 № 12766, № 12765 является значительной, а допрос свидетеля Л.А.Р. не устранил возникшие у суда сомнения относительно соответствия отчетов об оценке объектов капитального строительства выполненных этим оценщиком, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, установленной ею величины рыночной стоимости объектов, суд пришел к выводу о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 02 октября 2019 года № 052-19-ОК отчеты об оценке от 28 января 2019 года № 12765, № 12766, № 12767, выполненные оценщиком <данные изъяты> рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, № не отвечают требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года определена: с кадастровым номером № в размере 15430000,00 рублей, с кадастровым номером № в размере 7714000,00 рублей, с кадастровым номером № в размере 13603000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости объектов.

Общие требования к оформлению и содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, разработанным с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требований к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», и являются обязательными при оценки недвижимости.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Аналогичные требования установлены и в пункте 5 ФСО № 3. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные требования Федерального закона об оценочной деятельности и принципы Федеральных стандартов оценки не соблюдены оценщиком <данные изъяты> <данные изъяты> при составлении отчетов об оценке от 28 января 2019 года № 12765, № 12766, № 12767.

Эксперт З.В.А. установил, что отчеты об оценке допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение их пользователей.

Так, при определении физического износа объектов оценки, оценщик, указывает, что износ объектов оценки с кадастровым номером № составляет 20%, с кадастровым номером № литера Г составляет 26,35%, литера Г1 - 15%; с кадастровым номером № - 30 % и оценивает физическое состояние объектов оценки с кадастровыми номерами № при расчете их стоимости в рамках сравнительного подхода как удовлетворительное, а в рамках доходного подхода определяет их техническое состояние как требующих ремонта. Физическое состояние объекта оценки с кадастровым номером 26:33:010101:938, оценивает в рамках сравнительного и доходного подходов также как требующего ремонта, в соответствии со шкалой экспертных оценок физического состояния. Вместе с тем, экспертом установлено, что в соответствии с данной шкалой, представленной в открытом доступе (http://www.valnet.ru/m7-136.phtml) износ в диапазоне от 15 % до 35 % характерен для объектов, находящихся в хорошем состоянии.

Эксперт З.В.А. указал, что искажение данных о физическом состоянии объектов оценки привело к необоснованному применению понижающих корректировок цен аналогов, находящихся, как и объекты оценки в хорошем состоянии (сопоставимом с объектом оценки) и необоснованному неприменению повышающих корректировок по данному элементу сравнения в отношении объектов-аналогов в более худшем, физическом состоянии.

Присоставленииотчетовоценке от 28 января 2019 года № 12765, № 12766, оценщик при определении рыночной стоимости в отношении земельных участков, на которых расположены объекты оценки с кадастровыми номерами № (в обоих случаях использованы одни и те же объекты-аналоги) указал, на их расположение в непосредственной близости от автодороги, а при определении стоимости объектов капитального строительства в рамках сравнительного подхода, исходил из расположения этих объектов на удалении от крупной автомагистрали города. Эксперт установил, что неоднозначность толкования локального местоположения указанных объектов не позволяет сделать вывод о корректности применения либо неприменения корректировок по данному элементу сравнения и вводит в заблуждение пользователей отчета.

Экспертом З.В.А. установлено, что при оценке объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, в отчетах об оценке от 28 января 2019 года № 12765, № 12766, оценщиком не приведена и не подтверждена существенная информация о наличии в составе объектов капитального строительства, использованных оценщиком в качестве объектов-аналогов № 1 и № 2, подъездных железнодорожных путей. Эксперт указал, что тексты объявлений о продаже этих аналогов не содержат информацию о наличии в их составе железнодорожных путей, каких-либо дополнительных комментариев и пояснений относительно данных улучшений оценщиком в отчетах не представлено, а информация о расположении подъездных путей вблизи объекта-аналога № 1, не может трактоваться как наличие железнодорожных путей в его составе. В связи с чем, эксперт обоснованно пришел к выводу, что применение оценщиком поправки на наличие железнодорожных путей в составе объектов капитального строительства аналога № 1 и № 2, является некорректным и водит в заблуждение пользователей отчета.

Эксперт установил, что, оценщик при определении стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в рамках доходного подхода с использованием метода прямой капитализации, применил расчетное значение арендной ставки в размере 125 рублей за 1 кв.м (стр. 101 отчета № 12765; стр. 97 отчета № 12766), а при определении величины потенциального валового дохода, использовал значение арендной ставки в размере 130 рублей за 1 кв.м (стр. 103 отчета № 12765; стр. 99 отчета № 12766). Эксперт указал, что данное обстоятельство привело к искажению величины потенциального валового дохода на 4 %, и как следствие, к искажению итогового результата величины рыночной стоимости указанных объектов в рамках доходного подхода.

Согласно требованиям пункта 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с пунктом 8з ФСО № 3, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться сведения об анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 8и ФСО № 3).

В нарушение приведенных норм ФСО, экспертом установлено, что оценщиком при составлении отчета об оценке от 28 января 2019 года № 12767, объект оценки с кадастровым номером № имеющий назначение - административно-складское, неверно отнесен к рынку коммерческой недвижимости, к сегменту – «торгово-офисные объекты». Неверное определение объекта оценки к сегменту коммерческой недвижимости, торгово-офисных объектов, привело к неверному анализу рынка на основании данных о предложениях к продаже торгово-офисной недвижимости, тогда как объект оценки относится к сегменту рынка производственно-складской недвижимости, анализ которого в отчете об оценке в нарушение приведенных выше норм отсутствует.

Неправильное определение назначение объекта оценки, повлекло использование некорректных аналогов, иного, отличного от объекта оценки, назначения (торгово-офисного).Данные обстоятельства повлияли на расчет величины рыночной стоимости названного объекта оценки.

При осмотре экспертом З.В.А. объекта недвижимости с кадастровым номером № установлено, что объект оценки имеет свободный доступ с проезда <адрес>, препятствий в доступе к объекту оценки экспертом не установлено. Вместе с тем, оценщик при расчете стоимости объекта в рамках доходного подхода (на этапе определения арендной ставки) указал, что объект расположен на закрытой территории. Это утверждение оценщика является ошибочным и вводит в заблуждение пользователей отчета.

Кроме того, расположение объекта на закрытой территории оценщиком не учитывается при расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного и сравнительного подходов. В рамках сравнительного подхода он необоснованно применяет корректировку на расположение его внутри квартала, что не соответствует его местоположению.

Приведенные обстоятельства, повлияли на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта (применение корректировки на расположение на закрытой территории, внутриквартально).

Пунктом 28 ФСО №7 установлено, что в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Эксперт З.В.А. указал, что в нарушение приведенного положения оценщиком <данные изъяты> при составлении отчетов об оценке от 28 января 2019 года № 12765, № 12766, № 12767, не проанализированы достоинства и недостатки используемых подходов к оценке, не объяснены расхождения промежуточных результатов, определение итогового результата оценки недвижимости выполнено без соответствующего анализа.

Кроме того экспертом установлено наличие ошибок при выполнении математических действия при составлении отчетов об оценке от 28 января 2019 года № 12765 и № 12766, повлиявших на величину рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами №.

Таким образом, вывод эксперта З.В.А. о нарушении оценщиком <данные изъяты> при составлении отчетов об оценке от 28 января 2019 года № 12765, № 12766, № 12767 требований Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки является обоснованным. Ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости, повлияли на расчет величины их рыночной стоимости, поэтому, установленную оценщиком рыночную стоимость этих объектов нельзя признать достоверной.

При определении рыночной стоимости нежилых зданий эксперт применил затратный, сравнительный и доходный подходы.

В соответствии с пунктом 24 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнительных продаж, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, им проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт для расчета рыночной стоимости всех объектов капитального строительства подобрал 5 объектов-аналогов, расположенные, как и все объекты оценки, в г. Пятигорске.

На имеющиеся отличия по основным элементам сравнения объектов оценки с объектами-аналогами, экспертом применены соответствующие корректировки, обоснование и размер которых подробно описаны экспертом в его заключении.

В рамках затратного подхода экспертом определена стоимость замещения объекта, предполагающая расчет стоимости замещения объектов оценки с учетом затрат на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект с применением современных материалов и строительных норм.

Стоимость замещения в ходе исследования экспертом определена методом сравнительных единиц, основанном на базе сборников оценщика КО-ИНВЕСТ «Складские здания» и Стоимостные коэффициенты по элементам зданий (приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ 2014 года серии «Справочник Оценщика»), в уровне цен на 01 января 2014 года. Сборники содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 куб.м/1кв.м строительного объема – для различных типовых зданий и сооружений в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01 января 2014 года.

В качестве объектов-аналогов для определения стоимости воспроизводства объектов оценки с кадастровым номером № были использованы аналоги «Материальные склады с рампами» коды аналогов: ruС3.19.000.0020 и ruС3.19.000.0019 соответственно (стр. 177 сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания»).

Для определения стоимости воспроизводства объекта оценки с кадастровым номером № был использован аналог «Участковый склад с бытовыми помещениями производственной базы» код аналога: ruС3.07.000.0053 (стр. 77 сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания»).

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объектов оценки методом прямой капитализации, на основе дохода полученного от сдачи собственности в аренду.

В экспертизе представлен подробный расчет рыночной стоимости объектов исследования как сравнительным, так и доходным, затратными подходами.

Итоговая величина рыночной стоимости объектов капитального строительства определена в результате согласования результатов расчетов рыночной стоимости объектов капитального строительства, полученных в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, иной рыночной стоимости объектов капитального строительства, по делу не представлены.

Значительное отличие от кадастровой стоимости объектов капитального строительства величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов капитального строительства административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением налога на имущество, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объектов капитального строительства, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, административный иск М.В.Б. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Административный иск М.В.Б. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

С 01 января 2017 года вступил в действие Федеральный закон №218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ч.1ст.1).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» функции по государственной кадастровой оценке возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Согласно Положению об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, утвержденного Приказом Росреестра от 28 октября 2009 года №325, на территории Ставропольского края функции по государственной кадастровой оценке осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Управление Росреестра по Ставропольскому краю).

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В Приказе Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» приведены общие полномочия органа регистрации прав, не связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, из содержания приведенных приказов Росреестра следует, что права Кадастровой палаты по определению кадастровой стоимости ограничены, она наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В соответствии с Уставом ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденным Приказом Росреестра от 13 декабря 2016года № П/0595, его филиалы наделены полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; формированию и предоставлению перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке и др.

В рамках настоящего дела оспаривается кадастровая стоимость объектов недвижимости, установленная на 01 января 2015 года, то есть на дату составления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в Ставропольском крае.

Согласно части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной являются: государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Статьей 24.13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Перечень объектов недвижимости для государственной кадастровой оценки 2015 года был сформирован и предоставлен (предоставлен в Министерство имущественных отношений Ставропольского края) Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.

При таких обстоятельствах, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является надлежащим ответчиком по данному делу.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отказе административному истцу в иске к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, как предъявленному к ненадлежащему ответчику.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заявление М.В.Б. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в суд 15 июля 2019 года.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что поскольку главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Таким образом, согласно приведенным нормам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы подлежат распределению между сторонами - административным истцом и административным ответчиком.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 11 июля 2017 № 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они при отсутствии возражений ответчика на требования истца фактически исключают возможность присуждения судебных расходов лицу, чей иск об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворен судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости; и (или) когда понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска.

По настоящему делу имеются обстоятельства, указанные в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П, с которыми связывается возможность освобождения административного истца от обязанности по возмещению судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы.

В рассматриваемом случае установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной значительно отличается от кадастровой стоимости объектов, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расхождение составляет 67%, в три раза (№), 75%, в 4 раза (№), 61 %, в 2,6 раз (№), что свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, а также расходов по оплате государственной пошлины на административного ответчика Министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 140000,00 рублей, стоимость государственной пошлины составляет 300 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск М.В.Б. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, нежилое здание, склад (литер Н), общей площадью 1635,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 15430000,00 (пятнадцать миллионов четыреста тридцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, нежилое здание, склады (литеры Г, Г1), общей площадью 722,8 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Черкесское шоссе, 22, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 7714000,00 (семь миллионов семьсот четырнадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, нежилое здание, административно-складское, (литер О), общей площадью 1072,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 13603000,00 (тринадцать миллионов шестьсот три тысячи) рублей.

В удовлетворении административного иска М.В.Б. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, отказать.

Заявление М.В.Б. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в суд 15 июля 2018 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу <данные изъяты> судебные расходы по оплате экспертизы в размере 140 000 (сто сорок тысяч) рублей.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу М.В.Б. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

<данные изъяты>

<данные изъяты>