Решение по делу № 2-3824/2013 от 11.04.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ              Ленинский районный суд г. Краснодара

в составе:

председательствующего Буренко С.В.

при секретаре Панфиловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на часть жилого дома с пристройками, иску ФИО4 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, переводе прав покупателя, признании права собственности, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на 1\2 долю жилого дома литер «А,а» общей площадью 34 кв.м., жилой 26,6 кв.м., на 1\2 долю летней кухни литер «Г1, под\Г1, Г2», расположенных по адресу г. Краснодар, <адрес>.

В обоснование заявленных требований ссылается, что ФИО2 и ФИО3 являлись собственниками по 1\4 доли каждый жилого дома с пристройками по <адрес> в г. Краснодаре.

В 2009 года он заключил с ответчиками предварительный договор купли-продажи 1\2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных г.Краснодар, <адрес> с условием заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ после завершения приватизации ими земельного участка.

По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ он передал ответчикам ФИО15 <данные изъяты> в счет купли-продажи указанной части жилого дома с земельным участком. Деньги передавались в присутствии ФИО5, который в дальнейшем на основании нотариально удостоверенных доверенностей представлял интересы ответчиков по распоряжению спорным недвижимым имуществом.

Оставшуюся сумму в счет приобретения доли жилого дома в размере <данные изъяты> истец передал ФИО5, действовавшему в интересах ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года. По его же просьбе заключение основного договора купли-продажи было отложено на полгода, необходимого для переезда ответчиков ФИО15 и снятии их с регистрационного учета.

В начале 2012 года на требования истца о заключении основного договора купли-продажи, ФИО5 как представитель ответчиков ФИО15, просил еще дать некоторое время для освобождения дома. А в дальнейшем на встречи для подписания основного договора и сдачи документов на государственную регистрацию ФИО5 не являлся, объясняя причины своей болезнью. Летом 2012 года ФИО5 умер, ответчики ФИО15 в спорной части жилого дома не проживали и место их нахождения истцу известно не было.

ФИО1 полагает, что обязанности покупателя по договору исполнил, заплатив продавцам полную сумму за приобретаемое недвижимое имущество, однако зарегистрировать свое право собственности на него не имеет возможности, в связи с чем, просит признать за ним право собственности на 1\4 долю жилого дома с пристройками по <адрес> в г. Краснодаре, исключив ФИО2 и ФИО3 из числа собственников указанного недвижимого имущества.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил исковые требования, указывая, что передал ответчикам ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ в счет задатка за приобретаемое недвижимое имущество <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ передал <данные изъяты> и заключил предварительный договор купли-продажи. Затем в период с ДД.ММ.ГГГГ по 16.12.2009г передал ФИО7, как доверенному лицу ответчиков ФИО15, оставшиеся денежные средства в размере <данные изъяты> и <данные изъяты>, выполнив обязательства по договору. Длительное время основной договор заключен не был по просьбе представителя ответчиков ФИО5 После смерти ФИО5 летом 2012 года он стал разыскивать ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил по месту жительства ответчиков ФИО15 претензию о заключении основного договора купли-продажи, а также уведомил ФИО4 о продаже доли дома с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, которые остались без удовлетворения. Просит признать за ним право собственности на 1\2 долю жилого дома литер «А.а», 1\2 долю летней кухни «Г1, под\Г1, Г2» и 1\2 долю земельного участка по <адрес> в г.Краснодаре, исключив из числа собственников ФИО2 и ФИО3

ФИО4 обратился в суд как заинтересованное лицо по делу с самостоятельными исковыми требованиями, просит признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, ФИО2, ничтожным, в обоснование ссылаясь, что является собственником 1\2 доли жилого дома по <адрес> в г.Краснодаре и имеет преимущественное право приобретения доли в праве общей долевой собственности. Ответчики ФИО15 не извещали его о намерении продажи принадлежащих им на праве собственности долей жилого дома, а извещение ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о продажи 1\2 доли спорного имущества не влечет правовых последствий, так как право собственности ФИО1 на жилой дом не зарегистрировано, Кроме того, полагает, что ФИО1 не передавал ответчикам денежные средства за продаваемое недвижимое имущество и не приобрел право собственности на спорное имущество.

В ходе судебного рассмотрения дела ФИО4, в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил и дополнил заявленные исковые требования, просит признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 ничтожным, перевести на него права покупателя 1\4 доли ФИО2 и 1\4 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на жилой дома литер А,а и земельный участок по <адрес> в г.Краснодаре, исключив ответчиков из числа собственников указанного недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО8 просил заявленные исковые требования удовлетворить, ссылаясь, что его доверителем ФИО1 выполнены все обязательства покупателя. В иске ФИО2 отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО9 против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, просила в их удовлетворении отказать. Также просила отказать в удовлетворении исковых требования ФИО4

Представитель ответчика ФИО3 в порядке ст. 50 ГПК РФ адвокат ФИО10 против удовлетворения иска ФИО1 возражала.

Представитель заинтересованного лица с самостоятельными исковыми требованиями ФИО4 – по доверенности ФИО11 против удовлетворения иска ФИО1 возражала, просила в его удовлетворении отказать. Заявленные исковые требования уточнила, просила признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным из-за безденежности, так как расписка ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ о полном расчете с истцом не содержит указания на передачу конкретной денежной суммы и не является подтверждением данного факта. Просит перевести права и обязанности покупателя 1\2 доли ФИО2 и 1\4 доли ФИО3 на ФИО4, признав за ним право собственности на принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> в г. Краснодаре.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащим удовлетворению в части, в иске ФИО4 следует отказать по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что ФИО3 и ФИО2 являлись собственниками по 1\4 доли каждый в общей долевой собственности на жилой дома литер «А.А» общей площадью 34 кв.м., жилой 26,6 кв.м., расположенный по адресу г.Краснодар, <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АЖ № и 23-АЖ№ соответственно (л.д.11,12).

    Собственником оставшейся 1\2 доли указанного жилого дома является ФИО4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ № (л.д.59).

В соответствии со статьями 421, 425 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Летом 2009 года между ФИО2, ФИО3, и ФИО1 достигнуто соглашение о продаже последнему 1\2 доли жилого дома по <адрес> в г.Краснодаре, в счет исполнения которого ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ответчикам задаток за приобретаемое недвижимое имущество в суме <данные изъяты>, что подтверждается соглашением о задатке, подписанным лично сторонами (л.д.100).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3, как продавцами, и ФИО1, как покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавцы обязуются продать, а покупатель купить 1\2 долю жилого дома по <адрес> в г.Краснодаре общей площадью 34 кв.м. за 2 миллиона рублей. В обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору стороны подписали ДД.ММ.ГГГГ соглашение о задатке, по которому покупатель ФИО1 передал ответчикам задаток в сумме <данные изъяты> в присутствии ФИО5 (л.д.8, 14, 79-80).

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Как видно из представленного суду предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны оговорили предмет договора – 1\2 доля жилого дома по <адрес> в г.Краснодаре общей площадью 34 кв.м., жилой 26,6 кв.м., сторонами достигнуто соглашение о его стоимости в 2 миллиона рублей. Договор оформлен в письменной форме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 уполномочили ФИО5, путем выдачи доверенности, продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащие им на праве собственности земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящиеся по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Краснодар, <адрес>, с правом заключения и подписания предварительного договора купли-продажи, договора задатка, с правом получения денег, правом подписания договора купли-продажи, актов приема-передачи, сдачи документов на государственную регистрацию. Указанные доверенности удостоверены нотариусом Краснодарского нотариального округа г.Краснодара ФИО12 и зарегистрированы в реестре (л.д.9,10).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 получил от ФИО1 за продажу 1\2 доли домовладения по адресу <адрес> в г.Краснодаре денежные средства, обязался выписать собственников дома до 01.02.2010г., каких-либо претензий к покупателю ФИО1 не заявлял, что подтверждается его распиской ( л.д.13).

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО13 показал, что знает длительное время ФИО5 и ФИО1. Осенью-зимой 2009 года по просьбе ФИО14 он несколько раз возил его с ФИО1 к нотариусу для оформления доверенностей. Также в его присутствии ФИО1 передавал ФИО5 денежные средства за приобретение части домовладения на <адрес>, где жили братья ФИО15. Деньги ФИО1 передавал ФИО5 три раза, примерно суммами по <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, конкретно сумму указать не может, так как в его присутствии деньги не пересчитывали. Передача денег происходила в его автомобиле возле дома ФИО16 с.Е. по <адрес>.

Таким образом, суд считает установленным, что ФИО1 выполнил принятые на себя обязательства покупателя по заключенному договору, оплатив стоимость приобретаемого недвижимого имущества, получив во владение и распоряжение спорное недвижимое имущество.

Факт владения ФИО1 спорной долей жилого дома на праве собственности подтверждается его действиями и представленными суду доказательствами.

В течение всего срока с момента заключения предварительного договора купли-продажи, ответчики ФИО2 и ФИО3 не предъявляли претензий к истцу о неисполнении обязательств по оплате за продаваемое недвижимое имущество и претензий по расторжению состоявшейся договоренности о продаже принадлежащего им имущества.

Поскольку по условиям предварительного договора стоимость части жилого дома истцом оплачена, им представлены достоверные и достаточные доказательства, бесспорно подтверждающие факт получения продавцами ФИО15 и их доверенным лицом ФИО5 денежных средств от ФИО1 по предварительному договору купли-продажи, суд находит заявленные им исковые требования о признании права собственности на 1\2 долю жилого дома по <адрес> в г.Краснодаре обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В части заявленных исковых требований ФИО1 о признании права собственности на 1\2 долю земельного участка, кадастровый номер 23:43:0206021:42, площадью 352 кв.м. по <адрес> в г.Краснодаре суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку указанное имущество не зарегистрировано в собственности ФИО2 и ФИО3, которые не имели полномочий на распоряжение им.

В ходе рассмотрения гражданского дела, по ходатайству представителя ответчика ФИО2, оспаривающего представленные суду предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке сторон, судом назначена техническая экспертиза для определения времени изготовления предварительного договора и соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ года. Производство экспертизы поручено ООО «Краснодарский экспертно-правовой центр», оплата производства экспертизы возложена на ФИО2

ООО «Краснодарский экспертно-правовой центр» в сообщении от ДД.ММ.ГГГГ уведомил суд об отсутствии оплаты производства экспертизы в сумме <данные изъяты>, в связи с чем, дело возвращено в суд без исполнения.

С учетом того, что экспертиза производилась судом по ходатайству представителя ответчика, что следует из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ года, с целью подтверждения юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию стороной ответчика, суд приходит к выводу об уклонении стороны от экспертизы в случаях, когда стороной не предоставлялись необходимые для исследования материалы или сторона не осуществляла предварительную оплату экспертизы.

С учетом предусмотренного статьей 12 ГПК РФ принципа состязательности сторон и положений части 1HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=02FD48FC4A549E4FAE0A71CBF2D5B55BCA3969DB6C35763C359AA21C1B30CBF9A4FB636381F0AFA82BE1G" статьи 56 ГПК Российской Федерации, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а также положений ч.3 ст.79 ГПК РФ, суд вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

С учетом изложенного, у суда не имеется оснований для сомнений в достоверности представленных доказательств заключения сделки и ее оплаты. Суд принимает представленные предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, соглашения о задатке, расписку ФИО5 в получении денежных средств как доказательства по делу.

Таким образом, суд не может согласиться с выводами заинтересованного лица ФИО4 о безденежности состоявшейся сделки и ее ничтожности.

В соответствие с ч.ч. 2, 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума высшего Арбитражного Суда РФ, данными в п.14 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Несоблюдение установленного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, т.е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не свидетельствует о порочности сделки, поскольку любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 извещал ФИО4 о намерении реализовать долю в праве общей долевой собственности, в котором ставил в известность заинтересованное лицо о состоявшемся предварительном договоре купли-продажи с ФИО15, намерении зарегистрировать свое право собственности на 1\2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по <адрес> стоимостью 2 миллиона рублей.

Таким образом, ФИО2 достоверно зная о реализации доли имущества, находящегося в общей долевой собственности, в течение установленного законом месячного срока не заявил о намерении приобрести спорное недвижимое имущество, а в течение законного 3-х месячного срока не обратился в суд с иском о переводе прав покупателя.

    При таких обстоятельствах, суд полагает, что в удовлетворении заявленных требований ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным и переводе прав покупателя следует отказать.

    Отказывая в удовлетворении иска ФИО4 о переводе прав покупателя, суд также учитывает, что положениями п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", согласно которому, при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов. Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения. Невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК РФ.

    С учетом изложенного, оснований для удовлетворения самостоятельных исковых требований ФИО4 не имеется.

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на 1\2 долю жилого дома литер «А, а» общей площадью 34 кв.м., жилой – 26,6 кв.м., на 1\2 долю летней кухни литер «Г1, под\Г1, Г2» площадью 17,7 кв.м., расположенных по адресу г.Краснодар, <адрес>.

Исключить из числа собственников указанного недвижимого имущества ФИО2, ФИО3.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 – отказать.

В удовлетворении иска ФИО4 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, переводе прав покупателя, признании права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий