Решение по делу № 2-199/2018 от 23.11.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                            06 марта 2018 года

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Варенышевой М.Н.,

при секретаре судебного заседания Офицеровой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-199/18 по иску Мордович Т. А. к Салнис Т. А. и Айвазянц С. М. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки и регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

    Истец Мордович Т.А. обратилась в суд с уточненными исковыми требованиями к ответчикам Салнис Т.А., Айвазянц С.М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, участок № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Салнис Т.А. и Айвазянц С.М., применении последствий недействительности сделки и регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок № на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Мордович Т.А. и Салнис Т.А., мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Салнис Т.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1000,00 кв.м. кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, участок № Ввиду уклонения ответчика Салнис Т.А. от регистрации договора купли-продажи земельного участка, она обратилась в Чеховский городской суд Московской области. В процессе рассмотрения гражданского дела № было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Салнис Т.А. от имени которой действовал Салнис С.В. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной Плехановой М.А. нотариусом нотариального округа <адрес> МО в реестре за № и Айвазянц С.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1000 кв.м. кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, участок №. Договор от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию. Считает, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в нарушение действующего гражданского законодательства. Так, как было установлено в процессе рассмотрения гражданского дела № Салнис Т.А., выражая волеизъявление на продажу спорного земельного участка, в том числе с правом подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка и что самое главное с правом получения причитающихся денежных средств, выдала нотариальную доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ. на имя Леш Е.М. Таким образом Салнис Т.А., выдав нотариальную доверенность на Леш Е.М. с вышеуказанными полномочиями, подтверждает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан от ее имени и подтвердила факт оплаты ей стоимости земельного участка, что является также подтверждением надлежащего исполнения Мордович Т.А. договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с даты приобретения земельного участка, по исполненной сделке, она (истец) является его законным владельцем. В связи с чем, считает, что оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, является недействительным, так как совершен в нарушение действующего гражданского законодательства, так как еще в ДД.ММ.ГГГГ законным владельцем спорного земельного участка являлась она (истец).

    Представитель истца Мордович Т.А. по доверенности Леш Е.М., в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам указанным в иске и пояснила, что все подлинные документы на спорный земельный участок находились у нее. Она по доверенности действовала от имени Салнис Т.А. при оформлении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. После оформления земельного участка, ей позвонила Салнис Т.А. с просьбой вернуть землю людям, у которых она ее покупала, в связи с семейными проблемами. Деньги за землю были возвращены. Изначально указанный земельный участок принадлежал Тихоновой Р.Р.. ДД.ММ.ГГГГ, она, от лица Салнис Т.А., продала спорный земельный участок Мордович Т.А., заключив при этом новую сделку. Мордович Т.А. приходится дочерью Тихоновой Р.Р. Деньги за земельный участок были выплачены в ДД.ММ.ГГГГ, договор был заключен в ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что оформляла земельный участок для постановки на кадастровый учет. Пока меняли номер земельного участка и оформили документы, прошло три года. Имеются расписки о получении денежной суммы за спорный земельный участок. В связи с тем, что в 45 лет она-Леш Е.М., поменяла паспорт, доверенность, при оформлении земельного участка, у нее не приняли, в связи с чем не смогли оформить земельный участок и зарегистрировать договор. Об указанной проблеме она сообщила Салнис Т.А., на что последняя пообещала оформить новую доверенность. После чего Салнис Т.А. пропала и новая доверенность так и не была оформлена. Позже выяснилось, что земля продана. Продажей земли занимался ее сын -по доверенности Салнис С.В.. Договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, прошел государственную регистрацию. Однако считает, что он должен быть признан недействительным, поскольку все подлинные документы на земельный участок хранились у нее.

Представитель ответчика Айвазянц С.М. по доверенности и ордеру Чачуа Е.И. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что при оформлении договора купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, никаких проблем не возникло. Спорный земельный участок никем не обрабатывался. Все документы были собраны и прошли государственную регистрацию. Истец не является стороной по сделке, заключенной между ответчиками, поэтому его можно оспаривать только в определенных случаях. Договор, заключенный между ответчиками был официально зарегистрирован, от имени продавца выступал представитель по оформленной надлежащим образом доверенности. При оформлении сделки никаких вопросов не возникло. Договор, который был заключен между истцом и ответчиком Салнис Т.А. не был зарегистрирован в установленном законом порядке. На момент заключения указанного договора у представителя истца была ненадлежащим образом оформленная доверенность. На момент заключения оспариваемого договора, собственником земельного участка являлась Салнис Т.А.. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик Салнис Т.А. в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о месте и времени рассмотрения дела, уважительности причин своей не явки суду не представила.

При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Салнис Т.А.

Суд, заслушав пояснения сторон, изучив материалы гражданского дела, представленные доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что Салнис Т.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с Тихоновой Р.Р. являлась собственником земельного участка, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 35-36). На основании указанного договора ответчику Салнис Т.А. было выдано свидетельство на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37).

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между Салнис Т.А., от имени которой действовал по доверенности Салнис С.В. и Айвазянц С.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, № (л.д. 57-58). Право собственности Айвазянц С.М. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61 об.).

Данные обстоятельства подтверждаются также предоставленным по запросу суда из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, регистрационным делом на спорный земельный участок.

Истец Мордович Т.А., заявляя исковые требования о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, участок №, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Салнис Т.А. и Айвазянц С.М., применении последствий недействительности сделки исходит из следующего:

ДД.ММ.ГГГГ между Салнис Т.А., от имени которой по доверенности действовала Леш Е.М., и Мордович Т.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. Расчет между сторонами по договору купли-продажи был произведен в полном объеме, но по причине истечения срока нотариально удостоверенной доверенности на имя Леш Е.М., действовавшей от имени Салнис Т.А., и уклонения продавца от явки в регистрирующий орган, истец не могла произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи.

Разрешая заявленные исковые требования и отказывая истице в их удовлетворении, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи влечет переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю, т.е. для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как видно из материалов дела и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчики заключили данный договор с соблюдением всех существенных условий. Денежные средства по договору, получены покупателем в полном объеме, что подтверждается соответствующей распиской (л.д. 62), доказательств обратного не имеется. Спорный земельный участок передан покупателю, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59). Право собственности Айвазянц С.М. на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.61 об.).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Как следует из пояснений представителя истца Мордович Т.А. – Леш Е.М., истица не обращалась к ответчикам с требованиями о возмещении ей причиненных убытков в связи с заключением договоров купли-продажи земельного участка.

При этом суд, руководствуется положениями ст. 61 ГПК РФ, а также принимает во внимание, что решением Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований Мордович Т.А. к Салнис Т.А., Айвазянц С.М., о регистрации перехода права собственности на земельный участок отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за Айвазянц С.М. в установленном законом порядке, право собственности не оспорено, в связи с чем, истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Учитывая, что оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, судом не установлено, не имеется оснований и в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки и регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок № на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Мордович Т.А. и Салнис Т.А.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Мордович Т. А. к Салнис Т. А. и Айвазянц С. М. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, участок № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Салнис Т. А. и Айвазянц С. М., применении последствий недействительности сделки и регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок № на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Мордович Т. А. и Салнис Т. А., отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Чеховский городской суд.

Председательствующий:         подпись            М.Н.Варенышева

«Копия верна»

Судья:

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.