Решение по делу № 2-1113/2017 от 28.11.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 декабря 2017 года г. Калачинск

Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Дементьева Е.П.,

при секретаре Никифоровой О.В.,

с участием помощника Калачинского межрайонного прокурора Писарчук М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1113/2017 по иску Калачинского межрайонного прокурора в интересах муниципального образования – Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района, неопределенного круга лиц к администрации Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области, Авериной А.А. о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка, суд

У С Т А Н О В И Л:

В Калачинский городской суд обратился Калачинский межрайонный прокурор в защиту интересов муниципального образования – Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района, неопределенного круга лиц с иском к администрации Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области, Авериной А.А., в котором указал, что прокуратурой района проведена проверка исполнения требований земельного законодательства на территории Калачинского муниципального района Омской области, по результатам которой установлено, что между Администрацией Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области (арендодателем) и Авериной А.А. (арендатором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Отдельные пункты договора не соответствуют требованиям действующего в настоящее время законодательства, в частности: согласно п. 8.1 Договора данный договор заключен на срок 10 лет. Вместе с тем, в п.п. 1 п. 3.2 Договора предусмотрено, что арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора с письменного согласия арендодателя (если срок договора аренды земельного участка заключен до трех лет). Подпунктом 2 пункта 3.2 установлено, что передача арендованного участка в субаренду в пределах срока действия настоящего договора возможна только с письменного согласия арендодателя. Таким образом, положения п.п. 1, 2 п. 3.2. Договора ограничивают права арендатора, установленные ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1.1 Договора указанный договор заключен на торгах. Вместе с тем, в п.п. 3 п. 3.1 Договора предусмотрено, что при отсутствии законных оснований для предоставления преимущественного права заключения нового договора, п.п.3 п. 3.1 установлено, что арендатор имеет право при надлежащем исполнении своих обязанностей, по истечении срока действия настоящего договора, при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды участка на новый срок. Таким образом, положения данного подпункта Договора ограничивают права участников торгов, предусмотренные ст. 39.6 ЗК РФ.

Подпункт 9 п. 3.2 договора, которым на арендатора возложена обязанность возмещать арендодателю убытки в полном объеме (включая упущенную выгоду) в связи с ухудшением качественных характеристик Участка, наступивших в результате действий (бездействий) арендатора, а также в связи с оплатой штрафных санкций, предъявляемых уполномоченными контролирующими органами арендодателю по вине арендатора. Указанный подпункт противоречит требованиям ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ, ч. 2 ст. 2.6.2 КоАП РФ, устанавливающей принцип личной ответственности за совершение административного правонарушения.

Пунктом 6.3 Договора предусмотрено, что договор прекращается в случаях, перечисленных в указанном пункте, путем направления уведомления арендатору. Согласно п. 6.4 при отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанных в п. 6.3 договора, настоящий договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

Таким образом, вышеуказанный пункт предполагает возможность расторжения Договора, заключенного на срок свыше 5 лет во вне судебном порядке, что противоречит нормам федерального законодательства.

В связи с неопределенностью момента передачи земельного участка после истечения срока действия договора нарушаются интересы муниципального образования и права неопределенного круга лиц, так как указанные условия включены во все договоры аренды земельных участков, заключенные между администрацией Сорочинского сельского поселения с гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, т.е. фактически являются типовыми.

На основании изложенного просит суд признать недействительными п.п. 1,2,3 пункта 3.1, п.п. 9 пункта 3.2, пункт 6.3 и пункт 6.4 договора аренды земельного участка № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области и Авериной А.А.

В судебном заседании помощник прокурора Писарчук М.Д. исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика - Глава Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области А.П. Комиссаров будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела судом, в судебное заседание не явился, направив в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Ответчик Аверина А.А требования прокурора фактически признала в полном объеме, суду пояснила, что оспариваемые условия содержались в проекте договора, ранее использовавшегося. Соответствие их требованиям закона не оценивалось, они не затрагивают существенные условия договора, при их отсутствии стороны также бы заключили договор.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как установлено судом, между Администрацией Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области (арендодателем) и Авериной А.А. (арендатором) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> А, для ведения личного подсобного хозяйства, с арендной платой в размере 1/12 размера годовой арендной платы (л.д. 6-8).

Подпунктом 1 п. 3.1 Договора установлено, что арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора с письменного согласия арендодателя (если срок договора аренды земельного участка заключен до трех лет). В подпункте 2 пункта 3.1 отражено, что передача арендованного участка в субаренду в пределах срока действия настоящего договора возможна только с письменного согласия арендодателя.

Исходя из положений п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно части 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон -арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Частью 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

В соответствии с п. 18 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом указанное в п.п 1 п. 3.1 Договора в качестве обязательного согласие арендодателя на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора, а также содержание п.п. 2 п. 3.1 Договора не соответствуют вышеприведенным нормам, что свидетельствует о недействительности п.п. 1 и п.п. 2 п. 3.2 Договора.

Подпункт 3 пункта 3.1 данного договора устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами заключения нового договора аренды участка на новый срок при надлежащем исполнении своих обязанностей, по истечении срока действия настоящего договора, при прочих равных условиях право.

Между тем, в соответствии с требованиями пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, ЗК РФ предусмотрены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов (п.3 ст. 39.6) и условие реализации такого права (п. 4 ст. 39.6).

При отсутствии в совокупности условий п. 3 и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В частности, согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

-    земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

-    земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

-    на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе, создание участнику торгов преимущественных условий участия в торгах.

С учетом вышеизложенного, условие договора, предусмотренное в подпункте 3 п.3.1, противоречат п.15 ст.39.8 ЗК РФ, нарушают права участников торгов, установленные ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающие заключение договора аренды земельного участка на торгах в форме аукциона, что свидетельствует о недействительности указанного условия.

Подпунктом 9 п. 3.2 Договора на арендатора возложена обязанность возмещать арендодателю убытки, связанные с оплатой штрафных санкций, предъявляемых контролирующими органами Арендодателю по вине Арендатора.

В соответствии с ч.1 ст. 2.1 К РФ об АП административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Частью 2 ст.2.6.2 К РФ об АП предусмотрено, что собственник или иной владелец земельного участка либо другого объекта недвижимости освобождается от административной ответственности, если в ходе рассмотрения жалобы на постановление по делу об административном правонарушении, вынесенное в соответствии с частью 3 статьи 28.6 настоящего Кодекса, будут подтверждены содержащиеся в ней данные о том, что в момент фиксации административного правонарушения земельный участок либо другой объект недвижимости находился во владении или в пользовании другого лица, либо о том, что административное правонарушение совершено в результате противоправных действий других лиц, при этом у собственника или иного владельца земельного участка либо другого объекта недвижимости не имелось возможности предотвратить совершение административного правонарушения либо им были приняты все зависящие от него меры для предотвращения совершения административного правонарушения.

Тем самым, возложение обязанности по уплате штрафа за правонарушение на арендатора, вина арендодателя за совершение которых установлена административным органом, противоречит требованиям норм законодательства об административных правонарушениях, устанавливающим принцип личной ответственности субъекта правонарушения за совершение административного правонарушения, в связи с чем, прокурором обоснованно заявлено о их недействительности.

На основании изложенного требования прокурора о признании недействительными подпункта 3 пункта 3.1, подпункта 9 пункта 3.2, Договора аренды земельного участка № А3-07-03/2016, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области и Авериной А.А. являются обоснованными и также подлежат удовлетворению.

Пунктом 6.3 Договора предусмотрено, что договор прекращается в случаях, перечисленных в указанном пункте, путем направления уведомления арендатору. Согласно п. 6.4 при отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанных в п. 6.3 договора, настоящий договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, изложенное в п. 6.3, п. 6.4 Договора предполагает возможность во вне судебном порядке расторжения Договора, заключенного на срок свыше 5 лет, что также противоречит вышеуказанным нормам федерального законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Калачинского межрайонного прокурора в интересах муниципального образования – Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района, неопределенного круга лиц к администрации Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области, Авериной А.А. о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительными п.п. 1,2,3 пункта 3.1, п.п. 9 пункта 3.2, пункт 6.3 и пункт 6.4 договора аренды земельного участка № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Сорочинского сельского поселения Калачинского муниципального района Омской области и Авериной А.А..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья                                     Е.П. Дементьев

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                     Е.П. Дементьев