Решение по делу № 33-7297/2020 от 12.10.2020

Судья Титова А.Н.          Дело № 33-7297

№ 2-570/2020

64RS0043-01-2020-000250-93

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 ноября 2020 года                          город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Перовой Т.А.,

судей Кудаковой В.В., Зотовой Ю.Ш.,

при ведении протокола помощником судьи Башвеевой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Приморск1» к Полянскому А.М. о взыскании денежных средств, прекращении залога на решение Волжского районного суда города Саратова от 14 июля 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Кудаковой В.В., объяснения представителя истца ООО «Приморск1» - Двойнишникова Р.О., представителей третьего лица ООО «Промэкология» - Резниченко В.В., Онохина А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей ответчика Полянского А.М. – Мокиенко Д.Ю., Чернышова Д.Н., полагавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно нее возражений, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Приморск1» (далее – ООО «Приморск1») обратилось в суд с иском к Полянскому А.М., в котором просило, с учетом уточнения исковых требований соразмерно уменьшить до суммы в <данные изъяты> рублей цену договора купли-продажи недвижимости от 20 июля 2018 года, заключенного между ООО «Приморск1» и Полянским А.М., Вишняковым А.А., удостоверенного врио нотариуса Капустиной Н.Ю. нотариального округа города Саратов Саратовской области Трибуновской О.А. и зарегистрированному в реестре под № 64/163-H/64-2018-7-76 в части стоимости 1/2 доли Полянского А.М. в праве общей долевой собственности на имущество: технологическая линия по производству керамзита в составе: отдел обжига и охлаждения, отдел подготовки сырья, пылеотделительная камера, площадь застройки 978,9 кв.м, кадастровый номер сооружения №; склад керамзита, объем 1400 кв.м, кадастровый номер сооружения №; нежилое одноэтажное здание - здание служебно-бытового вспомогательного помещения, площадью 304,9 кв.м, кадастровый №; нежилое одноэтажное здание - здание закрытого склада глины, площадью 1156,8 кв.м, кадастровый №; взыскать с Полянского А.М. неосновательное обогащение в части выпадающей на долю Полянского А.М. в размере <данные изъяты> рублей; взыскать с Полянского А.М. в пользу ООО «Приморск1» убытки в форме упущенной выгоды в части неполученной арендной платы по договору аренды № 2 от 28 ноября 2016 года в части выпадающей на долю Полянского А. М. в размере <данные изъяты> рублей; взыскать с Полянского А.М. в пользу ООО «Приморск1» убытки в форме реального ущерба – процентов за пользование суммой займа, процентов за пользование чужими денежными средствами по выданным ООО «Приморск1» займам от ООО «Коринф» для приобретения имущества в части, выпадающей на долю Полянского А.М. в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек; взыскать с Полянского А.М. в пользу ООО «Приморск1» убытки в форме упущенной выгоды, образовавшихся в результате неполучения доходов от коммерческой деятельности с использованием переданного по спорному договору имущества в части выпадающей на долю Полянского А.М. в размере <данные изъяты> рублей; взыскать с Полянского А.М. в пользу ООО «Приморск1» убытки в форме реального ущерба - понесенные расходы на юридические услуги в части выпадающей на долю Полянского А. М., в размере <данные изъяты> рублей; прекратить залог (ипотеку) в силу закона, установленный в пользу Полянского А.М. в отношении следующего недвижимого имущества: кадастровый № (здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года; кадастровый № (склад керамзита, здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года; кадастровый № (здание служебно-бытового вспомогательного помещения, здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года; кадастровый № (технологическая линия по производству керамзита в составе: отдел обжига и охлаждения, отдел подготовки сырья, пылеотделительная камера, здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года.

Требования мотивированы тем, что 20 июля 2018 года между продавцами Вишняковым А.А. и Полянским А.М., с одной стороны, и покупателем ООО «Приморск1», с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого продавцы передали в собственность покупателю следующие объекты недвижимого имущества: технологическая линия по производству керамзита в составе: отдел обжига и охлаждения, отдел подготовки сырья, пылеотделительная камера, площадь застройки 978,9 кв.м, кадастровый номер сооружения №; склад керамзита, объем 1400 кв.м, кадастровый номер сооружения №; нежилое одноэтажное здание - здание служебно-бытового вспомогательного помещения, площадью 304,9 кв.м, кадастровый №; нежилое одноэтажное здание - здание закрытого склада глины, площадью 1156,8 кв.м, кадастровый №.

Общая цена передаваемого имущества в редакции дополнительного соглашения к договору от 10 июня 2019 года составила <данные изъяты> рублей.

Договор между сторонами заключен во исполнение подписанного предварительного договора от 08 июня 2018 года, удостоверенного врио нотариуса Капустиной Н.Ю. нотариального округа города Саратов Саратовской области Трибуновской О.А.

Согласно п. 7 предварительного договора продавцы обязались продать покупателю имущество по основному договору купли-продажи в срок не позднее 01 сентября 2018 года, при этом предварительно погасив регистрационную запись об ограничениях прав и обременениях в отношении имущества на основании решения Балаковского районного суда Саратовской области от 16 мая 2018 года по делу № 2-2-1054/2018, предоставив покупателю выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на имущество, подтверждающие отсутствие вышеуказанных ограничений прав и обременений на имущество.

Согласно п. 5 договора после передачи имущества продавцами покупателю, продавцы и покупатель обязуются совершить необходимые процессуальные действия для завершения судебного процесса в отношении возникшего спора - обременение (аренда) имущества.

Вместе с тем, на момент предъявления иска вышеуказанное обязательство продавцов не исполнено, в переданном недвижимом имуществе сохраняется обременение в виде права долгосрочной аренды ООО «Промэкология».

Указанные обстоятельства значительным образом сказываются на качестве переданного имущества, поскольку наличие действующего договора аренды препятствует покупателю самостоятельно использовать приобретенное имущество в коммерческой деятельности, виновные действия продавцов привели к тому, что покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество с заключенным долгосрочным договором аренды № 2 от 28 ноября 2016 года в отношении этого имущества, при этом ООО «Промэкология» оказалось неспособно оплачивать арендную плату по указанному договору аренды.

В соответствии с полученными от ООО «Промэкология» требованиями покупателем были выявлены следующие недостатки переданного по договору имущества. Неработоспособность вращающейся печи: корпус печи: непрямолинейность корпуса - в пролете: 15 мм; на опоре № 3:10 мм; на опоре № 4:12 мм, деформации: прожог в районе между 3-го и 4-го бандажа, упоры: в неудовлетворительном состоянии, подбандажные башмаки: в неудовлетворительном состоянии, пакеты: в неудовлетворительном состоянии, состояние торцевой поверхности бандажей: неудовлетворительное, опорные ролики: накатная поверхность - в неудовлетворительном состоянии, шум в подшипниках - на опоре № 3 правый верхний подшипник в аварийном состоянии, контрольные ролики: верхний ролик – отсутствует, привод: износ зуба венцовой шестерни - выше 50%, износ зуба подвенцовой шестерни - выше 50%, состояние соединительных муфт – неудовлетворительное, радиальное биение венцевой шестерни (допуск 3 мм) - 15 мм, осевое биение венцевой шестерни (допуск 3 мм) - 4 мм, осевое биение бандажей (допуск 3 мм) - до 5 мм, радиальные биения концов печи (верхнего) (допуск 10 мм (по оси)) - 20 мм, максимальное биение корпуса печи на опорах (допуск 3 мм) -1 -14 мм, II -14 мм, III - 23 мм, IV - 17 мм. Неработоспособность вращающегося холодильника: корпус холодильника: непрямолинейность корпуса - в пролете: 15 мм, на опоре № 1 -14 мм, на опоре № 2 -13 мм, пакеты: подбандажные пакеты рассыпаны, состояние торцевой поверхности бандажей: неудовлетворительное, опорные ролики: накатная поверхность - в неудовлетворительном состоянии, контрольные ролики: верхний ролик – отсутствует, привод: износ зуба венцовой шестерни - выше 50%; износ зуба подвенцовой шестерни - выше 50%, состояние соединительных муфт – неудовлетворительное, радиальное биение венцевой шестерни (допуск 3 мм) - 15 мм, осевое биение венцевой шестерни (допуск 3 мм) -10 мм, радиальный зазор в венцевом зацеплении (допуск 4-7 мм) - до 22 мм, осевое биение бандажей (допуск 3 мм) - I - 14 мм, II - 13 мм, радиальные биения концов печи (верхнего) (допуск 10 мм (по оси)) - 25 мм (по оси), нижнего (допуск 10 мм (по оси) - 32 мм (по оси); максимальное биение корпуса холод, на опоре (допуск 3 мм) -1 -14 мм, II -13 мм.

Указанные обстоятельства подтверждаются техническими отчетами ООО «Техноэксперт» в отношении данной части имущества с актами технического состояния от 05 августа 2018 года.

Стоимость устранения приведенных недостатков имущества составляет <данные изъяты> рубля в отношении недостатков, препятствующих работоспособности вращающейся печи, и <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек в отношении недостатков, препятствующих работоспособности вращающегося холодильника, что подтверждается расчетом суммы уменьшения цены договора и убытков, подготовленным специалистами организации истца.

В распоряжении истца имеется опционный договор от 21 декабря 2017 года, заключенный между продавцами и ООО «Смарт логистик системс», предметом которого является заключение сторонами договора купли-продажи имущества по цене <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

Указанная цена опционного договора, с учетом неисполнения продавцами принятых на себя обязательств, сформирована самими продавцами и составляет реальную стоимость имущества с учетом его технического состояния и имеющихся обременений.

К моменту подачи настоящего иска истцом исполнена обязанность по оплате имущества по договору в размере <данные изъяты> рублей в равных долях каждому из продавцов, что подтверждается банковскими ордерами № 249423 от 24 июля 2018 года, № 249567 от 24 июля 2018 года, № 486709 от 09 июня 2018 года, № 486257 от 09 июня 2019 года.

Учитывая наличие оснований для соразмерного уменьшения покупной цены по договору до суммы <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, на стороне продавцов совместно образуется неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек = <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.

Следовательно размер подлежащей возврату денежной суммы (неосновательного обогащения), образовавшейся по причине переплаты покупателем цены договора, составляет <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек в части, выпадающей на долю каждого из продавцов.

По мнению истца противоправные действия продавцов по расторжению договора аренды № 2 от 28 ноября 2016 года, а также по неисполнению принятых на себя обязательств по договору привели к возникновению у покупателя следующих убытков.

Арендная плата по договору аренды № 2 от 28 ноября 2016 года является заниженной и не соответствует рыночной, что причиняет убытки истцу, при этом увеличить размер арендной платы для соответствия рыночной не представляется возможным, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 мая 2019 года по делу № А57-26691/2018.

03 апреля 2018 года арендатору вручено письмо от продавцов об увеличении арендной платы с 01 января 2018 года на сумму <данные изъяты> рублей. Имущество передано истцу 20 июля 2018 года, арендная плата в рыночном размере не уплачена на момент предъявления настоящего иска. Период просрочки составляет: с 20 июля 2018 года по 20 ноября 2019 года = 16 месяцев. Таким образом, упущенная выгода в виде неполученной арендной платы по договору аренды № 2 от 28 ноября 2016 года составляет <данные изъяты> рублей.

Истцом для возможности приобретения имущества заключены договоры займа с ООО «Коринф» № ИН1/2018 от 23 июля 2018 года; № ИН4/2018 от 25 декабря 2018 года, задолженность по которым была взыскана с истца в судебном порядке в рамках дела № А56-91648/2019, что привело к причинению истцу реального ущерба в виде подлежащих уплате процентов за пользование суммой займа и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Проценты за пользование суммой займа, проценты за пользование чужими денежными средствами по выданным ООО «Приморск1» займам от ООО «Коринф» для приобретения имущества составляют сумму в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Покупатель фактически лишен возможности пользоваться имуществом, извлекать из него прибыль путем вовлечения имущества в технологические процессы и организации собственного производства. Тем самым ООО «Приморск1» причинены убытки в виде упущенной выгоды, образовавшиеся в результате неполучения доходов от коммерческой деятельности с использованием переданного по спорному договору имущества, которые по результатам заключения специалиста составляют сумму в размере <данные изъяты> рублей.

Кроме того, истцом понесены расходы на получение юридической помощи, связанной с сопровождением заключения и исполнения спорного договора, анализом требований и участием в судебных заседаниях по спорам с ООО «Промэкология», подготовкой требований истцом, вытекающих из причинения убытков, на общую сумму <данные изъяты> рублей 00 копеек.

В пользу продавцов в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован залог в силу закона, на весь объект, в отношении имущества: кадастровый № (здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года, кадастровый № (склад керамзита, здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года, кадастровый № (здание служебно-бытового вспомогательного помещения, здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года, кадастровый № (технологическая линия по производству керамзита в составе: отдел обжига и охлаждения, отдел подготовки сырья, пылеотделительная камера, здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года.

Истец полагает, что покупная цена имущества подлежит уменьшению до суммы <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, следовательно, обязательство по уплате цены договора является прекращенным надлежащим исполнением, залог (ипотека) также подлежит прекращению.

Решением Волжского районного суда города Саратова от 14 июля 2020 года с учетом определения об исправлении описки от 11 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Приморск1» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Автор жалобы указывает, что действительная воля сторон договора была направлена на установление обязанности продавцов по снятию обременения в виде договора аренды с ООО «Промэкология». Данный факт подтвержден в судебном заседании представителем третьего лица Вишнякова А.А., следует из текста, предшествующих заключению договора переговоров и переписки сторон, а также подтверждается положениями предварительного договора и заключенного в его исполнение основного. Кроме того, цена спорного имущества была установлена сторонами без учета обременения в виде аренды, поскольку продавцы обязались снять данное обременение. Продавцы обязались передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц, но данную обязанность не исполнили, фактически передав только право распоряжения, ограниченное ипотекой, без права пользования и владения. Договор не привел к возникновению тех юридических последствий, на которые был направлен. В решении суда отсутствуют мотивы неприменения к спорным правоотношениям пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Полагает, что суду представлены доказательства передачи имущества ненадлежащего качества, за которые должен отвечать ответчик. Считает надуманным вывод суда о том, что истцу было известно о наличии недостатков в имуществе лишь из-за заключенного дополнительного соглашения № 1. Указывает, что недостатки имущества не были оговорены сторонами в договоре, носили скрытый характер, установлены «покупателем» в разумный срок. Кроме того, автор жалобы ссылается на доказанность причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими убытками истца. В возражениях на апелляционную жалобу Полянский А.М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, о причинах неявки не сообщили. От ответчика Полянского А.М. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. При указанных обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 июля 2018 года между продавцами Вишняковым А.А. и Полянским А.М., с одной стороны, и покупателем ООО «Приморск1», с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого продавцы продали и передали принадлежащие им на праве общей долевой собственности, в равных долях (по ? доле) каждому, следующие объекты недвижимого имущества: сооружение - технологическая линия по производству керамзита в составе: отдел обжига и охлаждения, отдел подготовки сырья, пылеотделительная камера, площадь застройки 978,9 кв.м, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>; сооружение - склад керамзита, объем 1400 куб.м, кадастровый номер сооружения №, находящееся по адресу: <адрес>; нежилое одноэтажное здание - здание служебно-бытового вспомогательного помещения, площадью 304,9 кв.м, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>; нежилое одноэтажное здание - здание закрытого склада глины, площадью 1156,8 кв.м, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, ул. <адрес>.

Общая цена передаваемого имущества согласно условий договора купли-продажи составила <данные изъяты> рублей.

Как следует из пунктов договора, на вышеуказанные объекты недвижимости установлены ограничения прав и обременение объектов недвижимости в пользу ООО «Промэкология» в виде аренды.

Согласно п. 5 указанного договора, при его заключении покупатель осведомлен о наличии ограничений прав и обременений (аренда) в отношении всех объектов недвижимости, указанных в п. 1 настоящего договора, возникших на основании договора аренды № 2, заключенного 28 ноября 2016 года между Вешняковым А.А., Полянским А.М. и ООО «Промэкология» и о наличии судебного процесса в отношении обременений (аренды), указанных в п. 1 настоящего договора объектов недвижимости (дело № 2-2-1054/2018, рассмотренное Балаковским районным судом Саратовской области 16 мая 2018 года, решение не вступило в законную силу). Покупатель согласен купить и принять все вышеуказанные объекты недвижимости с обременениями (арендой) и вступить во владение указанными объектами недвижимости. После передачи объектов недвижимости продавцами покупателю, продавцы и покупатель обязуются совершить необходимые процессуальные действия для завершения судебного процесса в отношении возникшего спора – обременение (аренда) объектов недвижимости, указанных в п. 1 настоящего договора.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 16 мая 2018 года удовлетворены в части исковые требования Полянского А.М., Вишнякова А.А. к ООО «Промэкология» и постановлено: расторгнуть договор аренды № 2 от 28 ноября 2016 года, заключенный Полянским А.М., Вишняковым А.А. с одной стороны и ООО «Промэкология» с другой стороны. Обязать ООО «Промэкология» передать Полянскому А.М., Вишнякову А.А. имущество, предоставленное по договору аренды № 2 от 28 ноября 2016 года в том же состоянии, в котором оно его получило, с учетом нормального износа в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 27 сентября 2018 года решение Балаковского районного суда Саратовской области от 16 мая 2018 года в части удовлетворения исковых требований Полянского А.М., Вишнякова А.А. о расторжении договора аренды № 2 от 28 ноября 2016 года, возложении обязанности на ООО «Промэкология» передать Полянскому А.М., Вишнякову А.А. имущество, предоставленное по договору аренды в том же состоянии, в котором оно его получило, с учетом нормального износа в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины – отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска в данной части отказано.

10 июня 2019 года Вишняковым А.А., в лице Лысенковой К.А., Полянским А.М., в лице Седовой Е.Н., с одной стороны и ООО «Приморск1», с другой стороны, было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи недвижимости от 20 июля 2018 года, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о цене продаваемых объектов недвижимости в сумме <данные изъяты> <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 3 данного соглашения при заключении настоящего соглашения стороны осведомлены о наличии ограничений и обременений в отношении объектов недвижимости, в том числе аренды, установленных в пользу ООО «Промэкология».

В техническом отчете ООО «Техноэксперт» от 05 августа 2018 года, проведенном по заказу ООО «Приморск1» указано на недостатки в переданном имуществе.

23 июля 2018 года между ООО «Приморск1» и ООО «Коринф» заключен договор займа на сумму <данные изъяты> рублей, 25 декабря 2018 года на сумму <данные изъяты> рублей. Решением арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 октября 2019 года с ООО «Приморск1» в пользу ООО «Коринф» взыскана задолженность по указанным договорам займа.

Как установлено судом, в Едином государственном реестре недвижимости в пользу Полянского А.М. зарегистрирован залог в силу закона в отношении имущества: кадастровый № (здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года, кадастровый № (склад керамзита, здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года, кадастровый № (здание служебно-бытового вспомогательного помещения, здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года, кадастровый № (технологическая линия по производству керамзита в составе: отдел обжига и охлаждения, отдел подготовки сырья, пылеотделительная камера, здание закрытого склада глины, <адрес>), запись о государственной регистрации залога № от 24 июля 2018 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 15, 309, 310, ч. 1 ст. 352, ст. 393, 420, 421, п. 1 ст. 460, п. п. 1, 2 ст. 469, п. 1 ст. 475, п. 5 ст. 488, п. п. 1, 2 ст. 556, ст. 608, п. 1 ст. 617 ГК РФ, ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разъяснениями, содержащимися в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходил из осведомленности истца о наличии обременений (аренды) в отношении всех объектов передаваемого имущества и был согласен на его заключение при наличии не вступившего в законную силу решения Балаковского районного суда Саратовской области от 16 мая 2018 года. Кроме того, на момент заключения дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи недвижимости от 20 июля 2018 года, подписанного сторонами, истец также был осведомлен о наличии ограничений и обременений в отношении объектов недвижимости.

Судом первой инстанции также указано, что истцу до заключения дополнительного соглашения было известно о наличии в имуществе недостатков, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи и взыскания с ответчика неосновательного обогащения в виде переплаты.

Также суд первой инстанции не усмотрел причинно-следственной связи между возникшими убытками истца и неправомерными действиями ответчика. При разрешении спора суд также пришел к выводу о том, что обязательства ООО «Приморск1» по уплате стоимости приобретаемого имущества в полном объеме не исполнены, в связи с чем отсутствуют основания для прекращения залога (ипотеки) в силу закона.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам в соответствии с правилами ст. ст. 55, 67 ГПК РФ и постановил решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции также исходя из следующего.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что покупатель был осведомлен о наличии обременения в виде заключенного договора аренды с ООО «Промэкология» как на момент заключения договора купли-продажи от 20 июля 2018 года, так и на момент заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе, в том числе, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Как следует из положений ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 474 ГК РФ проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В п. 16 договора купли-продажи от 20 июля 2018 года стороны подтвердили, что покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемых объектов недвижимости, с которыми ознакомлен путем их осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора.

20 июля 2018 года между сторонами подписан акт приема-передачи имущества.

05 августа 2018 года по заказу покупателя ООО «Техноэксперт» был подготовлен технический отчет. Вместе с тем 10 июня 2019 года к договору купли-продажи стороны заключили дополнительное соглашение, которым была уменьшена цена продаваемых объектов недвижимости до <данные изъяты> рублей.

Поскольку истцом при рассмотрении дела, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не было представлено доказательств, подтверждающих наличие недостатков в приобретенном им имуществе, которые не могли быть обнаружены на момент совершения сделки, судебная коллегия, учитывая положения приведенных норм права, приходит к выводу о несостоятельности доводов жалобы.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований также в части требований ООО «Приморск1» к ответчику о прекращении обременения в виде (залога) ипотеки и исходил из того, что поскольку не прекращены денежные обязательства заемщика перед ответчиком, нельзя признать прекращенными и обязательства, принятые истцом в их обеспечение, каких-либо законных оснований для снятия обременения в виде ипотеки с объекта недвижимости не имеется.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика убытков, суд, руководствуясь положениями ст. 15 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», обоснованно исходил из того, что доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что истец понес убытки исключительно из-за действий ответчика, а также о наличии нарушенных обязательств со стороны ответчика, истцом представлено не было.

Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований для отмены решения суда не содержат, основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд, вопреки доводам жалобы, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую правовую оценку, постановил законное и обоснованное решение. Все доказательства по делу судом оценены в соответствии с правилами ст. ст. 55, 67 ГПК РФ. Повода для их иной оценки судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено.

При таком положении оснований к отмене решения суда первой не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда города Саратова от 14 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Приморск1» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи