Решение по делу № 33-628/2024 от 01.03.2024

УИД 13RS0025-01-2023-001377-56

Судья Курышева И.Н.                                  № 2-1410/2023

Докладчик Урявин Д.А.                       Дело № 33-628/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе

председательствующего Лесновой И.С.,

судей Ганченковой В.А., Урявина Д.А.,

при секретаре Щетининой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 27 марта 2024 г. в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску Администрации городского округа Саранск к Неясовой В.А. об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости по апелляционной жалобе представителя истца Администрации городского округа Саранск Токарева С.А. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 19 декабря 2023 г.

Заслушав доклад судьи Урявина Д.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с вышеуказанным иском к Неясовой В.А., указав, что ответчик является собственником жилого помещения площадью 18,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под указанным многоквартирным домом.

Заключением межведомственной комиссии № 2 от 21 февраля 2018 г., постановлением Администрации городского округа Саранск № 753 от 28 марта 2018 г. указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

02 сентября 2022 г. Администрацией городского округа Саранск принято постановление об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 09 ноября 2022 г. размер возмещения в связи с изъятием объектов недвижимости составил 708 000 руб.

20 декабря 2022 г. ответчиком получен данный проект соглашения об изъятии. Вместе с тем, до настоящего времени проект не подписан, необходимые документы не представлены.

Просила суд прекратить право собственности Неясовой В.А. на жилое помещение с кадастровым номером <№> площадью 18,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> а также право общей долевой собственности ответчика на земельный участок под указанным многоквартирным домом, посредством изъятия в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 708 000 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 19 декабря 2023 г. исковые требования удовлетворены частично.

Прекращено право собственности Неясовой В.А. на жилое помещение с кадастровым номером 13:23:1113254:1006, общей площадью 18,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> и на долю в праве общей долевой собственности Неясовой В.А. на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <№> площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты возмещения в сумме 1 208 302 руб.

В остальной части исковые требования Администрации городского округа Саранск оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истца Администрации городского округа Саранск Токарев С.А. просит решение суда первой инстанции отменить в части учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 361 717 руб., вынести в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Полагает, что экспертом неверно определен перечень конструктивных элементов, в результате чего сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт существенно завышена. Считает, что в материалах дела не имеется доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения дом требовал проведения капитального ремонта.

Ответчик Неясова В.А., старший помощник прокурора Октябрьского района г. Саранска Лапшина О.Г. представили возражения на апелляционную жалобу, в которой выразили несогласие с изложенными в ней доводами.

В судебное заседание представитель истца Администрации городского округа Саранск, представители третьих лиц Министерства жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, при этом о причинах неявки суд не известили, доказательств уважительности этих причин не представили и об отложении разбирательства дела ходатайство не заявляли.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав ответчика Неясову В.А., заключение прокурора Умновой Е.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в порядке статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Неясова В.А. является собственником жилого помещения с кадастровым номером <№> площадью 18,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 5-7, 89-91, т.1).

В жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрирована Неясова В.А. временно до 1 мая 2023 г. (л.д.135, т.1).

Согласно сообщению администрации городского округа Саранск от 23 июня 2023 г. Неясова В.А. на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма в администрации городского округа Саранск не состоит, малоимущей в целях постановки на учет и предоставления жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма не признавалась (л.д.103, т.1).

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. №753, с учетом внесенных изменений на основании постановления Администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 г. № 9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2021 год.

В связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу Администрация городского округа Саранск направила ответчику Неясовой В.А. уведомление от 17 января 2019 г. №379-ОГ, с требованием провести совместно с иными собственниками мероприятия по сносу вышеуказанного дома в течение двух месяцев со дня получения указанного требования, предлагая одновременно в течение 5 дней после получения направить письменное согласие на заключение соглашения о выплате выкупной стоимости объекта недвижимости, которое возвращено отправителю по иным обстоятельствам 21 февраля 2019 г. (л.д.7-8, 9, т.1).

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., бездействие Администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия от 07 июля 2021 г. №7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства, признано незаконным, на Администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений.

Во исполнение данного решения Постановлением Администрации городского округа Саранск от 02 сентября 2022 г. №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>» принято решение:

1. изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, площадью 4 308,46 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск;

2. изъять жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, согласно приложению к настоящему постановлению для муниципальных нужд городского округа Саранск;

3. изъять нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение <№>, с кадастровым номером <№>, площадью 38,5 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск.

Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> площадью 18,3 кв.м, с кадастровым номером <№>, подлежит изъятию.

Письмом администрации городского округа Саранск от 15 сентября 2022 г. №5268-ОГ, копия вышеназванного постановления Администрации городского округа Саранск от 02 сентября 2022 г. №1249 направлена в адрес ответчика Неясовой В.А., которое вручено адресату 27 сентября 2022 г. (л.д. 10, 11, т.1).

19 декабря 2022 г. Неясовой В.А. направлено уведомление об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также проект соглашения с предложением взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в размере 708 000 руб., которое получено 20 декабря 2022 г. (л.д. 12, 13, 14, 15, т.1).

Размер возмещения определен на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/115 от 09 ноября 2022 г., согласно которому размер возмещения составляет 708 000 руб., исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом в размере 544 000 руб., размера убытков – 26 400 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 137 600 руб. (л.д.16-67, т.1).

Для определения юридически значимых обстоятельств по делу судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке имущества и размера убытков в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Оценочные системы» от 21 августа 2023 г. №23/07/601-н, выкупная цена изымаемого жилого помещения, жилой площадью 18,3 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 814 420 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения: 667 405 руб.; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме: 43 893 руб.; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме: 72 702 руб.; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду: 30 420 руб.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника Неясовой В.А. в указанном многоквартирном доме, составляет: 281 802 руб.

Разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранске площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. №1111/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы, составляет 1 097 750 руб. (л.д.1-99, т.2).

Данное заключение эксперта не опровергнуто иными доказательствами, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта мотивированы.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия спорных объектов недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа в пользу городского округа Саранск после уплаты за счёт средств казны муниципального образования городского округа Саранск ответчика размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

Решение суда в указанной части истцом не обжалуется, в связи с чем в силу принципа диспозитивности не подлежит проверке судом апелляционной инстанции.

Решением суда первой инстанции также взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 361 717 руб., несогласие с размером которой выражает истец в своей апелляционной жалобе.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда в указанной части, при этом исходит из следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. № 577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого, Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

Из части первой статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищногофонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Таким образом, возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований о возложении обязанности по производству капитального ремонта является выяснение наличия на момент приватизации первой квартиры в доме технических недостатков, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

В апелляционной жалобе истец ссылается на отсутствие доказательств в подтверждение необходимости проведения капитального ремонта дома на момент приватизации первой квартиры в жилом доме.

Данные доводы отклоняются судебной коллегий, поскольку они противоречит действующему законодательству и материалам дела.

Как следует из заключения эксперта от 21 августа 2023 г. №23/07/601-н расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт проводился с начала эксплуатации конструктивных элементов здания (1971 год) по 2023 год, поскольку в случае проведения необходимого капитального ремонта конструктивных элементов здания существенно уменьшился бы износ.

Изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1971 года постройки, капитальный ремонт в котором никогда не проводился, кроме ремонта крыши в 2015 году.

Вместе с тем, на истце, как лице, предъявившем данный иск, лежит обязанность по предоставлению доказательств того, что спорный дом не нуждался в капитальном ремонте на момент приватизации первого жилого помещения - 21 октября 2002 г. Однако стороной истца в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ такие доказательства не представлены. Имеющееся заключение судебной экспертизы о необходимости проведения капитального ремонта и его стоимости не опровергнуто.

Доводы апелляционной жалобы о незаконном включении экспертом в перечень конструктивных элементов стен и перегородок, полов, проемов, отделочных работ, в результате чего стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт завышена, отклоняются судебной коллегией.

Согласно Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», утвержденным Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15 февраля 2013 г., к заменяемым при капитальном ремонте объектам общего имущества относятся деревянные перекрытия, полы, заполнения оконных и дверных проемов и другие конструкции, сантехнические и электротехнические устройства и оборудование, кровля, отделка и другие виды работ. Наличие этой группы объектов и определяет необходимость периодического проведения капитального ремонта.

Пунктом 1.1 указанных выше методических рекомендаций определено общее имущество многоквартирных домов, подлежащее капитальному ремонту.

Так, к третьему блоку перечня частей многоквартирного дома, которые потенциально могут входить в состав общего имущества, относятся ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

К четвертому блоку относятся окна и двери в помещениях общего пользования; ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери в помещениях общего пользования.

Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила).

Данные Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (пункт 1.1).

Приложение № 7 указанных Правил содержит перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

Пункт 10 Приложения «Внутренняя отделка» предусматривает восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

Приложение № 8 Правил содержит примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.

Пункт 2 Приложения предусматривает ремонтно - строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

Таким образом, учитывая, что необходимые ремонтные работы не производились за все время эксплуатации здания (47 лет), требуется полный ремонт общедомового имущества, в связи с чем отделочные работы конструктивных элементов мест общего пользования эксперт верно отнес к работам по капитальному ремонту, поскольку текущий ремонт предусматривает восстановление отделки стен, потолков, полов только отдельными участками, а не полностью.

Судебная коллегия также отмечает, что при расчете компенсации экспертом учитывалась только общедомовая площадь конструктивных элементов. Отдельные работы внутренних жилых помещений, включающие оконные и межкомнатные дверные проемы, относящиеся к жилому помещению, не были учтены экспертом, поскольку такие работы входят в обязанности собственника жилого помещения.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на ошибочном толковании норм права, и по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств в соответствии с требованиями статей 12, 67 ГПК РФ.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным и по доводам апелляционной жалобы отмене или изменению не подлежит.

Нарушения судом норм процессуального права, являющегося в соответствии положениями части четвёртой статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 19 декабря 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Администрации городского округа Саранск Токарева С.А. – без удовлетворения.

Председательствующий                    И.С. Леснова

Судьи                                В.А. Ганченкова

                                    Д.А. Урявин

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 марта 2024 г.

Судья                                 Д.А. Урявин