Решение от 25.07.2019 по делу № 2-2975/2019 от 07.05.2019

дело № 2-2975/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 июля 2019 года                                 г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи     Гонтаря О.Э.

при секретаре    Синевой Я.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» к Бею А. Ф. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Банк «Петрокоммерц» (в настоящее время в связи с реорганизацией в форме присоединения – ПАО Банк «ФК Открытие») и заемщиком Беем А.Ф. заключен кредитный договор № №, по условиям которого заемщику предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей с процентной ставкой 15,75% годовых (со снижением после страхования предмета ипотеки до 13,75%) на срок 240 месяцев, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ для приобретения в собственность Бея А.Ф. двухкомнатной квартиры общей площадью 60,0 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>Г, <адрес>.

По состоянию на дату заключения кредитного договора квартира была оценена в размере <данные изъяты> рублей, в соответствии с её покупной ценой, что нашло отражение в закладной. Государственная регистрация права собственности ответчика произведена ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. В силу ст.77 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности Бея А.Ф. на указанную квартиру эта квартира находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. Ипотека в силу закона в пользу банка зарегистрирована в установленном порядке в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, о чем оформлена и выдана банку закладная.

Согласно условиям кредитного договора погашение кредита должно осуществляться ежемесячными аннуитетными платежами в размере <данные изъяты> руб., включающими сумму основного долга и процентов, не позднее 27-го числа каждого месяца.

Однако заёмщик допускал просрочки во внесении сумм ежемесячных платежей банку, а с ноября 2017 года полностью прекратил внесение платежей по возврату суммы кредита и процентов за пользование им. Истец воспользовался своим правом, предусмотренным п.4.4.1 кредитного договора и ст.811 ГК РФ, и уведомлением (требованием) от ДД.ММ.ГГГГ потребовал от Бея А.Ф. полного досрочного погашения всех его обязательств по кредитному договору. Указанное требование ответчиком не выполнено. В связи с этим по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Бея А.Ф. по кредитному договору составила <данные изъяты>, из расчёта 0,1% в день от суммы просрочки. Истец просил суд взыскать с ответчика указанные суммы задолженности, а также <данные изъяты> рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Также в соответствии с условиями закладной истец просил суд обратить взыскание указанных сумм на принадлежащую Бею А.Ф. квартиру – предмет ипотеки, расположенную по адресу: <адрес>Г, <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб. (80% от рыночной стоимости квартиры, определённой на основании отчёта ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» в размере <данные изъяты> рублей, составленного ДД.ММ.ГГГГ по заказу истца.)

В судебном заседании представитель истца по доверенности Дубовицкая И.А. исковые требования поддержала в полном объёме по изложенным выше основаниям, пояснив, что после предъявления иска ответчик задолженность не погашал. Иск просила удовлетворить.

Ответчик Бей А.Ф. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещался судом надлежащим образом по месту жительства и регистрации, однако отправленные в его адрес извещения были возвращены в суд с отметкой почтовой организации связи об истечении срока хранения, что суд расценивает как уклонение от получения судебных извещений. Ходатайств об отложении судебного заседания и возражений на иск ответчик не заявлял, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами о договоре кредита и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик в силу ст. 810 ГК РФ обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. Если же договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 336 ГК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора согласно ст. 348 ГК РФ может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, а отказано в обращении взыскания на такое имущество может быть, если допущенное нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, а реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.

В силу ст. 2 и п.п. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитному договору, а предметом ипотеки может быть квартира.

В соответствии со ст. 74 ФЗ «Об ипотеке» к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, применяются правила Главы XIII указанного Федерального закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этих дома или квартиры, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. При этом залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества на публичных торгах в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Банк «Петрокоммерц» в лице филиала в Калининграде и заемщиком Беем А.Ф. заключен кредитный договор № №, по условиям которого заемщику предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей с процентной ставкой 15,75% годовых на срок 240 месяцев, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, для приобретения в собственность Бея А.Ф. двухкомнатной квартиры общей площадью 60,0 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>Г, <адрес>, на 2-м этаже девятиэтажного жилого дома.

В соответствии с п. 1.3 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона предмета ипотеки, т.е. вышеуказанной квартиры.

В соответствии с п.2.1 договора кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика в банке, не позднее 3 (трех) рабочих дней считая с даты предъявления кредитору оригинала договора купли-продажи и свидетельства о праве собственности на квартиру, с зарегистрированным обременением в виде ипотеки. Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления кредитором денежных средств на указанный счёт заёмщика.

За пользование кредитом заемщик в силу раздела 3 кредитного договора уплачивает кредитору проценты из расчета процентной ставки в размере 15,75% годовых, которые согласно п.3.1 договора начисляются кредитором на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно, а также на остаток просроченной задолженности до даты её полного погашения.

По условиям кредитного договора в период страхования заёмщиком предмета ипотеки процентная ставка устанавливается в размере 13,75% годовых.

Пунктом 1.1.4 кредитного договора предусмотрено, что размер ежемесячного аннуитетного платежа на дату предоставления кредита составляет <данные изъяты> рублей.

При нарушении сроков возврата кредита или уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик в силу раздела 5 кредитного договора уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченной задолженности по кредиту и процентам за каждый календарный день просрочки.

В случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по договору в полном объеме пунктом 3.13. кредитного договора устанавливается очередность погашения требований кредитора, согласно которой в первую очередь погашаются издержки кредитора по получению исполнения обязательств по кредитному договору, требование по уплате просроченных платежей в счет уплаты процентов, требование по уплате процентов, начисленных на просроченные платежи в счет возврата суммы кредита, требование по уплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита, требование по уплате плановых процентов, требование по плановому возврату суммы кредита, требование по досрочному возврату кредита, требование по уплате пени за просроченные платежи в счет возврата суммы кредита.

Судом установлено, что банк исполнил свои обязательства по кредитному договору, перечислив ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере <данные изъяты> руб. на расчётный счёт Бея А.Ф., что подтверждается выпиской по счету ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Балтийский дом» и покупателем Беем А.Ф. заключен договор купли продажи квартиры с использованием кредитных средств ОАО Банк «Петрокоммерц» по вышеуказанному кредитному договору и возникновением ипотеки в силу закона (раздел 2 договора купли-продажи). По условиям данного договора покупатель за <данные изъяты> рублей приобрел <адрес>Г по <адрес> в <адрес>, общей площадью 60 кв.м, в том числе жилой площадью 30,4 кв.м, в составе двух комнат, кадастровый №.

Согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с государственной регистрацией права собственности ответчика на квартиру ДД.ММ.ГГГГ также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу банка. По условиям закладной от ДД.ММ.ГГГГ банк выступил залогодержателем указанной квартиры, а Бей А.Ф. – её залогодателем.

На момент заключения кредитного договора денежная оценка квартиры согласно закладной составила <данные изъяты> рублей.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, согласно п.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке» вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

Как следует из представленных истцом сведений, до октября 2017 года ответчик вносил платежи по кредитному договору, однако с нарушением, как по срокам, так и по суммам, а с ноября 2017 года прекратил внесение денежных средств.

Такие периодичность и размеры платежей свидетельствуют о нарушении ответчиком исполнения своих обязательств, приведшем к образованию задолженности по возврату основного долга, процентов и начислению неустойки (пени).

При таких обстоятельствах истец вправе ставить вопрос о досрочном взыскании всей суммы кредита вместе со всеми причитающимися процентами, в том числе штрафными санкциями, установленными договором.

Банк воспользовался своим правом, предоставленным ст.811 ГК РФ и п.4.4.1 кредитного договора и ДД.ММ.ГГГГ направил Бею А.Ф. письменное требование о досрочном погашении всей суммы кредита и причитающихся платежей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Данное требование ответчиком до настоящего времени не исполнено, что, в свою очередь, дает истцу право требовать обращения взыскания задолженности на заложенное имуществ (п.4.4.2 кредитного договора).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ согласно расчёту истца задолженность Бея А.Ф. по кредитному договору составила <данные изъяты>

Из расчета задолженности следует, что при поступлении денежных средств в первую очередь, как это предусмотрено условиями кредитного договора, производилось погашение процентов, а оставшиеся средства использовались для уменьшения суммы основного долга. Проценты и пени начислялись в соответствии с условиями кредитного договора. Расчет судом проверен и признан правильным. Учтены все поступившие от заёмщика платежи. При этом предъявленные ко взысканию пени рассчитаны только на просроченные плановые платежи по договору.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для применения к размеру пени нормы ст.333 ГК РФ, учитывая соразмерность предъявленных к взысканию пени периоду и сумме просрочки в исполнении обязательств ответчиком.

Обращение взыскания задолженности по данному кредитному договору на заложенное жилое помещение соответствует соглашению сторон, изложенному в кредитном договоре при ипотеке в силу закона, основано на положениях ст.ст. 50, 56, 78 ФЗ «Об ипотеке», ст.ст. 348, 350 ГК РФ.

Кроме того, в силу п.5 ст.54.1 Закона РФ «Об ипотеке», обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В настоящем деле суд усматривает, что период просрочки ответчика в исполнении его обязательств по кредитному договору составлял более года на момент обращения банка в суд и достиг полутора лет к моменту вынесения судебного решения. Таким образом, не соблюдено одно из предусмотренных законом условий для признания незначительным допущенного ответчиком нарушения обеспеченного залогом обязательства.

Из материалов дела бесспорно следует, что сроки внесения периодических платежей нарушались ответчиком систематически, начиная с 2014 года.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что правовые основания для отказа в удовлетворении требования банка об обращении взыскания на предмет ипотеки отсутствуют.

Поскольку до настоящего времени задолженность ответчика перед банком не погашена, заявленные истцом требования о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Определяя начальную продажную стоимость предмета ипотеки, суд учитывает, что между сторонами соглашение о такой стоимости не достигнуто, в связи с чем она должна определяться судом.

Истцом в материалы дела представлен отчёт № ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», согласно которому рыночная стоимость названной квартиры, определённая сравнительным методом, на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

Выводы оценщика основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств и доступных сведений, которые могут учитываться при оценке такого рода объектов недвижимости, соответствуют Федеральным стандартам оценки. Оценка выполнена действительным членом РОО, членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющей соответствующий диплом в области оценки недвижимости. При этом в качестве объектов-аналогов для сравнения оценщиком были выбраны квартиры, находящиеся в Ленинградском районе г. Калининграда, в том числе непосредственно на <адрес> и прилегающих к ней улицах, сопоставимые по своим основным характеристикам с оцениваемым объектом. Заключение эксперта не вызывает сомнений у суда в его достоверности и применяемых методах оценки, в связи с чем может быть положено в основу решения суда для определения начальной продажной стоимости заложенного имущества для его реализации на публичных торгах.

Кроме того, в соответствии с п.4) ч.2 ст.54 Закона РФ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальную продажную стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 60 кв.м, жилой площадью 30,4 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>Г, <адрес>, для продажи с публичных торгов суд устанавливает в размере <данные изъяты>

Выступавший кредитором и держателем закладной на момент заключения кредитного договора ОАО Банк «Петрокоммерц» в настоящее время реорганизован в форме присоединения к ПАО Банк «ФК Открытие», что подтверждается имеющимися в деле выписками из ЕГРЮЛ. Таким образом, ПАО Банк «ФК Открытие» является надлежащим истцом по заявленным требованиям.

Кроме того, согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию сумма уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░» ░ ░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № № ░░ ░░.░░.░░░░ ░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 22.03.2019 ░. ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░» ░ ░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░. ░..

░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 29 ░░░░ 2019 ░.

░░░░░:                                    ░░░░░░░ ░.░.