Решение по делу № 2-337/2019 от 16.11.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<дата>                             г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Рыбаковой М.И.,

при секретаре Стаховской О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Даниловой Надежды Георгиевны к Тамарян Арену Эдиковичу, третьи лица: Веренич Геннадий Романович, нотариус Азизьян Филипп Айказович, Збраилова Елена Викторовна, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

встречному исковому заявлению Тамарян Арена Эдиковича к Даниловой Надежде Георгиевне, Веренич Геннадию Романовичу, Збраиловой Елене Викторовне, Збраилову Сергею Сергеевичу, третьи лица нотариус Азизьян Филипп Айказович, УГРКиК по РО, о признании договора купли-продажи действительной сделкой, регистрации перехода права собственности на имущество, регистрации прекращения права собственности на имущество, признании недействительными свидетельств о праве на наследство,

                        установил:

Данилова Н.Г. обратилась в суд с иском к Тамарян А.Э. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, указав, что в ходе рассмотрения гражданского дела в <данные изъяты>, в <дата> по иску Збраиловой Елены Викторовны, Збраилова Сергея Сергеевича к Даниловой Надежде Георгиевне о разделе наследного имущества после смерти сына истца - ФИО5, умершего <дата>., ей стало известно, что <дата> между ФИО5, Веренич Г.Р. и Тамарян А.Э. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости по адресу: <адрес>. Однако на сегодняшний день право собственности по договору от <дата> не оформлено в законном порядке и объекты по адресу: <адрес> значатся зарегистрированными на праве собственности за ФИО5, были включены в наследную массу, наследниками получены свидетельства о праве собственности на имущество. Она получила 1/5 долю от вышеуказанного имущества. Считает, что договор купли-продажи от <дата> является недействительной сделкой, так как он подписан не ФИО5, а иным лицом, денежные средства ФИО5 не передавались, договор от <дата> не зарегистрирован в законном порядке в УФРС кадастра и картографии и не возникли обязательства по вышеуказанному договору.

Просила признать недействительным договор купли-продажи от <дата> между ФИО5 и Тамарян Ареном Эдиковичем. Применить последствия недействительности сделки, путём возмещения стоимости ее 1/5 доли имущества в деньгах, равную 6 180 861 руб. 00 коп..

Тамарян А.Э. обратился с встречным исковым заявлением к Даниловой Н.Г., Веренич Г.Р., ФИО4, ФИО9 о признании договора купли-продажи действительной сделкой, регистрации перехода права собственности на имущество, регистрации прекращения права собственности на имущество, признании недействительными свидетельств о праве на наследство. В обоснование иска указал, что <дата>. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости между ФИО5, Веренич Геннадием Романовичем и Тамарян Аренном Эдиковичем в отношении следующих объектов недвижимости и инженерных сетей, расположенные по адресу: <адрес>, а именно: Сборочный цех литер "А", назначение нежилое, общей площадью 2 287,1 кв.м., инвентарный кадастровый (условный) №, этажность 1 (КН: №); Проходная литер "Г", назначение: торговое, общей площадью 93,7 кв.м., инвентарный №, этажность 1/1, кадастровый № (КН: №); Нежилое здание литер "М", назначение: нежилое, общей площадью 456,2 кв.м., инвентарный 14321, этажность 1/1, кадастровый (условный) № (КН:№); Кузнечный цех литер "Н", назначение: нежилое, общей площадью 197,9 кв.м., инвентарный 4321, этажность 1, кадастровый (условный) № (КН: №); Трансформаторная литер "С", назначение: нежилое, общей площадью 89,1 кв.м., инвентарный №, этажность 1, кадастровый (условный) № (КН: №);

Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 4 884 кв.м., земель: земли населенных пунктов - для размещения промышленных объектов; Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 1 031 кв.м., земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств; Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 10 158 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств. Согласно п.2.1 договора по договоренности между сторонами стоимость объекта составила 22 600 000 рублей. Согласно п. 2.3.1 договора "Покупатель" производит уплату цены Недвижимого имущества, указанного в п. 2.1 настоящего Договора, в следующем порядке в срок до <дата> включительно "Покупатель" выплачивает "Продавцам" денежную сумму в размере 5000 000 руб. признанную Сторонами задатком, обеспечивающим исполнение возникшего в силу настоящего договора обязательств сторон заключить и зарегистрировать договор купли-продажи объектов недвижимости. При исполнении Сторонами условий настоящего договора купли-продажи задаток входит в общую цену договора. Согласно п. 2.3.2 договора "Покупатель" производит уплату цены Недвижимого имущества, указанного в п. 2.1 настоящего Договора, в следующем порядке в срок до 25 июня включительно, "Покупатель" выплачивает оставшуюся стоимость Недвижимого имущества в сумме 17 600 000 рублей 00 копеек. Тамарян А.Э. условия договора о выплате цены Недвижимого имущества были выполнены в полном объеме.

<дата> он выплатил продавцам 5 000 000 рублей, из которых ФИО5 получил 4 706 000 рублей, а Веренич Г.Р. получил 294 000 рублей.

<дата> он выплатил ФИО5 в лице представителя - супруги - ФИО4, действующей в соответствии с Семейным кодексом РФ, по доверенности от <дата>., по просьбе самого ФИО5, денежную сумму в размере 16 565 120 рублей.

<дата> он выплатил Веренич Г.Р. денежную сумму в размере 1 034 880 рублей.

<дата> проданные объекты недвижимости были переданы ему по Акту приема-передачи объектов недвижимости от <дата>.

При заключении договора между сторонами были достигнуты соглашения по существенным условиям договора купли-продажи, договор был заключен в надлежащей форме, подписан и исполнен сторонами.

Договор был заключен <дата>, а обязательства по выплате цены за объекты недвижимости были исполнены <дата>, но сдать документы для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, и картографии по Ростовской области не удалось ввиду отсутствия стороны (ФИО5) по сделке в <адрес>, затем, его болезни. Продавец ФИО5 умер <дата>, о чем истцу стало известно от Веренич Г.Р. в <дата> по собственной инициативе, так как срок исполнения обязательств в договоре указан как <дата> включительно. В связи со смертью ФИО5, договор купли-продажи объектов недвижимости от <дата> не имел возможности зарегистрировать право собственности на приобретенные объекты недвижимости. Позже, со слов Веренич Г.Р. ему стало известно, что между наследниками идут судебные разбирательства и только после окончания судебных разбирательств будет в добровольном порядке урегулирован вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи объектов недвижимости от <дата>. Ответчики Данилова Н.Г., ФИО4 и ФИО9 являются законными наследниками первой очереди после смерти ФИО5. Кроме того, Данилова Н.Г. зная о продаже спорных объектов зарегистрировала за собой 9412/50 000 доли на проданные объекты недвижимости. Ответчик Веренич Г.Р. является сособственником спорных объектов недвижимости (588/10000 доли). Данилова Н.Г. приняла долю в наследственной массе, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону.

    Ответчик Данилова Н.Г. от регистрации перехода к истцу права собственности на Объекты недвижимости уклоняется.

С <дата> по настоящее время он владеет и пользуется данными объектами недвижимости открыто. Бремя содержания объектов недвижимости лежит на нем, оплачиваются все счета по коммунальным услугам. В объектах недвижимости отсутствует чье-либо имущество, в том числе и ответчиков. В спорные объекты недвижимости вложены значительные денежные средства (неотделимые улучшения).

Поскольку ФИО5, еще при жизни было отчуждено недвижимое имущество, взаиморасчеты все произведены в полном объеме, однако сделка купли-продажи этого имущества не была зарегистрирована по независящим от сторон обстоятельствам, считает необходимым признать сделку действительной и состоявшейся, признать за ним право собственности на объекты недвижимости, прекратив за ответчиками право общей долевой собственности.

С учетом уточненных исковых требований, истец просил признать договор купли-продажи Объектов недвижимости от <дата>, заключенный между Тамаряном Ареном Эдиковичем и ФИО5, Веренич Геннадием Романовичем действительной (состоявшейся) сделкой. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности за Тамаряном Ареном Эдиковичем на Объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, а именно: Сборочный цех литер "А", назначение нежилое, общей площадью 2 287,1 кв.м., этажность 1, кадастровый №; Нежилое здание: Магазин, назначение: торговое, общей площадью 93,7 кв.м., инвентарный №, этажность 1/1, кадастровый №; Нежилое здание литер "М", назначение: нежилое, общей площадью 456,2 кв.м., инвентарный №, этажность 1/1, кадастровый номер: КН: №; Кузнечный цех литер "Н", назначение: нежилое, общей площадью 197,9 кв.м., этажность 1, кадастровый №; Трансформат, назначение: нежилое, общей площадью 89,1 кв.м., этажность 1, кадастровый №; Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 4 884 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения промышленных объектов; Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 1031 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств; Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 10 158 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств. Вынести решение о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности (о погашении записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество) Веренич Геннадия Романовича, Даниловой Надежды Георгиевны на объекты недвижимого имущества зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанные в договоре купли-продажи Объектов недвижимости от <дата>, заключенного между Тамаряном Ареном Эдиковичем и ФИО5, Веренич Геннадием Романовичем, объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, а именно: Сборочный цех литер "А", назначение нежилое, общей площадью 2 287,1 кв.м., этажность 1, кадастровый №; Нежилое здание: Магазин, назначение: торговое, общей площадью 93,7 кв.м., инвентарный №, этажность 1/1, кадастровый №; Нежилое здание литер "М", назначение: нежилое, общей площадью 456,2 кв.м., инвентарный №, этажность 1/1, кадастровый номер: КН: 61:55:0010703:21; Кузнечный цех литер "Н", назначение: нежилое, общей площадью 197,9 кв.м., этажность 1, кадастровый №; Трансформат, назначение: нежилое, общей площадью 89,1 кв.м., этажность 1, кадастровый №; Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 4 884 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения промышленных объектов; Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 1031 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств; Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 10 158 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств. Признать недействительными свидетельства о праве на наследство, выданные <дата> нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО3 ФИО4 и ФИО9 и свидетельства о праве на наследство, выданные <дата> нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО3 Даниловой Надежде Георгиевне на указанные объекты недвижимости.

Определением Новочеркасского городского суда от <дата>. производство по делу в части исковых требований Даниловой Надежды Георгиевны к Тамарян Арену Эдиковичу, третьи лица: Веренич Геннадий Романович, нотариус ФИО3, ФИО4, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, прекращено в связи с отказом истца от иска.

В судебное заседание Тамарян А.Э., не явился, извещался судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Его представитель Бдоян А.М. просил удовлетворить уточные исковые требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в иске.

Ответчик Данилова Н.Г. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Ее представитель Рыбченко Е.В. возражала против заявленных требований, указав на пропуск истцом срока исковой давности, не принятие истцом мер по регистрации за ним права собственности на спорное имущество, отсутствие у Збраиловой Е.В. полномочий на получение денежных средств в счет оплаты имущества по договору.

Ответчики Веренич Г.Р., Збраилова Е.В., Збраилов С.С., третьи лица в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель Веренич Г.Р. – Соколова К.И. в судебном заседании представила суду заявление ответчика о признании исковых требований Тамарян А.Э., не возражала против удовлетворения иска.

Збраиловой Е.В. и Збраиловым С.С. подано заявление о признании исковых требований Тамарян А.Э. в полном объеме.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Судом установлено, что <дата> между ФИО5, Веренич Геннадием Романовичем и Тамарян Аренном Эдиковичем заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого, ФИО5 передал Тамарян А.Э. долю в размере 9412/10000, Веренич Г.Р. передал Тамарян А.Э. долю в размере 55/10000 в недвижимом имуществе, расположенном в г. <адрес>

-Сборочный цех литер "А", назначение нежилое, общей площадью 2287,1 кв.м., этажность 1, кадастровый №;

-Проходная литер «Г», назначение торговое, общей площадью 93,7 кв.м., этажность 1/1, кадастровый №

-Нежилое здание литер «М», назначение: нежилое, общей площадью 456,2 кв.м.,

кадастровый номер, этажность 1/1, кадастровый №

-Кузнечный цех литер "Н", назначение: нежилое, общей площадью 197,9 кв.м., этажность 1, кадастровый №;

-Трансформаторная литер «С», назначение: нежилое, общей площадью 89,1 кв.м., этажность 1, кадастровый №;

-Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 4884 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения промышленных объектов;

-Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 1031 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств;

-Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 10158 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств.

Стоимость объекта недвижимости по договору составила 22 600 000 руб., из которых 21 271 120 руб. подлежат передаче ФИО5, 1 328 880 руб. – Веренич Г.Р..

Уплата цены недвижимого имущества должна быть произведена в следующем порядке: в срок до 25.12.2015г. в размере 5 000 000 (задаток): ФИО5 - в размере 4 706 000 руб., Веренич Г.Р. – в размере 294 000 руб..

В срок до <дата> выплачивается оставшаяся стоимость недвижимого имущества в размере 17 600 000 руб.: ФИО5 - в размере 16 565 120 руб., Веренич Г.Р. – в размере 1 034 880 руб..

Пунктом 4.2.1. Договора предусмотрено, что покупатель обязан направить представителя или лично осуществить все необходимые действия по сдаче договора купли-продажи недвижимого имущества в УФСГРКиК по РО в г. Новочеркасске для регистрации своими силами в срок до <дата>

Пунктом 4.4.4. Договора предусмотрено, что продавцы обязуются в срок до <дата> предоставить нотариально заверенные согласия супругов на продажу недвижимого имущества.

<дата> между сторонами Договора заключено Соглашение о задатке, согласно которому ФИО5 и Веренич Г.Р. получили от Тамарян А.Э. сумму в размере 5 000 000 руб. в счет оплаты по Договору купли-продажи объектов недвижимости от <дата>

    На основании определения суда экспертами ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ проведена почерковедческая экспертиза по вопросу: выполнены ли подписи от имени ФИО5 в договоре купли-продажи объектов недвижимости от <дата>, прилагаемых к договору схеме раздела земельных (Приложение №), акте приёма-передачи объектов недвижимости от <дата> (Приложение №), соглашении о задатке от <дата>, самим ФИО5, либо иным лицом.

Согласно заключению эксперта ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ от <дата>. подписи от имени ФИО5 в договоре купли-продажи объектов недвижимости от <дата>, прилагаемых к договору схеме раздела земельных (Приложение №), акте приёма-передачи объектов недвижимости от <дата> (Приложение №), соглашении о задатке от <дата>, выполнены одним лицом, ФИО5.

Сторонами исполнен договор в полном объеме. Получение задатка ФИО5 в размере 4 706 000 руб. и Веренич Г.Р. в размере 294 000 руб. подтверждается собственноручными подписями продавцов в Соглашении о задатке.

Денежные средства в размере 16 565 120 руб. получены супругой ФИО5 – ФИО17., действующей на основании доверенности ФИО5 № от <дата>., от Тамарян А.Э. в счет оплаты стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: РО, <адрес> по договору купли-продажи недвижимости от <дата>., что подтверждается распиской ФИО4 от <дата>

Денежные средства в размере 1 034 880 руб. получены Веренич Г.Р. от Тамарян А.Э. в счет оплаты стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> по договору купли-продажи недвижимости от <дата> что подтверждается распиской Веренич Г.Р. от <дата>

По Акту приема-передачи объектов недвижимости от <дата>., подписанного сторонами Договора купли-продажи недвижимости от <дата> и являющемуся приложением к Договору, объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> переданы Тамарян А.Э..

Тамарян А.Э. представлены договоры, заключенные с ресурсоснабжающими организациями на поставку газа, электроэнергии, водоснабжения, в отношении спорного недвижимого имущества и подтверждения оплаты предоставленных услуг, что свидетельствует об открытом, добросовестном владении покупателем спорным имуществом.

Вместе с тем, регистрация Договора не произведена в установленном законом порядке, поскольку ФИО5 умер <дата>.

Нотариусом <адрес> нотариального округа ФИО3 <дата>. Даниловой Н.Г. выданы свидетельства о праве на наследство по закону в 1/5 доле на наследство в виде 9412/10000 долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>:

- Магазин, общей площадью 93,7 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Земельный участок, общей площадью 4884 кв.м., кадастровый № (свидетельство № <адрес>1);

- Сборочный цех, общей площадью 456,2 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Кузнечный цех, общей площадью 197,9 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Трансформат, общей площадью 89,1 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Сборочный цех, общей площадью 2287 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Земельный участок, общей площадью 10158 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Земельный участок, общей площадью 1031 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

Нотариусом <адрес> нотариального округа ФИО3 <дата>. ФИО4, ФИО9 выданы свидетельства о праве на наследство по закону в 2/5 и 1/5 доли соответственно, на наследство в виде 9412/10000 долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>:

- Магазин, общей площадью 93,7 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Земельный участок, общей площадью 4884 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Сборочный цех, общей площадью 456,2 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Кузнечный цех, общей площадью 197,9 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Трансформат, общей площадью 89,1 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Сборочный цех, общей площадью 2287 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Земельный участок, общей площадью 10158 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

- Земельный участок, общей площадью 1031 кв.м., кадастровый № (свидетельство №);

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на <дата>. право собственности на спорное имущество зарегистрировано за Даниловой Надеждой Георгиевной – 9412/50000 доли, Веренич Геннадием Романовичем - 588/10000 доли.

Таким образом, переход права собственности от продавцов к покупателю по договор купли-продажи недвижимости <дата>, заключенному между ФИО5, Веренич Геннадием Романовичем и Тамарян Аренном Эдиковичем не прошел государственную регистрацию.

Даниловой Н.Г., являющейся наследником Збраилова С.А. оспаривается договор купли-продажи недвижимости, в связи с чем, истец Тамарян А.Э. обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормативные акты приводятся в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений).

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Ответчиками не заявлено требований о признании договора купли-продажи недействительным в соответствии с положениями статей 166, 168 ГК РФ. Более того, Веренич Г.Р., как продавец спорного имущества признал исковые требования, сославшись на исполнение сторонами договора его условий в полном объеме.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости от <дата>, совершен ФИО5, Веренич Геннадием Романовичем и Тамарян Аренном Эдиковичем в надлежащей форме, продавцами исполнена обязанность по передаче недвижимого имущества, а покупателем - обязанность по оплате ее стоимости, что подтверждается имеющимися в материалах дела расписками о получении денежных средств и передаточным актом, суд приходит к выводу о его действительности и наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество Тамарян А.Э.. При этом, государственная регистрация права долевой собственности Веренич Г.Р. и Даниловой Н.Г. на спорные объекты недвижимости подлежит прекращению.

С учетом признания договора купли-продажи недвижимости <дата> действительным, суд приходит к выводу о том, что на момент смерти ФИО5 не обладал правом собственности на объекты недвижимости ввиду их отчуждения Тамарян А.Э., в связи с чем, в силу ст. 218 ГК РФ спорное имущество не могло войти в наследственную массу и после смерти ФИО5 наследоваться Даниловой Н.Г., ФИО4, ФИО12.

Поскольку выдачей ответчикам свидетельства о праве на наследство на спорное имущество нарушаются права истца, требования о признании недействительными свидетельств о праве на наследство по закону на имя Даниловой Н.Г., ФИО4, ФИО12, выданные Нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО3 подлежат удовлетворению.

Довод представителя Даниловой Н.Г. о невозможности признания спорного договора купли-продажи заключенным в связи с тем, что государственная регистрация указанной сделки в установленном порядке не произведена, противоречит действующему законодательству. Пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в пункте 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.. Вывод о неисполнении договора купли-продажи в связи с неоплатой Тамарян А.Э. в полном объеме денежных средств продавцу ФИО5, опровергается материалами дела. Утверждение об отсутствии у супруги ФИО13 полномочий на получение денежных средств по сделки, также не может считаться обоснованным, поскольку доверенность, выданная ФИО5 супруге содержит полномочие на получение ею исполнения по любым обязательствам ФИО5.

Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.    

В пункте 64 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Пунктами 4.2.1., 4.4.4. Договора предусмотрена обязанность покупателя совершить все необходимые действия по сдаче договора купли-продажи недвижимого имущества в УФСГРКиК по РО в г. Новочеркасске для регистрации своими силами в срок до 30.06.2016г. и обязанность продавцов в срок до 25.06.2016г. предоставить нотариально заверенные согласия супругов на продажу недвижимого имущества.

Вместе с тем, в указанные сроки продавцы не представили необходимые для осуществления регистрации перехода права собственности по сделке документы, а покупатель был лишен возможности совершить действия необходимые для такой регистрации. В связи с этим, суд полагает необходимым исчислять срок для защиты права истца с <дата>., что в свою очередь свидетельствует о соблюдении им установленного законом трехгодичного срока для подачи настоящего иска в защиту своих имущественных прав. Доказательств того, что истец ранее был осведомлен либо должен был узнать о нарушении его прав, ответчиком не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Тамарян А.Э. в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

                        решил:

исковые требования Тамарян Арена Эдиковича к Даниловой Надежде Георгиевне, Веренич Геннадию Романовичу, Збраиловой Елене Викторовне, Збраилову Сергею Сергеевичу, третьи лица нотариус Азизьян Филипп Айказович, УГРКиК по РО, о признании договора купли-продажи действительной сделкой, регистрации перехода права собственности на имущество, регистрации прекращения права собственности на имущество, признании недействительными свидетельств о праве на наследство, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи объектов недвижимости от <дата>, заключенный между Тамаряном Ареном Эдиковичем и Збраиловым Сергеем Александровичем, Веренич Геннадием Романовичем действительной сделкой.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на

объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, а именно:

-Сборочный цех литер "А", назначение нежилое, общей площадью 2287,1 кв.м., этажность 1, кадастровый №;

- Магазин, общей площадью 93,7 кв.м., назначение торговое, общей площадью 93,7 кв.м., этажность 1/1, кадастровый номер кадастровый №;

-Нежилое здание литер «М», назначение: нежилое, общей площадью 456,2 кв.м.,

кадастровый номер, этажность 1/1, кадастровый №;

-Кузнечный цех литер "Н", назначение: нежилое, общей площадью 197,9 кв.м., этажность 1, кадастровый №;

-Трансформаторная литер «С», назначение: нежилое, общей площадью 89,1 кв.м., этажность 1, кадастровый №;

-Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 4884 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения промышленных объектов;

-Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 1031 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств;

-Земельный участок, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером: №, общей площадью 10158 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для размещения тепличного и парникового хозяйств;

от продавцов Збраилова Сергея Александровича, Веренича Геннадия Романовича к покупателю Тамарян Арену Эдиковмчу на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от <дата>, заключенного между Тамарян Ареном Эдиковичем и Збраиловым Сергеем Александровичем, Веренич Геннадием Романовичем.

Прекратить государственную регистрацию права общей долевой собственности Веренич Геннадия Романовича, Даниловой Надежды Георгиевны на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признать недействительными свидетельства о праве на наследство, выданные <дата> нотариусом <данные изъяты> нотариального округа Азизьян Ф.А. Збраиловой Елене Викторовне и Збраилову Сергею Сергеевичу: №; №; №; №; №; №; №; №; №;

Признать недействительными свидетельства о праве на наследство, выданные <дата> нотариусом <данные изъяты> нотариального округа Азизьян Ф.А. Даниловой Надежде Георгиевне: №; №; №; №; №; №; №; №;

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:                 Рыбакова М.И.    

Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.