Решение по делу № 3а-356/2021 от 30.11.2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-356/2021

УИД 39OS0000-01-2021-000436-55

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 декабря 2021 года                                                                      г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре - Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Дайнеко Александра Кузьмича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

Дайнеко А.К. обратился в суд 29 ноября 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что с 24 августа 2009 года он является собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 983 кв.м, местоположение: <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 11 июня 2020 года в размере 46 533 254 руб. и явно не соответствует рыночной стоимости нежилого здания, которая согласно отчету об оценке от 8 ноября 2021 года № 478/11-2021К оценщика ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» Бычковой Н.В. составляет на ту же дату 23 997 000 руб.

Существенным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены права административного истца в сфере налогообложения.

Определением от 3 декабря 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа «Город Калининград».

В судебное заседание представители сторон и заинтересованных лиц не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости указанное нежилое здание с кадастровым номером № принадлежит Дайнеко А.К. с 24 августа 2009 года (л.д. 10-12).

Постановлением правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, по состоянию на 1 января 2016 года.

Этим постановлением утверждены удельные показатели кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Государственная кадастровая стоимость объектов недвижимости до настоящего времени на территории Калининградской области не пересмотрена.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости, за исключением земельных участков, проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи спорные правоотношения регулируются статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, которой обязательная досудебная процедура урегулирования спора для физических лиц не установлена.

В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11 июня 2020 года и не изменялись (л.д. 9).

Установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года № 467         «Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц» установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – с 1 января 2016 года.

    Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ), налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого здания с учетом положений ст. 402 НК РФ и указанного правового регулирования на территории Калининградской области.

Исходя из приведённых критериев, Дайнеко А.К. вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований Дайнеко А.К. представил отчёт от 8 ноября 2021 года № 478/11-2021К об оценке рыночной стоимости указанного нежилого здания по состоянию на 11 июня 2020 года в размере                23 997 000 руб., составленный оценщиком ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» Бычковой Н.В. (л.д. 20-153).

Как видно из отчета об оценке, рыночная стоимость объекта определена в рамках затратного подхода в сумме 27 841 000 руб., доходного подхода в сумме 22 848 000 руб. и сравнительного подхода методом сравнения продаж в сумме 23 223 000 руб. с последующим согласованием результатов оценки.

В рамках затратного подхода методом замещения оценщиком произведен расчет восстановительной стоимости объекта оценки с учетом индивидуальных характеристик за минусом его фактического износа. Процент общего совокупного физического износа здания рассчитывался оценщиком с использованием разбивки по удельным весам конструктивных элементов, по данным технического описания используемого сборника УПВС и был определен экспертным методом в размере 31 % на основании визуального осмотра здания, а также на основании данных, представленных заказчиком, с применением соответствующих коэффициентов и корректировок.

При проведении оценки доходным подходом оценщиком произведен расчет с использованием метода прямой капитализации с определением потенциального валового дохода, который можно получить, с учетом возможных операционных расходов. В качестве объектов-аналогов отобраны предложенные к аренде 3 объекта недвижимости, представляющие собой нежилые помещения, расположенные в г. Калининграде, имеющие сходные с оцениваемым объектом ценообразующие показатели (месторасположение, назначение, коммуникации).

Для определения годовой арендной ставки оценщиком применены корректировки на торг, масштаб (площадь), этаж. Размер корректировок принят оценщиком в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, Т.В. Крайникова, 2018 год и приведен в мотивировочной части отчета об оценке.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован оценщиком.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж оценщиком были отобраны 3 объекта-аналога расположенные в г. Калининграде, сопоставимые по функциональному назначению с оцениваемым объектом, предложенные к продаже до даты оценки, при этом оценщиком применена корректировка на наличие земельного участка, поскольку объект недвижимости оценивается без учета стоимости земельного участка, в то время как отобранные объекты аналоги расположены на земельных участках.

Кроме того, оценщиком проведены корректировки на торг, местоположение, масштаб (площадь).

Размер корректировок, а также отказ от проведения иных корректировок обоснован и мотивирован оценщиком.

Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Объективных данных о недостоверности выводов оценщика в деле не имеется.

Оценщик Бычкова Н.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков, и имеет право на осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации, в том числе по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».

Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования Калининградского филиала СОАО «ВСК»                   № 20670В4000229).

Оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.

В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 3 декабря 2021 года о принятии административного искового заявления к производству и судебном извещении от 6 декабря 2021 года судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства иной величины рыночной стоимости объекта.

Однако административные ответчики и заинтересованное лицо таким правом не воспользовались.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованным лицом и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по уплате налога на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Дайнеко Александра Кузьмича, поданное в суд 29 ноября 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 983 кв.м, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 июня 2020 года в размере 23 997 000 руб.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости после вступления решения в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 декабря 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда                                                                                 А.А. Струкова