Решение по делу № 33-1762/2022 от 06.04.2022

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Хлебникова И.Ю.                            Дело № 2-194/2022 (№ 33-1762/2022)

УИД 39RS0001-01-2021-006949-32

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 апреля 2022 года                                                                       г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Шкуратовой А.В.

судей                                 Тимощенко Р.И., Татаровой Т.Д.

при секретаре                   Юдиной Т.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрова Артема Сергеевича к Петренко Александру Петровичу, Хлуновской Наталье Александровне о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры

с апелляционной жалобой истца Петрова Артема Сергеевича в лице Боровковой Жанны Николаевны на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 января 2022 года.

Заслушав доклад судьи Тимощенко Р.И., объяснения представителя истца Петрова А.С. – Боровковой Ж.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика Хлуновской Н.А. и ее представителя Михайлова А.В., указавших, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Петров А.С. обратился в суд с иском к Петренко А.П., Хлуновской Н.А., указав, с учетом уточнения исковых требований, что 17 июня 2021 года между ним (покупатель) и ответчиками (продавцы) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке, по которому продавцы обязались продать, а он купить за <данные изъяты> руб. в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором, квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес> Срок подачи документов на регистрацию установлен до 10 августа 2021 года, при этом договор подлежал обязательному нотариальному удостоверению. Он был уведомлен и согласен с тем, что квартира находится в залоге у банка ДОМ.РФ, а сумма задолженности продавцов составляет <данные изъяты> руб., которую он согласился погасить за счет собственных средств. <данные изъяты> руб. он уплатил продавцу в качестве задатка в момент подписания договора. Получив указанные денежные средства, ответчики обязались не позднее 21 июня 2021 года осуществить полное досрочное погашение кредита и написать заявление на выдачу закладной для снятия обременения с квартиры в Управлении Росреестра по Калининградской области. <данные изъяты> руб. подлежали оплате в день сделки из собственных средств, а <данные изъяты> руб. подлежали оплате из средств, предоставляемых кредитной организацией Промсвязьбанк. Кроме того, перед подписанием настоящего договора продавцы уведомили его о том, что в погашение ипотечного кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала, в связи с чем у него существует обязанность выделить доли в квартире по указанному адресу всем членам семьи, что он обязуется сделать своими силами и за свой счет, подав документы на регистрацию соглашения о распределении долей не позднее, чем в течение трех рабочих дней с момента снятия обременения с квартиры по указанному адресу после погашения ипотечного кредита. В п. 1.8 предварительного договора продавцы гарантировали, что квартира никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена. Им был передан продавцам задаток в сумме <данные изъяты> руб., о чем на договоре имеется расписка. Однако продавцы, действуя недобросовестно, уклонились от заключения основного договора купли-продажи. Ответчикам было направлено уведомление о необходимости явиться в МФЦ г. Калининграда (пл. Победы, 1) 10 августа 2021 года в 13 часов, однако в указанное время продавцы не явились для заключения договора купли-продажи. О недобросовестных действиях продавцов также свидетельствует и то обстоятельство, что они скрыли наличие обременений на квартиру наложенных службой судебных приставов. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец Петров А.С. просил суд обязать Петренко А.П., Хлуновскую Н.А. заключить с ним договор купли-продажи квартиры общей площадью <данные изъяты> кв. м на 4 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> на следующих условиях. Цена квартиры по соглашению сторон составляет <данные изъяты> руб. и изменению не подлежит. На момент заключения договора купли-продажи продавцом получены денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. Сумма в размере <данные изъяты> руб. подлежит выплате продавцам в течение 3 рабочих дней после государственной регистрации в установленном порядке перехода права собственности на имя покупателя. Договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи. Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. Решение суда является основанием для регистрации права собственности покупателя на квартиру.

В процессе рассмотрения определением суда из числа участников по делу исключено АО «ДОМ.РФ», к участию в деле в качестве третьего лица привлечен орган опеки и попечительства над несовершеннолетними.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от                14 января 2022 года исковые требования Петрова А.С. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Петров А.С. в лице Боровковой Ж.Н. просит решение отменить и принять новое решение, которым удовлетворить его требования. Не соглашается с выводом суда о том, что предварительный договор является незаключенным, указывая, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Сделав вывод о незаключенности договора, суд вышел за пределы заявленных исковых требований. Обращает внимание на то, что на момент заключения предварительного договора дети не являлись собственниками недвижимого имущества, в связи с чем было невозможно получить предварительное согласие органа опеки. Считает, что у сторон отсутствовали основания для заключения предварительного договора в нотариальной форме, поскольку закон допускает заключение предварительного соглашения в простой письменной форме с условием, что основной договор будет заключен в нотариальной форме. Судом также не учтено, что ответчики не оспаривают их намерение заключить договор купли-продажи и не имеют умысла на уклонение от сделки.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик Хлуновская Н.А. в лице представителя Михайлова А.В. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Истец Петров А.С., ответчик Петренко А.П., 3-е лицо отдел опеки и попечительства над несовершеннолетними комитета по образованию администрации ГО «Город Калининград» в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, чч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, квартира по адресу: г<адрес> принадлежит на праве совместной собственности Петренко А.П. и Хлуновской Н.А.

17 июня 2021 года Петров А.С. (покупатель), Хлуновская Н.А. и Петренко А.П. (продавцы) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны обязались в срок до 10 августа 2021 года заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г<адрес> стоимостью 4 650 000 руб.

Пунктом 1.2 указанного предварительного договора стороны установили, что расчет за недвижимое имущество по указанному адресу будет произведен сторонами следующим образом:

- <данные изъяты> руб. покупатель уплатил продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора.

- <данные изъяты> руб. покупатель уплатит продавцу в день сделки из собственных средств;

- <данные изъяты> руб. покупатель уплатит продавцу из средств, предоставляемых кредитной организацией – Промсвязьбанк, Калининградское отделение, на основании кредитного договора между покупателем и кредитором, которые будут перечислены на счет, указанный продавцом, после государственной регистрации перехода права на имя покупателя и ипотеки в пользу банка.

В абзаце 9 пункта 1.2 договора продавец уведомил покупателя о том, что в погашение ипотечного кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала, в связи с чем у покупателя существует обязанность выделить доли в квартире по указанному адресу всем членам семьи, что он обязуется сделать, подав документы на регистрацию соглашения о распределении долей не позднее трех дней с момента снятия обременения с квартиры по указанному адресу после погашения ипотечного кредита.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от 17 июня 2021 года нотариусом не удостоверялся.

В день заключения предварительного договора Петров А.С. передал Петренко А.П., Хлуновской Н.А. сумму в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается представленными документами и не оспаривалось сторонами.

Хлуновская Н.А., Петренко А.П. являются родителями троих несовершеннолетних детей: ФИО <данные изъяты> года рождения, ФИО <данные изъяты> года рождения, ФИО <данные изъяты> года рождения.

Квартира приобретена ответчиками с использованием средств материнского семейного капитала.

О том, что квартира обременена правами несовершеннолетних детей продавцов, Петрову А.С. было известно, о чем имеется указание в п. 1.2 предварительного договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд, руководствуясь п. 1 ч. 3 ст. 7, п. 1 ч. 1 ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года, пришел к выводу о том, что квартира была приобретена ответчиками с использованием средств материнского капитала, в связи с чем находится в общей долевой собственности супругов Петренко А.П. и Хлуновской Н.А., а также их несовершеннолетних детей.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд, руководствуясь ч. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», п. 2 ст. 429 ГК РФ, исходил из того, что квартира, в отношении которой заключен предварительный договор, находится в долевой собственности ответчиков и их несовершеннолетних детей, несоблюдение сторонами обязательной нотариальной формы сделки - предварительного договора, при отсутствии соответствующего согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению спорной квартиры влечет ее ничтожность и исключает возможность ее завершения заключением основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции в полной мере соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции и считает, что они основаны на надлежащей оценке доказательств по делу, сделаны в строгом соответствии с нормами материального права, регулирующего спорные правоотношения и при правильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Доводы жалобы об отсутствии оснований для заключения предварительного договора в нотариальной форме не могут быть приняты во внимание.

Частью 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 429 ГК РФ), предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, соответственно, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 июня 2021 года также подлежал нотариальному удостоверению.

Вместе с тем, как установлено судом и сторонами не оспаривалось, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 июня 2021 года нотариально не удостоверен, следовательно, был заключен с нарушением требований закона относительно его формы, вследствие чего является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Указание в жалобе на то, что на момент заключения предварительного договора дети не являлись собственниками недвижимого имущества, является необоснованным.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий.

В п. 1 ч. 1 ст. 10 данного федерального закона указано, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности - общая долевая, возникающей у них на приобретенное жилье.

Следует отметить, что покупатель был уведомлен о том, что квартира приобретена ответчиками с использованием средств материнского капитала и взял на себя обязанность подать соглашение о распределении долей после снятия обременения в виде ипотеки.

Ошибочное указание в решении суда о незаключенности предварительного договора не опровергает правильный вывод суда о его ничтожности в силу несоблюдения нотариальной формы.

Указание в жалобе на то, что ответчики имеют намерение заключить договор купли-продажи, не исключает ничтожности заключенного предварительного договора.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о незаконности и необоснованности решения суда являются несостоятельными, и не могут быть приняты во внимание по изложенным выше основаниям. По существу они не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены обжалуемого решения суда.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от                          14 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено          6 мая 2022 года.

Председательствующий

Судьи