Решение от 16.05.2018 по делу № 33а-3149/2018 от 13.04.2018

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 33а-3149

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего Е.П. Иском,

судей Е.Л.Унтевской, О.Ю.Поздняковой

при секретаре А.С.Евсеевой

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 мая 2018 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года №, по апелляционной жалобе Администрации города г. Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 15 февраля 2018 года.

заслушав доклад судьи Иском Е.П., пояснения председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 18.01.2018 года обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 18.10.2017 года №, которым на основании заявления Кравченко Е.А. и Дорофеева А.А. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4305,70 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 467 039,28 рублей. В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что отчет об оценке от 01.09.2017 года № (составлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО7, являющимся членом Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не может является достоверным и не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка. Установленная Комиссией рыночная стоимость объекта более чем на 30 процентов - на 89,5 процента, ниже кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, но положительное экспертное заключение о соответствии отчета о рыночной стоимости объекта положениям закона, отсутствует. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости.

Решением Хабаровского краевого суда от 15 февраля 2018 года в удовлетворении административного искового заявления Администрации г.Комсомольска-на-Амуре отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г. Комсомольска-на-Амуре просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщик не учел, что в соответствии с пп.5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Исходя из характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (по местоположению, площади), объекты-аналоги выбраны оценщиком некорректно, в связи с чем, представленный отчет об оценке не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Указывает, что неразвитость рынка в 2011г. фактически исключила возможность подобрать корректные объекты-аналоги. В данном случает Оценщик должен был применить доходный подход в целом и метод остатка в частности. Полагает, что выявленные замечания к Отчету № от 01.09.2017г., позволяют сделать вывод, что Оценщиком нарушен ряд требований ФСО, а именно: п. 1 ФСО № 1, п. 5, п. 11, п. 12 ФСО № 3, п. 20, п.п.е) п.22 ФСО №7 и соответственно цена, определенная в Отчете не может считаться достоверной и соответственно на может считаться рыночной.

В письменных возражениях председатель комиссии – заместитель начальника Управления Росреестра по Хабаровскому краю просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что с учетом изменившегося правового регулирования не могут применяться положения Порядка, которыми предусмотрено обязательное наличие экспертного заключения при обращении в комиссию, если рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная отчетом оценщика, отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%. Указывает, что доводы административного истца о наличии чрезвычайных обстоятельств, повлиявших на величину сделки при реализации объектов-аналогов, используемых в отчете об оценки земельного участка необоснованны. В тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать эти сделки, что не позволяет подвергать сомнению тот факт, что объекты проданы на торгах в полном соответствии со ст. 13 ФЗ от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Оспаривание решения Комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке. Оснований для признания незаконным решения комиссии от 18.10.2017 №, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена размере его рыночной стоимости отсутствует.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости (часть 6 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ред. от 29.07.2017).

Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды № от 26.12.2013г., заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, арендаторы Кравченко Е.А. и Дорофеев А.А. владеют и пользуются на праве аренды земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение производственных зданий промышленности, материально-технического снабжения, с целью эксплуатации здания мастерских, площадью 4 305,70 кв.м., находящимся по <адрес>, с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю. Срок действия договора установлен с 20.12.2013г. по 01.12.2018г.

На земельном участке с кадастровым номером № размещены принадлежащие на праве долевой собственности Кравченко Е.А. и Дорофееву А.А. нежилые здания – производственные мастерские с административными мастерскими помещениями, литер 3, площадью 347,2 кв.м. (кадастровый №, право собственности зарегистрировано в ЕГРП 25.10.2013г.); склад площадью 106,70 кв.м. (кадастровый №, право собственности в ЕГРП зарегистрировано 25.10.2013г.)

Условиями договора аренда № от 26.12.2013г. установлена обязанность арендаторов Кравченко Е.А. и Дорофеева А.А. уплачивать ежеквартально арендную плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 452 309,09 руб. по состоянию на 01.01.2012г. сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015г.

Кравченко Е.А. И Дорофеев А.А. обратились 28.09.2017г. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № об определении рыночной стоимости, составленный 01.09.2017г. оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012г. составляет 467 039,28 руб.

Заявление было рассмотрено на заседании Комиссии 18.10.2017г., и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям, содержащимся в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № от 18.10.2017г: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 467 039,28 рублей.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесе░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 21.03.2014░. №, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░1 – ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░; ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░2 – ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ «░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░»; ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░: ░░░3 – ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░4 – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░1, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░2, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░5

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № 263, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ 04.05.2012 № 263, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░-░░-░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░-░░░░░░░» № ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░, ░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 02.06.2016░. №172-░░ «░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░ 24.18 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ «░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░ 6 ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░-░░-░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░-░░░░░░░» №.

░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 310 ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 309 – 311 ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 15 ░░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░-░░-░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 18 ░░░░░░░ 2017 ░░░░ № – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░-░░-░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                     ░.░. ░░░░░

░░░░░:                                 ░.░.░░░░░░░░░░

░.░.░░░░░░░░░